COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04395 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6D2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 JUIN 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11/22642

APPELANTS :

Madame [B] [T]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [K] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [C] [L]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Corinne STRUNK Conseiller en remplacement du Président de chambre empêché, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2012, M. [C] [L] a donné à bail à M. [K] [I] et Mme [B] [T] une maison d’habitation sise [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros, outre 40 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 690 euros a été versé par les preneurs.

Dénonçant des loyers impayés, M. [C] [L] a fait signifier aux locataires, par acte d’huissier de justice en date du 14 mai 2020, un commandement de payer la somme principale de 3.132,80 euros visant la clause résolutoire prévue au bail.

Sollicitant l’expulsion des preneurs et le paiement des sommes prétendument dues, M. [C] [L] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, lequel a, par ordonnance du 26 février 2021, constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2020, condamné M. [K] [I] et Mme [B] [T] à payer au bailleur la somme de 3.247,16 euros au titre de l’arriéré locatif, mais a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant des délais aux preneurs.

Saisie par M. [K] [I] et Mme [B] [T] eu égard aux conditions d’habitation après le passage et le rapport de l'[Localité 7] le 17 mars 2021, le préfet de l’Hérault a, par arrêtés n°110645 du 25 mars 2021 et n°110692 du 12 mai 2021, déclaré insalubres de manière remédiable les lieux pris à bail, et a laissé six mois au bailleur pour réaliser les travaux précisément décrits pour y remédier.

M. [K] [I] et Mme [B] [T] ont quitté le logement le 15 avril 2022.

Estimant avoir vécu dans des conditions insalubres en l’absence de travaux pour remédier aux désordres, M. [K] [I] et Mme [B] [T] ont, par exploit d’huissier en date du 8 mars 2022, assigné M. [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en indemnisation de leurs préjudices. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 11 22-642.

Dans le même temps, par exploit d’huissier en date du 26 avril 2022, M. [C] [L] a attrait la SASU Bati Confort devant la même juridiction aux fins de prise en charge de toutes condamnations qui seraient retenues par la présente juridiction. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 11 22-955.

Le jugement rendu le 1er juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Prononce la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 11 22-642 et 11 22-955, et dit qu’elles seront désormais suivies sous le numéro unique RG 11 22-642 ;

Constate l’irrecevabilité de la demande présentée par M. [K] [I] et Mme [B] [T] relative au trouble de jouissance antérieur à la date du 11 mars 2021 ;

Rejette l’exception de nullité présentée par M. [C] [L] ;

Condamne M. [C] [L] à payer à M. [K] [I] et Mme [B] [T] les sommes de :

5.000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 3],

2.258,76 euros au titre du préjudice matériel ;

Condamne M. [K] [I] et Mme [B] [T] à payer à M. [C] [L] la somme de 4.807,16 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Condamne la SASU Bâti Confort à relever et garantir M. [C] [L] de la somme de 2.258,76 euros au titre du préjudice de M. [K] [I] et Mme [B] [T] ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 ;

Déboute M. [K] [I] et Mme [B] [T] du surplus de leurs demandes ;

Déboute M. [C] [L] de ses demandes reconventionnelles plus amples ;

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge constate l’irrecevabilité de la demande de M. [K] [I] et Mme [B] [T] relative au trouble de jouissance antérieur à la date du 11 mars 2021, dans la mesure où ces derniers ne justifient pas avoir saisi le bailleur d’une quelconque difficulté relative à l’état du logement avant la visite de l'[Localité 7].

Il rejette la demande formulée au titre de l’exception de procédure tenant en l’absence de communication de l’adresse de M. [K] [I] et Mme [B] [T], M. [C] [L] ne justifiant d’aucun grief caractérisé en l’état.

