Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 juillet 2025, n° 23/01064

TGI Perpignan 21 novembre 2022

CA Montpellier
Confirmation 8 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification des dégradations locatives
La cour a constaté l'existence de dégradations locatives et a jugé que la S.A.R.L. n'était pas fondée à demander la restitution du dépôt de garantie.
Rejeté
Rétention abusive du dépôt de garantie
La cour a jugé que la S.C.I. Double J avait le droit de conserver le dépôt de garantie en raison des dégradations constatées.
Rejeté
Demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant que la S.C.I. Double J avait des raisons valables de conserver le dépôt.
Accepté
Existence de dégradations locatives
La cour a confirmé que les dégradations étaient avérées et que la S.A.R.L. devait payer pour les réparations.
Rejeté
Droit au paiement de la taxe foncière
La cour a jugé que la S.C.I. avait renoncé à cette demande en donnant quittance au preneur.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la S.C.I. avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SARL Brasserie La Canya a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Perpignan qui avait rejeté sa demande de restitution d'un dépôt de garantie de 2.500 euros et l'avait condamnée à payer 4.280,40 euros pour des travaux de remise en état. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que la SARL n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, comme en témoignent des constats d'huissier sur des dégradations locatives. Concernant la taxe foncière, la cour a également validé la décision du tribunal qui avait débouté la SCI Double J de sa demande de paiement, arguant que la renonciation à des obligations contractuelles avait été clairement établie. La cour a donc infirmé les demandes de la SARL et confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 juil. 2025, n° 23/01064
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/01064
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 21 novembre 2022, N° 19/03800
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume CALVET
Parties :	S.A.R.L. BRASSERIE LA CANYA c/ S.C.I. DOUBLE J

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01064 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXMZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 19/03800

APPELANTE :

S.A.R.L. BRASSERIE LA CANYA

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Guillaume CALVET, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.I. DOUBLE J

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie MUFFAT-JOLY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Sylvie MUFFAT-JOLY, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Sylvie SABATON, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 novembre 2016, la SCI Double J a conclu un bail commercial avec la SARL Brasserie La Canya portant sur un immeuble situé [Adresse 5] à Saint-André (66).

La SARL La Canya a versé à l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie d’un montant de 2.500 euros.

Le contrat de bail commercial a été résilié d’un commun accord le 30 avril 2019.

Le 4 octobre 2019, la SARL Brasserie La Canya a mis en demeure la SCI Double J de restituer le dépôt de garantie.

Par exploit d’huissier du 13 novembre 2019, la SARL Brasserie La Canya a fait assigner la SCI Double J devant le tribunal judiciaire de Perpignan afin notamment de se voir restituer le dépôt de garantie.

Le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Rejette la demande en restitution de dépôt de garantie formée par la SARL Brasserie La Canya ;

Condamne la SARL Brasserie La Canya à payer à la SCI Double J la somme de 4 280,40 euros au titre des travaux de remise en état ;

Rejette la demande en paiement de la taxe foncière formée par la SCI Double J ;

Condamne la SARL Brasserie La Canya à payer à la SCI Double J la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Brasserie La Canya de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Brasserie La Canya aux entiers dépens.

Le premier juge relève, à l’appui du procès-verbal de constat d’huissier, que la SARL Brasserie La Canya n’a pas rendu les lieux loués en bon état des réparations qui lui incombent et n’a pas réglé le coût des réparations locatives de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie.

Il retient également qu’en déchargeant le preneur à bail de toutes ses obligations prévues au contrat de bail et lui donnant quittance au 30 avril 2019, la SCI Double J a renoncé à se prévaloir de l’exécution du contrat résilié pour l’avenir et n’est donc pas fondée à solliciter le paiement de 40% de la taxe foncière.

La SARL Brasserie le Canya, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 17 mai 2023, la SARL Brasserie le Canya demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande en restitution de dépôt de garantie formée par La SARL Brasserie La Canya et condamné la SARL La Canya à payer à la SCI Double J la somme de 4.280,40 euros au titre des travaux de remise en état, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Condamner la SCI Double J à payer à la SARL La Canya la somme de 2.500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre les intérêts calculés conformément aux dispositions de l’article L.145-40 du code de commerce ;

Condamner la SCI Double J à payer à la SARL La Canya la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Débouter la SCI Double J de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamner la SCI Double J à payer à la SARL La Canya la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel.

La SARL Brasserie La Canya sollicite la restitution du dépôt de garantie, arguant du fait que la SCI Double J ne justifie nullement des dégradations locatives alléguées ou d’un défaut de paiement des loyers. La SARL conteste avoir méconnu les stipulations contractuelles et soutient qu’aucune interdiction expresse d’apposer une enseigne sur la façade du local n’était faite au preneur.

L’appelante fait valoir que la rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur est considérée comme une faute faisant dégénérer en abus l’exercice d’un droit et sollicite, à ce titre, la condamnation de la SCI Double J pour résistance abusive.

La SARL soutient que le bailleur ne peut lui réclamer le paiement de la taxe foncière dès lors qu’il a déchargé la locataire de toutes ses obligations en lui donnant quittance au 30 avril 2019.

