5ème Chambre

ARRÊT N°-125

N° RG 24/06589 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VN7D

(Réf 1ère instance : 12-24-0004)

M. [Y] [J] [H] [P]

C/

M. [X] [J] [F] [W]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 10 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [J] [H] [P]

né le 26 Mai 1992 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Chloe NONORGUE de la SELARL NONORGUE CHLOE, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉ :

Monsieur [X] [J] [F] [W], ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 906-1 et 906-2 alinéa 5 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude, n’ayant pas constitué avocat ;

né le 01 Octobre 1992 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Suivant acte sous seing privé du 10 juin 2020 à effet du 17 juin 2020, M. [Y] [P] a donné en location à M. [X] [W] une maison située [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer de 450 euros les charges récupérables étant réglées annuellement.

M. [X] [W] a réglé le loyer avec retard dès la première échéance de juillet 2020 et restait devoir, après son entrée dans les lieux, deux échéances six mois, pour lesquelles le bailleur lui a fait adresser par son mandataire une mise en demeure de payer le 9 janvier 2021.

Fin 2022 et début août 2023, deux échéances de loyers étant impayées, un échéancier d’apurement en quatre mois a été proposé au locataire qui ne l’a pas respecté. Le loyer de février 2023 n’a pas été réglé et les deux mois suivants incomplètement, M. [X] [W] ayant cessé de régler tout loyer depuis juin 2023.

M. [Y] [P], par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour un montant de 3 146,96 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, dénoncé à la CCAPEX le 25 septembre 2023.

Sur la base du commandement de payer resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, M. [Y] [P] a assigné en référé M. [X] [W] devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de Dinan.

Par ordonnance de référé en date du 17 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dinan a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— renvoyé M. [Y] [P] à mieux se pourvoir,

— rejeté l’intégralité des demandes de M. [Y] [P],

— dit que M. [Y] [P] conservera la charge des dépens de l’instance,

— rappelé le caractère exécutoire à titre provisoire de droit de la présente ordonnance.

Le 9 décembre 2024, M. [Y] [P] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 février 2025, il demande à la cour de :

— infirmer la décision du juge des référés du tribunal de proximité de Dinan du 17 octobre 2024 en ce qu’elle :

* dit n’y avoir lieu à référé,

* l’a renvoyé à mieux se pourvoir,

* a rejeté l’intégralité de ses demandes,

* dit qu’il conservera la charge des dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 10 juin 2020 consenti par M. [Y] [P] à M. [X] [W] est acquise,

— constater, en conséquence, la résolution du bail à compter du 22 novembre 2023,

— juger que depuis le 22 novembre 2023 M. [X] [W] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 2] [Localité 6], avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui seront acquis jour pour jour jusqu’au délaissement, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant pour la bailleresse, du retard à reprendre possession des lieux,

— condamner M. [X] [W] au paiement de la somme de 3 944,80 euros au titre des loyers échus à la date de résiliation de plein droit, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité impayée,

— condamner M. [X] [W] au paiement de la somme de 461,58 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux loués, à compter du 1er décembre 2023, échéance suivant immédiatement la date de résiliation de plein droit, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité impayée,

— juger qu’il se réserve le droit de réclamer ultérieurement tous impôts, taxes locatives et tout frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de M. [X] [W],

— condamner M. [X] [W] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 septembre 2023.

M. [X] [W] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à étude, le 17 février 2025.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [P] critique l’ordonnance rendue, rejetant ses prétentions au motif que l’urgence ne serait pas caractérisée, ce qui est inexact, et qu’il n’appartient pas au juge des référés de résilier un bail alors qu’en l’espèce il a demandé de constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire.

Se fondant sur les dispositions des articles 834 et suivants du code de procédure civile, celles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment l’article 24 et le bail liant les parties en date du 10 juin 2020 et sa clause résolutoire contenue à l’article VIII, il rappelle avoir délivré un commandement de payer le 22 septembre 2023, qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui justifie pleinement ses demandes.

S’agissant de l’arriéré locatif, il reproche au locataire d’avoir manqué à son obligation légale de payer les loyers à terme échu, et indique qu’au 22 septembre 2023, ce dernier était redevable d’une somme de 3 146,96 euros dont il donne le détail. Il expose qu’au 6 février 2025, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 10 868,50 euros.

Il sollicite paiement par M. [W] d’une somme de 3 944,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité impayée, représentant sa dette locative arrêtée au 1er décembre 2023 outre une indemnité d’occupation de 461,58 euros par mois à compter de cette date jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité impayée.

