COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04526 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6LX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 MARS 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL DE BÉZIERS

N° RG 22/00068

APPELANTE :

Madame [T] [F]

née le 16 Juin 1977 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-3172-2023-05513 du 08/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMES :

Monsieur [X] [Y]

né le 10 Février 1976 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-010366 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Madame [G] [Y]

née le 01 Octobre 1971 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 10 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 janvier 2014, [M] [Y] et [B] [D], son épouse, ont consenti un bail meublé à Mme [T] [F] portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros, révisable chaque année, et le versement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Se plaignant de désordres affectant le logement, Mme [T] [F] a saisi le service habitat de la communauté d’agglomération [Localité 7] Méditerranée, lequel a procédé à une visite des lieux le 25 mai 2020 concluant au non-respect des critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002.

Par ordonnance du 12 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a débouté Mme [T] [F] de sa demande d’expertise judiciaire.

Par acte du 28 février 2022, Mme [T] [F] a fait assigner les époux [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d’ordonner une expertise judiciaire, d’obtenir la requalification du bail meublé en bail de logement nu, d’ordonner la diminution de 30 % du montant du loyer à venir, de condamner solidairement les bailleurs à lui verser la somme de 10.491 euros au titre du trop-perçu de loyer, ainsi que 350 euros au titre du trop-perçu sur le montant du dépôt de garantie.

A la suite du décès de [B] [D] épouse [Y] le 6 juillet 2021 et de [M] [Y] le 20 octobre 2021, Mme [G] [Y] et M. [X] [Y], en leur qualité d’héritiers, sont intervenus volontairement à la procédure.

Le jugement contradictoire rendu le 3 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Reçoit l’intervention volontaire de Mme [G] [Y] et M. [X] [Y], venant aux droits de leurs parents, décédés respectivement les 6 juillet 2021 et 20 octobre 2021 ;

Rejette la demande de Mme [T] [F] tendant à la requalification du bail et à la diminution du loyer ;

Déboute Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] de leur demande en paiement d’une somme de 4.824,77 euros, avant dire droit sur la demande de dommages et intérêts ;

Ordonne une expertise ;

Désigne en qualité d’expert M. [L] [A] domicilié [Adresse 3] et lui donne pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de :

1°/ se rendre sur les lieux, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information,

2°/ examiner et décrire les lieux faisant l’objet du contrat de location dans leur état actuel,

3°/ de dire si le logement est affecté de désordres,

4°/ dans l’affirmative,

*les décrire, en rechercher la cause,

*préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

*préciser si les désordres résultent d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, du manquement du locataire à l’une de ses obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien,

*préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée,

*de façon plus générale, indiquer les dommages subis par les parties et fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues, et donner au Tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier le préjudice éventuellement subi par le locataire,

6°/ instruire toute difficulté dont la solution sera jugée utile au règlement du litige et répondre à toute question posée par les parties en relation avec leur différend,

5°/ à ces diverses fins, entendre tout sachant, se faire remettre toute pièce par quiconque et, de manière générale, procéder à toute investigation nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que Mme [T] [F] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la rémunération de I 'expert sera avancée par le trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 ;

Impartit à l’expert un délai de trois mois à compter du jour où il sera saisi de sa mission et avisé du versement de la consignation pour procéder à ses opérations et déposer l’original de son rapport au greffe avec remise en copie à chacune des parties ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience du 1er septembre 2023 à 9h00 ;

Réserve les demandes des parties et les dépens.

Le premier juge ordonne une expertise, relevant que l’état d’avancement et le caractère adéquat des démarches engagées par les bailleurs, avant leur décès, pour procéder aux travaux de rénovation des désordres affectant le logement, ne sont pas établis.

Il constate que le local est équipé de manière suffisante pour permettre à la locataire d’y vivre convenablement sans avoir recours à ses propres affaires, tenant l’état des lieux d’entrée mentionnant divers équipements, et l’absence de contestation par la locataire du caractère meublé du local dans ses échanges de mail du 30 mars 2020 avec l’agence immobilière.

Le premier juge relève que la locataire s’est bien acquittée mensuellement de sa part de loyer correspondant au montant du loyer diminué du montant de son allocation logement conservée par la CAF, dont les versements ont été suspendus durant le délai imparti au bailleur pour mettre le logement en conformité, entre les mois de juillet 2021 et décembre 2022.

