RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /21 DU 24 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01850 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EUJI

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal de Grande Instance de VERDUN, R.G. n° 19/00188, en date du 14 août 2020,

APPELANTE :

S.C.I. DU […] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège., […] inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Bar le Duc sous le numéro 402 479 570

Représentée par M^e Olivier BIENFAIT, avocat au barreau de MEUSE

INTIMÉE :

S.C.P. E-H I, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en ce qualité audit siège […]

Représentée par M^e Nadège DUBAUX, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, Président, chargé du rapport et Madame GIRARDOT, conseillère ,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre,

Madame Nathalie BRETILLOT Conseillère

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 24 Juin 2021, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2012, la SCI du […] (ci-après 'la SCI') a donné en location à la SCP B C et D E-J des locaux à usage d’étude notariale, situés à Dun-sur-Meuse, […].

Le 14 juin 2017, la SCP E-J et I (ci-après 'la SCP'), venant aux droits de la Scp B C et D E-J , a donné congé des locaux loués pour le 15 décembre 2017.

Le 15 décembre 2017, la SCI a fait établir un état des lieux par M^e Z, huissier de justice.

Sur la base de cet état des lieux, la SCI a, le 5 avril 2018, fait assigner la SCP devant le tribunal d’instance de Verdun afin de la voir condamner à lui payer la somme de 6 300 euros à titre d’indemnité d’occupation et celle de 35 938,20 euros au titre des réparations locatives.

La SCP a conclu au rejet de ces demandes.

Le tribunal d’instance s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance auquel il a transféré le dossier.

Par jugement rendu le 14 août 2020, le tribunal judiciaire de Verdun a débouté la SCI de ses demandes en paiement afférentes à l’indemnité d’occupation, au devis Lombard, au devis Lalonde et à la facture de l’Eurl Euro-Flamme, mais il a condamné la SCP à payer à la SCI les sommes de :

—  1 572 euros au titre du devis John Elec,

—  578 euros au titre du devis de l’Eurl Euro-Flamme,

—  252 euros au titre du devis Soigneux,

—  278,97 euros au titre de sa part du coût du constat d’huissier de justice.

Le tribunal a rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il a condamné la SCP aux dépens et a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration enregistrée le 23 septembre 2020, la SCI a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 14 décembre 2020, la SCI demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement de l’indemnité d’occupation et de réparation de différentes dégradations locatives et, statuant à nouveau, de condamner la SCP à lui payer les sommes suivantes :

—  6 300 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

—  3 120 euros au titre des travaux réalisés par la société John Elec,

—  14 668,14 euros au titre du devis Lombard,

—  5 616 euros au titre du devis Lalonde,

—  1 116,50 euros au titre de la facture Euro-Flamme.

A l’appui de son appel, la SCI expose :

— que le constat d’état des lieux qu’elle a fait effectuer le 15 décembre 2017, date de l’échéance du congé, a révélé des dégradations des lieux : les murs, plafonds et sols étaient extrêmement sales et usés, le cumulus de marque De Dietrich était hors service, la porte donnant sur l’arrière était fortement dégradée et le garde-corps de l’escalier était en partie cassé ;

— que ce constat a également montré que les locaux étaient encore encombrés de mobilier appartenant à la SCP ;

— qu’elle a, à titre amiable, proposé à la SCP d’évacuer les lieux du mobilier laissé sur place et de lui payer une indemnité forfaitaire de 20 000, mais elle n’a reçu aucune réponse à ces propositions, d’où la saisine du tribunal ;

— qu’elle a fait elle-même évacuer le mobilier de la SCP à la date du 15 mars 2018, d’où l’indemnité d’occupation sollicitée à hauteur de 6 300 euros (soit le double du loyer dû pour cette période de trois mois, conformément aux stipulations du bail) ;

— que depuis l’origine du bail, c’est la même SCP qui est locataire, même si elle a changé de nom plusieurs fois en fonction des associés la composant,

— que la facture Euro-Flamme correspond au coût de l’enlèvement du mobilier laissé sur place ;

— que les autres locataires de l’immeuble, M. X et les consorts Y attestent que c’est bien le déménageur mandaté par la SCP qui a dégradé la cage d’escalier commun et cassé les trois barreaux de la rampe ;

— qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la SCP est présumée avoir pris en location des lieux en bon état, de sorte qu’elle doit supporter la remise en état des sols et des murs conformément aux devis Lalonde et Lombard ;

— que le tribunal n’a pas retenu la nécessité de remplacer l’armoire de brassage, alors que sa disparition résulte du devis dressé par l’entreprise John Elec.

