RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 17/2090 DU 07 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/03391

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 28 Décembre 2016 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de BAR LE DUC, R.G.n° 15/00174, en date du 15 décembre 2016,

APPELANTS :

Monsieur B Y, demeurant […]

Madame D Y, demeurant […]

Représentés par l’AARPI MILLOT-LOGIER FONTAINE, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître Olivier GUITTON ( SCP LAMY ET ASSOCIES), avocat au barreau de LYON,

INTIMÉS :

Maître Jean Louis Z

né le […] à […]

SCP Z F, demeurant […], office notarial pris en la personne de ses gérants en exercice pour ce y domiciliés,

Ayant pour avocat constitué la SCP DEMANGE & ASSOCIES, avocat au barreau de MEUSE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2017, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller, entendu en son rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame X ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2017 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Novembre 2017 , par Madame X, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame X , greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 18 décembre 2006, régularisant une promesse de vente du 10 juillet 2006, M. et M^me Y ont acquis un terrain situé à Saint-Clément-lès-Baleines en vue d’y construire une maison d’habitation.

Leur demande de permis de construire a été refusée par décision du 18 janvier 2008 à la suite de l’annulation par le tribunal administratif du PLU du 21 février 2006 modifiant le POS du 21 février 2001.

Reprochant au notaire, M. Z, d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil pour ne pas avoir proposé d’insérer dans la promesse de vente la condition suspensive d’obtention du permis de construire, M. et M^me Y ont assigné celui-ci et la SCP Z F en déclaration de responsabilité et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 15 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Bar-le-Duc, après avoir écarté l’exception de prescription, a rejeté ces demandes et condamné M. et M^me Y à payer à M. Z et à la SCP Z F la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la promesse synallagmatique de vente contenait une disposition relative à la construction stipulant que 'l’acquéreur déclare renoncer expressément à toute condition suspensive d’obtention d’autorisation de construire, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle’ et expliquant que le 'certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire et que préalablement avant toute construction un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé'. Il a ajouté que l’acte de vente indique que le notaire a donné lecture de cette promesse, ce qu’aucun élément ne contredit. Le tribunal en a déduit que dès la signature de la promesse, M. et M^me Y avaient été informés qu’un certificat d’urbanisme ne constitue pas une autorisation de construire, qu’il leur appartenait de déposer une demande de permis de construire et que c’est donc en pleine connaissance qu’ils ont renoncé à la condition suspensive d’obtention de l’autorisation de construire.

Le tribunal a ajouté qu’aucun élément ne démontre qu’au jour de la signature de l’acte notarié le notaire avait connaissance du caractère inconstructible du terrain ou qu’il existait un recours en annulation du POS sur le fondement duquel avait été délivré le certificat d’urbanisme.

M. et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement.

Ils soutiennent d’abord qu’ils n’ont pas reçu le projet de promesse avant sa signature, de sorte qu’ils n’avaient pas connaissance de la clause stipulant qu’ils renonçaient à la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Ils expliquent qu’ayant acquis ce terrain pour y construire une maison, il appartenait au notaire, tenu d’une obligation de conseil, de les éclairer sur la portée et les conséquences de l’acte et de prendre toutes dispositions pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi. Ils soutiennent que le notaire aurait dû prévoir une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours.

Ils soutiennent que la clause de la promesse intitulée 'Information relative à la construction’ ne démontre pas qu’une information complète et utile leur a été donnée, ni même qu’ils auraient renoncé au bénéfice d’une condition suspensive d’obtention du permis de construire puisque seul M. Y était présent à la signature de l’acte, qu’il est atteint de cécité, que le projet de promesse n’avait pas été communiqué avant sa signature et que le notaire, contrairement à ce qu’indique l’acte, n’a pas donné lecture de la promesse. Ils prétendent que cette clause, qui n’avait d’intérêt que pour les vendeurs, a manifestement été ajoutée à leur insu.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause il appartenait à M. Z d’attirer leur attention sur les risques de cette renonciation alors que le terrain qu’ils acquéraient était destiné à être construit.

Ils font enfin valoir que M. Z, faute d’en avoir été dispensé expressément, devait effectuer des recherches pour connaître la pérennité des documents d’urbanisme de la commune d’autant que le PLU sur la base duquel ils avaient obtenu le certificat d’urbanisme ayant été annulé, le POS revenu en vigueur entraînait le rejet de la demande de permis de construire. Ils prétendent qu’ainsi le notaire aurait dû rechercher si un recours en annulation du PLU avait été engagé et, ensuite, les informer des conséquences d’une annulation.

Ils demandent donc à la cour de retenir la responsabilité de M. Z et de le condamner à leur payer en réparation de leurs préjudices la somme de 524 277,73 euros se décomposant comme suit :

— prix d’acquisition du terrain : 245 000 euros

— intérêts d’emprunt : 155 237,19 euros

— frais de dossier : 550 euros

— cotisation d’assurance décès obligatoire : 14 700 euros

— coût de la convention et des garanties : 2 420 euros

— droits de mutation : 12 471 euros

— cotisation à l’association syndicale Les Doraux et ASLRM : 840 euros

— frais de notaire : 17 364,12 euros

— frais de géomètre : 239,20 euros

— frais de dessinateur : 14 549,99 euros

— frais d’architecte : 956,23 euros

— perte de revenus : 60 000 euros

Ils réclament enfin une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. A et la SCP A F ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

SUR CE :

Attendu que tenu d’assurer l’efficacité de l’acte conclu par ses clients, le notaire doit les éclairer sur les conséquences des engagements qu’ils contractent ; que la promesse de vente stipulant que M. et M^me Y renonçaient expressément à toute condition suspensive d’obtention d’autorisation de construire, il appartenait à M. A, eu égard à l’opération immobilière poursuivie par ses clients, de les mettre en garde sur les conséquences de cette renonciation en cas de refus de délivrance du permis de construire ; que faute pour M. A de ne pas avoir délivré ce conseil, il engage sa responsabilité délictuelle avec celle de la SCP ;

Attendu que dès lors qu’il existe un doute sur l’attitude de M. et M^me Y s’ils avaient été correctement conseillés, le préjudice subi consiste en une simple perte de chance de renoncer à l’opération ou de faire insérer dans l’acte la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours ; que les parties n’ayant pas conclu sur ce point, il convient d’ordonner la réouverture des débats ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare M. A et la SCP A Gabory responsables in solidum du préjudice subi par M. et M^me Y des conséquences du refus de délivrance d’un permis de construire sur le terrain objet de la vente du 18 décembre 2006 ;

Ordonne la réouverture des débats sur l’indemnisation de la perte de chance subie par M. et M^me Y ;

Renvoie à la mise en état du 13 février 2018 ;

Réserve les droits des parties ainsi que les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. X.- Signé : P. RICHET.-

Minute en cinq pages.