COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 08 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05526 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PEQO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 AOUT 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 25]

N° RG 18/04518

APPELANT :

Monsieur [G] [T]

né le 24 Avril 1952 à [Localité 20] (60)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représenté par M^e Jean-Michel OMS-FORES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

INTIMES :

Monsieur [M] [Y]

né le 02 Juillet 1953 à [Localité 21] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 14]

Assigné le 09 décembre2021 à domicile

[P] [D] épouse [Y], décédée le 16/02/2022

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD MEDITERRANEE

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

S.C.P. [I] JOUE [C] S.C.P. de notaires [I]-JOUE-[C], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTERVENANTS :

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 431 252 121 dont le siège social est à [Adresse 23] et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, venant aux droits de la société MCS et ASSOCIÉS venant elle-même aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Sud Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par M^e Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [M] [Y], ès qualités d’héritier de [P] [D] épouse [Y]

né le 02 Juillet 1953 à [Localité 21] (ALGER)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 14]

Assigné le 14 mars 2025 à étude

Madame [O] [Y] ès qualités d’héritière de [P] [D] épouse [Y]

née le 20 Avril 1979 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 13]

Assignée le 14 mars 2025 à étude

Madame [E] [Y] ès qualités d’héritière de [P] [D] épouse [Y]

née le 04 Mars 1982 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 14]

Assignée le 14 mars 2025 à étude

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * **

EXPOSE DU LITIGE :

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée a fait délivrer à [M] [Y] et à son épouse [P] [D] un commandement de payer valant saisie immobilière le 25 juillet 2013, puis un second commandement de payer valant saisie immobilière le 22 août 2013, en vertu d’un acte du 14 décembre 2009 contenant un prêt qu’elle leur a consenti pour un montant de 400 000 euros.

Ces commandements de payer ont été signifiés pour la somme de 359 062,00 euros outre intérêts et visaient les immeubles suivants :

1°) commune de [Localité 25] : les lots 5 (appartement) et 75 (emplacement à usage de parking) de l’immeuble cadastré section AR n° [Cadastre 9] ;

2°) commune de [Localité 25] : les lots n° 6 (appartement) et 76 (emplacement à usage de parking) de l’immeuble cadastré section AR n° [Cadastre 9] ;

3°) commune de [Localité 18] : les lots 6 (appartement) et 30 (emplacement à usage de parking) de l’immeuble cadastré section BT n° [Cadastre 3] volume 6F.

Ils ont été publiés à la conservation des hypothèques de [Localité 25] le 23 septembre 2013.

Selon jugement d’orientation en date du 27 juin 2014, la vente forcée des trois lots a été ordonnée.

Les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision et selon arrêt en date du 16 octobre 2014, la cour d’appel de Montpellier a confirmé le jugement d’orientation précité.

Les époux [Y] se sont alors pourvus en cassation à l’encontre dudit arrêt et selon décision en date du 22 mars 2017, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

Suivant acte authentique du 20 mars 2015, les époux [Y] ont vendu les lots 6 et 30 dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 18], cadastré section BT n°[Cadastre 3], à [G] [T].

Par actes d’huissier du 13 décembre 2018, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée a assigné les époux [Y] et Monsieur [T] devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin d’obtenir la nullité de la vente intervenue le 20 mars 2015.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2019, [G] [T] a assigné la S.C.P. de notaires associés [I]-Joué-[C], titulaire d’un office notarial à [Localité 27], le notaire ayant reçu l’acte de vente du 20 mars 2015, dans le but d’obtenir sa garantie des sommes qui seraient dues en cas de prononcer de la nullité.

Les deux instances ont été jointes le 28 avril 2020.

