5ème Chambre

ARRÊT N°-172

N° RG 21/03936 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RY54

S.A.S. LES GRANITIERS

C/

S.C.I. LE FONTENOY

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Expertise (cour dessaisie : renvoi devant le TJ de Vannes)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 MAI 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mars 2022

devant Madame Pascale LE CHAMPION et Madame Virignie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. LES GRANITIERS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Olivier COUESPEL DU MESNIL de la SELARL CM AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

S.C.I. LE FONTENOY

ayant son siège social, [Adresse 2], actuellement domiciliée [Adresse 7], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Renan DROUET de la SELARL DLV, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

Représentée par M^e Jean-Sébastien LE SAUX, Postulant, avocat au barreau de VANNES

La SCI Le Fontenoy exerce une activité d’acquisition et de location de biens immobiliers, en l’espèce d’un immeuble à usage commercial situé [Adresse 2].

Par acte du 18 janvier 2017, elle a donné à bail commercial ce local à la SAS Les Granitiers qui exerce une activité de commerce bar, brasserie, restaurant.

Le 26 mai 2021, la SAS Les Granitiers a assigné la société civile immobilière Le Fontenoy.

Elle a fait état de nombreux désordres compromettant l’exploitation et nécessitant des réparations de la part du bailleur et a sollicité une expertise au frais avancés de la SCI Le Fontenoy, l’autorisation de séquestrer en les mains de tout séquestre les loyers jusqu’aux travaux ou au moins jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et subsidiairement le partage des frais d’expertise.

Le 1er juin 2021, la SAS Les Granitiers a fait assigner la SCI Le Fontenoy aux mêmes fins, suite à une erreur de transmission de la précédente assignation.

Le 4 juin 2021, les deux procédures étaient jointes.

Par ordonnance du 24 juin 2021, le juge a :

— débouté la société par actions simplifiée Les Granitiers de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SAS Les Granitiers à payer à la SCI Le Fontenoy la somme de 8 250 euros à titre de provision à valoir sur les loyers de mars, avril et mai 2020,

— laissé les frais irrépétibles et les dépens à la charge des parties les ayant exposés

— débouté les parties du surplus.

Le 26 juin 2021, la SAS Les Granitiers a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 Janvier 2022, elle demande à la cour de :

— dire et juger son appel fondé,

— infirmer l’ordonnance de référé prononcée par le tribunal judiciaire de Vannes en date du 24 Juin 2021, en ce qu’elle :

* l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

* l’a condamnée à payer à la SCI Le Fontenoy la somme de 8 250 euros à titre de provision à valoir sur les loyers de mars, avril et mai 2020,

Réformer la décision critiquée, statuant à nouveau :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— ordonner une expertise de l’ensemble de l’immeuble donné à bail commercial,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, qui recevra pour mission de :

* convoquer les parties,

* se faire remettre l’ensemble des documents qui lui seront nécessaires au bon accomplissement de sa mission,

* dresser un historique des travaux relatifs à l’immeuble litigieux,

*décrire l’état général de l’immeuble litigieux,

* établir et vérifier la réalité de la vétusté, désordres, mal façons et défauts divers allégués par la demanderesse,

* établir et vérifier la sécurité de l’immeuble, tant structurelle qu’au regard de la conformité avec la réglementation des établissements recevant du public,

* en décrire la nature,

* indiquer si l’immeuble peut en l’état recevoir du public,

* décrire les moyens par lesquels l’immeuble peut être sécurisé dans les délais les meilleurs afin de que la SAS Les Granitiers soit en mesure de reprendre son activité professionnelle en attendant la mise en conformité définitive de l’immeuble et dire s’ils incombent au bailleur ou preneur,

* indiquer l’importance, la nature, le coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

* chiffrer les coûts de ces travaux à l’aide de devis,

* dire si la nature des travaux à entreprendre relève des dispositions 606 du code civil, ainsi que les dispositions de l’article R 145-53 1° et 2° du code de commerce, et incombe dès lors au bailleur,

* s’adjoindre également en tant que de besoin, les services d’un sapiteur dans une autre spécialité que la sienne,

* entendre tout sachant,

* de manière générale, fournir tout élément technique et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et déterminer tous les préjudices subis par la requérante,

* dresser un pré-rapport qu’il adressera aux parties afin de leur permettre d’y répondre dans un délai qui sera prescrit au moyen de dires,

Spécifiquement :

* déterminer dès l’issue de la première réunion d’expertise, les mesures

urgentes qu’il y a lieu de mettre en 'uvre afin de préserver le bien et ses

usagers, occupants, de toute persistance ou aggravation des dommages et

préjudices,

* en chiffrer le coût,

* déterminer s’il s’agit de réparations et dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil,

