COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05476 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QAKL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 SEPTEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 22/01549

APPELANTE :

Madame [I] [P]

née le 31 Mai 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Pierre CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE substituant M^e Bruno BLANQUER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008770 du 27/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame [N] [E] [H]

née le 08 Avril 1947 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 15 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2017, Mme [N] [E] [H] a donné à bail à Mme [I] [P] un studio meublé situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 350 euros, outre 20 euros de charges.

Se plaignant d’un problème d’humidité et de désordres électriques dans l’appartement, Mme [I] [P] a sollicité le Service Habitat du Grand Narbonne, qui s’est rendu dans le logement le 11 février 2021.

Dans un rapport dressé le 25 mars 2021, le service Habitat du Grand Narbonne a qualifié le logement de non décent, ne respectant pas toutes les caractéristiques légales et a indiqué que certains désordres relevaient d’une infraction au règlement sanitaire départemental.

Par acte d’huissier du 28 juin 2021, Mme [I] [P] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne, lequel a, par ordonnance du 7 mars 2022, ordonné une expertise du logement, débouté Mme [I] [P] de sa demande de suspension du paiement des loyers, et condamné la locataire à payer à la bailleresse la somme de 3.705 euros au titre des loyers impayés en lui accordant des délais de paiement sur vingt-quatre mois.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 8 juillet 2022.

Par exploit d’huissier en date du 21 octobre 2022, Mme [I] [P] a attrait Mme [N] [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Narbonne, aux fins de la voir condamner à l’indemniser de ses préjudices, et obtenir la compensation entre la dette de loyer fixée par l’ordonnance de référé à la somme de 3.705 euros et les sommes allouées à l’occasion de la présente instance.

Le jugement contradictoire rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :

Condamne Mme [N] [E] [H] à payer à Mme [I] [P] la somme de 8.750 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [I] [P] à payer à Mme [N] [E] [H] la somme de 3.330 euros au titre des loyers impayés des mois de février à octobre 2022 inclus ;

Ordonne la compensation de la somme de 8.750 euros due par Mme [N] [E] [H] à Mme [I] [P] avec celles de 3.705 euros et 3.330 euros dues par Mme [I] [P] à Mme [N] [E] [H] au titre des loyers impayés ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Partage par moitié les dépens entre Mme [I] [P] et Mme [N] [E] [H] ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le premier juge retient que la locataire est fondée à solliciter la réparation d’un préjudice de jouissance, et non pas d’un préjudice financier, compte tenu du caractère indécent du logement donné à bail. Toutefois, il fixe son préjudice de jouissance à hauteur de 40 % du montant nominal du loyer, la locataire échouant à démontrer qu’elle se trouvait dans l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les locaux loués. En outre, il déboute Mme [I] [P] de sa demande au titre du préjudice moral, l’estimant injustifiée.

Il condamne par ailleurs Mme [I] [P] au paiement de la somme de 3.330 euros au titre des loyers impayés, constatant que la locataire, nonobstant l’ordonnance de référé rejetant sa demande de suspension des loyers et arrêtant les comptes entre les parties au mois de février 2022, n’a pas réglé les loyers jusqu’au 30 octobre 2022, date de fin du bail.

Il déboute pour finir la bailleresse de sa demande de dommages-intérêts, le caractère abusif de l’action en justice introduite par la locataire n’étant pas démontré.

Mme [I] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 novembre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 5 février 2024, Mme [I] [P] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne uniquement en ce qu’il :

Déboute Mme [N] [E] [H] de sa demande de condamnation de Mme [I] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts au titre des préjudices financier et moral ;

L’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [N] [E] [H] à payer à Mme [I] [P] à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et son préjudice moral les sommes suivantes :

-5.000 euros au titre du préjudice moral,

-23.865 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période du 15 juin 2017 au 30 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Prononcer la compensation entre la dette de loyer de Mme [I] [P] telle qu’issue de l’ordonnance de référé du 7 mars 2022, ainsi que des loyers qui ont continué à courir jusqu’au 30 octobre 2022, avec les 28.865 euros (5.000 + 23.865) de dommages et intérêts dus par Mme [N] [E] [H], auxquels seront condamnés Mme [N] [E] [H] ;

Débouter Mme [N] [E] [H] de sa demande de condamnation de Mme [I] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices financier et moral ;

Statuer sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.

