RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 16/ DU 22 NOVEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02449

Décision déférée à la Cour :
Déclaration d’appel en date du 02 Septembre 2015 d’un jugement du
Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R.G.n° 12/01300, en date du 13 août 2015,

APPELANTE :

SA SAFER DE LORRAINE, dont le siége est 9 rue de la Vologne – 54521 LAXOU, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siége,

Représentée par Maître Pascal PONCET, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître
PONCET, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉS :

Monsieur X Y

né le XXX à XXX, demeurant XXX St
Cannat,

Monsieur Z Y

né le XXX à XXXA demeurant
XXX Strasbourg,

Monsieur B C

né le XXX à XXXA demeurant
XXX Thaon les
Vosges,

Madame D Y

née le XXX à XXXA demeurant
XXX
Domevre sur Aviere,

Madame E F

née le XXX à XXX, demeurant XXX
Thaon les Vosges,

Monsieur G C, demeurant XXX,

Représentés par la SCP JOUBERT DEMAREST MERLINGE, avocat au barreau de NANCY, plaidant pmar Maître DEMAREST, avocat au barreau de
NANCY,

SCP ALIENOR GUILLAUME ET CHRISTOPHE MANGEOT, demeurant
XXX -
XXX THAON LES
VOSGES,

Représentés par la SCP THIBAUT SOUCHAL, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître
SOUCHAL, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du
Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : Madame E H, Présidente, et Monsieur Yannick
FERRON, Conseiller, chargé du rapport,

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Madame E H,
Présidente de Chambre, Monsieur Yannick FERRON,
Conseiller,Monsieur Claude CRETON , Conseiller,

A l’issue des débats, le Président annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2016 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2016, par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame E
H, Présidente, et par Madame DEANA, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 18 avril 2011, M. X Y et M. Z Y ont vendu à M. B C l’usufruit de diverses parcelles à usage agricole situées sur le territoire des communes de Domèvre-sur-Avière et
Fomery, et à M. G
C, son fils, la nue propriété des mêmes parcelles.

Par acte authentique du 19 avril 2011, M^me D-I Y a cédé à M. B
C l’usufruit de divers terrains situés sur le territoire de la commune de
Domèvre-sur-Avière, et à M^me E F la nue propriété de ces mêmes terrains.

Par actes des 10 et 11 mai 2012, publiés à la conservation des hypothèques les 26 juin et 20 septembre 2012, la SAFER de Lorraine a fait assigner les vendeurs en nullité de ces actes sur le fondement des articles L.143-1 et R.143-20 du code rural et de la pêche maritime, et en paiement de dommages-intérêts.
Les défendeurs, par acte du 24 mars 2014, ont fait assigner en garantie la S.C.P. de notaires
Alienor Guillaume et
Christophe Mangeot, rédacteurs des actes.

Par jugement contradictoire du 13 août 2015, le tribunal ainsi saisi, après avoir rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, a débouté la SAFER de Lorraine de ses prétentions, et l’a condamnée à payer, aux défendeurs la somme de 1.500 , à la société des notaires appelée en garantie celle de 1.000 , le tout en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le droit de préemption de la
SAFER ne trouvait à s’appliquer qu’en cas de vente de la pleine propriété de terres agricoles, et non en cas de simple démembrement du droit de propriété, et que la preuve n’était pas rapportée en l’espèce d’une volonté de faire échec à ce droit de préemption.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, le 2 septembre 2015, la SAFER de Lorraine a relevé appel de ce jugement ; par unique jeu de conclusions, elle demande à la cour de l’infirmer et, en conséquence :

— de prononcer l’annulation des actes de vente des 18 et 19 avril 2011 ;

— de dire que la décision à intervenir sera publiée au service de la publicité foncière d’Epinal, aux frais des intimés, et de condamner solidairement ceux-ci à lui rembourser le montant de ces frais ;

— de condamner solidairement M. X Y et M. Z Y, M. G C et M. B C à lui payer la somme de 2.000 à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, et une somme d’un même montant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M^me D-I Y, M^me E
F et M. B C à lui payer la somme de 3.000 à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, et celle de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de statuer ce que de droit sur la mise en cause de la société des notaires
Guillaume-Mangeot, et de dire que l’indemnisation des frais de défense exposés par cette société devra être supportée par les consorts Y.