Le premier juge retient que les locataires sont fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance du 11 mars 2021, date de la visite de l'[Localité 7], au 14 janvier 2022, date de la levée de l’insalubrité. Il constate également que ces derniers ont subi un préjudice matériel tenant à la détérioration de leurs meubles à l’occasion des travaux effectués par le bailleur. Toutefois, il les déboute de leur demande au titre des frais de location du mobil home, M. [C] [L] justifiant avoir réglé au camping la somme de 855,40 euros le 3 juin 2021 et celle de 545,25 euros le 8 septembre 2021.

Il rejette les demandes du bailleur tendant au remboursement du coût du camping et à la prise en charge des loyers durant les travaux, eu égard aux arrêtés préfectoraux d’insalubrité. Il le déboute également de sa demande au titre des dégradations locatives, compte tenu de la seule production par le bailleur d’un devis de reprise d’un châssis fixe, et de l’impossibilité d’attribuer la cause exclusive des désordres aux locataires en l’état de deux arrêtés d’insalubrité établis en 2021 et de la vétusté du logement.

Mme [B] [T] et M. [K] [I] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 29 août 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 24 novembre 2023, Mme [B] [T] et M. [K] [I] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 1er juin 2023 en ce qu’il :

Constate l’irrecevabilité de la demande présentée par M. [K] [I] et Mme [B] [T] relative au trouble de jouissance antérieur à la date du 11 mars 2021,

Condamne M. [C] [L] à payer à M. [K] [I] et Mme [B] [T] les sommes de :

*5.000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 3],

*2.258,76 euros au titre du préjudice matériel,

Condamne M. [K] [I] et Mme [B] [T] à payer à M. [C] [L] la somme de 4 807,16 euros au titre de l’arriéré locatif,

Déboute M. [K] [I] et Mme [B] [T] du surplus de leurs demandes,

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [C] [L] à payer aux requérants une somme de 30.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamner M. [C] [L] au remboursement des meubles endommagés pour un montant de 2.943,36 euros ;

Condamner M. [C] [L] au remboursement des frais de relogement des concluants pour un montant de 1.542,81 euros ;

En tout état de cause,

Débouter M. [C] [L] de ses entières demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [C] [L] à payer aux concluants la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [C] [L] au paiement des entiers dépens.

M. [K] [I] et Mme [B] [T] soutiennent que le premier juge a retenu à tort la prescription de leur action pour le préjudice de jouissance antérieur au 11 mars 2021, affirmant avoir adressé plusieurs mises en demeure à la bailleresse, et rapporter la preuve de l’existence de ce préjudice pour cette période.

Les appelants sollicitent la réformation du jugement quant au montant de l’indemnité allouée au titre de leur préjudice de jouissance, prétendant que le logement était insalubre dès leur entrée dans les lieux, que la procédure de l'[Localité 7] a été menée contradictoirement, que les moisissures ne leur sont pas imputables, et que l’arrêté d’insalubrité n’a jamais été levé.

Ils estiment que le premier juge leur a alloué à tort la somme 2.258,76 euros au titre de leur préjudice matériel en déduisant la vétusté de la somme sollicitée, dans la mesure où le mobilier détérioré à l’occasion des travaux était en parfait état.

Les appelants font valoir que le bailleur n’a réglé que les premiers jours de la location du mobil home.

Ils soutiennent que les loyers ne sont plus dus à compter du 1er avril 2021, soit le 1er jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté préfectoral du 25 mars 2021. Ils ajoutent que le bailleur ne justifie pas de certains frais imputés sur la période antérieure au 30 avril 2021, et prétendent s’être acquittés du paiement des loyers dus à compter du 14 janvier 2022.

M. [K] [I] et Mme [B] [T] affirment que le bailleur ne saurait leur imputer les dégradations locatives alléguées, compte tenu des arrêtés d’insalubrité.

Ils font valoir que les demandes au titre de la domiciliation professionnelle de M. [K] [I] dans le logement donné à bail et du prétendu défaut de communication de leur adresse ne sont pas justifiées.

Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2025, M. [C] [L] demande à la cour de :

Sur l’obligation de délivrance :

Dire et juger que les intimés ne peuvent pas solliciter la réparation d’un préjudice avant le 8 mars 2019 ;

Dire et juger prescrite l’action des intimés en manquement à une obligation de délivrance du bailleur avant le 8 mars 2019 ;

Sur les lieux :

Dire et juger que M. [K] [I] et Mme [B] [T] n’ont pas justifié de l’exécution des travaux telle que prévue au bail ;

Infirmer le jugement dont appel ;

Dire et juger que les intimés ont connu la présence de la moisissure sans en informer le bailleur ;

Dire et juger que la VMC équipant le logement ne fonctionnait pas en 2019 lorsque l’artisan est passé, selon l’attestation de l’artisan ;

Dire et juger que selon divers documents, il est attesté que le local loué n’était pas chauffé régulièrement ;

Dire et juger que M. [K] [I] et Mme [B] [T] n’ont jamais été dans l’impossibilité de jouir totalement du bien loué et qu’ils ont été logés par le bailleur durant le temps des travaux ;

Dire et juger que l’origine des désordres est la conséquence des difficultés financières des intimés ;

Dire et juger que M. [K] [I] et Mme [B] [T] n’ont pas occupé les lieux bourgeoisement en faisant fonctionner l’électricité et le chauffage ;

Dire et juger que M. [K] [I] et Mme [B] [T] n’ont pas informé le bailleur des désordres affectant le logement ;

Débouter M. [K] [I] et Mme [B] [T] de leurs demandes fins conclusions ;

Sur les dégradations du mobilier :

Dire et juger que les dégradations sur les meubles ne sont pas de la responsabilité de M. [C] [L] en l’état des investigations menées par Polyexpert ;

Dire et juger la demande de réparation du préjudice de jouissance imprécise, infondée et non motivée ;

Débouter les intimés de leurs demandes de paiement de l’occupation du camping ;

Les condamner à rembourser le coût du camping ou des frais de relogement soit 1.560,65 euros ;

Débouter M. [K] [I] et Mme [B] [T] de leurs demandes à l’égard du requérant concernant les désordres et les dégradations du mobilier ;

Débouter M. [K] [I] et Mme [B] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Sur l’appel incident de M. [C] [L] :

Dire et juger que les locaux n’ont pas été restitués en bon état, mais ont été dégradés et dans un état de saleté avancé ;

Condamner M. [K] [I] et Mme [B] [T] à payer à M. [C] [L] les loyers durant les travaux, la somme de 8.380 euros, et pour la période du 12 mai 2021 au 15 avril 2022 en raison de la faute des locataires, 8.503 euros ;

Dire et juger que les deux mois postérieurs au départ des lieux sont nécessaires pour effectuer les devis et effectuer les travaux ;

Condamner M. [K] [I] et Mme [B] [T] au paiement des deux mois d’immobilisation du local sans pourvoir louer celui-ci soit 773 euros x 2 = 1.546 euros ;

Déduire du montant des sommes dues, le dépôt de garantie, soit 690 euros, 8.380 euros + 1.546 euros + 3.247,16 ' 690 euros = 12.483,16 euros ;

Dire et juger que M. [K] [I] et Mme [B] [T] n’ont pas informé le bailleur des désordres pouvant affecter le logement ;

Sur les dégradations, pour le cas où elles seraient justifiées :

Dire et juger l’entreprise responsable des dégradations commises à l’occasion des travaux réalisés ;

Dire et juger que M. [K] [I] et Mme [B] [T] n’ont pas protégé les meubles ou enlever le mobilier des locaux à l’époque où les travaux ont été réalisés ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [C] [L] de ses demandes ;

Les débouter de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

Condamner Bati Confort au coût des dégradations causées sur les meubles appartenant à M. [K] [I] et Mme [B] [T] ;

Subsidiairement :

Dire et juger tout manquement éventuellement commis par le bailleur antérieur au 8 mars 2019, l’acte interruptif d’instance étant du 8 mars 2022 ;

