R.G : 12/05478

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 17 AVRIL 2014

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11/3271

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 08 Octobre 2012

APPELANTS :

Monsieur A X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Joël CISTERNE de la SCP CISTERNE & CHERRIER, avocat au barreau de ROUEN

Madame C D épouse X

née le XXX à ORAN

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Joël CISTERNE de la SCP CISTERNE & CHERRIER, avocat au barreau de ROUEN

Association VILLE DE XXX représentée par son Maire en exercice

XXX

57 F Louis Pasteur

XXX

représentée par M^e Marie-Christine COUPPEY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e Pierre-Xavier BOYER de la SELARL PIERRE-XAVIER BOYER, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

INTIMEE :

Association GOLF CLUB DE ROUEN – XXX

F G H

XXX

représentée par M^e Valérie GRAY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e Marie-Pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me WERNER, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2014

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 Avril 2014, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me WERNER, Greffier présent à cette audience.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Depuis 1911 la ville de Mont-Saint-Aignan donne à bail à l’association sportive du golf de Rouen Mont-Saint-Aignan des parcelles de terre et de bois faisant partie du domaine communal privé.

L’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan a aménagé un parcours de golf de 18 trous avec ses dépendances et a construit un club house comprenant un sous-sol de 404 m² et un rez-de-chaussée de 336 m² comportant un secrétariat, un accueil, une grande salle de réunion, un bar restaurant et deux salons.

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 1983 la ville de Mont-Saint-Aignan a consenti à l’association du golf club de Rouen un bail portant sur lesdits locaux pour une durée de 19 ans à compter du 1erjanvier 1981 prorogé par un premier avenant jusqu’au 1eroctobre 2006 et par un second avenant jusqu’au 1eroctobre 2007.

Les époux X ont repris l’exploitation du bar restaurant à compter du 1^er juillet 1982 dans le cadre d’un contrat de prêt à usage consenti par l’association.

À compter du 1^er novembre 1992 l’association a consenti aux époux X un contrat de prêt à usage pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 mois sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties adressée quatre mois avant la fin de chaque période.

Courant 2002 l’association a accepté de prendre en charge la rémunération d’une auxiliaire de cuisine les fins de semaine et les jours fériés à la demande des époux X.

La ville de Mont-Saint-Aignan ayant fait connaître son intention de reprendre les différentes installations en place, afin d’en confier la gestion à un exploitant dans le cadre d’une délégation de service public, l’association golf club de Rouen a revendiqué d’une part le droit d’être indemnisée des constructions et améliorations réalisées sur le fondement de l’article 555 du Code civil, d’autre part le droit au renouvellement du bail, sur le fondement de l’article L 145-2 du code de commerce.

Par jugement en date du 4 mars 2008 le tribunal de grande instance de Rouen a reconnu le droit à indemnisation au profit de l’association golf club de Rouen et a dit que le statut des baux commerciaux était applicable aux relations entre les parties, sans toutefois se prononcer sur l’incidence de l’activité du bar restaurant. Il ordonnait également une mesure d’expertise.

Suite à l’appel interjeté par l’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan, un protocole transactionnel a été régularisé par la ville de Rouen et cette dernière le 19 novembre 2010 mettant fin au litige.

En application de ce protocole la ville de Rouen a consenti à l’association un bail pour une durée de 30 ans à compter du 1eroctobre 2007 aux termes duquel elle acceptait la sous-location partielle pour les besoins de l’activité de restauration, éventuellement assortie d’une location-gérance. En contrepartie l’association renonçait au bénéfice du jugement susvisé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 juin 2008 l’association golf club de Rouen a dénoncé le contrat de prêt à usage du 26 octobre 1992 avec effet au 1^er novembre 2008.

Par courrier du 20 octobre 2008 l’association et les époux X entendaient maintenir au-delà du 1^er novembre 2008, la convention de commodat jusqu’à ce que des dispositions durables puissent être arrêtées.

