PC/ND

Numéro 25/3162

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2025

Dossier : N° RG 25/00253 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCL5

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

S.A.R.L. RELIEF

C/

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Septembre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Hélène BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M. Patrick CASTAGNE, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. RELIEF

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 899 686 620, représentée par M. [N] [M] en sa qualité de gérant

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno LAFFITTE de la SELARL AROTSECHE & LAFFITTE, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

pris en la personne de son Syndic en exercice, la Société Lamy (SAS) ayant son siège social sis [Adresse 7], elle-même prise en son établissement secondaire, l’Agence immobilière Lamy, sis [Adresse 6]), immatriculée sous le n° 487 530 099

Représentée par M^e Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 07 JANVIER 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 9]

RG : 24/478

EXPOSE DU LITIGE

Par avenant du 30 juin 2021, la SARL Relief a pris à bail un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] (64), régi par le statut de la copropriété, dans lequel elle exploite un restaurant.

Par arrêté municipal du 9 février 2024, l’évacuation de l’immeuble a été ordonnée en raison de défauts structurels le menaçant d’effondrement.

Le 15 février 2024, le maire de [Localité 9] a enjoint le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à faire exécuter, en urgence, des travaux de mise en sécurité du bâtiment.

Par arrêté du 12 mars 2024, le maire de [Localité 9] a levé partiellement l’arrêté de péril frappant l’immeuble.

Par acte du 24 octobre 2024, la SARL Relief a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant de la fermeture de son restaurant, outre condamnation à lui communiquer son contrat d’assurance.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, le juge des référés a :

— débouté la SARL Relief de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

— condamné la SARL Relief à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SARL Relief aux dépens.

Au soutien de sa décision, le juge a retenu en substance que la demande de provision de la SARL Relief se heurte à une contestation sérieuse sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sur le montant du préjudice allégués, qui relèvent de la seule appréciation du juge du fond.

Par déclaration du 29 janvier 2025, la SARL Relief a relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour le 14 février 2025, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile, à l’audience du 17 septembre 2025, avec clôture de l’instruction fixée au 3 septembre 2025.

Au terme de ses conclusions notifiées le 24 février 2025, la SARL Relief, appelante, demande à la cour :

— de réformer et infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de provision en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture de son restaurant, déboutée de sa demande de communication des coordonnées de l’assureur du syndicat des copropriétaires, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— statuant à nouveau,

— de condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à lui payer une somme de 12 000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice,

— de condamner le syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] à lui communiquer les conditions générales et particulières du contrat d’assurance qui garantit sa responsabilité du fait de l’immeuble, dans les quinze jours de la signification de la présente, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

— de débouter le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de condamnation aux dépens,

— de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de communication sous astreinte de justificatifs de la conformité du plafond du restaurant à la réglementation sur l’incendie,

— de condamner le syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] à lui payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— de condamner le syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages qui lui sont causés ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble litigieux (fragilité de l’ossature et des éléments porteurs), en sa qualité de tiers,

— que la connaissance qu’elle aurait eu de l’état des parties communes lors de la prise à bail du local n’exonère pas le syndicat des copropriétaires de son obligation légale résultant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— que la fermeture de l’immeuble ne résulte pas de travaux votés en assemblée générale, qu’elle serait tenue de supporter sans indemnité, mais de l’état des parties communes,

— qu’elle justifie de sa demande de provision par une attestation de son expert-comptable, corroborée par les bilans des exercices des années précédentes, ce qui donne un ordre de grandeur du préjudice subi pendant la période de fermeture,

— qu’elle a un intérêt certain à connaître les coordonnées de l’assureur du syndicat des copropriétaires puisqu’elle dispose d’une action directe à son encontre,

— que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires n’a pas de lien suffisant avec ses demandes principales, et est mal fondée, dès lors que les travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment vont entraîner une intervention sur le plafond du local commercial qui sera bien coupe-feu.

