RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° 774 /12 DU 14 MARS 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/01135

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de VERDUN, R.G.n° 10/00244, en date du 31 mars 2011,

APPELANTE :

SCI DE VARENNES EN ARGONNE prise en la personne de son représentant légal pour ce, domicilié au siège social.,

sise XXX

représentée par la SCP MILLOT-LOGIER ET FONTAINE, avocats au barreau de NANCY, précédemment constitués en qualité d’avoués

plaidant par M^e Jean-Louis FOURGOUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

ALK ABELLO prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés au siège social,

XXX

représentée par la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avocats au barreau de NANCY, précédemment constitués en qualité d’avoués

plaidant par M^e Carine PIADE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bernard CUNIN, Président de Chambre chargé du rapport, et devant Monsieur Eugène SCHNEIDER, Président, siégeant en rapporteurs,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Bernard CUNIN, Président de Chambre,

Monsieur Eugène SCHNEIDER, Président,

Monsieur Dominique BRUNEAU, Conseiller,

Greffier, Madame Caroline HUSSON, lors des débats ;

A l’issue des débats, le Président a informé les parties que le délibéré serait prononcé le 14 Mars 2012.

ARRÊT : Contradictoire, prononcé à l’audience publique du 14 Mars 2012, par Monsieur Bernard CUNIN, Président, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Bernard CUNIN, Président, et par Madame Caroline HUSSON, greffier présent lors du prononcé ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

La SCI de Varennes en Argonne a donné à bail par contrats en date du 29 juin 2005 à la société ALK Abello divers immeubles, à savoir :

— un laboratoire d’une surface de 720 m², un entrepôt situé en sous-sol et un atelier de production d’une surface d’environ 560 m² situés à XXX,

— des locaux d’entreposage et de stockage situés à XXX.

Madame X a également, par contrat en date du 29 juin 2005, donné à bail à la société ALK Abello des locaux situés dans un bâtiment agricole comprenant un atelier et des locaux de production et de stockage.

La société ALK Abello a donné congé par actes d’huissier pour le 28 juin 2008. A cette date un état des lieux de sortie a été effectué.

Les bailleurs ont mis en demeure le locataire sortant de remettre en place les installations de climatisation qui ont été enlevées et de procéder aux réparations locatives nécessaires. A défaut pour la société ALK Abello d’obtempérer, les bailleurs l’ont fait assigner devant le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Verdun.

Une expertise a été ordonnée et un rapport a été déposé le 7 janvier 2010. Les bailleurs ont alors saisi le Tribunal de grande Instance de Verdun.

Par jugement en date du 31 mars 2011, le tribunal a débouté la SCI de Varennes en Argonne et Madame Y de leur demandes relatives aux installations de traitement de l’air, mais a condamné la société ALK Abello à payer les sommes suivantes :

—  19.214,28 euros pour la réfection des murs et d’un carreau cassé,

—  7.397,26 euros pour des travaux électriques,

—  2.500 euros pour la remise en état des espaces verts,

—  1.674,40 euros pour la création de regards en béton,

—  3.624,24 euros pour la remise en état des équipements de plomberie.

Les parties ont été déboutées du surplus de leurs demandes. Les dépens ont été partagés par moitié.

La SCI de Varennes en Argonne a relevé appel de ce jugement et demande à la Cour de l’infirmer.

Elle demande à la Cour de juger que la société ALK Abello est tenue de supporter le coût de la remise en état des installations de traitement de l’air qu’elle s’est appropriée et en conséquence de la condamner à payer la somme de 163.732,40 euros avec intérêts à compter du 1^er juillet 2008, date de la libération des lieux. Subsidiairement, si l’appropriation des installations est jugée légitime, elle demande à la Cour de dire que la société ALK Abello sera tenue de supporter le coût de démontage des installations électriques abandonnées sur le site et de remise en état des locaux pour faire disparaître toute trace ou vestige de ces installations et réclame de ce chef la somme de 59.910,60 euros.