Par jugement contradictoire du 19 août 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [Y],

— déclaré recevable l’action aux fins d’annulation de l’acte de vente conclu le 20 mars 2015 engagée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée,

— prononcé la nullité de la vente conclue le 20 mars 2015 entre d’une part les époux [Y], d’autre part Monsieur [T], portant sur les lots 6 et 30 dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 18], cadastré section BT n°[Cadastre 3],

— ordonné à Monsieur [T] de restituer les lots 6 (appartement) et 30 (emplacement de parking) dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 18] cadastré section BT n°[Cadastre 3] aux époux [Y],

— ordonné aux époux [Y] de restituer à Monsieur [T] le prix de vente de 115 000 euros,

— débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à l’encontre des époux [Y],

— constaté l’absence de demande formulée à l’encontre de la SCP Bagnouls-Joué-[C], en particulier l’absence de toute demande fondée sur la responsabilité du notaire par Monsieur [T] qui l’a assigné en intervention forcée,

— mis en conséquence hors de cause la SCP Bagnouls-Joué-[C],

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [Y] à payer la somme de 2 000 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] à payer la somme de 1 000 euros à la SCP Bagnouls-Joué-[C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] à supporter les entiers dépens, comprenant notamment les frais de publication de l’assignation et de ses suites,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente d’accomplir les formalités de publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent aux frais des époux [Y].

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 13 septembre 2021, Monsieur [T] a régulièrement relevé appel de ce jugement, cet appel étant limité aux chefs de jugement prononçant la nullité de la vente, la restitution par Monsieur [T] des lots 6 et 30 aux époux [Y] et la constatation par le jugement de l’absence de demande formulée à l’encontre de la SCP Bagnouls Joué [C].

Selon bordereau de cession en date du 2 mars 2023, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée a cédé à la société MCS et Associés, un portefeuille de créances, dont celles détenues à l’encontre des époux [Y] au titre d’un prêt de 400 000 euros consenti par acte notarié du 14 décembre 2009, d’un prêt habitat de 31 457,73 euros et d’un solde débiteur de compte courant.

En vertu d’un bordereau de cession la société MCS et Associés a cédé le 31 janvier 2024, les créances qu’elle détenait à l’encontre des époux [Y] au fonds commun de titrisation Absus représenté par la société de gestion IQ EQ Management. En cette qualité, cette dernière a désigné la société MCS TM comme entité en charge du recouvrement judiciaire des créances acquises.

La société MCS TM a, à son tour, désigné la société MCS et Associés comme entité en charge du recouvrement pour lui déléguer une partie du recouvrement des créances cédées, notamment leur suivi, leur gestion, la déclaration de toute créance en cas de surendettement, rétablissement personnel ou toute procédure collective.

Par suite de cette double cession, la Caisse Régionale De Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée n’assure plus le recouvrement ni le suivi des créances cédées.

Le fonds commun de titrisation Absus est intervenu volontairement à l’instance.

Madame [P] [D] épouse [Y] est décédée le 16 février 2022, laissant pour lui succéder, outre son époux, Madame [O] [Y] épouse [N] et Madame [E] [Y].

Par ordonnance du 8 décembre 2022, la magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables car nouvelles en cause d’appel les demandes formulées à titre subsidiaire par Monsieur [G] [T] à l’encontre de la SCP Bagnouls-Joué-[C].

Par conclusions enregistrées au greffe le 17 novembre 2021, Monsieur [T] sollicite l’infirmation du jugement et demande à la cour de :

A titre principal,

— rejeter toutes demandes et moyens de la caisse régionale de crédit agricole comme injustes et infondés,

— dire et juger valable la vente conclue le 20 mars 2105 entre les époux [Y] et Monsieur [T] portant sur les lots n° 6 et n° 30 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 19], cadastré section BT n°[Cadastre 3],

A titre subsidiaire,

— condamner la SCP Bagnouls-Joué-[C] à garantir le paiement de toutes sommes auxquelles a droit Monsieur [T] suite à l’annulation de l’acte de vente du 20 mars 2015,

— condamner solidairement la SCP Bagnouls-Joué-[C] et les époux [Y] à restituer à Monsieur [T] la somme de 5 000 euros en réparation de ses préjudices,

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole à payer à Monsieur [T] la somme de 2 500 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions enregistrées au greffe le 08 juillet 2025, le fonds commun de titrisation Absus sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a débouté la Caisse régionale de crédit agricole mutuel sud méditerranée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à l’encontre des époux [Y]. Il demande en outre à la cour de :

— recevoir le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 431 252 121 dont le siège social est à [Adresse 23] et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, société par actions simplifiée immatriculée au RCS [Localité 22] sous le numéro 982 392 722, ayant son siège social à [Adresse 24], en son intervention volontaire à l’instance aux lieu et place de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Méditerranée,

— juger recevable et fondée ladite intervention volontaire,

— débouter Monsieur [T] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [Y] solidairement à payer au fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 431 252 121 dont le siège social est à [Adresse 23] et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner Monsieur [T] à payer à ce même fonds la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] aux dépens de l’instance.

