Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRET DU 30 MAI 2014

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03516

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 10/01125

APPELANTS

Monsieur C T Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assisté de Maître Sylvain FLICOTEAUX, avocat au barreau de LYON

Madame A B

XXX

XXX

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assisté de Maître Sylvain FLICOTEAUX, avocat au barreau de LYON

INTIMES

Monsieur I Q Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Gilbert SAUVAGE de l’Association CHEDOT SAUVAGE SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : R089

Assisté de M^e Valérie DU CHASSIN, avocat au barreau de VERSAILLES

Maître M N-O

XXX

XXX

Représentée par M^e Herve-C KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Assistée de Maître Catherine ROCK-KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SA A LA LUCARNE DE L’IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée de M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303

SCP V-W AA ET G H NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal

XXX

77170 BRIE-COMTE-ROBERT

Représentée par M^e Herve-C KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Assistée de Maître Catherine ROCK-KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne VIDAL, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, présidente de chambre

Madame E F, conseillère

Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne VIDAL, présidente de chambre et par Monsieur Xavier FLANDIN – BLETY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 16 février 2009, M. et M^me Y ont donné à la société La Lucarne de l’Immobilier un mandat de vente de leur bien immobilier sis à Fontenay-Tresigny au prix de 1.340.000 €. Une promesse unilatérale de vente a été signée le 20 avril 2009 sous la rédaction de M^e H, notaire, au profit de M. I Z, sous diverses conditions suspensives, sans que soit constituée une indemnité d’immobilisation mais sous la sanction d’une clause pénale de 130.000 €. Le rendez-vous de signature fixé à l’initiative de M^e M N O au 31 juillet 2009 était annulé et il n’était pas donné suite à la promesse.

Suivant actes d’huissier en date des 3 et 22 février 2010, M. et M^me Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Meaux M. I Z et la société La Lucarne de l’Immobilier pour obtenir leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 130.000 € au titre de la clause pénale, celle de 385.000 € correspondant à la différence de prix entre le prix prévu dans la promesse et celui obtenu dans une transaction ultérieure, et celle de 6.500 € par mois entre le mois de juillet 2009 et la décision à intervenir au titre des pertes et frais mensuels, invoquant pour ce faire le manquement de M. I Z à son engagement contractuel alors qu’il avait levé l’option et le défaut de l’agent immobilier à son devoir de conseil et de suivi.

M. I Z a contesté avoir levé l’option et être redevable de la clause pénale ainsi que des autres demandes indemnitaires présentées par les demandeurs et a appelé en cause et en garantie la SCP V-W AA et G H et M^e M N O, notaires, en raison de leur rédaction maladroite de la promesse unilatérale de vente et de la suppression de l’indemnité d’immobilisation, entrainant une confusion avec une promesse synallagmatique.

Par jugement en date du 20 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Meaux a débouté M. et M^me Y de toutes leurs demandes, débouté la SCP V-W AA et G H et M^e M N O de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné solidairement M. et M^me Y à supporter les dépens.

Il a considéré que M. et M^me Y ne rapportaient pas la preuve de la levée de l’option par M. I Z, la lettre de M^e M N O indiquant que son client disposerait des fonds ayant une valeur probatoire insuffisante et l’existence de négociations postérieures à la durée de validité de la promesse ne pouvant être prise en considération pour établir la levée de l’option pendant cette période de validité. Il a jugé que la société La Lucarne de l’Immobilier n’était pas tenue d’une obligation de conseil relativement au choix de l’acquéreur et qu’elle avait enjoint les vendeurs à la prudence dans un courrier du 5 août 2009.