Elle demande à la Cour de dire que la société ALK Abello est tenue de supporter le coût de réfection des peintures et des revêtements de sol des bâtiments dont elle était locataire et de lui payer à ce titre la somme de 29.282,90 euros.

Elle prétend avoir perdu des loyers en raison de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de ne pouvoir relouer du fait des manquements de la société ALK Abello. Elle réclame à ce titre une somme de 57.133,44 euros, outre les intérêts.

Pour le surplus elle demande la confirmation des condamnations prononcées contre la société ALK Abello et réclame une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les installations de traitement de l’air sont devenues sa propriété en raison des clauses du bail ou du contrat de construction, de sorte que la société ALK Abello devait les laisser en place. Par contre, elle estime que la société ALK Abello aurait dû enlever les chambres froides et les flux laminaires, qui ne sont pas des immeubles par destination.

Elle demande que les frais de remise en état soient mis à la charge du locataire sortant.

La société ALK Abello demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI de Varennes en Argonne et Madame X de leurs demandes au titre des installations de traitement de l’air, de leurs pertes de loyers et du fait du groupe électrogène. Elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a mis à sa charge des indemnités au titre des chambres froides, des flux laminaires, du portail de sortie et au titre de l’aérotherme, ainsi qu’au titre de la remise en état des revêtements et peintures des locaux et de la remise en état des espaces verts. Elle réclame une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle prétend que les installations de traitement de l’air ne sont pas des immeubles par destination et pouvaient être enlevées par elle. Elle ajoute qu’au contraire les chambres froides et les flux laminaires sont des immeubles par destination, de sorte qu’ils ont été à bon droit laissés sur place.

Elle conteste devoir supporter les travaux de remise en état, dans la mesure où les bâtiments ont subi une usure normale compte tenu de ses activités pendant trois ans de location.

MOTIFS DE LA DECISION

L’enlèvement de l’installation de traitement de l’air :

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne a donné à bail par contrat du 25 mai 1990 à la société Allerbio, aux droits de qui se trouve aujourd’hui la société ALK Abello, un bâtiment à usage de laboratoire agricole comprenant une partie du rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 100 m² divisée par cloisons démontables et le premier étage d’une superficie d’environ 200 m² ;

Attendu que ce bail du 25 mai 1990 contient une clause énonçant que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, et que, sauf convention contraire, le bailleur ne pourra exiger en fin de bail la remise du bien loué dans son état primitif aux frais du locataire, en ce qui concerne les travaux qu’il aura autorisés ;

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne a encore conclu avec la société Allerbio, par contrat du 6 juin 1992, un bail à construction d’une durée de quinze années devant se terminer le 31 mai 2007 ; que ce contrat contient la clause suivante : « Les constructions à édifier et tous travaux et aménagements effectués par le preneur resteront sa propriété ou celle de ses ayants droit pendant toute la durée du bail. A l’expiration du bail, par l’arrivée de son terme normal ou par résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions ou aménagements édifiés par le preneur ou ses ayants cause sur l’immeuble loué, comme toutes améliorations de quelque nature qu’elles soient, deviendront de plein droit la propriété du bailleur, sans indemnité et sans qu’il soit besoin d’un acte pour le constater » ;

Attendu que les parties conviennent que les équipements de traitement de l’air des bâtiments A et C ont été mis en place en 2002, soit antérieurement aux baux signés le 29 juin 2005 ;

Attendu que, par contrat en date du 29 juin 2005, la SCI de Varennes en Argonne a donné à bail à la société ALK Abello divers locaux, dont les bâtiments A et C dans lesquels avait été mise en place l’installation de traitement de l’air ; que ce bail indiquait en préambule qu’afin de poursuivre l’exploitation de son activité industrielle et commerciale dans ces locaux, le preneur s’est rapproché du bailleur afin de procéder par courrier séparé à la résiliation des baux précédents en cours et de conclure le présent bail ;