Par conclusions enregistrées au greffe le 15 février 2022, la SCP Bagnouls-Joué-[C] demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées à l’encontre de la SCP Bagnouls-Joué-[C],

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [T] de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Malgré signification du 09 décembre 2021, les époux [Y] n’ont pas constitué avocat.

Malgré une assignation en intervention forcée des héritiers de Madame [Y] signifiée le 14 mars 2025, ces derniers n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes présentées à titre principal par Monsieur [T] ne portent que sur l’annulation de la vente, ses demandes présentées à titre subsidiaire à l’encontre de la SCP Bagnouls-Joué-[C] ayant été déclarées irrecevables comme nouvelles en cause d’appel.

Par ailleurs, l’appel incident du Fonds Commun de Titrisation Absus ne porte que sur le chef de jugement ayant rejeté sa demande

de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à l’encontre des époux [Y].

Il en résulte que les autres chef du jugement déféré seront confirmés.

Sur la nullité de la vente :

Monsieur [T] soutient d’une part que la banque était informée de la vente projetée par les époux [Y] et qu’il lui appartenait de se rapprocher du notaire, d’autre part qu’en vertu des dispositions de l’article 2451 du code civil, Monsieur [T] serait légitime à conserver son droit malgré l’omission de l’inscription du service chargé de la publicité foncière, enfin qu’il est un acquéreur de bonne foi pouvant se prévaloir de la théorie de l’apparence.

En premier lieu, Monsieur [T] fait valoir que par courrier du 11 février 2015 dont un double a été adressé à la Caisse de Crédit Agricole, les époux [Y] exposaient qu’ils s’étaient engagés à vendre à Monsieur [T] l’appartement de [Localité 17] et divers meubles moyennant le prix de 125 000 euros.

Or, il n’est pas démontré que les époux [Y] aient informé le notaire de la situation hypothécaire du bien, ni avoir émis aucune observation lors de la signature de l’acte de vente, ce dernier mentionnant au contraire que « Monsieur [Y] n’est pas en procédure collective, rien ne lui interdit de procéder à la cession de son patrimoine », étant rappelé qu’aucune inscription ne figurait sur l’état hypothécaire sollicité par le notaire auprès de la conservation des hypothèques, cette absence résultant d’une erreur du service de la publicité foncière dans la délivrance des états hypothécaires à la SCP notariale.

Il n’en reste pas moins qu’au moment de la signature de l’acte de vente le 20 mars 2015, les époux [Y] n’ignoraient pas l’existence des commandements de payer valant saisie immobilière des 25 juillet et 22 août 2013, ces commandements ayant été publiés au service de la publicité immobilière le 23 septembre 2013.

Par conséquent, la banque ne pouvait connaître l’irrégularité de l’état hypothécaire délivré au notaire mentionnant l’absence de mesures de sûreté de nature à rendre les biens indisponibles et n’avait donc aucune raison particulière de se rapprocher de l’étude notariale.

En second lieu, aux termes des dispositions de l’ancien article 2451 du code civil « Lorsque le service chargé de la publicité foncière, délivrant un certificat au nouveau titulaire d’un droit visé à l’article 2476 omet une inscription de privilège ou d’hypothèque, le droit demeure dans les mains du nouveau titulaire, affranchi du privilège ou de l’hypothèque non révélé, pourvu que la délivrance du certificat ait été requise par l’intéressé en conséquence de la publication de son titre.

Sans préjudice de son recours éventuel contre l’Etat, le créancier bénéficiaire de l’inscription omise ne perd pas le droit de se prévaloir du rang que cette inscription lui confère tant que le prix n’a pas été payé par l’acquéreur ou que l’intervention dans l’ordre ouvert entre les autres créanciers est autorisée ».