Dans ses dernières conclusions du 27 juillet 2023, la SCI Double J, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejeter comme irrecevable et en toute hypothèse comme mal fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Confirmer les dispositions du jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu’il rejette la demande en restitution de dépôt de garantie formée par La SARL Brasserie La Canya et condamne la SARL Brasserie La Canya à payer à la SCI Double J la somme de 4.280,40 euros au titre des travaux de remise en état ;

Réformer la décision des premiers juges en ce qu’il rejette la demande en paiement de la taxe foncière formée par la SCI Double J ;

Condamner la S.A.R.L. La Canya à payer à SCI Double J la somme de 402,40 euros au titre de sa part de la taxe foncière lui incombant ;

Condamner la S.A.R.L. La Canya à payer à la SCI Double J la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Double J soutient qu’elle est en droit de conserver le dépôt de garantie dès lors que la SARL est à l’origine de dégradations locatives et qu’elle n’a pas remboursé les travaux de remise en état du local. Elle affirme notamment que le preneur a réalisé les perçages sans autorisation préalable et écrite de la concluante. L’intimée ajoute que si la SARL était en droit d’apposer une enseigne sur la façade, elle devait tout de même obtenir l’autorisation du bailleur pour percer ladite façade.

La SCI sollicite la condamnation de la SARL à lui payer 40% de la taxe foncière comme cela est prévu au bail.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur les dégradations locatives:

Le premier juge a rejeté la demande relative à la restitution du dépôt de garantie en relevant l’existence de dégradations locatives répertoriées dans un premier procès-verbal de constat établi le 15 octobre 2018 de manière contradictoire par le commissaire de justice, Me [K], au nombre desquelles figurent la fixation en façade d’une enseigne et non en partie haute, et ce sans autorisation du bailleur, entraînant des percements, la présence de chocs sur l’encadrement de la porte d’accès au hangar sur le côté gauche, l’enfoncement du seuil de la porte.

Un deuxième constat en date du 30 avril 2019 met en évidence la présence de traces de frottement sur la partie basse de la porte sectionnelle d’accès au local loué, de diverses traces d’impact sur plusieurs lames de la porte sectionnelle, sur le seuil, le crépi à l’angle ainsi que d’un perçage à proximité du caniveau en partie basse sans autorisation du bailleur outre des traces noirâtres visibles sur la dalle qui comporte également des traces de perçage sans autorisation et ce en dépit des termes du bail énonçant que 'l e perçage du plancher, des murs et de la façade est soumis à autorisation écrite'.

La cour observe par ailleurs que dans le cadre de la convention de résiliation du bail commercial, les parties ont convenu de manière commune dans l’article 2 'Etat des lieux’ qu’apparaissent quelques détériorations susceptibles de donner lieu à indemnité.

Ces éléments établissent de manière incontestable l’existence de dégradations imputables au preneur qui ne peut de manière pertinente en contester le principe.

S’agissant de l’évaluation retenue par le premier juge, la cour observe que le bailleur a produit un devis en date du 13 juin 2019 portant sur le nettoyage de la façade, le raccord d’enduit et mise en peinture avec pose d’un échaffaudage le tout pour une somme de 5.349,60 euros ttc ainsi qu’un deuxième devis en date du 12 mai 2019 pour une somme de 1.430,80 euros ttc portant sur des pièecs de rechange de la porte sectionnelle.

La cour relève l’adéquation entre les réparations listées dans les deux procès-verbaux de constat et les prestations reprises dans les deux devis.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la Sarl Brasserie La Canya de sa demande en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 2.500 euros et l’a condamnée au paiement de la somme de 4.280,40 euros au titre des travaux de réparation.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef et l’appelante sera déboutée de l’ensemble des demandes présentées à ce titre.

2/ Sur la taxe foncière:

Le bail commercial prévoit en son article VIII que 'la taxe foncière sera prise en charge à hauteur de 40% par le preneur et hauteur de 60% par le bailleur'.

Cela étant, le premier juge a débouté l’intimé de la demande de condamnation du preneur à la somme de 402,40 euros correspondant au prorata de la taxe foncière lui incombant au motif qu’aux termes de la convention de résiliation du bail commercial signée par les parties le 30 avril 2019, le bailleur atteste que le preneur à bail est à jour de ses loyers et charges et lui en donne quittance au 30 avril 2019. Considérant qu’en déchargeant le preneur de toutes ses obligations prévues au contrat de bail et en lui délivrant quittance alors même que la société Double J ne pouvait ignorer être assujettie au paiement annuel de cet impôt, celle-ci a renoncé à se prévaloir de l’exécution du contrat résilié pour l’avenir de sorte qu’elle n’est plus fondée à solliciter le paiement de 40% de la taxe foncière.

Cette analyse est critiquée par l’intimée qui sollicite l’application des dispositions du contrat.

La cour considère à l’instar du premier juge qu’en donnant quittance, la SCI Double J a déclaré avoir perçu de son débiteur paiement des loyers et charges dont il était redevable et a ainsi renoncé à se prévaloir de l’article VIII sur la période postérieure au 30 avril 2019.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Brasserie La Cnaya sera condamnée aux entiers dépens de l’appel ainsi qu’à la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL Brasserie La Canya à payer à la SCI Double J la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne SARL Brasserie La Canya aux entiers dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente