COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02785 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIER

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AVRIL 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN – N° RG F 22/02113

APPELANTE :

Madame [W] [I]--[T]

née le 26 Octobre 1999 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]/FRANCE

Représentée à l’audience par M^e Marina BLANC avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituant M^e Cécile PARAYRE-ARPAILLANGE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005462 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [L] [V]

né le 18 Avril 1952 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté à l’audience par M^e Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Morgane BOUCHAN, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 26 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2026,en audience publique, devant M^me Marie-José FRANCO, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre empêché, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 07 juin 2018, M. [L] [V] a donné a bail à Mme [W] [I]-[T] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 41 l euros outre 60 eurosau titre des provisions sur charges.

Déplorant des impayés de loyers et troubles de voisinage, M. [L] [V] a fait délivrer à Mme [I]-[T] un commandement de payer les loyers et de cesser les troubles de voisinage par acte d’huissier du 5 septembre 2022 visant expressément la clause résolutoire.

Par acte d’huissier signifié le 29 octobre 2022, M. [L] [V] a fait assigner Mme [W] [I]-[T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, paiement des charges et loyers impayés et indemnisation.

Mme [W] [I]-[T] a quitté les lieux le 30 janvier 2023.

Par jugement du 5 avril 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

Dit qu’il n’y a lieu a constat de la résolution du contrat de bail,

Condamné Mme [W] [I]-[T] à verser à M. [L] [V] la somme de 2360 euros,

Condamné Mme [W] [I]-[T] au paiement de la somme de 684,76 euros au titre des loyers impayés au profit de [L] [V],

Condamné M. [L] [V] au paiement de la somme de 1 438,50 euros à Mme [W] [I]-[T] en réparation de son prejudice de jouissance,

Condamné Mme [W] [I]-[T] à verser à M. [L] [V] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu a application de l’article 700 du code de procedure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés,

Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Constaté que Mme [W] [I]- [T] est béné’ciaire de l’aide juridictionnelle totale pour la présente procédure.

Mme [I]-[T] a relevé appel du jugement le 28 mai 2024.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 15 janvier 2025, Mme [I]-[T] demande à la cour de :

Juger l’appel de Mme [I] [T] recevable et bien fondé,

In’rmer la decision entreprise en ce qu’elle a:

— Condamné Mme [I]-[T] à verser a M. [V] la somme de 2360 euros au titre des reparations locatives,

— Condamné Mme [I]-[T] au paiement dc la somme de 684,76 €au titre des loyers impayés au pro’t dc M. [V],

— Condamné M. [V] au paiement de la somme de 1438,5 euros à Mme [I]-[T] en réparation de son préjudice de jouissance en lieu et place des 5l37,5 euros demandés,

— Debouté Mme [I]-[T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du prejudice moral,

— Condamné Mme [I]-[T] à verser à M. [V] la somme de 500 € en réparation de son prejudice moral.

Ce faisant,

— Débouter M. [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives

— Condamner Mme [I]-[T] au paiement de la somme de 273,76 euros au titre des loyers impayés

— Condamner M. [V] à payer a Mme [I]-[T] la somme de 5l37,5 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— Debouter M. [V] de sa demande en paiement dc dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamner M. [V] à payer a Mme [I]-[T] la somme de 2000euros à titre de dommages et intérêts pour prejudice moral.

— débouter M. [V] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d’appel.

En tout état de cause condamner M. [V] au paiement des entiers dépens.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 16 octobre 2024, M. [L] [V] demande à la cour de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires';

Accueillir l’appel incident de M. [L] [V];

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a':

Condamné Mme [W] [I]-[T] à verser à M.[L] [V] la somme de 2 360 euros au titre des travaux de réfection du logement loué';

Débouté Mme [W] [I]-[T] de sa demande tendant à voir condamner M. [L] [V] à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation d’un prétendu préjudice moral ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a':

Condamné Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [L] [S] somme de 684,76 euros en lieu et place de la somme de 2162,10 euros à parfaire, sollicitée au titre des loyers et charges impayés';

Condamné Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [L] [V] la somme de 500 euros en lieu et place de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral';

