COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07294 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PH5Q

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/01636

APPELANTS :

Monsieur [F] [E] [B] [Q]

né le 16 Avril 1973 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [X] [I] [M] [U] épouse [Q]

née le 21 Janvier 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [T] [W]

né le 13 Juillet 1959 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent MAURIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mars 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, fixée au 15 mai 2026 et prorogée au 21 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [Q] et madame [X] [U] épouse [Q] ont acquis de monsieur [T] [W] par acte authentique du 6 juin 2018, une villa sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Suite à d’importantes infiltrations en toiture, ils ont saisi le juge des référés lequel, par ordonnance du 23 mai 2019, a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 décembre 2020.

Autorisés à faire assigner à jour fixe par ordonnance en date du 30 mars 2021, monsieur [F] [Q] et madame [X] [U] épouse [Q] ont fait assigner monsieur [T] [W] pour le voir condamner aux dépens et à leur payer les sommes suivantes :

—  30 000 euros au titre des travaux à réaliser,

—  29 000 euros au titre des préjudices,

—  4 000 euros au titre de la réfection de la piscine,

—  2 000 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 8 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment condamné monsieur [T] [W] aux dépens et à payer aux époux [Q], avec intérêts au taux légal à compter du jugement, une somme de 1 656,60 euros, outre une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 20 décembre 2021, les époux [Q] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 25 février 2026, ils sollicitent l’infirmation partielle du jugement et demandent à la cour de condamner monsieur [T] [W] aux entiers dépens en ce compris les frais du référé et les frais d’expertise et à leur verser les sommes suivantes :

—  11 506 € TTC au titre des infiltrations par la toiture,

—  10 780 € TTC au titre de l’isolation obsolète des combles de la villa,

—  2 530 € TTC au titre du défaut de menuiserie porte salon / terrasse,

—  568,70 € TTC au titre du dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée,

—  2 395 € au titre du changement du filtre piscine, et fissure de la piscine,

—  990 € TTC au titre du dysfonctionnement de la VMC

—  4 000 € au titre du problème d’osmose de la coque de piscine,

—  2 000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 19 avril 2022, monsieur [T] [W] demande à la cour la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à son encontre. Il demande à la cour de débouter les époux [Q] de leurs demandes et de les condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été initialement prononcée par ordonnance en date du 4 février 2026. A l’audience du 25 février 2026, l’ordonnance de clôture a été révoquée, l’affaire renvoyée à l’audience du 10 mars 2026 et une nouvelle clôture a été prononcée par ordonnance en date du 3 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur les vices

Le premier juge a estimé que certains désordres étaient connus des acquéreurs avant la vente et que, pour d’autres, il n’était pas démontré qu’ils existaient avant la vente. Il a ainsi retenu comme vice caché au sens des articles 1641 et 1643 du code civil uniquement les moisissures en plafond dissimulées avec de la peinture.

Sur les points 1, 3 et 11 (infiltrations en toiture, moisissures en plafond et auréoles sur les poutres, conduit de cheminée mal étanché)

L’expert judiciaire, dont les conclusions techniques ne sont pas sérieusement contestées, a constaté que le toit de la cuisine d’été n’était pas aux normes (pente à 19,60% au lieu de 27 % minimum, et que les solins (au niveau du garage, et au niveau de la cuisine d’été) n’étaient pas réalisés dans les règles de l’art, cette situation engendrant une pénétration des eaux de pluie (désordre 1) ainsi que de la moisissure en plafond et des auréoles sur les poutres (désordre 3). Il a également constaté que le conduit de cheminée, non conforme aux règles de l’art, était mal étanché et n’empêchait pas la pluie de rentrer (désordre 11).

Il a estimé que les infiltrations par la toiture, notamment au niveau de la cuisine d’été, atteignaient le tableau électrique, provoquant un risque de coupure d’électricité et un risque d’électrocution par contact dans la plaque au sol.

De son point de vue, ces désordres n’étaient pas décelables par l’acquéreur puisqu’ils ne sont perceptibles que par temps de pluie et que le local cuisine d’été avait été repeint avant la vente.

Eu égard à ces éléments, il apparaît clairement que le vendeur connaissait les vices (puisque ces derniers existent depuis la construction du garage et de la cuisine d’été) et qu’il a tenté d’en masquer les manifestations (en posant une nouvelle peinture dans la cuisine d’été), tandis que, de leur côté, les acquéreurs n’ont pu se rendre compte desdits vices lorsqu’ils ont visité le bien (dans la mesure où les vices n’apparaissent que lors des pluies).

Or, d’après l’expert, ces vices diminuent nettement l’usage de la chose, puisque l’aménagement et l’usage de la cuisine d’été sont empêchés.

Dans ces conditions, il est manifeste que les acquéreurs auraient donné un moindre prix s’ils avaient connu les vices dont s’agit.