Attendu que, parmi les baux en cours qui ont fait l’objet d’une résiliation amiable, figurent le bail commercial conclu le 25 mai 1990 et le bail à construction signé le 6 juin 1992 ; que dès lors sont applicables les clauses de ces contrats prévoyant l’attribution des équipements en cas de résiliation amiable de ces baux ;

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne prétend que l’installation de traitement de l’air est ainsi devenue la propriété du bailleur tant par l’effet de la clause d’accession contenue dans le bail du 25 mai 1990, que par celle contenue dans le bail à construction qui vise toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient ; qu’elle s’appuie encore sur la clause du bail signé le 29 juin 2005 qui dispose que le preneur devra entretenir à ses frais tous les équipements spécifiques tels que climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en bon état d’utilisation ;

Attendu que la société ALK Abello fait valoir que les équipements de traitement de l’air lui appartiennent puisqu’elle les a fait installer et qu’il ne s’agit pas d’immeuble par destination ; qu’elle se prévaut de la clause d’accession contenue dans le bail principal du 29 juin 2005 qui prévoit que l’accession ne concernera toutefois pas les matériels et équipements d’exploitation qui ne sont pas des immeubles par destination et demeureront la propriété du preneur ; qu’elle soutient également que les installations mises en place dans le cadre du bail à construction ne sont devenues propriété du bailleur que pour autant qu’elles constituaient des immeubles par destination, ce qui exclut l’installation de traitement de l’air ;

Attendu cependant que la clause d’accession contenue dans le bail principal signé le 29 juin 2005 ne concerne que les améliorations, les installations et constructions faites par le preneur en cours de bail ; qu’elle ne régit pas la question de la propriété des matériels et équipements d’exploitation qui ont été mis en place antérieurement à la conclusion du nouveau bail, qu’il s’agisse d’immeubles par destination ou non ;

Attendu que le bail du 25 mai 1990 et le bail à construction du 6 juin 1992 ont fait l’objet d’une résiliation amiable consentie par la SCI de Varenne en Argonne et par la société ALK Abello ; qu’il suit que le sort des améliorations et des équipements mis en place pendant le cours de ces baux est réglé par les clauses qui y sont insérées ;

Attendu que le bail du 25 mai 1990 prévoit dans sa clause « améliorations » que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ; que le bail à construction du 6 juin 1992 dispose dans la clause « propriété des constructions » qu’à l’expiration du bail’ toutes les constructions ou aménagements édifiés par le preneur ou ses ayants cause sur l’immeuble loué, comme toutes améliorations de quelque nature qu’elles soient, deviendront de plein droit la propriété du bailleur, sans indemnité et sans qu’il soit besoin d’un acte pour le constater ;

Attendu que, si l’insertion de la clause d’accession contenue dans le bail à construction du 6 juin 1992 dans un paragraphe « propriété des constructions » et la mention « toutes les constructions et aménagements édifiés » pourraient laisser penser que ces constructions et aménagement ne concernent que des biens immobiliers, l’ajout de la mention « comme toutes améliorations de quelque nature qu’elles soient » indique que les parties ont également entendu inclure dans cette clause les améliorations, qu’elles portent sur un bien immobilier ou sur un bien mobilier ;

Attendu qu’il suit, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si l’installation de traitement de l’air est ou non un immeuble par destination, que cet équipement mis en place antérieurement aux baux signés le 29 juin 2005 est bien la propriété de la SCI de Varennes en Argonne ;

Attendu que ce fait est encore attesté par la clause du bail principal du 29 juin 2005 qui énonce que le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques tels que climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en bon état d’utilisation ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que l’installation de traitement de l’air a été enlevée sans précautions suffisantes ; que l’expert a d’ailleurs constaté que la centrale de traitement de l’air a été arrachée et a fourni des photographies ; que la SCI de Varennes en Argonne est donc fondée à demander réparation du préjudice qu’elle subit ;