Mme [I] [P] soutient que le logement loué était insalubre et inhabitable dès son entrée dans les lieux, affirmant que le rapport d’expertise met en évidence un réel danger et un problème de sécurité remontant au changement de destination du bien, soit antérieurement à sa prise de possession des lieux. Elle prétend également avoir subi un préjudice moral, dans la mesure où elle a été contrainte de se maintenir dans le logement tenant ses faibles revenus et la carence de la bailleresse, lui causant des problèmes respiratoires en raison de l’humidité.

L’appelante sollicite ainsi la compensation entre la dette de loyers telle qu’issue de l’ordonnance de référé du 7 mars 2022, ainsi que des loyers ayant continué à courir jusqu’au 30 octobre 2022, avec la somme de 28.865 euros qu’elle réclame au titre de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions du 3 mai 2024, Mme [N] [E] [H] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

Débouter Mme [I] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 4 septembre 2023 en ce qu’il :

Condamne Mme [N] [E] [H] à payer à Mme [I] [P] la somme de 8.750 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne Mme [I] [P] à payer à Mme [N] [E] [H] la somme de 3.330 euros au titre des loyers impayés des mois de février à octobre 2022 inclus,

Ordonne la compensation de la somme de 8.750 euros due par Mme [N] [E] [H] à Mme [I] [P] avec celles de 3.705 euros et 3.330 euros dues par Mme [I] [P] à Mme [N] [E] [H] au titre des loyers impayés,

Partage par moitié les dépens entre Mme [I] [P] et Mme [N] [E] [H],

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamner Mme [I] [P] à payer à Mme [N] [E] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [I] [P] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Mme [N] [E] [H] soutient que les locaux étaient en bon état de réparations locatives et ne présentaient aucun problème d’humidité à l’arrivée de la locataire.

Elle fait également valoir que la locataire a manqué à ses obligations en s’abstenant de régler les loyers du 1er octobre 2020 au 31 octobre 2022, d’assurer le bien loué et d’informer la bailleresse des désordres rencontrés.

L’intimée affirme que l’appelante ne peut solliciter l’exonération totale des loyers et charges dus durant toute la durée du bail, tenant l’absence de démonstration du caractère insalubre et inhabitable du logement.

Elle sollicite le rejet de la demande de l’appelante au titre du préjudice moral, l’estimant injustifiée.

MOTIFS

Sur les préjudices subis par Mme [I] [P]

— sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il n’est pas contesté par la bailleresse que le logement pris à bail s’est révélé indécent au cours de l’occupation du bien par Mme [P], sa locataire, l’intimée ne contestant en effet nullement sa condamnation à lui payer la somme de 8.750 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Mme [P] conteste en revanche cette décision en considérant qu’elle n’a pas tenu compte de l’ancienneté des désordres puisqu’elle allègue une insalubrité présente dès la prise à bail, liée à un changement de destination du garage transformé en appartement, et a minimisé leur ampleur, se prévalant d’importants problèmes respiratoires imputables à l’humidité importante présente dans le logement.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que le premier juge a reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance dès l’entrée dans les lieux de Mme [P] jusqu’au 30 août 2022, date de résiliation du bail, soit sur une période de 62,5 mois. Les critiques émises par l’appelante à l’encontre de la décision entreprise ne sont donc pas fondées sur le point de départ de la période d’indemnisation.