*

Par conclusions notifiées le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Lamy, intimé, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a débouté la SARL Relief de l’ensemble de ses demandes, condamné la SARL Relief à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— de débouter la SARL Relief de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la SARL Relief à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile :

— que plusieurs contestations sérieuses s’opposent à la demande de provision de la SARL Relief :

> que sa responsabilité dans la survenance des dommages subis par la SARL Relief n’est pas établie, ni le fait que ceux-ci auraient leur origine exclusive dans les parties communes de l’immeuble,

> qu’il n’appartient pas au juge des référés d’établir cette responsabilité,

> que la SARL Relief avait connaissance, lorsqu’elle a acquis son fonds de commerce, que des travaux de réhabilitation de l’immeuble devaient avoir lieu en raison de son état,

> que le règlement de copropriété lui empêche de réclamer une indemnité du fait de l’exécution de ces travaux,

— que la SARL Relief ne démontre pas la réalité de son préjudice économique, l’attestation non contradictoire de son expert-comptable n’étant pas probante, alors qu’elle dispose d’autres locaux, et qu’elle ne justifie pas de démarches auprès de son assureur ou de son bailleur,

— que le lien de causalité entre le préjudice allégué et la fermeture temporaire des locaux n’est pas établi,

— que la SARL Relief ne démontre pas un intérêt à obtenir les conditions générales et particulières de son contrat d’assurance.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025.

MOTIFS

Il y a lieu de constater que le chef du dispositif par lequel le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication de pièces sous astreinte n’est pas contesté par l’intimé qui n’a pas formé d’appel incident.

Sur la demande de provision :

Il doit être indiqué :

— qu’en application de l’article 815 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

— que le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée,

— qu’une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la S.A.R.L. Relief sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une provision de 12 000 € à valoir sur la réparation de la perte financière subie du fait de la fermeture du commerce de restauration qu’elle exploite au rez-de-chaussée de l’immeuble entre le 9 février et le 12 mars 2024, fermeture ordonnée par arrêté municipal du 9 février 2024, en raison de défauts structurels aux 2ème et 3ème étages et dans les combles, le menaçant d’effondrement partiel.

Il y a lieu de considérer que :

— si l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 (qui dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires) consacre une véritable responsabilité objective du syndicat des copropriétaires dès l’instant où des parties communes peuvent être considérées comme le siège du dommage subi,

— la contestation par le syndicat des copropriétaires de son obligation indemnitaire à l’égard de la S.A.R.L. Relief, fondée sur les stipulations de l’article 9 f du règlement de copropriété (énonçant que les copropriétaires ou leurs ayants droit devront supporter, sans indemnité, l’exécution des travaux d’entretien, de réparation qui seraient nécessaires aux parties commune, quelle qu’en soit la durée) rend l’existence de même de cette obligation sérieusement contestable et nécessite un examen ne relevant pas de la compétence de la juridiction des référés.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté la S.A.R.L. Relief de sa demande de provision.

Sur la demande de communication de la police d’assurance responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Dans ses conclusions déposées le 17 décembre 2024, la S.A.R.L. Relief a présenté une demande additionnelle tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à communiquer sous astreinte les conditions générales et particulières de la police d’assurance qui garantit sa responsabilité.

Sans motiver sa décision de ce chef (étant constaté que le syndicat des copropriétaires n’avait lui-même pas conclu sur ce point), le premier juge a débouté la S.A.R.L. Relief 'de l’ensemble de ses demandes'.

En cause d’appel, la S.A.R.L. Relief sollicite l’infirmation de la décision et la condamnation du syndicat des copropriétaires à communiquer lesdites pièces et le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu de ce chef.

La demande formée dans les conclusions du 17 décembre 2024, qui s’analyse en une demande incidente additionnelle, est recevable dès lors qu’elle se rattache à la prétention originelle par un lien suffisant et qu’elle présente un intérêt certain pour la S.A.R.L. Relief qui entend in fine mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et qui dispose à ce titre d’une action directe contre l’assureur de celui-ci.

Il convient dès lors d’infirmer la décision entreprise de ce chef et d’enjoindre le syndicat des copropriétaires de communiquer les pièces sollicitées par la S.A.R.L. Relief selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

La S.A.R.L. Relief qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions sera condamnée aux entiers dépens d’appel et de première instance et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 1 000 € au titre des frais exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne du 7 janvier 2025,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a:

— débouté la S.A.R.L. Relief de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 12 000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice,

— condamné la S.A.R.L. Relief aux dépens,

— condamné la SARL Relief à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirmant la décision entreprise sur la demande de communication de pièces formée par la S.A.R.L. Relief et statuant à nouveau de ce chef, condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du présent arrêt, à communiquer à la S.A.R.L. Relief les conditions générales et particulières du contrat d’assurance qui garantit sa responsabilité du fait de l’immeuble,

Ajoutant à la décision entreprise:

Condamne la S.A.R.L. Relief aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Hélène BRUNET, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président