Au soutien de son recours, elle rappelle que le délai de six mois dans lequel est enfermée son action en nullité d’une vente a pour point de départ sa connaissance effective de la date de cette vente. Sur le fond, elle fait valoir que la vente de la totalité de la propriété de terres à vocation agricole est soumise à son droit de préemption et doit donner lieu à une déclaration d’intention d’aliéner quelle que soit la répartition des droits de propriété démembrés entre différents acquéreurs ; qu’ainsi, sans qu’il y ait lieu de rechercher si les parties étaient animées d’une volonté de fraude, les actes litigieux encourent la nullité ; qu’en tout état de cause, le montage juridique et financier auquel les parties à ces actes ont eu recours est révélateur d’une telle fraude.

Les consorts Y- C-F répliquent que la société appelante qui se réclame d’un droit de préemption sans demander à être substituée aux acquéreurs ne justifie d’aucun intérêt à agir ; que par ailleurs la SAFER doit être réputée avoir eu connaissance des actes litigieux par l’effet de leur publication à la conservation des hypothèques. Sur le fond, ils contestent l’existence même du droit de préemption dont se réclame la SAFER au motif qu’aucune activité agricole ne sera mise en oeuvre sur les terrains vendus, et soutiennent qu’un tel droit ne peut trouver à s’exercer dès lors que la propriété en a été démembrée.
S’agissant de la fraude dont ils sont suspectés, ils

rappellent que la vente de la nue propriété et celle de l’usufruit ont eu lieu dans un même acte, à un prix conforme à celui du marché, au bénéfice des plus offrants et dans un but purement patrimonial.

Dès lors, ils concluent à titre principal à l’irrecevabilité de l’action de la SAFER, en tout état de cause à la confirmation du jugement déféré, et sollicitent pour chacun d’entre eux une somme de 1.000 à titre d’indemnité de procédure en cause d’appel.

Subsidiairement, ils demandent à la cour de condamner la société de notaires
Guillaume-Mangeot à les garantir du montant des condamnations qui seraient prononcées contre eux au profit de la SAFER, et à rembourser :

— à M. G C et M. B
C la somme de 1.201 au titre des frais de vente, ainsi que tous les frais de publicité de la décision à intervenir ;

— à M^me E F et M. B
C la somme de 1.700 au titre des frais de vente, ainsi que tous les frais de publicité de la décision à intervenir.

Ils sollicitent enfin la condamnation de la société de notaires Guillaume-Mangeot à payer à chacun d’entre eux la somme de 1.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société de notaires Guillaume-Mangeot expose que les ventes litigieuses ne portant pas sur la pleine propriété, elles n’étaient pas soumises au droit de préemption de la
SAFER ; que la preuve d’une fraude au droit de la SAFER n’est pas rapportée, ces deux ventes ayant pour objet un but strictement patrimonial et familial. Elle ajoute que les restitutions consécutives à l’annulation d’une vente ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice réparable, et que le remboursement des frais de vente peut être obtenu auprès de l’administration fiscale.

Elle demande en conséquence à la cour, à titre principal de confirmer la décision entreprise, subsidiairement de débouter les consorts Y de leur appel en garantie, en tout état de cause de condamner la SAFER de Lorraine à lui payer la somme de 1.000 à titre d’indemnité de procédure.

L’affaire a été clôturée par ordonnance de mise en état du 21 juin 2016.

MOTIFS DE LA DECISION.

1) La reconnaissance du droit de préemption de la
SAFER.

L’article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 applicable en l’espèce, dispose qu’il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, quelles que soient leurs dimensions, sous réserve des dispositions prévues au premier alinéa de l’article L.143-7.

Il résulte de ce texte qui vise le seul cas d’aliénation à titre onéreux de fonds agricoles, c’est-à-dire des biens, et non des droits, que, pour des raisons qui tiennent à la nature des missions conférées à la SAFER, les droits démembrés de la propriété se trouvent exclus du champ d’application matériel du droit de préemption de cette société.

En l’espèce, les consorts Y soutiennent que la SAFER ne peut pas se prévaloir d’un droit de préemption à l’égard des parcelles vendues dans la mesure où il résulte des actes de vente qu’elles n’étaient pas utilisées dans le cadre d’une activité agricole, et où les acquéreurs n’entendent nullement exercer une telle activité.

