RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 01 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02133 – N° Portalis DBVR-V-B7G-FBOL

Décision déférée à la cour :

jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G. n° 21/00225, en date du 03 août 2022,

APPELANT :

Monsieur [M] [W]

domicilié chez Madame [R] [S] – [Adresse 1] – [Localité 5] – Allemagne

Représenté par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

La S.C.I. [B]-[G],

société civile immobilière immatriculée au RCS de METZ sous le n° 492 198 981, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

Représentée par M^e Hélène JUPILLE de la SELARL JURI’ACT, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 01 Février 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 mars 2016, la société civile immobilière [B] [G] a consenti à M. [M] [W] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 430 euros outre une provision sur charges mensuelle de 10 euros. Par acte du 16 décembre 2016, la société [B] [G] a confié un mandat de gestion pour ce bien à la société C2C Immobilier.

Un congé pour motif légitime et sérieux avec effet au 16 mars 2019 a été notifié au locataire, en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 par acte d’huissier délivré à étude le 21 novembre 2018.

Par courrier recommandé du 10 avril 2019, M. [W] a mis en demeure la société

[B] [G] de lui restituer ses effets personnels et de lui payer la somme de 6 450 euros au titre du remboursement des loyers.

Par jugement du 3 août 2022, le juge des contentieux de la protection de Val de Briey :

— a débouté M. [W] de ses demandes formées au titre du préjudice matériel, du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] à payer à la société civile immobilière [B] [G] la somme de 7 463,79 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné M. [W] à payer à la société civile immobilière [B] [G] la somme de 234,69 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté la société civile immobilière [B] [G] de sa demande formée au titre du préjudice financier,

— condamné M. [W] à payer à la société civile immobilière [B] [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée le 26 septembre 2022, M. [W] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 21 septembre 2023, M.[W] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Et statuant à nouveau,

— condamner la SCI [B] [G] à l’indemniser du préjudice subi et à lui régler les sommes de 18 485,90 euros de préjudice matériel et 5 000 euros de préjudice moral,

— condamner la SCI [B] [G] à lui régler la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [B] [G] en tous les dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur – Renaud, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 24 octobre 2023, la SCI [B] [G] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— débouté M. [W] de ses demandes formées au titre du préjudice matériel, du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [W] à payer à la société [B] [G] la somme de 7 463, 79 euros au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

— condamné M. [W] à payer à la société [B] [G] la somme de 234,69 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

— condamné M. [W] aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société [B] [G] de sa demande formée au titre du préjudice financier,

— condamné M. [W] à payer à la société [B] [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— condamner M. [W] à payer à la société [B] [G], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, la somme de 768, 38 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance correspondant à une somme forfaitaire de 10% des loyers impayés au titre du préjudice financier,

— condamner M. [W] à payer à la société [B] [G], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, la somme de 531, 85 euros au titre du remplacement du mobilier,

— condamner M. [W] à payer à la société [B] [G], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner M. [W] aux entiers dépens de l’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembe 2023.

MOTIFS

Sur les demandes de M. [W]

Le premier juge a débouté M. [W] de ses demandes d’indemnisation du préjudice résultant du vol de ses effets personnels qu’il reproche à son ancien bailleur.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Par ailleurs l’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [W] prétend que le bailleur lui aurait volé ses effets personnels à l’occasion du remplacement de la serrure.

La société [B] [G] conteste cette accusation en faisant valoir que le locataire ne lui ayant pas remis les clefs à la suite du congé ayant pris effet le 16 mars 2019, elle n’avait d’autre choix que de remplacer la serrure du logement, soulignant qu’il est étonnant que M. [W] soit resté inactif pendant près de deux ans, n’ayant notamment pas fait de déclaration de sinistre auprès de son assureur, pour un vol de biens qu’il estime à plus de 18'000 euros.

À l’appui de son affirmation, M. [W] verse aux débats, outre des factures, sa plainte du 20 mars 2019 ainsi que des attestations se contentant de mentionner que des affaires personnelles de M. [W] se trouvaient dans le logement, l’attestation la plus précise étant celle de Mme [U] qui reste malgré tout prudente en indiquant « apparemment l’huissier de justice aurait changé la serrure et pris toutes les affaires personnelles » de M. [W].