Par conclusions déposées le 12 mars 2021, la SCP demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la SCI à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCP fait valoir :

— que M. B C (qui représente aujourd’hui la SCI) a occupé seul en sa qualité de notaire les locaux litigieux de 1981 à 2010, puis avec M^e E-F de 2010 à mars 2012, date à laquelle le bail a été consenti à la SCP B C et D E-J ;

— que le seul mobilier qu’elle a laissé dans les locaux était composé de placards et de mobiliers intégrés au mur ou au sol, qu’elle ne pouvait enlever sous peine d’être taxée de vol s’agissant d’immeubles par destination ; que les deux bureaux étaient déjà présents dans les lieux lors de la prise de location, comme les étagères de la cave ;

— que la bailleresse lui réclame le remplacement de 3 serrures alors que rien n’est mentionné dans l’état des lieux de sortie concernant ces serrures,

— qu’elle ne peut être déclarée responsable de la dégradation des trois barreaux de la rampe d’escalier, alors qu’il s’agit d’un escalier commun qui dessert deux autres appartements et des greniers loués à des tiers, et ce depuis le début de son bail en 2012,

— que la SCI veut lui imputer la remise en peinture de l’ensemble des locaux (devis de peinture Lombard et Lalonde), alors que l’état des lieux relève seulement un état d’usure,

— que la SCI veut mettre à sa charge la disparition de l’ancienne armoire de brassage, alors que rien n’est indiqué à ce titre dans l’état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail conclu en 2012 entre les parties stipule au paragraphe 'Clause pénale’ qu’en cas de retard apporté par le locataire à laisser les lieux libres de toute occupation à l’issue du contrat, il devra payer à titre de dommages et intérêts une indemnité par jour de retard égale à deux jours de loyer.

Le procès-verbal de constat réalisé de façon contradictoire par M^e Z, le 15 décembre 2017, date de la fin du bail, montre que du mobilier se trouvait encore dans les locaux.

Si les explications de la SCP sont fondées en ce qui concerne le mobilier qui est scellé aux murs, elles n’apparaissent en revanche pas fondées en ce qui concerne les deux grands bureaux situés dans la salle d’accueil du rez-de-chaussée : ces deux meubles ne sont pas scellés (ni au mur, ni au sol) et rien ne vient établir qu’ils seraient la propriété du bailleur ; il est notable, à cet égard, que le bail, dont la rédaction est pourtant détaillée, ne stipule pas l’existence de ces deux meubles comme faisant

partie des biens donnés en location. Il appartenait donc à la SCP d’enlever ces deux bureaux pour laisser les lieux libres de toute occupation à la date du 15 décembre 2017.

La SCP avait été mise en demeure, par lettre recommandée avec AR du 7 février 2018 envoyée par l’assureur de protection juridique de la SCI, d’évacuer sous dix jours le mobilier restant encore dans les lieux. Il n’est pas contesté que cette mise en demeure est restée lettre morte concernant les deux bureaux mobiles.

Dès lors, en exécution de la clause du bail précitée, la SCI est fondée à demander à la SCP de payer à titre d’indemnité d’occupation le double du montant du loyer journalier pour toute la période s’étendant du 15 décembre 2017 jusqu’au jour de l’enlèvement du mobilier, le 15 mars 2018, soit : 3 mois x 2 100 euros = 6 300 euros,

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les réparations locatives

La SCI sollicite le remboursement du coût de l’enlèvement du mobilier resté sur place. Il a été précisé dans le paragraphe précédent que seuls les deux meubles bureaux du rez-de-chaussée, qui n’étaient scellés ni au mur ni au sol, devaient être déménagés. La SCP n’ayant pas procédé à leur enlèvement bien qu’ayant été mise en demeure de le faire, c’est à juste titre que la SCI réclame le remboursement du coût de leur déménagement auquel elle a dû elle-même faire procéder. Au vu de la facture détaillée de l’Eurl Euro-Flamme, le démontage de ces deux bureaux et leur enlèvement ont été facturés 114 euros ttc ; cette somme sera donc mise à la charge de la SCP.

La SCI sollicite également le coût du 'remplacement de 3 serrures en applique’ au 1^er étage, suivant les termes de la facture de l’Eurl Euro-Flamme. Or, l’état des lieux de sortie dressé par M^e Z mentionne bien, au 1^er étage, une absence de clé (au singulier) pour l’accès aux bureaux situés dans l’appartement séparé ; il n’est fait mention que d’une seule clé, sans qu’aucune autre serrure détériorée ou laissée sans clé soit indiquée. M. A ne peut donc témoigner a posteriori du fait que plusieurs serrures auraient été laissées sans clé (aucune preuve n’étant rapportée que les constatations de cet artisan qui a remplacé les trois serrures seraient bien concomitantes avec le départ de la SCP). Le remplacement de trois serrures ayant été facturé à hauteur de 180 euros ttc par l’Eurl Euro-Flamme, le remplacement d’une seule serrure mis à la charge de la SCP lui sera donc facturé 60 euros.