M. et M^me Y ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 21 février 2013.

M. et M^me Y, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 13 août 2013, concluent à l’infirmation du jugement en son intégralité et demandent à la cour de :

Constater que M. I Z avait levé l’option et qu’il a manqué à son engagement contractuel en ne réitérant pas la vente après avoir manifesté son accord sur celle-ci et en maintenant les vendeurs dans un faux espoir de sa réalisation,

Dire que la société La Lucarne de l’Immobilier est responsable d’un défaut de conseil manifeste et d’un manque de suivi professionnel,

Dire que les notaires ont engagé leur responsabilité professionnelle,

En conséquence condamner solidairement M. I Z et la société La Lucarne de l’Immobilier à leur payer les sommes de :

130.000 € au titre de la clause pénale prévue à l’acte,

385.000 € représentant la perte du prix de vente constituée par la différence entre le prix effectif auquel ils ont dû céder leur bien et le prix convenu,

6.500 € par mois de juillet 2009 à mars 2012, au titre des frais et pertes,

10.802,41 € au titre des frais d’inscription d’hypothèque,

1.470,09 € au titre des dépens de la procédure introduite par le Crédit Logement,

5.000 € en réparation de leur préjudice moral,

Dire que M^e M N O et la SCP V-W AA et G H seront solidairement condamnés au paiement de ces sommes,

Condamner solidairement M. I Z, la société La Lucarne de l’Immobilier, la SCP V-W AA et G H et M^e M N O à leur verser une somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils développent les moyens et arguments suivants :

La levée de l’option n’était soumise à aucune condition de forme, la signature de l’acte authentique n’étant que la condition de la réalisation de la promesse ; le bénéficiaire de la promesse, M. I Z, a manifesté son acceptation de l’offre dès le début du mois de juillet car il avait obtenu les financements voulus, ce qui est attesté par le courrier du 22 juillet de M^e M N O qui n’aurait pas agi sans le mandat de son client, et par les déplacements successifs des rendez-vous de signature ;

Après l’expiration du délai de levée de l’option, M. I Z a régulièrement pris l’attache de M. et M^me Y pour les assurer de sa volonté de poursuivre l’opération en leur adressant divers documents qui témoignent de ce qu’il souhaitait acquérir et de ce que les vendeurs avaient accepté la vente, même au-delà du délai qui les engageait ; même si la cour retenait que l’option n’a pas été levée, elle devrait constater que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente était parfaite et que ce n’est que par l’attitude déloyale de M. I Z que la vente n’a pas été réitérée ;

la société La Lucarne de l’Immobilier a commis une faute en leur présentant un acquéreur insolvable sans les avertir du risque de consentir une promesse unilatérale sans prévoir une indemnité d’immobilisation ; son salarié, M. X, a agi dans le seul intérêt de l’acquéreur, de l’aveu même de l’agence dans son courrier du 4 août 2009 ; enfin, elle n’a pas assuré le suivi de l’obtention des fonds et ne les ont pas conseillés sur les risques courus et sur la nécessité de rechercher un nouvel acquéreur ;

si la cour retenait que le courrier de M^e M N O a été envoyé sans instruction de son client, elle devrait dire que le notaire a engagé sa responsabilité ; la responsabilité des notaires est en outre engagée pour manquement à leur obligation de conseil, tant lors de la rédaction de l’acte qui ne prévoit pas d’indemnité d’immobilisation que lors des échanges postérieurs ; la demande n’est pas nouvelle en appel, dès lors que les notaires étaient présents en première instance pour répondre de leur responsabilité ;

leur préjudice doit être réparé par l’attribution, outre la clause pénale de 130.000 €, de la perte de prix résultant de la dégradation du marché immobilier à la date de la vente effective, en mars 2012, et de dommages et intérêts couvrant les frais d’entretien de la propriété, le coût du prêt relais auquel ils ont dû faire face puisqu’ils s’étaient portés acquéreurs d’un autre bien et la procédure subie du fait des incidents de paiement.

M. I Z, en l’état de ses écritures signifiées le 1^er juillet 2013, conclut à titre principal à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à titre subsidiaire à la cour, si elle entrait en voie de condamnation contre lui, de :

Dire son appel en garantie contre la SCP V-W AA et G H et M^e M N O recevable, dire leur responsabilité professionnelle engagée et prononcer leur condamnation solidaire et indivisible à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui,