Débouter M. [K] [I] et Mme [B] [T] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger que la demande d’indemnisation du préjudice moral se situe dans la période des trois années qui ont précédé la levée de l’arrêté, en l’état d’une occupation quasiment totale des lieux en permanence ;

Débouter les appelants de leur demande de paiement de l’indemnité pour troubles de jouissance, et de réparation du préjudice moral ;

Condamner M. [K] [I] et Mme [B] [T] à payer au titre des loyers échus et non payés la somme de 3.247,16 euros suite à la procédure des référés (compte à parfaire ou à compléter) ;

Les Condamner à payer 10.000 euros à titre des dommages et intérêts ainsi qu’à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’appel ;

Condamner M. [K] [I] et Mme [B] [T] à payer à M. [C] [L] les sommes suivantes :

Arriéré locatif (initial, avant procédure [Localité 7]) : 3.247,16 euros, somme due lors de l’assignation du 08 mars 2022,

Loyer pendant la suspension : 8.503 euros, (du 12 mai 2021 au 15 avril 2022) en raison de la faute des locataires,

Réparations locatives/saleté : 8.380 euros, coût des travaux de remise en état suite aux dégradations et saleté constatées par huissier,

Indemnité d’immobilisation : 1.546 euros, d’impossibilité de louer suite aux dégradations,

Remboursement frais relogement : 1.560,65 euros, sommes payées par M. [C] [L] pour le camping et l’hôtel,

Dommages et intérêts : 10.000 euros, pour occupation non bourgeoise et domiciliation d’activité professionnelle sans accord,

Total brut des condamnations : 33.236,81 euros,

Déduction du dépôt de garantie (690 euros),

Total net des condamnations : 32.546,81 euros (33.236,81 euros – 690 euros)

M. [C] [L] soutient que l’action des locataires est prescrite pour tout préjudice antérieur au 11 mars 2021, tenant l’absence d’émission d’observation sur l’état du logement entre la prise de possession des lieux et le mois de janvier 2021.

Il prétend qu’aucun défaut de délivrance ne peut lui être imputé, dès lors que les constatations de l'[Localité 7] ne sont pas contradictoires, que les photographies produites sont inexploitables, que le rapport Polyexpert ne lui est pas opposable dans la mesure où il porte sur des dégradations commises par une entreprise chargée des travaux, et que les locataires sont responsables de la survenance des désordres liés à l’humidité et à la moisissure. Il fait également valoir que les appelants ne justifient pas du montant de leur demande au titre de leur prétendu préjudice de jouissance.

L’intimé affirme s’être acquitté des frais de location du mobil home dont il réclame le remboursement, arguant que le relogement des locataires est la conséquence d’un manquement commis par ces derniers.

Il estime que le premier juge a rejeté à tort sa demande de paiement au titre des loyers dus durant la période des travaux, dans la mesure où il a respecté ses obligations de bailleur.

L’intimé prétend que les locataires n’ont pas occupé de manière bourgeoise le logement et ont commis une faute en domiciliant une activité professionnelle dans le logement sans l’accord du bailleur.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour indique qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est à dire sur ce à quoi prétend une partie, et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et qu’elle n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur l’insalubrité du logement

Selon l’article 1719 1°, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation.

Les critères de décence sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui stipule en effet que « le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ».

En application de l’article 2, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation'

il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes'.

les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

la nature et la conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 3 précise que « le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement'

une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

une cuisine ou coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

une installation sanitaire intérieur au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eaux chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieure au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail d’habitation signé le 10 août 2012 portant sur un logement, situé [Adresse 3].

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 10 août 2012 présente le logement comme étant en état d’usage, et mentionne la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement :

— sur le plafond de la pièce intitulée « dégagement » ;

— dans la cuisine, le plafond étant décrit comme « noirci de moisissures » et sur les murs présentant une peinture jaune noircie de moisissures ;

— dans la chambre n°1, pièce dans laquelle il est noté que les arêtes du plafond sont noircies de moisissures ;

— dans la salle de bains, pièce dans laquelle il est relevé que le plafond est noirci de moisissures tout comme le meuble sous évier décrit comme étant gonflé et moisi, les joints étant décrits comme moisis.