* déterminer s’ils relèvent des grosses réparations telles que prévues par l’article R 145-53 du code de commerce,

* dire que si ces travaux incombent au bailleur, les dépenses seront supportées par la défenderesse, la SCI Le Fontenoy,

— dire et juger que la SCI Le Fontenoy qui s’est illustrée par son attentisme fautif supportera le coût de la consignation et les demandes d’honoraires complémentaires qui pourraient être sollicitées par l’expert en cours des opérations d’expertise, eu égard sa qualité de bailleur,

— l’autoriser à séquestrer entre les mains de séquestre qu’il plaira au tribunal des loyers à venir, jusqu’à la réalisation des travaux incombant à la SCI Le Fontenoy, ou, à minima, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— débouter la SCI le Fontenoy de sa demande aux fins de condamnation de la SAS Les Granitiers à la somme de 8 250 euros à titre de provision à valoir sur les loyers de mars, avril et mai 2020, en raison de la contestation sérieuse constatée,

A titre subsidiaire :

— ordonner un partage des frais par moitié entre la demanderesse et la défenderesse,

— en application de l’article 1343-5 du code civil, dire que la SAS Les Granitiers bénéficiera d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa créance à valoir sur les loyers de mars, avril, et mai 2020.

Par dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2022, la SCI Le Fontenoy demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel,

En cas de réformation, même partielle, et statuant à nouveau :

Sur la demande d’expertise judiciaire :

A titre principal :

— débouter la SAS Les Granitiers de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— lui donner acte de ses protestations et réserves,

— condamner la SAS Les Granitiers au paiement des provisions à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire,

Sur la demande de séquestre des loyers :

A titre principal :

— débouter la SAS Les Granitiers de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— ordonner le séquestre des loyers à venir jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire entre les mains de maître [K] [C] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SCI Le Fontenoy,

Sur le paiement des loyers :

— juger la demande nouvelle de la SAS Les Granitiers visant au débouté de la demande à paiement provisionnel de la SCI Le Fontenoy est irrecevable en cause d’appel,

— condamner la SAS Les Granitiers à lui payer à titre provisionnel 8 250 euros au titre des loyers impayés des mois de mars, avril et mai 2020,

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

— condamner dans tous les cas la SAS Les Granitiers à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la SAS les Granitiers invoquent des difficultés liées au local loué telles que des problèmes d’étanchéité de la toiture générateurs d’infiltrations, un effondrement du sol de 3 centimètres, une défaillance des égouts et des gouttières qui menacent de tomber. Elle signale deux incendies en 2017.

Elle rappelle les obligations du bailleur quant à certaines réparations à la lecture du bail ou au visa de l’article 606 du code civil.

Elle considère que l’état de vétusté et de dangerosité de l’immeuble justifie l’instauration d’une mesure d’expertise.

Elle explique qu’elle a été dans l’obligation de poser des étais sous le plancher de la salle de restaurant car la poutre principale s’était cassée.

La SAS Les Granitiers souligne les difficultés rencontrées par les commerces du fait de la pandémie de Covid-19 et de leur fermeture.

En réponse, la SCI Le Fontenoy explique qu’elle a fait l’objet d’un plan d’apurement de son passif par jugement du 15 mai 2017 modifié le 4 janvier 2021. Elle indique qu’elle a conféré un mandat de vente de son bien pour un prix de 260 000 euros, que la SAS Les Granitiers a proposé un prix d’acquisition de 180 000 euros qui a été refusé. Elle affirme qu’à partir de ce refus, la société locataire tente par tout moyen de la déstabiliser pour acquérir son bien à vil prix soit en suspendant le paiement des loyers de mars, avril et mai 2020, soit en faisant état de désordres affectant l’immeuble.

Elle soutient qu’elle a fait réaliser des travaux d’étanchéité et de gouttière.

La SCI Le Fontenoy déclare que les éléments visés par le constat d’huissier sont présents depuis au moins 2010, date de son acquisition, voire depuis le 1er septembre 2005 et qu’ils n’évoluent pas.

Elle souligne l’absence de production de la part du locataire de tout avis technique et devis.

Elle s’oppose à la demande de séquestre des loyers.

— Sur l’expertise.

Au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formulées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes ou sociétés appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagée, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Le bail commercial prévoit que le preneur a pris connaissance des conclusions du diagnostic sur l’installation intérieure d’électricité avant la signature du bail et a voulu en faire son affaire personnelle. Le preneur ne peut ainsi réclamer quoi que ce soit sur cette installation électrique.

Le bail stipule en page 9 que : 'le bailleur a à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur.(….)