Condamner solidairement et indivisiblement la SCP V-W AA et G H et M^e M N O ainsi que M. et M^me Y à lui verser une somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir pour l’essentiel que la manifestation de la levée de l’option devait être constatée, soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée de l’option par le bénéficiaire suivie de la signature de l’acte de vente dans les cinq jours ouvrés suivants ; que, même si la cour jugeait qu’aucune forme n’était retenue pour la levée de l’option, elle ne pourrait que constater que l’option n’a pas été levée dans le délai convenu, soit avant le 20 juillet 2009 à 16h, et qu’au-delà du 20 juillet, la promesse était caduque, les vendeurs retrouvant dès lors leur entière liberté ; que le courrier adressé à M^e V-W AA le 22 juillet 2009 par M^e M N O ' qui n’avait pas reçu mandat pour lever l’option ' est dépourvu de tout effet, la promesse étant d’ores et déjà caduque et les termes employés étant trop imprécis, ce qu’a constaté le notaire des vendeurs le 7 août 2009. Il ajoute que tous les documents postérieurs au 20 juillet 2009 produits par les appelants sont sans portée en l’absence d’un accord de volonté des parties pour proroger la promesse.

Il termine en indiquant que M. et M^me Y ne peuvent solliciter le versement de la clause pénale qui n’est exigible que comme sanction d’une inexécution contractuelle, alors qu’il n’a jamais pris l’engagement d’acquérir, et que toutes les autres demandes indemnitaires relèvent d’un manque de prudence de la part des vendeurs qui ont pris des engagements financiers sur les fonds escomptés alors qu’ils avaient signé une promesse unilatérale et non une promesse synallagmatique de vente.

Il met en cause la responsabilité des notaires à raison de la rédaction maladroite de la promesse et du manquement à leur obligation de conseil ayant conduit à l’ambiguïté sur les engagements des parties, notamment à raison de la stipulation d’une clause pénale et non d’une indemnité d’immobilisation, et à leur obligation d’efficacité de leur acte, l’exigence d’une indemnité d’immobilisation étant de nature à protéger les deux parties à la promesse. Il invoque également la violation du secret professionnel à raison de la communication de la correspondance du 22 juillet 2009.

La société La Lucarne de l’Immobilier, aux termes de leurs écritures signifiées le 12 juillet 2013, demande à la cour de déclarer les époux Y mal fondés en leur appel du jugement du tribunal de grande instance de Meaux, de les débouter de toutes leurs réclamations et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter la condamnation des appelants à lui verser une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’agent immobilier n’a pas à vérifier la solvabilité de l’acquéreur et que son rôle s’est limité à mettre les parties en relation, les vendeurs ne lui ayant jamais fait part de leur défiance à l’égard de leur acquéreur qui a toujours répondu aux sollicitations des vendeurs ou de leur notaire. Elle ajoute que les époux Y ont été avertis par leur notaire du manque de garantie prise à l’encontre de leur acquéreur du fait de l’absence d’indemnité d’immobilisation et qu’elle-même n’était pas tenue d’une obligation de conseil sur ce point. Elle termine en soutenant qu’elle a respecté son obligation de conseil à l’égard des appelants puisqu’elle leur a adressé un courrier de mise en garde le 5 août 2009 et que M. X n’était pas son salarié mais intervenait en qualité de mandataire immobilier indépendant.

Elle conteste être redevable de la clause pénale, n’étant pas partie au contrat, et des autres dommages et intérêts réclamés, à défaut d’avoir été informée du problème des époux Y concernant leur prêt relais.

La SCP V-W AA et G H et M^e M N O, suivant conclusions signifiées le 17 juillet 2013, demandent à la cour de :

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

dire les demandes de M. et M^me Y contre eux nouvelles en appel et donc irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile,

débouter M. I Z de toutes ses demandes,

faire droit à leur appel incident et condamner M. I Z à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir sur le fond que M. I Z ne peut démontrer l’existence d’une faute des notaires alors même que, s’il était condamné, ce serait à raison du non-respect de ses engagements contractuels et qu’il ne peut voir prendre en charge par les notaires les conséquences financières de ses propres errements. Ils ajoutent qu’il ne peut leur reprocher de n’avoir pas exigé de lui une indemnité d’immobilisation, le versement d’une telle indemnité relevant de la négociation entre les parties. Ils mettent par ailleurs en avant les différents rappels qu’ils ont adressés à M. I Z, sans aucune réponse de sa part.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 mars 2014.