Condamné M. [L] [V] à verser à Mme [W] [I]-[T] la somme de 1 438,50 euros en réparation d’un préjudice de jouissance':

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et a dès lors débouté M. [L] [V] de sa demande tendant à voir condamner Mme [W] [I]-[T] à lui payer la somme de 2 500 euros à ce titre';

Dit que chaque partie conserverait à sa charge ses propres dépens, et a dès lors débouté M. [L] [V] de sa demande tendant à voir condamner M [W] [I]-[T] aux entiers entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer les loyers visant clause résolutoire en date du 05 septembre 2022, et sa dénonce à la CCAPEX.

Et statuant à nouveau':

Débouter Mme [W] [I]-[T] de l’intégralité de ses demandes';

Condamner Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [L] [V] la somme de 2162,10 euros au titre des loyers et charges impayés';

Condamner Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [L] [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral';

Débouter Mme [W] [I]-[T] de sa demande au titre de son prétendu préjudice de jouissance';

Condamner Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [L] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance, en ce compris le commandement de payer les loyers visant clause résolutoire en date du 05 septembre 2022, et sa dénonce à la CCAPEX';

En tout état de cause,

Condamner Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [L] [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 février 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il est observé à titre liminaire que la cour n’est pas saisi des dispositions du jugement relative à la résiliation du bail et à l’expulsion de Mme [I]-[T], celle-ci ayant quitté les lieux le 30 janvier 2023.

— sur les réparations locatives

En application de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le premier juge a fait droit aux demandes du bailleur à hauteur de 2360 euros au titre de la réparation de divers désordres sur la base d’un devis établi pour ce montant produit par le bailleur.

Or ainsi que le fait observer Mme [I]-[T], les travaux visés par ce devis portent exclusivement sur des travaux de peinture, nettoyage de moisissures et rebouchage de fissures de la chambre 1, de la salle de bain, du placard, de la cuisine et du séjour-salon.

M. [V] ne produit aucune évaluation au titre des désordres autres que ceux visés dans ce devis.

Par ailleurs, s’agissant des travaux visés par ce devis, il sera observé que le locataire n’est pas responsable sauf preuve contraire non rapportée au cas d’espèce de la présence de fissures dans les murs et plafonds des lieux loués dont la réparation ne relève pas des réparations locatives incombant au locataire de sorte que le coût des travaux de reprise des fissures et peinture du séjour-salon ainsi que des fissures affectant le placard et la salle de bain et le couloir ne peuvent être supportés par Mme [I]-[T].

Il ne peut en outre être demandé au locataire demeuré plus de quatre ans dans les lieux loués de les restituer les peintures à l’état neuf.

Enfin, Mme [I]-[T] justifie par un courrier établi le 7 décembre 2020 par la Direction de l’Hygiène et de la santé Publique de la mairie de [Localité 1] que le logement loué présentait des traces d’humidité et de moisissures sur le mur de la chambre jouxtant la salle de bain,que le radiateur de cette pièce ne fonctionnait plus et que plusieurs fuites d’eau affectant par ailleurs cette pièce.

M. [V] ne justifie pas avoir effectué des travaux répondant de manière adéquate à la présence de cette humidité ni au nettoyage des moisissures et à la remise en peinture de la salle de bain ni de la chambre affectée de moisissures de sorte que le coût de la reprise des peintures des pièces visées par le devis produit par M. [V] ne peut être supporté par Mme [I]-[T].

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné Mme [W] [I]-[T] à payer à M. [V] la somme de 2360 euros au titre des réparations locatives..

— Sur le loyers impayés

Mme [I]-[T] entend voir déduit du montant de la dette de loyers fixée par le premier juge à hauteur de 684,76 euros, le dépôt de garantie de 411 euros, tandis que M. [V] forme appel incident de ce chef considérant que la dette locative s’élève à 2162,10 euros.

Pour fixer le montant de la dette locative à hauteur de 684,76 euros, le premier juge a considéré que la somme de 992,36 euros représentant le coût de la facture d’eau froide pour le mois de juillet 2021 ne pouvait être supporté par la locataire dès lors que le bailleur n’avait produit aucun justificatif de ces charges ni le décompte de régularisation annuel.

