21/10/2025

ARRÊT N° 25/367

N° RG 24/03836 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QUOK

IMM/IA

Décision déférée du 31 Octobre 2024

Juge de la mise en état de [Localité 14] 19/01749

M. LE GUILLOU

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 21/10/2025

à

M^e Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE

M^e Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [Y] veuve [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

SAS [W] MATERIAUX

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère et V.SALMERON, présidente, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

M. NORGUET, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente et par A. CAVAN, greffière

Exposé des faits et de la procédure

Madame [H] [Y] veuve [V] et ses deux enfants, [L] [V] et [X] [V] sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier situé commune de [Localité 11].

Par contrat de bail sous seing privé du 12 novembre 1997, l’indivision [V] a donné à bail à la société [W] Matériaux, cinq bâtiments désignés A, B, C, D et E et une partie du terrain pour une superficie approximative de 10.800 m² pour l’exploitation d’un négoce de matériaux de constructions et d’un magasin de vente de bricolage aux particuliers. Le bail a fait l’objet de deux renouvellements avec déplafonnement du loyer.

Se plaignant de l’apparition de divers désordres et notamment d’infiltrations dans la toiture des bâtiments, de la détérioration de la couverture du bâtiment contenant des plaques d’amiantes, la Sas [W] Matériaux a sollicité en référé une mesure d’expertise. L’expert a déposé un rapport le 5 mai 2004.

Se plaignant de nouveaux désordres la Sas [W] Matériaux a, par acte des 16 et 20 mai 2019 fait assigner ses bailleurs devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour solliciter la réalisation de divers travaux et notamment le remplacement intégral de la couverture amiantée de la totalité des bâtiments loués ; des travaux d’ancrage et stabilisation des portiques métalliques du bâtiment E ; la reprise intégrale du réseau d’évacuation des eaux pluviales du bâtiment B ; la réfection complète du bâtiment D ; les travaux de coulure et rebouchage des fissures périphériques du bâtiment A ; la réfection complète de la totalité des faux plafonds du bâtiment A ; l’abattage et évacuation de tous les arbres situés sur le terrain dont la jouissance n’a pas été concédée au preneur, situés en limite de surface louée et réfection complète de l’enrobé du parc à matériaux et parking, soulevés par les racines des arbres implantés sur la superficie conservée en jouissance par les bailleurs.

Par ordonnance du 13 janvier 2022, une nouvelle mesure d’expertise a été confiée à M.[P] qui a déposé son rapport le 15 novembre 2023.

Par conclusions notifiées le 10 août 2023, la société [W] Matériaux a saisi le juge de la mise en état d’une demande de consignation des loyers et d’expertise, ainsi que d’une demande d’expertise des charpentes et sollicité une indemnité provisionnelle et une provision ad litem.

Les consorts [V] ont pour leur part sollicité un complément d’expertise afin que soient proposées des solutions de reprise.

Par ordonnance du 31 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

Ordonné la consignation sur le compte CARPA du conseil de la société [W] matériaux, la SCP Delavallade-Raimbualt, de la moitié du montant des loyers à compter de la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment E

Rejeté les demandes de complément d’expertise

Débouté la société [W] matériaux de sa demande d’indemnité provisionnelle

Débouté la société [W] matériaux de sa demande de provision ad litem

Débouté les consorts [V] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société [W] matériaux à retirer le bardage extérieur du bâtiment A ainsi qu’à déménager les matériaux et racks de rangement du même bâtiment

Débouté les consorts [V] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société [W] matériaux à justifier de déclarations de sinistre concernant les infiltrations dans le bâtiment A à son assureur professionnel

Condamné in solidum Madame [H] [Y] veuve [V] et ses deux enfants Messieurs [L] [V] et [X] [V] aux dépens de l’incident

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 12 décembre 2024 pour conclusions des défendeurs.

Par déclaration en date du 27 novembre 2024, les consorts [V] ont relevé appel de cette ordonnance.

La clôture est intervenue le 02 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 16 juin 2025 à 9h30.

Exposé des prétentions et des moyens

Vu les conclusions d’appelant n°2 notifiées par RPVA le 22 mai 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [X] et [L] [V] et [H] [Y] veuve [V] demandant, au visa des articles 1771 du code civil et 780 du code de procédure civile de:

Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’il a :

Débouté la société [W] Matériaux de sa demande d’indemnité provisionnelle Débouté la société [W] Matériaux de sa demande de provision ad litem

Réformer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’il a :

Ordonné la consignation sur le compte CARPA du conseil de la Société [W] Matériaux, la Scp Delavallade-Raimbault, de la moitié du montant des loyers à compter de la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment E ;

Rejeté les demandes de complément d’expertise ;