MOTIFS DE LA DECISION :

Considérant que M. C Y et M^me K B, son épouse, ont signé, le 22 avril 2009, un acte sous seing privé rédigé par M^e G H, notaire, avec la participation de M^e M LEVART O, notaire assistant le bénéficiaire, portant promesse de vente d’une propriété bâtie sis à Fontenay-Tresigny (Seine et Marne) au prix de 1.425.000 € au profit de M. I Z qui l’acceptait ; qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle les promettants (les époux Y) conféraient au bénéficiaire (M. I Z) la faculté d’acquérir, si bon lui semblait, leur propriété, ce dernier se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra ;

Qu’il était prévu :

que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 20 juillet 2009 à 16h ;

que la réalisation de la promesse aurait lieu, soit par la signature de l’acte authentique accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai convenu, soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants, le transfert de propriété étant reporté au jour de la signature authentique et du paiement du prix ;

qu’à défaut de réalisation de la promesse dans le délai prévu, le bénéficiaire serait déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, sans qu’il soit besoin de mise en demeure, de sorte que le promettant retrouve la liberté de disposer de son bien ;

Que l’acte comportait des conditions suspensives, parmi lesquelles une condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt à hauteur de la somme de 1.425.000 €, soit la totalité du prix, plus 200.000 € au titre des travaux à effectuer par le bénéficiaire, à charge pour lui de déposer son dossier de demande de prêt dans les quinze jours de l’acte et de se prévaloir, au plus tard le 2 juin 2009, de la non obtention d’une ou plusieurs demandes de prêt ;

Qu’il stipulait enfin : « De convention expresse entre les parties, aucune indemnité d’immobilisation n’est stipulée. Au cas où, toute les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme forfaitaire de CENT TRENTE MILLE EUROS (130.000,00 €) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. » ; et qu’il ajoutait : « Le PROMETTANT reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné qu’en raison du défaut de versement au titre du dépôt de garantie, il ne lui sera pas possible de procéder au règlement éventuel de la clause pénale ci-dessus prévue, le PROMETTANT devant obtenir le versement de celle-ci directement auprès du BENEFICIAIRE ou par le biais d’une procédure judiciaire à l’encontre du BENEFICIAIRE. Le PROMETTANT requiert néanmoins le notaire soussigné de procéder à la signature de la présente promesse de vente. » ;

Considérant qu’à la date du 20 juillet 2009, la promesse de vente n’était réalisée, ni par la régularisation de la vente, ni par la levée de l’option par le bénéficiaire ;

Que, par lettre en date du 22 juillet 2009, M^e N-O, notaire de M. I Z, écrivait à son confrère, M^e AA, représentant les vendeurs, dans les termes suivants :

« M. Z m’indique avoir obtenu les fonds nécessaires à la réalisation de la vente par Monsieur Y, ces fonds devant en principe être débloqués pour le 31 juillet prochain.

Je vous propose donc rendez-vous de signature à mon étude ' vendredi 31 juillet 2009 à 9h30. » ;

Mais qu’il n’était pas donné suite à ce rendez-vous de signature et, après mise en demeure envoyée par le conseil des promettants le 24 novembre 2009 et restée infructueuse, ces derniers faisaient assigner leur cocontractant en paiement de la clause pénale de 130.000 € et de divers dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices ;

Sur les demandes de M. et M^me Y à l’encontre de M. I Z :

Considérant que la promesse unilatérale de vente ne prévoyait pas de forme particulière pour la levée de l’option, la seule condition étant qu’elle intervienne avant le 20 juillet 2009 à 16 h, la réalisation de la promesse étant ensuite acquise par la signature de l’acte authentique dans les cinq jours suivants ; que, malgré les deux lettres de rappel envoyées par M^e AA le 2 juillet 2009 et par M^e N-O le 3 juillet, rappelant à M. I Z la date butoir du 20 juillet pour lever l’option, ce dernier ne s’est absolument pas manifesté avant cette date ; qu’il était, ainsi qu’il le rappelle, totalement libre, aux termes de la promesse de vente, « d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra » ;