Par conséquent, ces vices constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Le montant des travaux estimés nécessaires par l’expert judiciaire n’étant pas sérieusement discuté par les parties, l’indemnisation des acquéreurs aura lieu à hauteur de la somme de 11 506 euros TTC et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur le point 2 (isolation obsolète des combles de la villa)

L’épaisseur de l’isolation est, d’après l’expert, insuffisante.

L’expert indique que les époux [Q] ont indiqué avoir constaté cet état de fait avant la vente, ce qui est totalement contesté par les appelants.

En tout état de cause, au vu notamment des photographies figurant dans le rapport d’expertise judiciaire, ce vice est parfaitement visible depuis les combles, qu’il appartenait aux acquéreurs de visiter.

Dans ces conditions, le vice n’est pas caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur le point 4 (absence de gouttières)

Ce point ne génère pas de demande.

Sur les désordres 5 et 6 (dysfonctionnement des portails automatiques)

D’après l’expert, qui n’est pas contredit sur ce point, les dysfonctionnements sont apparus après la vente de la villa.

Dans ces conditions, les vices ne sont pas cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

En tout état de cause, ces points ne génèrent pas de demande.

Sur le désordre 7 (chaudière ne produisant plus d’eau chaude)

D’après l’expert, qui n’est pas contredit sur ce point, le dysfonctionnement est apparu après la vente de la villa.

Dans ces conditions, le vice n’est pas caché au sens de l’article 1641 du code civil.

En tout état de cause, ce point ne génère pas de demande.

Sur le désordre 8 (défaut de menuiserie porte salon / terrain)

Les éléments de l’expertise judiciaire laissent clairement apparaître que la déformation de menuiserie était perceptible au moment de la vente.

Dans ces conditions, le vice n’est pas caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur les désordres 9 et 10 (fuites d’eau)

Les défauts ont été réparés avant l’expertise. L’expert n’a rien constaté.

Ces points ne font l’objet d’aucune demande.

Sur le point 12 (absence de chéneau entre la toiture du garage et la cuisine d’été)

Les éléments de l’expertise judiciaire laissent clairement apparaître que l’absence de chéneau était visible au moment de la vente.

Dans ces conditions, le vice n’est pas caché au sens de l’article 1641 du code civil.

En tout état de cause, ce point ne génère pas de demande.

Sur le point 14 ( filtre piscine et fissures de la piscine)

L’expert relevant que l’usage du bien n’est pas affecté, ces défauts apparaissent comme mineurs.

Dans ces conditions, les vices ne sont pas cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur le point 15 (claustra du jardin se désolidarisant)

Selon l’expert, le vice existait lors de la vente et était décelable par un acheteur même non professionnel.

Par ailleurs, l’expert relevant que l’usage du bien n’est pas affecté, ce défaut apparait comme mineur.

Dans ces conditions, le vice n’est pas caché au sens de l’article 1641 du code civil.

En tout état de cause, ce point ne génère pas de demande.

Sur le point 16 (décollements sur la balustrade extérieure)

Selon l’expert, le vice existait lors de la vente et était décelable par un acheteur même non professionnel.

Par ailleurs, l’expert relevant que l’usage du bien n’est pas affecté, ce défaut apparait comme mineur.

Dans ces conditions, le vice n’est pas caché au sens de l’article 1641 du code civil.

En tout état de cause, ce point ne génère pas de demande.

Sur le point 17 (dysfonctionnement de la VMC)

Il résulte des éléments du dossier et notamment du rapport d’expertise judiciaire que la VMC n’était pas branchée au moment de la vente, ce que le vendeur savait, et que cet état de fait était non visible pour l’acquéreur.

Toutefois, l’expert judiciaire évoquant un simple trouble de jouissance du fait de l’absence de renouvellement de l’air, ce vice apparaît relativement mineur et donc non susceptible d’engendrer une baisse de prix si l’acheteur l’avait connu.

Dans ces conditions, le vice n’est pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur le problème d’osmose de la piscine

Ce point n’a pas été constaté par l’expert puisqu’il n’entrait pas dans sa mission.

Aucun élément versé aux débats par les époux [Q] ne permet d’établir la réalité de ce désordre.

Dans ces conditions, leur demande ne peut qu’être rejetée comme l’a fait le premier juge.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les époux [Q] ne justifient pas, aux termes des pièces versées aux débats, de la réalité de ce préjudice.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de cette demande (le premier juge avait rejeté cette demande dans les motifs du jugement mais cette mention n’apparaît pas dans le dispositif).

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

L’intimé, qui succombe, sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera condamné aux dépens d’appel et à payer aux appelants la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 8 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf concernant le montant de la condamnation principale ;

Statuant du chef infirmé,

Dit que la somme à laquelle monsieur [T] [W] est condamné s’élève à 11 506 euros TTC et non à 1 656,60 euros TTC ;

Y ajoutant,

Déboute monsieur [F] [Q] et madame [X] [U] épouse [Q] de leur demande au titre du préjudice de jouissance;

Déboute monsieur [T] [W] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [T] [W] à payer à monsieur [F] [Q] et madame [X] [U] épouse [Q] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [T] [W] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,