Débouté les consorts [V] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société [W] Matériaux à retirer le bardage extérieur du bâtiment A ainsi qu’à déménager les matériaux et racks de rangement du même bâtiment ;

Condamné in solidum Mme [D] [Y] veuve [V] et ses deux enfants, M [L] [V] et M [X] [V], à verser à la société [W] Matériaux une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ;

Condamné in solidum Mme [D] [Y] veuve [V] et ses deux enfants M [L] [V] et M [X] [V] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

Rejeter purement et simplement la demande de consignation des loyers présentée par la société [W] Matériaux ;

Désigner Monsieur [O] [P] comme expert judiciaire avec pour mission de :

— Se prononcer sur la solution de reprise du bâtiment E proposée par la société Grand Sud Forage dans son devis du 21 mars 2024 ;

Condamner la SAS [W] Matériaux sous l’astreinte de 500€ par jour de retard, 1 mois après la signification de la décision à intervenir, la retrait du bardage extérieur du bâtiment A ainsi que le déménagement des matériaux et des racks de rangement du même bâtiment A ;

Rejeter la demande de la Sas [W] Matériaux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Sas [W] Matériaux au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Vu les conclusions d’intimée n°2 notifiées par RPVA le 30 mai 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SAS [W] Matériaux demandant, au visa des articles 606, 1219 et 1719 et suivants du code civil ; 232 et suivants et 789 et suivants du code de procédure civile de:

Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle :

Ordonne la consignation sur le compte CARPA du conseil de la société [W] Matériaux, de la moitié du montant des loyers à compter de la date de signification de la présente ordonnance et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment E.

Déboute les consorts [V] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société [W] Matéraiux à justifier de déclarations de sinistre concernant les infiltrations dans le bâtiment A son assureur professionnel.

Condamne in solidum Madame [D] [Y] veuve [V] et ses deux enfants, [L] [V] et [X] [V] aux dépens de l’incident.

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle :

Rejette les demandes de complément d’expertise ;

Déboute la société [W] Matériaux de sa demande d’indemnité provisionnelle ;

Déboute la société [W] Matériaux de sa demande de provision ad litem ;

Condamne in solidum Madame [D] [Y] veuve [V] et ses deux enfants [L] [V] et [X] [V], à verser à la société [W] Matériaux une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

S’y substituant,

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par l’indivision [V] comme mal fondées ;

Designer tel expert qu’il plaira, spécialisé dans le domaine des charpentes/couvertures, avec mission suivante :

o Convoquer et entendre les parties ;

o Se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission ;

o Se rendre sur place, à l’ensemble immobilier situé commune de [Localité 11], à l’angle de la [Adresse 12][Localité 8] et du chemin communal n° 2, visiter les lieux et les décrire ;

o Donner son avis sur l’état de la couverture du bâtiment, et la cause des dégradations constatées;

o Donner son avis sur les travaux de surcouverture réalisé par le bailleur, dire s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art

o Constater les désordres et infiltrations et prescrire les mesures conservatoires à réaliser en urgence ;

o Préciser si ces désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ;

o Indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et infiltrations, en évaluer le coût et la durée ; o Donner son avis sur tout préjudice découlant des désordres, et des travaux répertoires à prévoir, et les chiffrer ;

o Fournir toutes précisions utiles sur les préjudices allégués qu’ils soient matériels ou de jouissance ;

o Dresser de ces opérations un pré-rapport remis aux parties et à leur conseil en les invitant à fournir leurs observations en leur laissant un délai suffisant ;

o De manière générale, faire toute observation utile au règlement du litige.

Condamner l’indivision [V] à verser à la société [W] Matériaux une indemnité provisionnelle de 49.952,12 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de perte d’exploitation ;

Condamner l’indivision [V] au paiement de la somme de 57 600 € au titre des frais générés par la délocalisation du stock du bâtiment E ;

Condamner l’indivision [V] à verser à la société [W] Matériaux une somme de 15.000 € à titre de provision ad litem ou, à défaut, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner l’indivision [V] à verser à la société [W] Matériaux une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserver les dépens.

Motifs

— sur la demande de consignation des loyers

La société [W] qui avait sollicité du juge de la mise en état l’autorisation de consigner les loyers dont elle est redevable, ne poursuit plus en cause d’appel que la confirmation de l’ordonnance qui a ordonné la consignation de la moitié des loyers.

Elle fait valoir qu’une partie des locaux ne peut plus être utilisée en raison de sa dangerosité, ce qui caractérise un manquement au moins partiel des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Les consorts [V] soutiennent pour leur part que malgré les conclusions du rapport d’expertise, le bâtiment E est exploité par la société [W] comme espace de stockage, comme est également exploité le bâtiment A, si bien que contrairement à ce qui est soutenu par la locataire, cette dernière n’est pas totalement privée de la possibilité d’exploiter les lieux loués.