Le 19 septembre 2010 l’association notifiait aux époux X le principe des accords signés avec la ville de Mont-Saint-Aignan et leur proposait de poursuivre l’exploitation du bar restaurant dans le cadre d’un contrat de location-gérance.

Suite à réception du projet de contrat de location-gérance en date du 1^er décembre 2010, les époux X par la voix de leur conseil, refusaient de signer ledit contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 décembre 2010. Ils revendiquaient alors la propriété commerciale et le renouvellement du bail à compter du 1^er novembre 2008.

Par acte d’huissier en date du 16 juin 2011 l’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Rouen aux fins de voir dire et juger que ces derniers sont mal fondés en leur demande de requalification du contrat de prêt à usage gratuit signé le 29 octobre 1992, en bail commercial à titre principal.

Par acte en date du 2/12/2011 les époux X ont appelé en déclaration de jugement commun la ville de Mont-Saint-Aignan.

Par jugement en date du 8 octobre 2012 le tribunal a, au visa des articles 122 du code de procédure civile, L 145- 1, L 145-5 et suivants du code de commerce, 1865 et suivants du code civil :

— déclaré irrecevable la fin de non recevoir opposée par l’association sportive du golf de Mont-Saint-Aignan à la demande en revendication de propriété commerciale formée par les époux X,

— requalifié le prêt à usage conclu le 26 octobre 1992 entre l’association et les époux X en bail,

— déclaré recevable mais infondée la demande en revendication de la propriété commerciale sur l’exploitation d’un fonds de bar restaurant formée par les époux X, les en a déboutés,

— condamné les époux X à payer à l’association du golf de Mont-Saint-Aignan une indemnité mensuelle forfaitaire de 1800 € à compter du 16 juin 2011 pour l’occupation des locaux à usage de bar restaurant,

— déclaré la présente décision commune à la ville de Mont-Saint-Aignan,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires dont notamment d’injonction de faire, d’expertise, d’allocation d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire la présente décision,

— condamné les époux X aux dépens.

Les époux X ont relevé appel de ce jugement le 22 novembre 2012. La ville de Mont-Saint-Aignan a relevé appel incident le 23 septembre 2013.

Les deux procédures ont été jointes selon ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 30 octobre 2013.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 29 octobre 2013 expressément visées, les époux X poursuivent la réformation partielle du jugement et demandent à la Cour de :

— dire et juger qu’ils sont titulaires d’un bail commercial avec l’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan portant sur les locaux tels que décrits dans le contrat en date du 26 octobre 1992, depuis le 1^er novembre 2008 et pour une durée de neuf ans à compter de cette date,

— fixer à la somme de 11.992,32 € le prix du loyer annuel et dire que ce loyer ne sera dû trimestriellement qu’à compter de la demande faite par l’association dans les formes requises à l’issue de la première période triennale,

— dire et juger que le montant des charges locatives dues par le preneur sera calculé sur la base des pourcentages appliqués par M. Y expert aux dépenses de gestion, en conséquence fixer à la somme provisionnelle de 33.464,79 € les charges locatives pour l’année 2012 et dire que cette provision sur charge ne sera due trimestriellement qu’à compter de la demande faite par l’association dans les formes requises à l’issue de la première période triennale,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter l’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan de toutes ses demandes,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures en date du 25 octobre 2013 expressément visées, la ville de Mont-Saint-Aignan demande à la Cour de réformer le jugement en ce qu’il lui a été déclaré commun et demande à la Cour de condamner toute partie succombante au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 décembre 2013 expressément visées, l’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan forme appel incident en demandant à la Cour de :

— dire et juger prescrite l’action des époux X tendant à la requalification du contrat de prêt à usage gratuit en bail commercial régi par les dispositions des articles L 141-1 et suivants du code de commerce et ce par application de l’article L145-60 du même code,

— réformer le jugement en ce qu’il a requalifié le prêt à usage conclu le 16 octobre 1992 en contrat de location,

— dire et juger que le contrat de prêt à usage a pris fin au 1^er janvier 2011 date d’effet du statut de locataire gérant proposé aux époux X et à défaut au 16 juin 2011, date de l’assignation,

