COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03577 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4OR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 MAI 2023

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 23-000625

APPELANT :

Syndic de copropriété [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la société CLAPAS IMMOBILIER EURL Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 809 546 716 dont le siège est [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [X] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aurélie ANDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [R] est propriétaire des lots n° 7 et 9 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 10] (34).

Dénonçant un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 22 novembre 2018, fait assigner M. [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, lequel a, par jugement du 8 avril 2019, condamné M. [X] [R] à verser la somme de 375,10 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges arrêtées au 24 juillet 2018.

Invoquant l’existence de nouveaux impayés de charges, le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 10 février 2023, fait assigner M. [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en paiement au titre d’un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2022.

Le jugement contradictoire rendu le 24 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande au titre des charges de copropriété ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] aux dépens de l’instance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] et M. [X] [R] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire.

Le premier juge a constaté que le syndicat des copropriétaires ne produisait aucun relevé de propriété permettant de vérifier la localisation exacte du lot n° 7 appartenant à M. [X] [R].

Il a en outre relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de la réalité des sommes sollicitées à l’appui du décompte produit, de sorte qu’il n’était pas possible de vérifier si la somme à laquelle M. [X] [R] avait été condamné le 8 avril 2019 avait bien été déduite de ce décompte.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ;

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mai 2023 par le tribunal judicaire de Montpellier ;

Condamner M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 6 373,05 euros au titre de l’arrêté de charges arrêté au 17 juin 2025 ;

Condamner M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [X] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le lot n° 7 appartenant à l’intimé se situerait au [Adresse 10], affirmant que M. [X] [R] aurait artificiellement transformé une fenêtre en porte d’entrée donnant sur la [Adresse 13], dans le but d’échapper au paiement de ses charges de copropriété.

Il avance que cette modification n’a pas été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’elle ne saurait exonérer l’intimé de son obligation de s’acquitter de ses charges.

L’appelant fait valoir qu’il rapporte la preuve de la réalité des sommes sollicitées à l’appui du décompte, notamment par la production des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour les exercices concernés, de l’intégralité des appels de fonds depuis janvier 2020 et du contrat de syndic.

Dans ses dernières conclusions du 3 avril 2024, M. [X] [R] demande à la cour de :

Déclarer l’appel interjeté irrecevable et infondé ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 24 mai 2023, en ce qu’il :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande au titre des charges de copropriété,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] aux dépens de l’instance ;

Rejeter purement et simplement l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] au paiement de la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [X] [R] soutient que l’ensemble des courriers du syndicat des copropriétaires lui aurait été adressés au [Adresse 8], en dépit de la notification de sa nouvelle adresse au syndic, située [Adresse 2], par courrier recommandé en date du 31 juillet 2012.

L’intimé prétend que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas des sommes sollicitées. Il conclut au rejet des demandes relatives aux exercices antérieurs au 24 juillet 2018, arguant qu’aucun appel n’a été interjeté par le syndicat à l’encontre de la décision du 8 avril 2019, qu’il aurait exécutée. S’agissant des exercices postérieurs, il fait valoir l’absence de justification de travaux de réfection.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS

1. Sur la localisation du lot n° 7 appartenant à M. [X] [R]

M. [X] [R] soutient que son adresse ne serait pas le [Adresse 8] mais le [Adresse 2], qui est une rue perpendiculaire à la [Adresse 14] ; qu’il en aurait informé le syndic par un courrier recommandé du 31 juillet 2012 mais que celui-ci persisterait pourtant à lui adresser les appels de fonds et les convocations aux assemblées générales à l’adresse de la [Adresse 14].