Si, la présence de moisissures a été signalée dès l’état des lieux d’entrée, pour autant il est à relever l’absence de précision sur l’ampleur du phénomène, ainsi que l’absence de réserves émises par les preneurs, qui ont pris le bien en l’état, en sorte que ce seul constat ne saurait suffire à caractériser l’indécence du logement dès le début de la relation contractuelle.

Par ailleurs, il est encore à relever l’absence de réclamations adressées au bailleur, quant à une réfection du logement, ou encore l’information d’une majoration du phénomène observé ou bien une dénonce de l’indécence du logement, et ce au cours de la relation contractuelle, soit de 2012 à 2021. Si les preneurs font état de mises en demeure adressées au bailleur, ils n’en rapportent pas la preuve et tous les documents produits sont postérieurs à l’intervention de l'[Localité 7].

Aussi, ils ne peuvent valablement opposer au bailleur l’insalubrité du logement avant la date du 11 mars 2021, date d’intervention de l'[Localité 7], comme l’a justement indiqué le premier juge.

Le rapport de l'[Localité 7] établi le 17 mars 2021 retient le caractère impropre du logement signalant sur ce point divers défauts :

Pour le logement en rez-de-chaussée :

— prolifération de moisissures dans l’ensemble des pièces du logement du rez-de-chaussée sur une surface cumulée de 3 m² ;

— présence de condensation sur la fenêtre de la salle d’eau ;

— système général de ventilation mal installé, commandé par un interrupteur.. permettant son arrêt’ ;

— entrées d’air positionnées de manière anarchique et non dimensionnées pour permettre une ventilation générale et permanente du logement des pièces principales vers les pièces de service ;

— doublage des murs donnant sur l’extérieur mal réalisé vraisemblablement plaqué par-dessus des surfaces moisies et présentant une épaisseur laissant à penser au non-respect des exigences en matière d’isolation des logements existants ;

— isolation des combles constituée pour ce qui est visible de laine de verre de 100 mm environ, mal réalisée, notamment au niveau de la trappe d’accès où des phénomènes de condensation sont visibles ;

— pieds de cloison dégradés ;

— dysfonctionnement de divers convecteurs ne permettant pas d’assurer un chauffage suffisant.

Pour le logement du premier étage :

— prolifération importante de moisissures au droit du cumulus du logement du premier certainement en lien avec un problème de fuite et présence de moisissures dans d’autres pièces ;

— absence de dispositif de ventilation fonctionnel permettant le renouvellement permanent de l’air ;

— odeur d’humidité ;

— réseaux d’évacuation des eaux usées de la douche et du lavabo ainsi que des wc réalisés en extérieur et mal mis en 'uvre ;

— caches du tableau électrique absents laissant apparaître des pièces nues sous tension ;

— sous face de la salle d’eau donnant en extérieur avec une isolation de faible épaisseur et mal mise en 'uvre'

Selon l'[Localité 7], les éléments susvisés sont de nature à porter atteinte à la santé des occupants en raison des risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment de maladies pulmonaires, asthmes et allergies du fait d’une mauvaise ventilation, du défaut d’isolation, d’un défaut de chauffage ou encore de la présence importante de moisissures. Elle évoque encore la survenance possible d’accidents tels que des chocs électriques, incendie ou blessure du fait d’une installation électrique non sécurisée.

Le rapport préconise le nettoyage de l’ensemble des parties moisies en l’absence d’occupant et la mise en 'uvre de mesures pérennes avec une interdiction d’habiter à titre temporaire durant un délai de trois mois et durant les travaux exposant les occupants à des poussières ou des moisissures.