Cependant, l’examen des actes versés aux débats révèle qu’ils avaient pour objet diverses parcelles agricoles, et que M. B C, en sa qualité d’acquéreur de l’usufruit s’engageait à laisser l’immeuble, en fin d’usufruit, dans l’état où il se trouvait au jour de la vente. Les consorts Y sont ainsi mal fondés à dénier aux parcelles vendues leur vocation agricole.

Les consorts Y soutiennent ensuite qu’à supposer acquis le droit de préemption dont se réclame la SAFER, ce droit ne pourrait s’exercer dès lors que la propriété des terrains a été démembrée et que, par conséquent, le titulaire du droit ne pourrait respecter aucun des objectifs justifiant sa mise en oeuvre.

Cependant, il est constant que les actes des 18 et 19 avril 2011 emportaient la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue propriété des biens concernés, mais de ces deux droits simultanément de sorte qu’ils avaient pour objet la vente de la pleine propriété des biens, même si l’usufruit et la nue propriété étaient cédés à deux personnes distinctes. A cet égard, il y a lieu de relever la mention prévue dans l’acte du 18 avril 2011 selon laquelle il porte sur la totalité en pleine propriété du bien.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a considéré que les biens vendus n’entraient pas dans le champ d’application de l’article L.143-1 du code rural et de la pêche.

2) La sanction de la méconnaissance du droit de préemption.

L’article R.143-20 du code rural dispose que si un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption a été aliéné au profit d’un tiers en violation des dispositions du présent chapitre, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut demander au tribunal de grande instance de se prononcer sur l’application des dispositions, selon le cas, de l’article L.412-10 ou du troisième alinéa de l’article
L.412-12.

Selon l’article L.412-10 du même code, dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l’expiration des délais prévus à l’article précédent, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.

L’article L.412-12 du même code dispose en son troisième alinéa qu’au cas où le droit de préemption n’aurait pas pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.

Il résulte de la combinaison de ces textes que la SAFER dont le droit de préemption a été méconnu dispose d’une option et peut se prévaloir soit du droit de substitution que

lui confère l’article L.412-10 du code rural, soit du droit de solliciter la nullité de la vente et de se voir allouer des dommages-intérêts qui lui est ouvert par l’article
L.412-12 du même code.

3) Les fins de non-recevoir à l’action en nullité.

Les consorts Y font valoir que la SAFER ne justifie pas d’un intérêt pour agir dans la mesure où elle ne demande pas à être substituée aux acquéreurs. Il résulte toutefois de ce qui précède que lorsque le droit de préemption de la SAFER a été méconnu, celle-ci dispose d’une option entre le droit de substitution et le droit de demander la nullité de la vente ainsi que des dommages-intérêts, la nullité de la vente ayant pour effet de sauvegarder le droit de préemption qui a été méconnu. La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir sera donc rejetée.

Les consorts Y reprochent par ailleurs à la SAFER de n’avoir pas engagé son action dans le délai de forclusion de six mois prévu à l’article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, délai dont ils fixent le point de départ au jour de la publication des actes de vente à la conservation des hypothèques, soit le 10 juin 2011.

Ce texte précédemment rappelé prévoit que l’action en nullité d’une vente doit être exercée par le titulaire du droit de préemption dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Il résulte de la rédaction de ce texte que seule la connaissance de la date de la vente, et non la date de la connaissance de la vente, doit servir de point de départ au délai de forclusion de sorte que la seule publication de l’acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas à elle seule courir ce délai, et que la partie qui soulève le moyen tiré de la forclusion doit établir que la partie à laquelle elle l’oppose a eu connaissance de la date de la vente.

En l’espèce, si les deux ventes litigieuses ont été publiées à la conservation des hypothèques le 10 juin 2011, ainsi que cela résulte du certificat délivré à la SAFER, le 15 novembre 2011, il n’est produit, mis à part ce certificat, aucun autre document par lequel le titulaire du droit de préemption aurait eu connaissance de la date des ventes passées les 18 et 19 avril précédents.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action en nullité formée par la SAFER de Lorraine.

4) Le bien-fondé de l’action en nullité et en paiement de dommages-intérêts.