Attendu que l’expert a évalué le coût de l’installation du traitement de l’air et des équipements frigorifiques à la somme de 163.732,40 euros en considération d’un devis fourni par la société Ertec ; qu’il a en outre estimé que, si le matériel déposé pouvait être réinstallé par la société ALK Abello le coût de cette remise en état serait de 92.690 euros ;

Attendu que la société ALK Abello déclare que les installations peuvent aisément être réinstallées et s’oppose à la demande en paiement de la somme de 163.732,40 euros fixée par l’expert ; qu’elle prétend que la mise aux normes pharmaceutiques de ces installations n’est pas requise ;

Attendu cependant que la réinstallation des centrales de traitement de l’air suppose que celles-ci soient en état de fonctionner, le bail prévoyant que les installations doivent être rendues en bon état d’utilisation ; que le fait qu’aucun laboratoire de pharmacie n’est exploité dans les locaux ne dispense pas la société ALK Abello de restituer les équipements en bon état de fonctionnement conformément à la destination du bail, qui comprend la fabrication de produits pharmaceutiques ;

Attendu qu’il convient dans ces conditions de condamner la société ALK Abello à réinstaller les équipements de traitement de l’air en bon état de fonctionnement dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et de dire qu’à défaut pour celle-ci de s’exécuter dans ce délai, elle sera condamnée à payer à la SCI de Varennes en Argonne la somme de 163.732,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Les chambres froides et les flux laminaires :

Attendu que les chambres froides et les flux laminaires étaient en place lors de la conclusion des baux le 29 juin 2005 ; que la société ALK Abello prétend que ces équipements sont des immeubles par destination et qu’elle n’était pas tenue de les déposer ; qu’elle demande l’infirmation du jugement qui a mis à sa charge d’une somme de 6.793,28 euros au titre de ce poste de préjudice ;

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne demande la condamnation de la société ALK Abello à lui payer la somme de 10.991,24 euros correspondant à la dépose de ces équipements ; qu’elle prétend que ces installations, qui sont spécifiques à l’activité du preneur, ne constituent pas des immeubles par destination, de sorte qu’elles auraient dû être démontées par la société ALK Abello ;

Attendu cependant qu’en application des clauses d’accession insérées tant dans le bail du 25 mai 1990 que dans le bail à construction, ces équipements sont la propriété de la SCI de Varennes en Argonne ; que dès lors la société ALK Abello était tenue de les laisser en place ; qu’il convient en conséquence de débouter la SCI de Varennes en Argonne de sa demande au titre de l’enlèvement des chambres froides et des flux laminaires ;

Le groupe électrogène :

Attendu que la société ALK Abello prétend avoir fait réparer le groupe électrogène et produit aux débats une facture d’un montant de 1.899,49 euros émise le 30 novembre 2007 par l’entreprise Mauro ; qu’elle soutient en conséquence que le groupe électrogène était au moment de son départ en parfait état de marche, de sorte que la somme de 260 euros hors taxes mise à sa charge n’est pas due ;

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne fait valoir que, lors du constat d’huissier du 30 juin 2008, le groupe électrogène du bâtiment B n’a pas démarré ; que l’huissier a en effet proposé de démarrer le groupe de secours, mais n’a obtenu aucune réponse de sorte qu’il a émis des réserves sur son fonctionnement ; que l’expert note que ce groupe électrogène n’est plus en service ;

Attendu que la société ALK Abello, qui était tenue de restituer cet équipement en bon état de fonctionnement, ne démontre pas que le groupe électrogène du bâtiment C fonctionnait ; qu’elle sera donc tenue de payer la somme de 310,96 euros TTC représentant le coût de sa remise en état ;

Les alarmes :

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne demande la condamnation de la société ALK Abello à payer la somme de 2.990 euros en réparation des dégradations sur l’alarme du bâtiment A ; qu’elle se prévaut des constatations faites par l’expert ;