L'[Localité 7] conclut ainsi en faveur de l’existence de désordres de nature à induire des risques graves pour la santé des occupants en lien avec des défauts affectant l’aménagement du logement notamment en l’absence d’un système de ventilation suffisant.

Sur la base de ce rapport, l'[Localité 7] a avisé le bailleur par courrier daté du 25 mars 2021 de l’engagement d’une procédure de traitement de l’insalubrité du logement l’informant ainsi de la présence de divers désordres de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants des lieux. Le bailleur était également avisé de la suspension des loyers et de toutes sommes versées en contrepartie de l’occupation.

Dans ce contexte, un arrêté d’insalubrité a été rendu par le Préfet de l’Hérault le 12 mai 2021 prévoyant diverses mesures nécessitées par l’urgence à réaliser dans un délai de six mois avec une interdiction d’habiter à titre temporaire pendant un délai de trois mois et durant les travaux exposant les occupants à des poussières et des moisissures, avec obligation pour le bailleur d’assurer l’hébergement des locataires.

Le bailleur ne peut en conséquence valablement soutenir que le comportement des preneurs est à l’origine des désordres et notamment le fait de ne pas chauffer suffisamment le logement alors même que le rapport signale un défaut du système de chauffage. Il ne peut leur reprocher encore d’avoir omis de signaler la dégradation du bien alors que l’état des lieux d’entrée faisait déjà état de la présence de moisissures laissant penser à un problème structurel.

Par ailleurs, si le bailleur critique le caractère non contradictoire de ce rapport, pour autant force est de constater qu’il n’a pas sollicité de mesure d’expertise judiciaire pour établir l’origine de désordres qui lui sont imputés par l'[Localité 7] et qu’il ne produit aucune pièce probante objectivant le comportement fautif des locataires.

Ainsi, s’il produit de très nombreuses factures démontrant la réalisation de travaux d’entretien au sein du logement en cause, le rapport de l'[Localité 7] signale toutefois que les désordres s’expliquent notamment par des aménagements mal réalisés. C’est ainsi le cas du système général de ventilation mal installé, de la présence d’entrées d’air positionnées de manière anarchique et non dimensionnées pour permettre une ventilation générale et permanente du logement des pièces principales vers les pièces de service mais encore d’un doublage des murs donnant sur l’extérieur mal réalisé.

Il en résulte que si M. [L] démontre avoir réalisé de manière continue des travaux d’entretien, cela ne saurait l’exonérer de sa responsabilité dans le présent litige dans la mesure où les désordres relevés par l'[Localité 7] lui sont imputables.

Vu les éléments susvisés, l’indécence du logement est caractérisée à l’aune des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 à compter du 11 mars 2021 jusqu’au 14 janvier 2022 date de main levée des arrêts préfectoraux (pièce 119 intimé).

Comme l’a justement relevé le premier juge, les locataires ont fait l’objet d’un relogement partiel si bien qu’ils ont vécu dans le logement lors de l’exécution des travaux de réhabilitation subissant ainsi un préjudice de jouissance incontestable que la cour ne remet nullement en cause.

Le premier juge leur a alloué la somme de 5.000 euros correspondant à ¿ du loyer sur une période de 10 mois.

Cette appréciation est insuffisante au vu des désagréments occasionnés tant en raison de l’obligation d’être relogé ponctuellement dans un mobil home que du fait de subir des travaux tout en occupant les lieux.

Les appelants se verront en conséquence allouer la somme de 6.500 euros au vu de la période d’insalubrité retenue. Le jugement sera infirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice matériel, il a été fixé par le premier juge à la somme de 2.258,76 euros tenant compte à cet égard du rapport Polyexpert, qui a évalué le dommage matériel subi en considération de la vétusté du mobilier touché.

Cette analyse sera confirmée par la cour, le rapport Polyexpert mettant en effet en évidence l’imputabilité des dégradations alléguées aux travaux de réfection effectués à la demande du bailleur dans le cadre de son obligation d’entretien.