S’il résulte de ces dispositions qu’un immeuble a vocation à rester dans les mains du nouveau titulaire en cas d’omission d’un privilège ou d’une hypothèque pourvu que la délivrance du certificat ait été requise par l’intéressé en conséquence de la publication du titre et à condition que le tiers acquéreur soit de bonne foi, force est de constater qu’en l’espèce, les lots 6 et 30 étaient indisponibles depuis les commandements de payer valant saisie immobilière des 25 juillet et 22 août 2013, publiés le 23 septembre 2013, de sorte que la vente intervenue postérieurement à cette publication, alors que par jugement d’orientation du 27 juin 2014, confirmé en appel, la vente forcée des lots avait été ordonnée, a bien été conclu en violation de l’indisponibilité affectant les biens objets de la vente.

Par ailleurs, la saisie immobilière étant opposable aux tiers à partir de sa publication, conformément aux dispositions de l’article L 321-5 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [T] était présumé avoir connaissance de l’indisponibilité des biens, les commandements de payer valant saisie immobilière ayant été publiés le 23 septembre 2013, soit antérieurement à la vente litigieuse intervenue le 20 mars 2015.

Si Monsieur [T] fait valoir qu’il n’avait aucune raison de se renseigner sur l’existence d’éventuelles publications, rien ne lui permettant de penser lors de la vente que le bien vendu était indisponible, il lui appartient, le cas échéant, d’engager la responsabilité du service de la publicité foncière qui a commis une erreur lors de la délivrance des états hypothécaires en mentionnant que les biens immobiliers faisant l’objet de la vente litigieuse n’étaient pas grevés de mesures de sûreté de nature à les rendre indisponibles.

Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente conclue le 20 mars 2015 entre d’une part les époux [Y], d’autre part Monsieur [T], portant sur les lots 6 et 30 dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 18], cadastré section BT n°[Cadastre 3], ordonné à Monsieur [T] de restituer les lots 6 (appartement) et 30 (emplacement de parking) dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 18] cadastré section BT n° [Cadastre 3] aux époux [Y] et ordonné à ces derniers de restituer à Monsieur [T] le prix de vente de 115 000 euros.

Enfin, Monsieur [M] [Y] et Mesdames [O] [Y] épouse [N] et [E] [Y] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [G] [T] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour ce dernier de l’omission par les vendeurs d’une procédure de saisie immobilière sur les biens vendus rendant indisponibles ces derniers.

Sur la demande de dommages et intérêts du Fonds Commun de Tritisation à l’encontre des consorts [Y] :

Il est constant que, nonobstant l’erreur commise par le service de la publicité foncière lors de la délivrance des états hypothécaires, les époux [Y] ont omis de porter à la connaissance du notaire l’existence d’une procédure de saisie immobilière alors même qu’un jugement d’orientation rendu le 27 juin 2014 avait ordonné la vente forcée des biens immobiliers concernés et fixé la date de la vente au 10 octobre 2014, ce jugement ayant été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Montpellier le 16 octobre 2014.

Ils ont donc signé en 2015 en toute connaissance de cause l’acte de vente mentionnant expressément que rien ne leur interdisait de procéder à la cession de leur patrimoine, agissant ainsi en fraude des droits de la banque en encaissant le prix de vente sans le remettre à la Caisse Régionale alors que cette dernière avait donné, par l’intermédiaire de son conseil, son accord pour donner mainlevée amiable de la saisie afin de favoriser la vente de gré à gré au prix net de 110 000 euros (courrier du 11 février 2015).

Le préjudice de la Caisse Régionale résultant du comportement des époux [Y] est donc caractérisé, la banque ayant été contrainte d’engager une procédure pour recouvrer sa créance, ce qui justifie la condamnation des consorts [Y] à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à l’encontre des époux [Y] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [M] [Y] et Mesdames [O] [Y] épouse [N] et [E] [Y] à payer au Fonds Commun de Tritisation Absus la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [Y] et Mesdames [O] [Y] épouse [N] et [E] [Y] à payer à Monsieur [G] [T] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [G] [T] à payer au Fonds Commun de Tritisation Absus la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [G] [T] aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président