Attendu que ce poste de préjudice n’est pas évoqué dans les conclusions de la société ALK Abello ; qu’il ressort pourtant des éléments figurant au rapport de l’expert, qui constate l’existence de ce désordre, que ce poste de préjudice a été évalué à la somme de 2.990 euros ; que cette somme sera donc mise à la charge de la société ALK Abello ;

Le portail :

Attendu que la société ALK Abello soutient qu’elle n’avait pas l’usage du portail, qui n’était utilisé que par la société LGA qui seule disposait de télécommandes ; qu’elle estime donc que les frais de remise en état de ce portail, soit 490 euros hors taxes, ne lui incombent pas ; qu’elle produit deux attestations d’employés, qui affirment ne pas avoir utilisé ce portail, qui d’ailleurs était toujours ouvert ;

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne fait valoir que le portail était à usage commun et demande la confirmation du jugement qui a mis à la charge de la société ALK Abello la somme de 293,02 euros, soit la moitié des frais de remise en état ;

Attendu que l’huissier a constaté dans le constat du 30 juin 2008 que le portail ne fermait pas, le technicien de la société ALK Abello précisant que celui-ci est alimenté électriquement, mais que la carte électronique est hors d’usage ; que l’expert a souligné que rien n’indiquait que la société ALK Abello n’avait pas la possibilité d’utiliser le portail ;

Attendu qu’il convient en conséquence de mettre à la charge de la société ALK Abello la somme de 293,02 euros représentant la moitié des frais de réparation du portail ;

L’aérotherme :

Attendu que la société ALK Abello prétend que le coût de remise en état de l’aérotherme ne peut pas être mis à sa charge, dans la mesure où cet équipement a été implanté dans la partie du bâtiment agricole qu’elle n’utilisait pas ;

Attendu cependant que ce bâtiment faisait partie des locaux loués ; que l’expert a noté que l’aérotherme était arraché et que, lors de la visite, aucune contestation n’a été élevée au sujet des dégradations à l’aérotherme ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société ALK Abello la somme de 310,96 euros en réparation de ce poste de préjudice ;

Attendu au surplus que les locaux dans lesquels est placé l’aérotherme paraissent loués par Madame X, qui n’est pas partie à l’instance d’appel ; que la société ALK Abello est donc malvenue de demander l’infirmation du jugement sur ce poste de préjudice ;

Les peintures et revêtements de sol :

Attendu que le bail contenait la clause suivante : « Le preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant la durée du présent bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux, à l’exception de ceux prévus par l’article 606 du code civil, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit… Le preneur devra de la même façon procéder à la réfection des peintures, si nécessaire, et faire entretenir, si besoin est, les glaces, vitres, parquets, carrelages boiseries.» ;

Attendu que l’expert a déclaré qu’à son avis, les dégradations ont pour origine le manque d’entretien courant et de nettoyage des locaux avant remise des clefs et l’absence de travaux de remise en état des peintures, revêtements de sol, remplacement des vitrages cassés par le locataire lors de son départ avant remise des clefs au propriétaire ; qu’il estime qu’en l’absence d’état des lieux avant prise de possession, les locaux devaient être considérés en bon état général ;

Attendu que l’expert a validé le devis présenté par l’entreprise Schoch de réfection des peintures, des murs et des sols à hauteur de la somme de 29.285,90 euros ; que la SCI de Varennes en Argonne demande la condamnation de la société ALK Abello à payer cette somme ;

Attendu que la société ALK Abello fait valoir que la preuve n’est pas rapportée du bon état d’entretien des locaux lors de la prise de possession en début de bail et prétend que les sols et peintures ont seulement subi l’effet de l’usage et de la vétusté ; qu’elle fait observer qu’elle n’est restée que trois ans dans les lieux et qu’il résulte d’une clause du bail que le bailleur ne peut pas exiger du preneur la remise des locaux loués en tout ou partie dans leur état primitif ;