L’article R.143-4 du code rural et de la pêche maritime prévoit que lors d’une vente portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d’instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d’urbanisme, s’il en existe un, le prix et les conditions demandées, ainsi que les modalités de l’aliénation projetée ; que le notaire doit en outre faire connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir le bien.

Par décret ministériel du 26 août 2008, la
SAFER de Lorraine a été autorisée, pour une nouvelle période de cinq années prenant effet à compter de l’expiration de l’autorisation accordée par le décret du 1^er septembre 2003 à exercer le droit de préemption dans les départements de la
Meurthe-et-Moselle, de la Moselle, de la

Meuse et des Vosges sur tous biens immobiliers à utilisation agricole et biens mobiliers qui leur sont attachés, sur tous terrains à vocation agricole dans les conditions définies à l’article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime.

La SAFER de Lorraine n’ayant pas été en mesure d’exercer son droit de préemption à l’occasion des ventes litigieuses dans la mesure où aucune déclaration d’intention d’aliéner ne lui a été adressée, elle est fondée à se prévaloir de la nullité de ces actes.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAFER de Lorraine de son action en nullité.

En revanche, au soutien de sa demande de dommages-intérêts, la SAFER allègue sans le caractériser le préjudice qu’elle aurait subi en raison de la méconnaissance de son droit de préemption. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages-intérêts.

5) L’appel en garantie dirigé contre le notaire instrumentaire.

Le notaire est tenu, en vertu de son statut d’officier public ministériel, de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours. Cette obligation s’analyse en une obligation de résultat dont le notaire ne peut s’exonérer qu’en établissant la force majeure.

En l’espèce, alors que les deux ventes conclues avec le concours de la société de notaires associés Aliénor Guillaume et Christophe Mangeot portaient sur la pleine propriété de terres agricoles situées dans une zone où la SAFER était autorisée à exercer son droit de préemption, il n’a été effectué auprès de celle-ci aucune déclaration d’intention d’aliéner.

Ainsi, en omettant de procéder à cette formalité, le notaire instrumentaire a manqué à son obligation d’assurer la validité des actes auxquels il prêtait son concours, et doit garantir les consorts Y-C-F des conséquences pécuniaires de la nullité des actes.

La S.C.P. de notaires Guillaume-Mangeot sera en conséquence condamnée à garantir d’une part M. G C et M. B
C du paiement de la somme de 1.201 correspondant aux frais de l’acte de vente du 18 avril 2011, d’autre part M. B C et M^me E F du paiement de la somme de 1.700 correspondant aux frais de l’acte de vente du 19 avril 2011, enfin M. G C, M. B C et M^me E F du paiement des frais se rapportant à la publicité de la présente décision.

6) L’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SAFER de Lorraine obtenant pour l’essentiel la satisfaction de ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer aux autres parties une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, il n’est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés au cours de la présente procédure de sorte qu’elle sera déboutée des demandes qu’elle a formées sur ce même fondement.

Enfin, les consorts Y-C-F et la S.C.P.
Guillaume-Mangeot qui succombent seront déboutés de leurs propres demandes d’indemnités de procédure, et

condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action en nullité de la
SAFER de Lorraine, et débouté celle-ci de ses demandes de dommages-intérêts ;

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau ;

Prononce l’annulation des actes authentiques de vente passés les 18 et 19 avril 2011 entre M. X Y, M. Z
Y et M^me D-I Y d’une part, M. B C, M. G
C et M^me E F d’autre part ;

Dit que la présente décision sera publiée au service de la publicité foncière d’Epinal, aux frais des intimés ;

Condamne la S.C.P. de notaires Guillaume-Mangeot à garantir :

* M. G C et M. B
C du paiement de la somme de mille deux cent un euros (1.201) correspondant aux frais de l’acte de vente du 18 avril 2011 ;

* M. B C et M^me E
F du paiement de la somme de mille sept cents euros (1.700 ) correspondant aux frais de l’acte de vente du 19 avril 2011 ;

* M. G C, M. B
C et M^me E F du paiement des frais se rapportant à la publicité de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X Y, M. Z
Y, M. G
C, M. B C, M^me E F et la S.C.P. Guillaume-Mangeot aux entiers dépens, et autorise M^e Pascal Poncet, qui en a fait la demande, à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame H, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. H.-

Minute en onze pages.