La cour relève des éléments versés au débat et notamment du règlement de copropriété que l’immeuble, qui consiste en une maison d’habitation de deux étages sur rez-de-chaussée, cadastré section [Cadastre 11], est situé à l’angle de la [Adresse 14] et de la [Adresse 13], qu’il ne possède qu’une entrée, qui se situe au [Adresse 8], et que M. [X] [R], dont le lot n° 7 se situe au rez-de-chaussée et qui possède une fenêtre sur la [Adresse 13], a pensé pouvoir créer une seconde entrée sur cette rue, au moyen d’une grille ouvrante sur charnières pour en permettre l’accès, en plaçant un escabeau en-dessous de cette fenêtre puisque le rez-de-chaussée est surélevé, et en inscrivant à la peinture le numéro 12 sur la façade, de façon à pouvoir identifier un numéro de voirie.

Or, le seul fait de déclarer unilatéralement cet état de fait est sans incidence sur la réalité de la situation juridique de la copropriété, dont le lot n° 7 appartenant à M. [X] [R] n’est aucunement détaché et dont l’unique entrée est bien située au [Adresse 8] ; qu’ainsi, c’est à bon droit que le syndic lui a adressé l’ensemble des documents, notamment les appels de fonds et les convocations aux assemblées générales, à cette adresse, de sorte qu’ils lui sont opposables.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.

En cause d’appel, à l’appui de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse au surplus des éléments déjà produits en première instance, un décompte arrêté au 17 juin 2025.

Sur la justification de la reprise de la somme de 4 051,50 euros au 1er janvier 2020, la cour relève, au vu de ces éléments, qu’au 26 juillet 2016, M. [X] [R] était redevable de la somme de 1 044,78 euros, de la somme de 1 148,58 euros au 31 décembre 2016, après deux appels de fonds, n° 3 et n° 4 en date des 1er juillet 2016 et 1er octobre 2016, pour la somme de 51,90 euros chacun, et qu’au 31 décembre 2019, il était redevable de la somme de 4 227,47 euros, à la suite de la reprise de ce solde, et qu’il y a lieu de porter au débit les appels de fonds trimestriels, ceux relatifs aux travaux, comme le 1er octobre 2017, la somme de 1 571,38 euros pour les travaux de la cage d’escalier, ou encore le 1er avril 2018, la somme de 265,13 euros pour la création d’une dalle en béton, et les régularisations pour charges.

La cour relève que la seule somme portée au crédit, soit 178,55 euros, le 8 janvier 2019, consiste en la régularisation des charges de l’année 2018, et que le 31 décembre 2019, une régularisation de charges de 175,97 euros a été déduite du solde de 4 227,47 euros, de sorte que contrairement à ce que soutient M. [X] [R], la reprise au 1er janvier 2020 de la somme de 4 051,50 euros est justifiée.

Suivant la même lecture, il ressort de la pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires, que compte tenu de l’absence de tout paiement par M. [X] [R], le montant des charges dont il est redevable s’établit désormais à la somme de 6 373,05 euros, selon le décompte arrêté au 17 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifiant de cette somme en cause d’appel, M. [X] [R] sera par conséquent condamné à son paiement.

S’agissant des frais de recouvrement, si le syndicat des copropriétaires justifie en pièce n° 30 du contrat de syndic, lequel prévoit expressément les frais de recouvrement qui ont été facturés à M. [X] [R], la cour constate que l’appelant ne forme toutefois pas de demande en paiement chiffrée à ce titre dans le dispositif de ses dernières conclusions.

3. Sur les prétentions indemnitaires formées par M. [X] [R]

En conséquence de ce qui précède, M. [X] [R] échoue à démontrer une mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, qui s’est toujours tenu à la réalité juridique de la copropriété et au droit qui lui était applicable, résultant pour l’essentiel de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, outre le fait qu’il ne justifie pas d’un préjudice particulier, de sorte qu’il sera débouté de ses prétentions indemnitaires.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [R] sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [X] [R] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 24 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 6 373,05 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 17 juin 2025 ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE M. [X] [R] de ses prétentions indemnitaires ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables ;

DEBOUTE M. [X] [R] de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE M. [X] [R] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président