Que, certes, le notaire de M. I Z a, par lettre en date du 22 juillet 2009 adressée au notaire des vendeurs, sollicité la fixation d’un rendez-vous de signature pour le 31 juillet suivant en indiquant que son client lui avait indiqué disposer des fonds nécessaires au paiement du prix ; mais que force est de constater que cette manifestation de volonté est intervenue au-delà du délai fixé dans la promesse de vente et n’a pas reçu l’agrément des vendeurs puisque le notaire de ceux-ci, dans son courrier recommandé du 7 août 2009, écrivait ainsi à M. I Z :

« Dans la mesure où vous n’avez ni levé l’option, ni justifié de l’obtention ou du refus du prêt et enfin non régularisé à la date du 20 juillet 2009, date prévue aux termes de la promesse, l’acte authentique de vente, vous voudrez bien me faire parvenir, conformément aux termes de ladite promesse, au plus tard le 18 août 2009, le montant de la clause pénale revenant au vendeur, soit la somme de CENT TRENTE MILLE EUROS » ;

Que c’est donc en vain que M. et M^me Y prétendent que M. I Z avait levé l’option et que cette levée d’option était valable, bien que formulée au-delà du délai convenu du 20 juillet 2009, les termes de ce courrier de leur notaire démentant qu’un accord de prorogation du délai de levée de l’option ait pu être accordé par le promettant au bénéficiaire de la promesse, la volonté des époux Y étant au contraire de considérer qu’ils étaient déliés de leur engagement et que M. I Z était déchu du bénéfice de la promesse ;

Que l’existence de pourparlers informels postérieurs matérialisés par la transmission à M. et M^me Y, à la fin du mois d’août ainsi qu’en septembre et en octobre 2009, de documents laissant à penser que M. I Z pourrait bénéficier de transferts de fonds, n’est pas de nature à faire revivre la promesse de vente, devenue caduque par l’effet de la volonté du promettant ;

Considérant que la promesse de vente ne prévoyait pas d’indemnité d’immobilisation ou de prix d’option à la charge du bénéficiaire qui restait totalement libre d’opter ou non pour la conclusion de la vente, sans aucune contrepartie financière ; que la clause pénale de 130.000 € n’était stipulée qu’en cas de manquement de l’une des parties à ses engagements, et que M. et M^me Y ne peuvent donc en réclamer le paiement en se prévalant du défaut de levée de l’option et de signature de l’acte de vente par M. I Z ; qu’ils ne peuvent non plus réclamer le paiement de dommages et intérêts en invoquant une faute de M. I Z résultant du défaut de réalisation de la vente ;

Mais qu’ils sont bien fondés à réclamer sa condamnation à réparer le préjudice résultant de son attitude déloyale consistant à leur avoir fait croire, au-delà de l’expiration de la validité de la promesse de vente, que l’opération était toujours possible, notamment en leur transmettant, entre fin août et fin octobre 2009, des documents faisant supposer que la somme de 1.550.000 € serait versée sur son compte bancaire pour financer l’acquisition de la ferme de Gravoteau et que l’acquisition serait réalisée par une SCI dont le projet de statuts était daté du 21 octobre 2009, et à ne les avoir avisés de ce qu’il n’entendait plus poursuivre son projet que par courrier du 16 décembre 2009, en réponse à la mise en demeure qui lui avait été adressée le 24 novembre 2009 par le conseil de M. et M^me Y ;

Que M. et M^me Y ne peuvent réclamer la condamnation de M. Z à leur verser la différence entre le prix de vente escompté dans l’opération discutée avec lui et celui effectivement obtenu, M. Z n’ayant jamais pris l’engagement d’acquérir au prix de 1.425.000 € ; qu’ils doivent être également déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre des frais inhérents au prêt relais consenti par le Crédit Lyonnais et garanti par le Crédit Logement, ces frais étant la conséquence de la souscription par eux, dès le 23 juin 2006, d’un prêt relais remboursable au terme de 24 mois, prorogé pour six mois et donc arrivé à terme le 10 février 2009, soit avant même la signature de la promesse, ce qui a entraîné des incidents de paiement dont M. Z n’a pas à supporter la charge ;

Que leur préjudice réparable est celui résultant de la déception née de l’échec d’une opération pour laquelle ils avaient été tenus en haleine pendant plusieurs mois, en pure perte, au détriment de la recherche par eux d’un acquéreur plus sérieux, préjudice qui peut être évalué à la somme de 8.000 € ;