— dire et juger les époux X occupants sans droit ni titre depuis lors,

— les condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 5.000 € par mois à compter du 1^er janvier 2011 et à défaut du 16 juin 2011 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— ordonner leur expulsion avec au besoin le concours de la force publique,

— à titre subsidiaire si la Cour validait la revendication des époux X tendant à être titulaires d’un bail commercial à compter du 1^er novembre 2008 :

— les débouter de leur fin de non recevoir relative à l’action en paiement du loyer,

— désigner tel expert aux fins notamment de donner son avis sur la valeur locative des lieux donnés à bail au 1^er novembre 2008,

— fixer à la somme provisionnelle de 5.000 € par mois le montant du loyer et charges locatives à payer par les époux X à compter du 1^er novembre 2008 et les condamner au paiement de ladite somme,

— les condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2013.

SUR CE

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action des époux X

Au soutien de son appel l’association golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan expose que la demande des époux X formulée pour la première fois par voie de conclusions en date du 2 décembre 2011 est constitutive d’une action en requalification ; que cette action est prescrite en application de l’article L 145-60 du code de commerce qui édicte un délai de prescription de deux ans; que le point de départ de cette prescription se situe en effet au 1^er novembre 1992 date d’effet du contrat de prêt à usage ;

Que le tribunal a soulevé d’office le moyen tiré de la règle de l’estoppel sans le faire précéder d’un débat contradictoire ; que cette règle n’est pas applicable en l’espèce;

Que les époux X ne sauraient arguer du caractère perpétuel de l’exception consistant en une demande de requalification du contrat, dans la mesure où ils ne sont pas en position de défendeurs mais de demandeurs ;

Qu’elle n’a nullement renoncé à invoquer le moyen de la prescription puisqu’elle a saisi le tribunal pour faire échec aux revendications des époux X y compris en leur opposant la prescription ;

Les époux X répliquent qu’ils n’ont jamais revendiqué la requalification du contrat de prêt à usage à titre gratuit en bail commercial, ayant simplement écrit à la bailleresse qu’ils étaient titulaires d’un bail commercial depuis la résiliation du commodat ; qu’en effet liés depuis plus de deux ans par une convention précaire à l’association, ils bénéficient de la propriété commerciale en application des dispositions de l’article L 145-5 al 2 du code de commerce ; que ce droit est né à l’expiration de ce délai de deux ans soit le 2 novembre 2010, de sorte que le délai de prescription biennale n’était pas acquis au 2 décembre 2011 ;

Que par ailleurs leur demande de requalification n’a pas été faite par voie d’action mais par voie d’exception en réponse à l’assignation de l’association, et qu’une telle exception est perpétuelle ;

Qu’enfin l’association a renoncé à se prévaloir de la prescription par le terme même de son action introductive d’instance ;

L’article L 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Le présent chapitre auquel renvoie ce texte est intitulé le bail commercial.

En l’espèce il est constant que l’association golf club de XXX a engagé une action contre les époux X le 16/06/2011 tendant à voir dire et juger que ceux-ci sont mal fondés en leur demande de requalification du contrat de prêt à usage gratuit signé le 29/10/1992 en bail commercial ; que par conclusions responsives en date du 2/12/2011 les époux X ont revendiqué l’application du statut des baux commerciaux ;

Or une telle demande reconventionnelle est soumise à la prescription biennale ( Cass 3è civ 29/10/2008) de sorte que défendeurs à la procédure mais demandeurs à l’application du statut les époux X ne peuvent invoquer l’exception perpétuelle.

L’article 2251 du code civil énonce que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

Comme le soutient l’intimée elle n’a nullement renoncé à arguer de la prescription en saisissant le tribunal pour faire échec aux prétentions des époux X, et en leur opposant justement la prescription.