Ils reprochent en outre au preneur d’avoir fait obstacle à la réalisation des travaux.

Selon l’article 1184, alinéa 1er du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige eu égard à la date du contrat de bail, 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.'

L’article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.'

En application de ces textes, le locataire peut suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers lorsque les locaux loués ne sont plus conforme à leur destination. (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923)

En l’espèce, si aucun des éléments débattus ne permet de retenir que les infiltrations constatées dans le bâtiment A, exploité comme surface de vente font obstacle à son exploitation, il résulte en revanche du rapport de M. [P] (page 36 et 38) que le bâtiment E dont la stabilité structurelle n’est pas garantie, présente un caractère dangereux et ne doit plus être exploité. Ce bâtiment est donc impropre à l’usage auquel il était destiné.

Le premier juge a en outre retenu à bon droit qu’il ne pouvait être reproché à la société [W] d’avoir refusé l’intervention de la société Grand sud forage, mandatée pour installer des micro pieux et couler des longrines dans la mesure ou cette solution de reprise en sous-oeuvre a été exclue par l’expert, qui préconise (p 37) la démolition et reconstruction du bâtiment y compris dépose de l’ancienne couverture amiante.

C’est donc par des motifs pertinents que la cour fait siens que le juge de la mise en état, prenant en compte les surfaces devenues impropres à leur destination, a ordonné la consignation de la moitié des loyers. L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

— sur la demande de complément d’expertise

La société [W] qui fait valoir que les infiltrations déjà constatées par M.[P] se sont amplifiées, tant dans leur fréquence que dans leur ampleur, sollicite un complément d’expertise afin que soit constatée l’étendue des désordres actuels et de son préjudice et que soient préconisés des travaux de reprise.

Les consorts [V] sollicitent également une nouvelle désignation de M.[P] afin qu’il se prononce sur la solution de reprise du bâtiment E proposée par la société Grand forage dans son devis du 24 mars 2024.

Ils font valoir que c’est à tort que le juge de la mise en état a estimé que toute solution de ce type avait été définitivement exclue par l’expert alors que ce dernier s’est borné à écarter le premier devis produit par Grand forage sud qui ne comportait pas de détail d’exécution.

L’expert a relevé (page 38 de son rapport) que 'la capacité portante de la structure du bâtiment E n’est plus justifiable et que l’immeuble devait être démoli et reconstruit en totalité.

Au delà du constat de l’insuffisance du devis produit par la société Grand forage sud, il a donc exclu toute autre solution que la démolition et la reconstruction de l’ouvrage. Il n’y a donc pas lieu de solliciter qu’il se prononce sur la solution de reprise préconisée par la société Grand forage sud dans le cadre d’un nouveau devis.

Après avoir constaté que l’expert avait examiné les responsabilités et décrit et chiffré les solutions réparatives à mettre en oeuvre, le premier juge a également rejeté la demande de complément d’expertise formée par la locataire.

La cour constate que ce point que l’expert a, en réponse aux questions 9 et 10 de sa mission, fourni un certain nombre d’éléments de nature à permettre au tribunal d’apprécier les préjudices de la société locataire. Il appartiendra au juge du fond d’apprécier la nécessité d’actualiser les éléments fournis par l’expert judiciaire, voir d’ordonner une expertise comptable, mais en l’état, rien ne justifie qu’un complément d’expertise soit ordonné.

L’ordonnance déférée sera également confirmée en ce qu’elle a débouté tant les consorts [V] que la société [W] de leur demande de complément d’expertise.

— sur la demande de provision

La société [W] sollicite une provision à valoir sur son préjudice d’exploitation résultant de l’impossibilité totale d’exploiter le bâtiment D dont les dommages sont imputables à une sécheresse ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle, et le bâtiment E dont la dangerosité a été soulignée par l’expert.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour accorder une provision au créancier dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, les manquements du preneur à son obligation de délivrer une chose conforme à sa destination ont été relevé ci-dessus.

Le premier juge a retenu que les préjudices invoqués par la société locataire en lien avec les manquements du bailleur étaient sérieusement contestables dans leur principe.

S’agissant du bâtiment D, la société [W] estime que son préjudice est équivalent à la perte de marge brute, elle même évaluée à 20 % du chiffre d’affaire de 4. 757. 344 rapportée à la surface perdue, soit 5, 25 % de la surface louée.

Mais, rien ne permet de retenir que la marge brute est effectivement de 20 %, ni même que la perte de surface d’un des locaux loués affecte l’exploitation de la société dans les proportions invoquées. L’obligation du bailleur à ce titre est donc affectée d’une contestation sérieuse.