Concernant les barreaux de la rampe d’escalier qui sont cassés, il convient de relever que le tribunal a imputé cette dégradation à la SCP et l’a condamnée à en rembourser la réparation à hauteur de 578 euros. La SCP concluant à la confirmation de ce jugement dans le dispositif de ses conclusions, il n’y a pas lieu de revenir sur ce point.

Concernant les devis Lalonde (5 616,75 euros) et Lombard (14 668,14 euros), portant sur la remise en état totale des murs et des sols des locaux, la SCI n’est fondée à demander à la locataire sortante que le coût des travaux de réparation des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Or, les constatations de M^e Z sur l’état des murs et des sols sont les suivantes :

1°/ au rez-de-chaussée :

— le premier bureau à droite : le sol en dalles Gerflex est en état d’usage ; le mur recouvert de fibre de verre, vieilli, présente quelques marques de cadre et quelques trous ;

— le débarras (local copieur) : sol Gerflex en état d’usage et mur en fibre de verre vieilli ;

— le bureau de droite au fond : sol Gerflex en état d’usage ; mur recouvert de fibre de verre vieillie, avec quelques trous ;

— le premier bureau à gauche : sol en parquet et murs en état d’usage ;

— le bureau arrière droite : le sol recouvert de moquette et les murs sont en état d’usage ;

— le hall 1 et le hall 2 : sols et murs sont en état d’usage ;

— les pièces d’archives : le sol recouvert de moquette est en état d’usage (rien n’est indiqué sur les plafonds et sur les murs recouverts d’étagères) ;

2°/ au premier étage :

— premier bureau à droite : le sol est recouvert d’une moquette tachée de manière importante, mais les murs sont en bon état ;

— le débarras : le sol est recouvert d’une moquette sale (mais rien n’est dit sur les murs, qui apparaissent en bon état sur les photos du constat) ;

— le premier bureau à gauche : le sol est recouvert d’une moquette tachée de manière importante, mais les murs sont en bon état ;

— les bureaux dans l’appartement séparé : les sols recouverts de moquette ou de Gerflex sont en bon état et propres (rien n’est précisé pour les murs, qui apparaissent en bon état sur les photos).

Le remplacement de revêtements de murs 'vieillis’ ne peut être mis à la charge du locataire sortant qui n 'est tenu que des dégradations et non de l’usure normale produite par l’écoulement du temps.

Au total, seuls quelques trous dans les murs de deux pièces du rez-de-chaussée et des taches sur la moquette de trois pièces du premier étage sont imputables à la SCP et nécessitent des travaux de remise en état. Ces travaux ne justifient pas les sommes réclamées. Au vu des dégradations, telles qu’elles sont décrites dans l’état des lieux ou sur les photos, une somme de 1 200 euros sera mise à la charge du locataire sortant pour leur réparation

Il y a lieu de relever que l’état des lieux mentionne des accrocs dans les murs de la descente d’escalier, mais que les deux devis produits ne portent pas sur la réfection de cet escalier, de sorte qu’il y a lieu d’en conclure que la SCI ne réclame rien au titre de la remise en état des murs de cet escalier.

Enfin, concernant le coût de la fourniture et de la pose d’une armoire de brassage (estimé à 2 600 euros ht selon le devis John Elec), la SCI soutient que sa disparition résulterait des mentions du devis

réalisé par l’électricien qu’elle a mandaté pour évaluer les travaux à effectuer. Toutefois, c’est à juste titre que la SCP soulève le fait que la disparition de cet équipement n’est nullement mentionné dans l’état des lieux de sortie, de sorte que son remplacement ne peut être mis à sa charge.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement déféré doit être réformé afin de compléter les condamnations prononcées au titre des factures Euro-Flamme et des devis Lalonde/Lombard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCP, qui échoue partiellement en sa défense à hauteur d’appel, supportera les dépens d’appel qui s’ajouteront à ceux de première instance et elle sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré sur l’indemnité d’occupation, sur le coût des prestations facturées par Euro-Flam ou au titre des devis Lalonde/Lombard et, statuant à nouveau sur ces divers points :

— condamne la SCP à payer à la SCI la somme de 6 300 € (six mille trois cents euros) au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamne la SCP à payer à la SCI les sommes de 114 € (cent quatorze euros) et 60 € (soixante euros) au titre des factures Euro-Flamme (en sus de celle de 578 euros déjà retenue par les premiers juges),

— condamne la SCP à payer à la SCI la somme de 1 200 € (mille deux cents euros) au titre des devis Lalonde/Lombard,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCP de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCP aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.