Force est ainsi de constater que M. [W] ne rapporte aucunement la preuve qui lui incombe d’un vol qui aurait été commis à son préjudice par la bailleresse, de telle sorte que c’est à bon droit que le premier juge l’a débouté de ses demandes d’indemnisation formées à ce titre.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur les demandes de la société [B] [G]

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et charges aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil prévoit par ailleurs qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [B] [G] fait valoir que M. [W] a cessé de payer l’intégralité de son loyer à compter de juin 2016. Elle justifie de la mise en place d’un plan d’apurement signé le 16 février 2017 par M. [W] prévoyant le règlement en 10 échéances de 101,20 euros de la dette locative de 1012 euros alors due par M. [W]. Il ressort d’un courrier du 12 juin 2017 adressé à la CAF que ce plan d’apurement n’a pas été respecté et que la dette locative s’élevait alors à la somme de 1 690 euros, M. [W] ne rapportant pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il se serait acquitté de cette somme.

M. [W] fait valoir qu’il a réglé en espèces trois des loyers réclamés, ce qui est contesté par le bailleur et n’est pas établi.

Pour la première fois à hauteur d’appel, M. [W] fait valoir qu’il a réglé les loyers de 2016 en se prévalant d’une photocopie d’un 'reçu’ daté du 16 février 2017 mentionnant une somme de 1 012 euros au titre de 'loyer 2016". La société [B] [G] conteste l’authenticité de ce document prétendument établi par la société C2C en soulignant que son en-tête est sensiblement différent de celui apparaissant sur un autre courrier de cette société du 11 décembre 2017 lui rappelant de surcroît que sa dette locative ne cessait d’augmenter malgré le plan d’apurement signé le 16 février 2017, soit le jour où aurait été établi le reçu invoqué. Force est en tout état de cause de constater l’absence de valeur probante de ce document produit tardivement et constitué d’une très mauvaise photocopie ne permettant pas d’en apprécier l’authenticité.

M. [W] ajoute qu’il est fondé à ne pas s’être acquitté du loyer, compte tenu du caractère inhabitable du logement à la suite d’un dégât des eaux survenu en septembre 2017. Il est cependant constant que les désordres consécutifs à ce dégât des eaux devaient être pris en charge par l’assurance habitation du locataire qui n’allègue, ni ne justifie, avoir entrepris la moindre démarche en ce sens.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne une tache sur le plafond du salon, une fissure sur le sol de l’entrée, un joint manquant au niveau de la baignoire et un radiateur hors service.

Aucun état des lieux de sortie n’a été établi mais la bailleresse produit des photographies faites selon elle lors de la reprise du logement, non contestées par le locataire, faisant apparaître des taches d’humidité sur les murs et plafonds, une fissure au plafond ainsi qu’un sol des sanitaires sale.

La société [B] [G] est bien fondée à solliciter la condamnation du locataire à lui payer la somme de 234,69 euros conformément au montant total des factures de matériaux qu’elle verse aux débats et qui correspondent à la remise en état des lieux (pâte à bois, lubrifiant, peinture, manchons, scotch de masquage).

La société [B] [G] n’est en revanche pas fondée à solliciter la condamnation du locataire à lui payer la somme de 531,85 euros correspondant à l’achat de mobilier dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de dégradation de mobilier imputable au locataire.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné la société [B] [G] à payer à M. [W] la somme de 234,69 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le préjudice financier

La société [B] [G] sollicite l’indemnisation d’un préjudice financier résultant selon elle de la non- perception des loyers devant servir à rembourser l’emprunt qu’elle avait contracté pour l’achat de ce bien immobilier. M. [W] ne formule aucune observation à ce sujet.

La société [B] [G] verse aux débats le tableau d’amortissement d’un prêt immobilier souscrit par elle le 1er septembre 2006.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, force est cependant de constater qu’il n’est pas justifié que ce prêt serait relatif à l’acquisition de l’immeuble dans lequel est situé le logement litigieux. La société [B] [G] ne justifie de surcroît pas de frais financiers qui auraient résulté pour elle du non – paiement des loyers, de telle sorte que sa demande n’est pas fondée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [W] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 300 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à la société [B] [G] une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande formée par M. [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] à payer à la société [B] [G] une somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.