Pour le surplus, le rapport d’expertise judiciaire met en évidence divers défauts de conformité aux règles de décence consistant en une absence d’éclairage possédant une protection dans la salle de bains et un système électrique ne respectant pas la norme NF C15-100 avec un risque pour la sécurité des personnes, ainsi qu’une absence de système de renouvellement d’air du logement à défaut de grille de ventilation sur la porte-fenêtre vitrée et de vmc.

L’expert judiciaire préconise la réfection du système électrique avec une installation indépendante de celle située dans le bâtiment principal auquel elle est reliée, ainsi que la mise en place d’un système de renouvellement d’air impliquant la mise en place de bouches d’extraction et d’une vmc. Il ne fixe pas la date d’apparition des désordres mais souligne que les défauts sont liés au changement de destination des lieux pour proposer la fixation du préjudice de jouissance à la somme de 14.985 euros (270 euros x 55,5) en retenant la date du 31 janvier 2022.

Mme [P] réclame la fixation d’un préjudice de jouissance d’un montant de 23.685 euros sur la base d’une indemnité mensuelle de 370 euros correspondant au montant du loyer et des charges, sur une période de 64,5 mois allant du 15 juin 2017 au 31 octobre 2022.

Il n’est nullement contesté que le logement méconnait les critères de décence tels que définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, et que les désordres affectent les conditions d’habitabilité et de confort du logement comme en témoignent les photographies annexées au rapport d’expertise judiciaire par la présence de moisissures et de salpêtre sur les murs.

Cela étant, comme indiqué par le premier juge, il n’est nullement démontré l’impossibilité absolue et totale d’occuper les locaux. C’est donc à bon droit que Mme [P] a été déboutée de la demande tendant à voir fixer le montant de l’indemnité à l’intégralité du loyer réglé.

Par ailleurs, il est justifié d’une résiliation du contrat de bail avec effet au 30 août 2002 ce qui justifie qu’il ne soit pas fait droit à la demande indemnitaire postérieurement à cette date. En dernier lieu, il n’est nullement établi que Mme [E] [H] a procédé à des travaux de réfection avant le départ de sa locataire si bien que le préjudice de jouissance est dû jusqu’au 30 août 2022.

Au vu de l’expertise judiciaire et des désordres retenus, il convient de fixer le préjudice de jouissance à 50% du loyer sur la période allant de l’entrée dans les lieux, soit le 15 juin 2017, jusqu’à la résiliation du contrat de bail, soit le 30 août 2022, ce qui représente une durée de 62,5 mois.

Il convient en conséquence de fixer un préjudice de jouissance de 11.562,50 euros.

— sur le préjudice moral

Mme [P] revendique l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance subi alléguant des démarches qu’elle a dû initier pour obtenir la reconnaissance de cette insalubrité, et la contrainte de devoir vivre dans un logement insalubre, ses ressources ne lui permettant pas d’obtenir un nouvel appartement.

La demande présentée au titre du préjudice moral sera rejetée en ce que Mme [P] ne produit aucun document attestant de sa réalité. En outre, elle n’établit nullement l’existence d’un lien de causalité direct entre les désordres constatés et les problèmes respiratoires dont elle se prévaut.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance de 8.750 euros. Il sera par contre confirmé en ce qu’il a dit que cette somme viendrait en compensation avec les sommes dues par Mme [P] au titre des loyers et charges impayés dont le montant n’est pas contesté en appel.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de la saisine,

Confirme le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne sauf en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance de 8.750 euros et a ordonné la compensation de la somme de 8.750 euros due par Mme [N] [E] [H] à Mme [I] [P] avec celles de 3.705 euros et 3.330 euros dues par Mme [I] [P] à Mme [N] [E] [H] au titre des loyers impayés,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [E] [H] à payer à Mme [I] [P] la somme de 11.562,50 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Ordonne la compensation de la somme de 11.562,50 euros due par Mme [N] [E] [H] à Mme [I] [P] avec celles de 3.705 euros et 3.330 euros dues par Mme [I] [P] à Mme [N] [E] [H] au titre des loyers impayés,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et déboute les parties de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [N] [E] [H] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président