Il est précisé qu’aux termes des dispositions des 1° et 2° de l’article R 145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputées au locataire :

— les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

— les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées au 1°.(…)

Le procès-verbal d’huissier du 5 mars 2021 constate la présence d’étais et de bastaings au niveau du plancher de niveau 0 ainsi qu’un mauvais état général des poutres notamment.

La SCI Le Fontenoy affirme que le renforcement du plancher existe depuis avant la prise de possession des lieux sans en apporter le moindre justificatif. De plus, quand bien même le bailleur démontrerait que le renforcement du plancher existe depuis très longtemps, cette situation ne l’exonérerait pas de ses obligations en cas de désordre avéré.

Des pièces du dossier, il résulte que :

— le 16 décembre 2019, la SAS Les Granitiers a fait part de problème d’étanchéité de la toiture,

— le 12 novembre 2020, la SAS Les Granitiers rappelle le problème d’étanchéité de la toiture et signale deux gouttières en train de tomber ainsi qu’un abaissement de 3 cm dans les toilettes et des inondations dans le garage,

— ces mêmes difficultés ont été soulignées par le conseil du preneur par courrier du 22 janvier 2021.

La SCI Le Fontenoy ne justifie pas, comme elle l’affirme, avoir réalisé des travaux sur la toiture et les gouttières.

Il est légitime d’instaurer une expertise confiée à M. [L] et dont la mission est explicitée dans le dispositif de la présente décision.

Demanderesse à cette mesure, la SAS Les Granitiers supportera l’avance de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

— Sur la provision.

La demande de débouté de la SAS Les Granitiers concernant la demande en paiement de la SCI Le Fontenoy tend à faire écarter cette prétention de sorte qu’elle ne peut être considérée comme nouvelle devant la cour d’appel.

La SCI Le Fontenoy est déboutée de sa fin de non-recevoir fondée sur l’article 564 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Si les restaurants ont fait l’objet de fermeture en application de la règlement sur l’état d’urgence sanitaire, il n’est pas contesté que la SAS Les Granitiers exploite désormais le fonds de commerce de sorte qu’elle ne peut invoquer 'le péril de l’immeuble'.

Les loyers de mars, avril et mai 2020 n’ont pas été réglés pour un montant total de 8 250 euros. Ils sont dûs aujourd’hui en exécution du bail.

La consignation du loyer telle que réclamée par la SAS Les Granitiers n’est pas justifiée.

À défaut de justifier sa situation financière, la SAS Les Granitiers est déboutée de sa demande de délais de paiement.

— Sur les autres demandes.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Le Fontenoy est déboutée de sa demande à ce titre.

Chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Les dispositions de l’ordonnance entreprise sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté la SAS Les Granitiers de sa demande en expertise ;

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder M. [J] [L], expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de Rennes, domicilié [Adresse 4], (' [XXXXXXXX01]) laquelle aura pour mission de :

— Convoquer les parties et leurs conseils,

— Se faire remettre l’ensemble des documents nécessaires au bon accomplissement de sa mission,

— Visiter l’immeuble situé [Adresse 3], dont le fonds de commerce est exploité par la SAS Les Granitiers,

— Décrire précisément les lieux, leur état général,

— Vérifier les désordres allégués par la SAS Les Granitiers, ainsi que la vétusté de l’immeuble,

— Indiquer si l’immeuble est en état de recevoir du public,

— Préciser l’importance, la nature et le coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble et du fonds de commerce,

— Chiffrer le coût desdits travaux à l’aide de devis,

— Donner tous éléments utiles pour permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de dire si les travaux relèvent de l’article 606 du code civil ou de l’article R 145-53 1° et 2 du code de commerce,

— Préciser dès la première réunion si des mesures urgentes doivent être mises en oeuvre pour préserver le bien et ses usagers, occupants de toute persistance ou aggravation de dommages ; en chiffrer le coût à l’aide de devis ; donner tous éléments utiles permettant de déterminer si ces travaux urgents relèvent ou non de l’article 606 du code civil ou de l’article R 143-53 1° et 2° ;

Dit que l’expert a la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276-2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe,

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées,

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise,

— la date de chacune des réunions tenues,

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport),

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe du tribunal judiciaire de Vannes en double exemplaire, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties à et leur conseil, avant le 30 novembre 2022 sauf prorogation expresse ;

Fixe à 2 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SAS Les Granitiers à la régie d’avance et de recettes du tribunal judiciaire de Vannes avant le 25 juillet 2022 ;

Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Vannes pour contrôler le déroulement des opérations d’expertise ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Le Fontenoy de sa fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Les Granitiers de sa demande en délais de paiement ;

Déboute la SCI Le Fontenoy de sa demande en frais irrépétibles ;

Laisse la charge de ses dépens à chaque partie.

La greffièreLa présidente