Il est établi que le contrat de commodat initial liant les parties a été signé le 1^er/11/1992 puis dénoncé le 13/06/2008 par l’association, et enfin rétabli suivant accord des parties en date du 20/10/2008 jusqu’à ce que des dispositions durables soient arrêtées. Par conséquent le délai de prescription biennal court au plus tard à compter du 20/10/2008 et était expiré à la date des conclusions, dans lesquelles les défendeurs ont formé leurs prétentions reconventionnelles (2/12/2011).

Il convient réformant le jugement entrepris, de déclarer la demande des appelants irrecevable comme prescrite.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

Force est de constater que le statu quo a été maintenu par les parties qui ont continué en fait d’appliquer le contrat de commodat qui les liait depuis le 20/10/2008 et qui constitue la suite de celui signé le 1^er/11/1992.

Ce commodat prend fin avec la présente décision le jugement frappé d’appel n’étant pas assorti de l’exécution provisoire.

Les époux X désormais occupants sans droit ni titre seront tenus de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Ils sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter de ce jour. Au vu du rapport d’expertise amiable le plus récent de M. Y en date du 18/04/2012, la valeur locative des locaux charges comprises doit être fixée à 3.788 € par mois, de sorte que les appelants doivent être tenus au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation de 3.788 € jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de déclaration de jugement commun à la ville de XXX

La ville de Mont-Saint-Aignan soutient quant à elle que pour pouvoir revendiquer le statut des baux commerciaux les époux X doivent justifier d’une clientèle parfaitement autonome qu’ils auraient régulièrement acquise ou créée ; que par ailleurs ils doivent disposer d’une authentique liberté dans la gestion de leur activité par rapport à l’établissement dans lequel cette dernière s’accomplit ;

Qu’en l’espèce le bail la liant à l’association du golf club de Rouen Mont-Saint-Aignan n’a jamais stipulé que soit constitué une activité autonome de restauration dans l’enceinte du parcours de golf ; que l’activité de bar restaurant qui s’est développée dans le club house est considérée comme indissociable et justifiée exclusivement par l’activité sportive dont le parcours de golf est le support ; qu’à cet égard les conventions conclues entre les époux X et l’association ne prévoyaient pas non plus la mise à disposition à leur profit de l’unique parking automobile alors même que ce parking est un élément indispensable à l’utilisation du parcours de golf et du restaurant, en raison des modalités d’accès au golfe situé en arrière d’une voie rapide automobile ;

Que les époux X forment à son encontre pour la première fois en cause d’appel une demande nouvelle ; que cependant une autorisation préalable de sous louer donnée par le propriétaire des locaux ne peut être assimilée à un concours à l’acte selon une jurisprudence constante ; qu’en l’occurrence elle n’a jamais été invitée à concourir à un quelconque accord intervenu entre l’association et les appelants ; que le bail consenti à l’association en date du 26 novembre 2010 stipulait expressément qu’il ne serait pas régi par les dispositions applicables baux commerciaux ;

Compte tenu de l’infirmation du jugement entrepris, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

La décision sera encore infirmée de ce chef.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser tant à l’intimée qu’à la ville de XXX la charge de leurs frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu’il convient d’évaluer globalement à 3.000 € pour l’association et à 2.000 € pour la seconde.

Sur les dépens

Les appelants qui succombent dans la présente procédure seront tenus aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a mis les dépens à la charge des époux X.

Et statuant à nouveau,

Déclare la demande des époux X irrecevable comme prescrite.

Dit que le commodat liant les parties prend fin ce jour.

Constate que les époux X sont occupants sans droit ni titre.

Ordonne faute de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, leur expulsion des locaux sis F G H à XXX avec au besoin le concours de la force publique.

Condamne les époux X à payer à l’association golf club de XXX une indemnité d’occupation mensuelle de 3.788 € à compter de ce jour.

Rejette les autres prétentions des parties.

Condamne les époux X à payer à ladite association une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la ville de XXX une indemnité de 2.000 € sur le fondement de ce texte.

Les condamne aux dépens d’appel.

LE PRÉSIDENT LE GREFFIER