Mais attendu que la clause du bail visée par la société ALK Abello concerne l’accession en fin de jouissance et dispense le preneur de remettre en état les lieux après qu’il ait effectué des travaux d’embellissement, des améliorations et des installations nouvelles en cours de bail ; qu’elle ne dispense pas le preneur de restituer les locaux en bon état de réparations locatives ;

Attendu qu’en l’absence de constat d’huissier en début de bail, soit le 29 juin 2005, les locaux loués sont réputés avoir été en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ; que l’accord de cession d’actions en date du 26 mai 2005 mentionne d’ailleurs que les immeubles sont en bon état de réparation, qu’ils sont dans un état stable et que leur état actuel ne nécessite pas de dépenses autres que les frais d’entretien courant ;

Attendu qu’il ressort du constat d’huissier dressé le 30 juin 2008 et des constatations de l’expert que des travaux de peinture et de remplacement de revêtements de sol sont nécessaires et que l’enlèvement de divers équipements impliquait des reprises tant au niveau des peintures que des revêtements de sol ; qu’il est également mentionné un vitrage brisé sur la porte d’entrée du bâtiment C ;

Attendu que la société ALK Abello était tenue à une obligation d’entretien et de réparation des locaux afin de les maintenir en bon état d’entretien ; qu’elle produit diverses factures d’entretien dont une seule concerne la période couverte par le bail signé le 29 juin 2005 portant sur une somme de 3.568,06 euros ;

Attendu que l’huissier a constaté le 30 juin 2008 notamment que le sol du bâtiment A à l’étage recouvert de dalles Flex était fortement usé à six endroits ou était percé de cheville, que dans le local animalerie le sol est fissuré et la peinture dégradée, voire manquante, que dans le bâtiment C le revêtement de sol présente des traces noirâtres ; que l’expert a constaté les mêmes désordres et a estimé que les dégradations constatées, hormis celles causées par le démontage du matériel, ont pour origine un usage intense des locaux dans un contexte d’activité importante du site et note que les peintures et les revêtements de sol, qui paraissent d’origine, aurait dû faire l’objet de travaux de rafraichissement ;

Attendu qu’il suit que doivent être pris en charge par la société ALK Abello les travaux nécessités par les dégradations liées à l’enlèvement de meubles et à la dépose des équipements, mais aussi les travaux rendus nécessaires par le défaut d’entretien des locaux en cours de bail, alors qu’une obligation de réparation et d’entretien était mise à la charge de la société ALK Abello ; que le devis rectifié par l’expert d’un montant de 29.285,90 euros sera en conséquence retenu ;

Les regards en béton :

Attendu que la mise en place de plaques en béton a été rendue nécessaire du fait de l’enlèvement du bâtiment X ; que l’expert note qu’une remise en état des lieux avec mise en sécurité s’imposait ; que la société ALK Abello ne présente aucune observation de nature à permettre l’infirmation du jugement, qui a mis à la charge de la société ALK Abello une somme de 1.674,40 euros à ce titre ;

Les travaux de plomberie :

Attendu que pareillement les travaux de plomberie ont été par le jugement mis à la charge de la société ALK Abello à hauteur de la somme de 3.627,24 euros ; que l’huissier de justice et l’expert ont constaté que la dépose des équipements a été effectuée sans précautions suffisantes, de sorte que des travaux de plomberie s’avèrent indispensables ;

Attendu que la société ALK Abello ne fournit aucune explication de nature à permettre l’infirmation du jugement ; que celui-ci sera donc confirmé sur ce chef de demande ;

L’entretien des espaces verts :

Attendu que l’expert, comme l’huissier de justice le 30 juin 2005, a constaté que le terrain n’était pas entretenu sur toute sa surface ; que le jugement déféré a mis à la charge de la société ALK Abello la somme de 2.500 euros pour couvrir le coût de leur remise en état ;