Mme [T] [F] a quitté les lieux le 24 mai 2023.

Mme [T] [F] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 septembre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 30 novembre 2023, Mme [T] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] le 3 mars 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [T] [F] tendant à la requalification du bail et à la diminution du loyer ;

Ordonner la requalification du bail litigieux en location non meublée ;

Condamner solidairement Mme [G] [Y] et M. [X] [Y], venant aux droits de Mme [B] [D] épouse [Y] et de M. [M] [Y], à verser à Mme [T] [F] la somme de 12.131,08 euros, au titre du trop-perçu de loyer ;

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Condamner in solidum Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] à verser la somme de 1.500 euros à la SCP Avocarredhort en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Mme [T] [F] sollicite la requalification du bail meublé en location non meublée ainsi qu’une diminution du loyer à hauteur de 30 %, soutenant que le bail ne comporte aucun inventaire des meubles et équipements, qu’elle a été contrainte de remplacer le matelas délabré à son arrivée, et que le bailleur ne justifie pas de la fourniture d’ustensiles de cuisine et de linge de maison.

Dans leurs dernières conclusions du 29 février 2024, M. [X] [Y] et Mme [G] [Y] demandent à la cour de :

Rejeter purement et simplement les demandes de [T] [F] ;

Confirmer purement et simplement le jugement du juge du contentieux et de la protection de [Localité 7] en date du 3 mars 2023 ;

Condamner Mme [T] [F] au paiement de la somme 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] soutiennent que le logement était garni des meubles nécessaires à sa qualification de meublé lors de l’entrée en possession, alors que la locataire n’a pas informé ses bailleurs d’une quelconque difficulté, et notamment du prétendu mauvais état des matelas.

Dans l’hypothèse où le bail litigieux serait requalifié, les intimés concluent au rejet de la demande en diminution du montant du loyer, estimant que le loyer mensuel initial de 350 euros était dérisoire pour ce type de bien.

MOTIFS

Sur la requalification du bail

Au soutien de sa demande, Mme [F] se réfère aux dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixé par décret ».

Cependant, le contrat de bail liant les parties ayant été conclu le 9 janvier 2014, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi ALUR », n’est pas applicable en l’espèce, pas plus que l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, qui dresse une liste du mobilier d’un logement meublé.

Effectivement, l’article 14 de la loi dite ALUR a prévu que seuls les baux d’habitation conclus après le 27 mars 2024 seraient concernés par les dispositions susvisées, les baux en cours restant soumis aux règles antérieures.

Il appartient néanmoins au juge du fond de rechercher si les meubles étaient en quantité suffisante pour caractériser le meublé.

En effet, selon une jurisprudence constante applicable avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la qualification de meublé suppose que le local soit garni de mobilier en quantité suffisante pour permettre une jouissance normale des locaux et permettre au locataire de vivre convenablement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appelante occupait le bien à titre de résidence principale nécessitant dès lors un équipement rendant le logement vivable convenablement toute l’année.

A titre liminaire, il doit être précisé que la qualification de «location meublée» en entête du contrat de location litigieux ne suffit pas, à elle seule, à prouver le caractère meublé du logement litigieux et qu’il appartient dès lors au juge du fond de rechercher si le logement est garni de mobilier en quantité suffisante pour en permettre une jouissance normale.

A cet égard, le contrat de bail meublé ne comporte aucun inventaire des meubles et équipements fournis.

Toutefois, l’état des lieux d’entrée dressé entre les parties le 8 janvier 2014 mentionne l’existence de meubles et des équipements agrémentant le logement à savoir:

— bouteille de gaz, gazinière, hotte, meuble haut, frigo, table avec deux bancs, meuble avec vitre, balais, placard, meuble bas avec tiroir, chaise et tables basses, clic-clac, chevet, lit et sommier, matelas, armoire, miroir, chauffage soufflant dans la salle de bains, deux glaces, tablettes, porte serviette.

Cette liste satisfait aux critères d’un logement meublé, en ce qu’il comporte les éléments nécessaires pour répondre aux besoins élémentaires de la vie quotidienne de l’occupant.

En conséquence, pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a apprécié, qu’au regard de ces éléments, le logement litigieux peut recevoir la qualification de logement meublé et en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande en diminution du loyer et en remboursement d’un trop-perçu.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 3 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [F] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président