Que M. et M^me Y ne justifient pas d’un préjudice moral supplémentaire, les problèmes de santé de M^me Y, apparus en septembre 2009, ne pouvant être en lien avec l’échec de l’opération constaté seulement en décembre 2009, mais apparaissant bien plutôt résulter des difficultés financières dans lesquelles le couple se trouvait à l’égard du Crédit Lyonnais qui leur avait réclamé, en juillet, le paiement de plus de 755.000 € en raison de l’arrivée à terme de leur prêt relais ;

Sur les demandes de M. et M^me Y à l’encontre de la Lucarne Immobilier :

Considérant que M. et M^me Y reprochent à La Lucarne Immobilier, agence immobilière à laquelle ils avaient confié, le 16 janvier 2009, un mandat non exclusif de vente de leur propriété, d’avoir fait preuve de négligence en leur présentant M. I Z, acquéreur insolvable, d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne les ayant pas avertis du risque de consentir une promesse unilatérale de vente sans prévoir d’indemnité d’immobilisation et de ne pas avoir agi dans l’intérêt de ses mandants, son préposé, M. X, étant intervenu pour les rassurer faussement sur l’arrivée des fonds nécessaires à la réalisation de l’opération ;

Que si l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens dans la présentation d’un cocontractant et ne peut garantir la solvabilité de celui-ci, il lui incombe de rechercher et recueillir des renseignements sur le compte de l’acquéreur éventuel et doit à ses mandants vendeurs toutes informations sur les risques de l’opération souscrite ; qu’il ne peut leur dissimuler des éléments dont il a connaissance ou avancer des affirmations erronées ou mensongères pour faire avancer l’affaire ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que M. I Z ne disposait d’aucun apport personnel pour financer une partie de l’acquisition, ce qui n’était pas, en soi, un obstacle à la réalisation de l’opération, mais qui devait amener à une grande vigilance à son égard ; que La Lucarne Immobilier, non seulement s’est abstenue de toute recherche de renseignement sur le compte de celui-ci, mais a failli à son obligation de conseil en n’avertissant pas ses mandants du risque de conclure une promesse unilatérale de vente sans prévoir une indemnité d’immobilisation, pourtant habituelle dans ce type de convention en contrepartie de l’engagement du promettant pendant la durée de la promesse ; qu’il apparaît également qu’elle a failli à son obligation de loyauté à l’égard de ses mandants en leur présentant, par l’intermédiaire de M. X – qui, certes, n’était pas son salarié mais était son sous-mandataire et engageait ainsi sa responsabilité au titre de ses fautes dans l’exécution du mandat en application de l’article 1994 du code civil – des informations erronées, voire mensongères, sur la prétendue obtention par M. I Z des crédits nécessaires au financement ; que l’agent immobilier écrivait en effet à son agent commercial, le 4 août 2009, dans les termes suivants : « Il semblerait que le financement de cette opération ait été refusé par deux établissements bancaires distincts malgré vos déclarations selon lesquelles les crédits avaient été acceptés, mais sans jamais avoir fourni un quelconque document attestant de cet état de fait. » et « vos dernières déclarations aux notaires feraient état d’un transfert d’argent opéré depuis les Etats Unis d’Amérique afin de financer cette transaction. Là encore vous n’avez jamais produit à qui que ce soit le moindre élément attestant de la réalité de ce transfert. »;

Que c’est donc à tort que le tribunal a débouté M. et M^me Y de leur demande en responsabilité de La Lucarne Immobilier et en réparation du préjudice résultant de ses manquements contractuels ;