Il ressort de l’article 834 du code de procédure civile que 'dans les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 24 de cette loi, dans sa version applicable au litige, prévoit :

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Ce texte pose des conditions de recevabilité de la demande tendant à constater la résiliation du bail, vérifiées en l’espèce par le premier juge, qui retient justement l’absence de toute difficulté sur ce point et qui ne font pas débat devant la cour.

Le bail liant les parties comporte une clause résolutoire à l’article VIII, selon laquelle le contrat sera immédiatement résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Un commandement de payer a été délivré le 22 septembre 2023 par le bailleur à son locataire pour obtenir paiement d’une somme principale de

3 146,96 euros, détaillée comme suit :

— loyer de juin 2023 : 461,58 euros

— loyer de juillet 2023 : 461,58 euros

— loyer d’août 2023 : 461,58 euros,

— loyer de septembre 2023 : 461,58 euros,

— reprise loyer décembre 2022 : 461,58 euros,

— reprise loyer janvier 2023 : 461,58 euros,

— reprise loyer février 2023 : 461,58 euros,

— loyer septembre 2023 : 461,58 euros,

à déduire :

— virements allocation logement 7 août 2023 : 26 et 40 euros,

— règlement direct propriétaire 21 août 2023 : 3,68 euros,

— virement allocation logement 5 septembre 2023: 26 euros,

— règlement direct propriétaire 14 septembre 2023 : 450 euros.

Si ce décompte semble appeler à deux reprises le loyer de septembre 2023, il est rappelé qu’un commandement délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle due reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Ainsi, à tout le moins, ce commandement reste valable pour une somme de 2 685,38 euros.

Un décompte établi par [Adresse 10], gestionnaire du bailleur, en date du 15 février 2024 permet de constater que la somme commandée n’a fait l’objet d’aucune régularisation, les seuls paiements effectués étant de 60 euros le 6 octobre 2023 et 69 euros le 7 novembre 2023 provenant d’allocations logement.

Il est donc incontestable que la clause résolutoire a joué.

Il est justifié que l’ancienneté comme l’importance de la dette locative placent le bailleur dans une situation financière difficile, ce dernier ne pouvant faire face à ses charges d’emprunt. L’urgence est donc, contrairement à ce que retient le premier juge, caractérisée, quand bien même M. [P] a attendu le mois de juin 2024 pour saisir le juge des référés.

Il est en outre relevé que M. [P] n’a jamais demandé, comme indiqué par le premier juge de prononcer la résiliation du bail, demande effectivement ne ressortant pas de la compétence du juge des référés, mais de constater la résiliation du bail du fait que la clause résolutoire est acquise.

La cour infirme l’ordonnance qui, pour de tels motifs, rejette les prétentions de M. [P] et constate la résiliation du bail au 22 novembre 2023.

Il sera ordonné en conséquence, à défaut de libération spontanée des lieux, sis [Adresse 3], l’expulsion de M. [X] [W], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu de fixer une astreinte, une telle demande, sollicitée à titre de dommages et intérêts, échappant à la compétence du juge des référés.

M. [W] est en outre condamné à payer à M. [P], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, indemnité qui sera égale au loyer antérieurement dû, soit la somme mensuelle de 461,58 euros.

L’obligation de M. [W], locataire de payer l’arriéré locatif est incontestable.

La cour dispose d’éléments suffisants pour fixer la provision à valoir sur cet arriéré dû à la date de la résiliation à la somme de 3 000 euros. M. [W] sera condamné au paiement de cette somme allouée par provision.

L’article 1231-7 du code civil dispose :

En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

Les condamnations prononcées porteront intérêts légaux à compter de ce jour.

Il n’y a pas lieu se statuer sur la demande de réserves présentées par M. [P] qui ne constitue pas une prétention.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelant. M. [X] [W] est condamné à lui payer une somme 2 000 euros sur ce fondement, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023.

Les dispositions de l’ordonnance mettant à la charge de M. [P] les dépens sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail liant M. [Y] [P] et M. [X] [W] au 22 novembre 2023 ;

Ordonne en conséquence, à défaut de libération spontanée des lieux, sis [Adresse 2] [Localité 6], l’expulsion de M. [X] [W], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu de fixer une astreinte ;

Condamne M. [X] [W] à payer à M. [Y] [P], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, indemnité qui sera égale au loyer antérieurement dû soit la somme mensuelle de 461,58 euros ;

Condamne M. [X] [W] à payer à M. [Y] [P] une provision de 3 000 euros à valoir sur l’arriéré locatif dû à la date de la résiliation du bail ;

Dit que conformément à l’article 1231-7 du code civil, les condamnations prononcées porteront intérêts à compter de ce jour ;

Condamne M. [X] [W] à payer à M. [Y] [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [W] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023.

Le Greffier La Présidente