La société [W] sollicite également l’indemnisation du préjudice résultant pour elle de la privation du bâtiment D et expose qu’elle a été contrainte d’utiliser un local situé sur sa plate-forme de [Localité 9] à 20 km du site de [Localité 10] et qu’elle supporte le coût du transport évalué à 7200 € TTC , et les surcoûts générés par cet éloignement pour la réalisation des ventes, évalué forfaitairement à 1000 €.

Elle estime que son préjudice lié à la perte d’utilisation du bâtiment E s’élève à 4800 € mensuel soit 57 600 € sur 12 mois mais, outre que cette évaluation est sans aucun lien avec les explications qui précédent, elle n’est justifiée par aucune pièce, ni aucun élément comptable. La cour observe que la seule pièce visée, n°24 dénommée dans le bordereau ' devis déménagement bâtiment E’ est en réalité une copie d’annonces d’agences spécialisées dans les locaux commerciaux et industriels relatives à des bâtiments à louer à [Localité 11], sans aucun lien avec les prétentions de la société qui ne sollicite pas le bénéfice d’une provision sur le coût d’une location complémentaire.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision sur le préjudice d’exploitation.

— sur la demande de provision ad litem

La société [W] sollicite également le bénéfice d’une provision ad litem en faisant valoir qu’elle est contrainte d’agir contre son bailleur pour la réalisation des travaux nécessaires au regard de l’état des bâtiments.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour accorder une provision sur les frais d’instance.

La demande de provision pour frais d’instance présentée au juge des référés ne doit donc être accueillie que si l’obligation d’indemnisation de la partie à l’égard de laquelle cette demande est formée n’est pas elle-même sérieusement contestable, ce qui permet de présumer une condamnation sur le fond et donc une condamnation aux dépens

Si les prétentions de la société locataire au titre des dommages et intérêts apparaissent sérieusement contestables, en revanche, l’obligation du bailleur, qui n’a pas délivré des locaux conformes à l’usage auquel ils sont destinés, à réaliser les travaux décrits par l’expert pour la reprise des désordres, n’est pas sérieusement contestable et la société preneuse justifie par un rappel de l’historique des relations contractuelles avoir été contrainte d’assigner les consorts [V] à cette fin.

L’allocation d’une provision ad litem n’est pas subordonnée à la preuve de l’impécuniosité de la partie qui en sollicite l’attribution (2e Civ., 18 juin 2009, pourvoi n° 08-14.864).

C’est donc à tort que le premier juge a écarté la demande de la société [W] en retenant que la locataire n’établissait pas qu’elle n’était pas en mesure de faire face aux frais de l’instance.

Il convient d’allouer à la société [W] une indemnité de 2000 € pour frais d’instance.

— Sur la demande de retrait des bardages sur le bâtiment A

Les consorts [V] exposent que l’intervention de la société Soltechnic, chargée des travaux de reprise sur le bâtiment A suppose le retrait préalable du bardage en façade. Elle soutient que la société [W] s’obstine à faire obstacle à la réalisation des travaux, ce que cette dernière conteste.

Le premier juge après avoir analysé les courriers échangés entre les parties a constaté que si la société [W] s’était en effet opposée à toute intervention des entreprises mandatées par les bailleurs pour des travaux de reprise sur le bâtiment E en faisant valoir que compte tenu des conclusions de l’expert, il devait être détruit, elle ne s’est en revanche pas opposée à la dépose du bardage sur le bâtiment A, sollicitant simplement que l’entreprise chargée d’intervenir se rapproche d’elle pour lui exposer le calendrier et les contraintes de l’intervention.

Il en a déduit à juste titre que la preneuse ne s’opposait pas à la dépose du bardage mais sollicitait simplement et de façon légitime des précisions qui ne lui avaient pas été apportées.

En cause d’appel, les bailleurs ne produisent aucune pièce complémentaire. Rien ne justifie par conséquent le prononcé d’une condamnation sous astreinte.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée sauf en ce qu’elle a débouté la société [W] de sa demande de provision ad litem.

Eu égard au sens de la décision, les consorts [V] supporteront les dépens.

Ils devront indemniser la société [W] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour se défendre et faire valoir ses droits.

Par ces motifs

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a débouté la société [W] Matériaux de sa demande de provision ad litem,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne [H] [Y] veuve [V], [L] [V] et [X] [V] à payer à la société [W] Matériaux la somme de 2000 € à titre de provision sur les frais d’instance,

Condamne [H] [Y] veuve [V], [L] [V] et [X] [V] aux dépens d’appel,

Condamne [H] [Y] veuve [V], [L] [V] et [X] [V] à payer à la société [W] Matériaux la somme de 2000 € par application des dispositions de l’articles 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

A. CAVAN V. SALMERON

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