Mme [I]-[T] fait valoir quant à elle l’existence de fuites d’eau dans la salle de bains révélées par le rapport de la Direction de l’Hygiène et de la santé le 7 décembre 2020, M. [V] invoquant sur ce point n’avoir pas été informé de ces désordres par sa locataire.

Ainsi que précédemment observé, Mme [I]-[T] a justifié de la présence de fuites d’eau au niveau de la douche, du lavabo et du 'cabinet d’aisance'.

Elle justifie également de ce que le compte-rendu du rapport de la direction de l’Hygiène et de la santé publique a été adressé au mandataire du bailleur le 7 décembre 2020.

Or M. [V] ne justifie de travaux de remplacement des WC et de réparation des fuites de la salle de bain que postérieurement à la facture d’eau du mois de juillet 2021 les 21 octobre 2021 et 9 mars 2022 et il n’établit pas ainsi qu’il l’invoque que les fuites étaient dues à un mauvais état d’entretien imputable à la locataire.

C’est également à juste titre que le premier juge a considéré que devaient être déduites des sommes réclamées celles correspondant aux allocations familiales consignées par la caisse d’allocations familiales du fait de l’indécence du logement et fixé par suite le montant des loyers impayés à hauteur de 684,76 euros. Devra en outre être déduit le montant du dépôt de garantie d’un montant de 411 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef pour ce seul motif, le montant de la dette locative étant ramené à 273,76 euros.

— Sur le préjudice de jouissance

Ainsi que précédemment relevé, le bailleur n’a réalisé que tardivement en 2021 et mars 2022 les travaux de réparation des fuites et au mois de décembre 2020 la réparation des dysfonctionnements éléctriques et ne rapporte pas la preuve que ces réparations tardives seraient la conséquence d’une obstruction de Mme [I]-[T] à la réalisation des travaux. Le bailleur est en conséquence tenu d’indemniser Mme [I]-[T] du préjudice de jouissance lié à ces désordres qui a justement été évalué par le premier juge à hauteur de 1438,50 euros.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

— Sur le préjudice moral de M. [V]

M. [V] justifie que lui ou son mandataire ont été saisis à de multiples reprises de plaintes du voisinage et du syndic en charge de la copropriété du fait des désordres causés par la présence continue d’excréments et d’urine du chien de la locataire sur le balcon qui ont occasionné odeurs nauséabondes et dégradations de la façade de l’immeuble.

Il justifie également avoir été saisi pour ce motif d’une pétition de huit locataires ou propriétaires voins de Mme [I]-[T].

Il a dès lors nécessairement subi des tracas consécutifs aux troubles du voisinage causés par mme [I]-[T] dont le premier juge a justement fixé l’indemnisation à hauteur de 500 euros.

Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef.

— sur le préjudice moral de Mme [I]-[T]

Les troubles causés au voisinage du fait de la présence régulière d’urine et d’excréments du chien de Mme [I]-[T] sur le balcon de l’appartement loué étant avérés, la locataire ne peut se prévaloir d’un préjudice moral résultant des griefs inhérents à ces troubles formulés par son bailleur. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce que Mme [I]-[T] a été déboutée de ce chef de demande.

— sur la charge des dépens et frais irrépétibles de première instance

Chacune des parties ayant patiellement succombé en ses prétentions devant le premier juge le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que chacune supportera la charge des dépens par elle engagés et débouté M. [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— sur les dépens d’appel

M. [V] succombant pour l’essentiel à hauteur d’appel, supportera la charge des dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce que Mme [I]-[T] a été condamnée à payer à M. [L] [V] la somme de 2360 euros au titre des dégradations locatives et 684,76 euros au titre des loyers impayés.

Confirme le surplus des dispositions déférées.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. [L] [V] de ses demandes au titre des dégradations locatives,

Condamne Mme [H] [I]-[T] à payer à M. [L] [V] la somme de 273,76 euros au titre de la dette locative déduction faite du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [V] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER

EN REMPLACEMENT

DU PRESIDENT EMPECHE,