Par ailleurs, les appelants, qui revendiquent une somme plus importante, ne produisent aucune pièce permettant de retenir l’insuffisance du montant de l’indemnité allouée. Cette disposition sera donc confirmée.

S’agissant des frais de relogement, les locataires produisent une facture d’un montant de 1.542,81 correspondant à leur relogement au sein du camping [9].

Le bailleur produit en pièces 113 et 115 un mail émanant du camping confirmant le règlement des séjours au moyen de sa carte bancaire et de relevés bancaires attestant de l’effectivité de ce paiement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande des appelants à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [L] :

Conformément aux éléments susvisés, l’indécence du logement est caractérisée à compter du 11 mars 2021 jusqu’au 14 janvier 2022, date de main levée de l’arrêté préfectoral.

Il en résulte que le bailleur est mal fondé à revendiquer le règlement par les locataires d’un loyer et de charges afférentes sur la période susvisée alors même que l’arrêté préfectoral prévoyait la suspension des loyers et de toutes sommes versées en contrepartie de l’occupation.

Pour la même raison, rien ne justifie qu’il obtienne la condamnation des appelants au remboursement de l’hébergement au sein du camping [9] dans la mesure où l’arrêté préfectoral mettait à sa charge le coût du relogement.

C’est donc à bon droit que le premier juge l’a débouté de ses demandes. Le jugement sera confirmé sur ces points.

S’agissant de la dette locative existante sur la période antérieure au 11 mars 2021 et celle due à compter du 15 janvier 2022, le premier juge a constaté une situation d’impayé que les preneurs critiquent en appel sans pour autant justifier du paiement des loyers mis à leur charge.

Conformément à la motivation pertinente du premier juge et aux modalités de calcul retenues, il conviendra de confirmer la décision en ce qu’elle a condamné M. [K] [I] et Mme [B] [T] au paiement de la somme de 4.807,16 euros.

S’agissant de l’appel en garantie formé à l’encontre de la SASU Bâti Confort, les parties ne contestent pas la décision déférée sur cette question qui ne saisit donc pas la cour.

Enfin, s’agissant des dégradations locatives, la cour adopte la motivation du premier juge dès lors qu’elle observe à la lumière de l’état d’entrée dans les lieux, que le logement mis à disposition est décrit comme en état d’usage, et qu’il est fait mention de la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement.

Par ailleurs, il résulte du rapport de l'[Localité 7] que le logement a présenté des désordres majeurs affectant nécessairement l’état du bien (moisissures, condensation') de sorte qu’il est difficile de les imputer aux preneurs.

En outre, la cour observe que le rapport Polyexpert établi à la demande de la société Pacifica le 19 août 2021 relève de nombreux désordres en lien avec les travaux réalisés par la SASU Bâti Confort lors de la réfection du logement et notamment un défaut de finition selon les prestations réalisées.

Enfin, dans l’appréciation de la demande, il ne peut être exclu l’usure liée à plus de dix années de présence au sein du logement.

Vu l’ensemble de ces éléments, la cour considère qu’il n’est pas possible d’imputer des désordres repris dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie aux preneurs. M. [L] sera donc débouté de sa demande indemnitaire et des prétentions afférentes. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

En dernier lieu, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, M. [L] oppose l’occupation non bourgeoise et une domiciliation d’activité non professionnelle sans son accord au soutien de cette prétention.

Cette demande ne repose sur aucune pièce justifiant de la réalité d’une telle faute.

Il convient en conséquence de débouter l’intimé de sa prétention indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé supportera les dépens d’appel.

Il est équitable de mettre à la charge de M. [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 1er juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a condamné M. [C] [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 3],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [C] [L] à payer à M. [K] [I] et Mme [B] [T] la somme de 6.500 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 3],

Condamne M. [C] [L] à payer à M. [K] [I] et Mme [B] [T] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [L] aux dépens d’appel.

Le Greffier P/Le Président empêché