Attendu que la société ALK Abello conteste devoir cette somme en faisant valoir qu’elle a offert de tondre les pelouses, mais que Madame X a préféré réaliser elle-même ces travaux ; qu’elle se prévaut encore de la clause du contrat de bail relative à la restitution des locaux loués, qui prévoit que le preneur devra donner son accord sur les devis présentés par le bailleur ;

Attendu que la clause du bail relative à la restitution des locaux loués concerne l’agrément des devis de réparation présentés par le bailleur ; qu’elle ne dispense pas le preneur de réparer le préjudice résultant du défaut d’entretien des espaces verts, mais rend seulement la facture présentée par le bailleur inopposable au preneur ;

Attendu qu’en l’espèce tant l’huissier de justice que l’expert ont constaté le mauvais entretien des espaces verts ; que l’expert a validé la facture présentée par la société LG Agriculture d’un montant de 3.588 euros, mais que le Tribunal a estimé que le coût de la remise en état devait être fixé à la somme de 2.500 euros ;

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne demande la confirmation du jugement sur ce poste de préjudice ; qu’il y sera fait droit ;

Les pertes de loyers :

Attendu que la SCI de Varennes en Argonne réclame une indemnité de 57.133,44 euros en réparation du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait qu’elle n’a pas été mise en mesure de relouer les locaux du fait des dégradations commises par la société ALK Abello ; qu’elle fonde sa réclamation sur le montant des loyers qu’elle aurait pu percevoir ;

Attendu cependant que la SCI de Varennes en Argonne ne produit aux débats aucune pièce de nature à corroborer ses affirmations ; que notamment aucune pièce ne démontre que les locaux ont été remis en location et que des amateurs ont renoncé à conclure un nouveau bail en considération des dégradations affectant ces locaux ; que la demande de la SCI de Varennes en Argonne sera donc rejetée ;

Les autres demandes :

Attendu que le jugement déféré sera en conséquence infirmé ; qu’outre la condamnation à réinstaller l’installation de traitement de l’air, la société ALK Abello sera condamnée pour les autres postes de préjudice à payer à la SCI de Varennes en Argonne la somme de 40.992,48 euros ; que la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Attendu que Madame Y n’a pas relevé appel du jugement et n’a pas été appelée dans la présente instance ; qu’elle ne peut donc rien réclamer devant la Cour et qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle ; que la société ALK Abello sera déboutée de ses demandes dirigées contre Madame Y ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la société ALK Abello les frais d’huissier, notamment celui du constat du 30 juin 2008 ; que par contre le coût de l’expertise sera mis à la charge de la société ALK Abello ;

Attendu que la société ALK Abello, qui succombe en son appel, sera déboutée de ses demandes, notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens d’appel, qui comprendront le coût de l’expertise ; qu’elle sera en outre condamnée à payer à la SCI de Varennes en Argonne la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement en date du 31 mars 2011 du Tribunal de Grande Instance de Verdun ;

Et statuant à nouveau,

Condamne la société ALK Abello à remettre en place l’installation de traitement de l’air dans le délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt ;

A défaut de procéder à cette réinstallation dans ce délai, condamne la société ALK Abello à payer à la SCI de Varennes en Argonne la somme de cent soixante trois mille sept cent trente deux euros et quarante centimes (163.732,40 €) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2010 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil ;

Condamne la société ALK Abello à payer à la SCI de Varennes en Argonne la somme de quarante mille neuf cent quatre vingt douze euros et quarante huit centimes (40.992,48 €) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil ;

Déboute la société ALK Abello du surplus de ses demandes, notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI de Varennes en Argonne du surplus de ses demandes ;

Condamne la société ALK Abello à payer à la SCI de Varennes en Argonne la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société ALK Abello aux dépens d’instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP Millot Logier Fontaine, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été prononcé à l’audience du quatorze mars deux mille douze par Monsieur CUNIN, Président de la deuxième chambre commerciale à la Cour d’Appel de NANCY, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame HUSSON, greffier.

Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en quatorze pages.