Que M. et M^me Y ne peuvent solliciter la condamnation de l’agent immobilier au paiement de la clause pénale, s’agissant de la sanction contractuelle mise à la charge du cocontractant défaillant à la promesse de vente ; qu’ils ne peuvent non plus réclamer sa condamnation à les indemniser des frais inhérents au prêt relais consenti par le Crédit Lyonnais et garanti par le Crédit Logement et arrivé à terme avant même la conclusion de la promesse de vente litigieuse ; qu’ils doivent être déboutés leur demande de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix escompté si l’opération s’était réalisée et celui effectivement obtenu en 2010, l’agent immobilier n’étant pas responsable de l’échec de la vente mais seulement, du fait de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse, de la perte de chance pour M. et M^me Y de le vendre entre le 22 avril 2009, date de la signature de la promesse de vente, et le 7 août 2009, date à laquelle leur notaire indiquait qu’ils étaient déliés de leur engagement à l’égard de M. I Z ; que la responsabilité de La Lucarne Immobilier ne peut être engagée au-delà de cette date, l’agence ayant écrit à ses mandants, le 5 août, pour les informer qu’ils avaient recouvré toute liberté de vendre leur bien et les enjoindre à la plus grande prudence à l’égard de M. I Z qui n’avait pu justifier d’aucun document attestant du sérieux des démarches d’obtention d’un financement ; que le préjudice de perte de chance subi pendant les trois mois et demi d’immobilisation du bien peut être évalué à la somme de 15.000 € ;

Sur les demandes de M. et M^me Y contre les notaires :

Considérant que c’est à bon droit que la SCP V-W AA et G H et M^e M N O invoquent les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et soulèvent l’irrecevabilité des demandes formulées contre eux par M. et M^me Y au motif qu’il s’agit de demandes nouvelles en appel ;

Que M. et M^me Y ne contestent pas n’avoir formé aucune demande contre les notaires en première instance, mais soutiennent que leurs prétentions ne seraient pas nouvelles dès lors que M. I Z avait lui-même agi en responsabilité contre les notaires et que leurs demandes tendent aux mêmes fins, à savoir obtenir l’indemnisation de leur préjudice ; que cependant l’action en responsabilité engagée par M. I Z tendait à obtenir la garantie des notaires pour les condamnations susceptibles d’être prononcées contre lui, alors que les appelants réclament devant la cour la condamnation des notaires à réparer leurs préjudices, de sorte qu’il s’agit d’une demande différente et ne tendant pas aux mêmes fins qui ne peut être soumise pour la première fois à la cour, au mépris du respect du double degré de juridiction ;

Sur les demandes de M. I Z à l’encontre des notaires :

Considérant que M. I Z est mal fondé à solliciter la responsabilité et la garantie des notaires au titre de leur obligation d’efficacité de l’acte et de leur devoir de conseil, alors que la condamnation prononcée contre lui au profit de M. et M^me Y est fondée sur son comportement déloyal à leur égard après la constatation de la caducité de la promesse de vente par courrier de la SCP V-W AA et G H du 7 août 2009 ;

Qu’il doit également être débouté de sa demande en dommages et intérêts pour violation du secret professionnel résultant de la communication de la correspondance du 22 juillet 2009 (lettre de M^e M N O à son confrère Maître AA), s’agissant d’un courrier entre les deux notaires destiné à faire avancer l’opération, ne révélant aucun fait confidentiel et non couvert par le secret professionnel ;

Qu’il n’est pas établi qu’en exerçant son action en responsabilité contre les notaires, M. I Z a commis une faute de nature à rendre cet exercice abusif et à justifier la demande en dommages et intérêts présentée contre lui ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCP V-W AA et G H et de M^e M N O contre M. I Z ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCP V-W AA et G H et M^e M N O de leur demande en dommages et intérêts contre M. I Z pour procédure abusive ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions et y ajoutant,

Condamne M. I Z à payer à M. et M^me Y la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour eux de son comportement déloyal ayant consisté à maintenir les vendeurs, au-delà de la caducité de la promesse de vente, dans le faux espoir de la réalisation de la vente ;

Condamne La Lucarne Immobilier à payer à M. et M^me Y la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant des manquements à ses obligations contractuelles de conseil et de loyauté dans l’exécution de son mandat ;

Déclare les demandes de M. et M^me Y à l’encontre de la SCP V-W AA et G H et de M^e M N O irrecevables comme nouvelles en appel ;

Déboute M. I Z de ses demandes à l’encontre de la SCP V-W AA et G H et de M^e M N O ;

Condamne M. I Z et La Lucarne Immobilier in solidum à payer à M. et M^me Y une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. I Z à verser à la SCP V-W AA et G H et à M^e M N O ensemble une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. I Z et La Lucarne Immobilier in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT