RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00419 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FKJN

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00104, en date du 09 novembre 2023,

APPELANTS :

Madame [H] [L] épouse [O],

née le 26 janvier 1973 à [Localité 3] (Maroc), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [C] [O],

né le 03 août 1971 à [Localité 5] (Maroc) domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/5587 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉ :

Monsieur [M] [E] [N]

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 novembre 2019 ayant pris effet le 15 novembre 2019, Mme [F] [U] a consenti à Mme [H] [O] et M. [C] [O] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (54), pour un loyer mensuel initial de 650 euros outre une provision sur charges mensuelles de 430 euros.

Mme [U] est décédée et M. [M] [N] est devenu propriétaire du bien loué en vertu d’un acte notarié du 15 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice daté du 28 avril 2022, M. [N] a délivré aux époux [O] un congé pour reprise pour motifs sérieux et légitimes.

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier 2023, dénoncé au représentant de l’Etat dans le département le 12 janvier 2023, M. [N] a fait assigner M. et Mme [O] devant le juge des contentieux de Nancy aux fins de constat de résiliation du bail, de condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’expulsion.

Par jugement du 9 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Nancy a :

— constaté que le congé délivré par M. [N] le 28 avril 2022 a produit son effet à compter du 15 novembre 2022 et qu’en conséquence le bail s’est trouvé résilié depuis cette date,

— ordonné en conséquence à Mme et M. [O] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour Mme et M. [O] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, M. [N] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— débouté M. [N] de sa demande tendant à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné solidairement Mme et M. [O] à verser à M. [N] la somme de 3 734,19 euros correspondant au montant des arriérés de loyers et charges ainsi qu’à la régularisation des charges pour l’année 2021, arrêtés au 15 novembre 2022,

— condamné solidairement Mme et M. [O] à verser à M. [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant que le loyer et les provisions sur charges auraient atteint si le bail n’avait pas été résilié, exigible à compter du 15 novembre 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [N] à verser à Mme et M. [O] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté Mme et M. [O] de leur demande d’astreinte de travaux,

— condamné in solidum Mme et M. [O] à payer à M. [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme et M. [O] aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée le 1er mars 2024, les époux [O] ont interjeté appel de la décision précitée, en ce qu’elle a constaté que le congé délivré par M. [N] le 28 avril 2022 a produit ses effets à compter du 15 septembre suivant et que le bail s’est trouvé résilié depuis cette date, en ce qu’elle leur a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés et leur expulsion, en ce qu’elle les a solidairement condamnés, en sus des dépens, à payer à M. [N] la somme de 3 734,19 euros au titre d’un arriéré arrêté au 15 novembre 2022, au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant que le loyer et les provisions sur charges auraient atteint si le bail n’avait pas été résilié à compter du 15 novembre 2022, à verser une indemnité de 1 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a limité à la somme de 1 000 euros l’indemnité à qui leur est due par M. [N] au titre de la réparation de leur trouble de jouissance.

Par leurs dernières conclusions déposées le 1er octobre 2024, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté que le congé délivré a produit ses effets le 15 novembre 2022 et que bail s’est trouvé, à compter de cette date, résilié,

— ordonné aux appelants de libérer les lieux, de restituer les clés et leur expulsion, solidairement ou in solidum condamné les appelants, en sus des dépens, à régler à M. [N] les sommes de 3 734,19 euros (arriérés de loyers et charges), 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant que le loyer et les charges auraient atteint si le bail n’avait pas été résilié, limité à 1 000,00 euros l’indemnité à faire tenir aux occupants pour réparation de leur trouble de jouissance,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger nul et en tout cas injustifié et sans effet le congé délivré le 28 avril 2022,

— dire et juger M. [N] mal fondé en chacune de ses demandes,

— débouter M. [N] de ses demandes,

— condamner M. [N] :

— à régler à M. et Mme [O] deux indemnités, la première de 7 500 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance et la seconde, de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— pour autant qu’une quelconque somme soit mise à la charge de M. et Mme [A], autoriser ces derniers à s’en acquitter en trente-six mensualités.

Par conclusions déposées le 1er octobre 2024, M. [N] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [N] à payer à Mme et M. [O] la somme de 1 000 euros en réparation d’un trouble de jouissance,

En conséquence,

— infirmer cette décision sur ce seul chef et statuant à nouveau,

— débouter Mme et M. [O] de leur demande d’indemnisation à cet égard,

— déclarer irrecevable en application de l’article 910-4 du code de procédure civile la demande de délai de paiement présentée par Mme et M. [O],

— en tout état de cause, débouter Mme et M. [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner solidairement Mme et M. [O] à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Mme et M. [O] prétendent que le congé serait nul comme reposant sur des motifs infondés. Ils contestent avoir manqué à leur obligation de paiement du loyer et contestent les charges qui leur sont réclamées au titre du chauffage et de l’eau.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 7 de cette loi prévoit que le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose loué et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Ces charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges. Six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

L’article 1353 du code civil précise enfin que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 28 avril 2022 mentionne être 'justifié par les faits suivants : vos manquements répétés à l’obligation de paiement des loyers et charges figurant dans le contrat de location sous le titre « 2.2 Obligations générales du locataire (art. 7) » dont extrait joint au présent acte et selon mise en demeure de payer du 22/03/2022 ainsi que décompte du 6/04/2022 également joints ».

Avant de leur délivrer le congé, M. [N] a, par l’intermédiaire de l’agence [P] gérant le bien, notifié à Mme et M. [O] plusieurs relances, restées sans suite :

— par courriel du 21 juillet 2021 contenant une réclamation sollicitant la régulatisation d’un arriéré locatif de 1 339,10 euros ;

— par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 août 2021 les mettant en demeure de payer un arriéré locatif de 1 464,10 euros ;

— par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 mars 2022 les mettant en demeure de payer un arriéré locatif s’élevant alors à la somme de 3 492,10 euros.

Concernant les charges réclamées, M. [N] justifie :

— des décomptes détaillés des charges de copropriété des années 2019, 2020 et 2021 ainsi que de la clé de leur répartition eu égard aux tantièmes de copropriété ;

— de l’ensemble des justificatifs des charges récupérables et notamment des décomptes des consommations d’eau et de chauffage de Mme et M. [O], reflétant les index des compteurs d’eau et du compteur thermique relevés à distance par la société Ista ;

— des décomptes de régularisation des charges pour ces périodes représentant un montant cumulé de 3 492,10 euros (440,75 +1 092,85 +40,37).

Mme et M. [O] ne justifient d’aucun règlement antérieurement à juillet 2021, date à laquelle le bailleur leur réclamait déjà un arriéré locatif de 1 339,10 euros.

Ils versent aux débats des extraits de leurs relevés bancaires à compter de juillet 2021 ainsi que l’attestation des paiements de la CAF desquels il ressort qu’ils ont systématiquement effectué des virements d’un montant inférieur à celui de 1 080 euros (650 + 430) auquel ils étaient tenus, et ce même en tenant compte des APL versés directement au bailleur et qui ont d’ailleurs fluctué pour ne s’élever à compter de janvier 2022 qu’à un montant de 49 euros, Mme et M. [O] ne justifiant de surcroît d’aucun versement quelconque pour la mensualité de mars 2022.

Force est ainsi de constater que Mme et M. [O] ne rapportent pas la preuve de leur respect, lors de la délivrance du congé, de l’obligation de s’acquitter du règlement du loyer et des charges aux termes convenus.

Il en ressort que sont bien justifiés les motifs légitimes et sérieux du congé délivré par M. [N] à Mme et M. [O] le 28 avril 2022.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a :

— constaté que le congé a produit son effet à compter du 15 novembre 2022 et qu’en conséquence le bail s’est trouvé résilié depuis cette date,

— ordonné en conséquence à Mme et M. [O] de libérer les lieux et de restituer les clés en disant qu’à défaut pour Mme et M. [O] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, M. [N] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamné solidairement Mme et M. [O] à verser à M. [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant que le loyer et les provisions sur charges auraient atteint si le bail n’avait pas été résilié, exigible à compter du 15 novembre 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs, tout en relevant qu’est définitive la disposition du jugement ayant débouté M. [N] de sa demande tendant à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur l’arriéré locatif

M. [N] verse aux débats le décompte locatif arrêté au 15 novembre 2022 faisant ressortir une dette locative de 3 734,19 dont Mme et M. [O] ne justifient pas s’être acquittés, les extraits de leurs relevés bancaires ne faisant état que de paiements partiels.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné solidairement Mme et M. [O] à verser à M. [N] la somme de 3 734,19 euros correspondant au montant des arriérés de loyers et charges ainsi qu’à la régularisation des charges arrêtés au 15 novembre 2022.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

Le premier juge a alloué à Mme et M. [O] une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en estimant que les locataires avaient subi un trouble de jouissance en raison de problèmes d’humidité et d’électricité.

Dans leurs dernières conclusions d’appel, Mme et M. [O] sollicitent à ce titre une somme de 7 500 euros en invoquant un phénomène de moisissure généralisée, des ouvrants non fonctionnels et une installation électrique vétuste.

M. [N] conteste l’existence d’un quelconque préjudice de jouissance qui aurait été subi par Mme et M. [O].

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Par ailleurs l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— disposer de réseaux et branchements d’électricité en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— permettre une aération suffisante.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, Mme et M. [O] produisent :

— un courriel adressé au bailleur dans lequel sont listés lapidairement des 'problèmes’ au titre d’une 'humidité champignon’ et 'électricité’ ;

— un courrier adressé au bailleur, daté du 31 mai 2022, dans lequel ils contestent le congé qui leur a été notifié et mentionnant 'des demandes de réparation en suspens', sans plus de précision ;

— un constat établli le 24 février 2023 par un commissaire de justice relevant la présence de moisissures aux murs et aux chassis des fenêtres, l’absence d’un cache-fil au plafonnier d’une pièce, deux boîtiers électriques ouverts ainsi qu’un volet électrique ne fonctionnant pas.

Force est tout d’abord de relever que le constat du commissaire de justice, établi du reste près d’un an après la date de résiliation du bail, ne permet pas d’apprécier si l’origine des désordres constatés résultent d’un manque d’entretien imputable au bailleur ou aux locataires.

De surcroît, M. [N], qui reconnaît l’existence au début de 2020 d’une défectuosité de la VMC ayant affecté l’ensemble des logements de la copropriété, justifie d’une demande de devis dès janvier 2020 suivie d’une facture portant sur la remise en état de l’ensemble du réseau VMC datée du 10 février 2020, soit concomitamment à la seule réclamation faite par Mme et M. [O] pour un problème d’humidité.

Concernant, par ailleurs, le système électrique, il convient de relever que le diagnostic fourni à Mme et M. [O] lors de leur entrée dans les lieux ne relève aucune anomalie, tout comme la vérification effectuée à la suite d’une réclamation des locataires, le 29 septembre 2020, par l’entreprise AEN qui mentionne cependant que le fournisseur d’électricité a probablement restreint le courant pour facture impayée. Mme et M. [O] n’ont par la suite jamais signalé à M. [N] le moindre dysfonctionnement du système électrique.

Il en ressort que Mme et M. [O] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’un manquement de M. [N] à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et statuant à nouveau de rejeter la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance formée par Mme et M. [O], tout en relevant le caractère définitif de la disposition du jugement ayant débouté Mme et M. [O] de leur demande d’astreinte de travaux.

Sur la demande de délais de paiement

Pour la première fois à hauteur d’appel et Mme et M. [O] sollicitent d’être autorisés à s’acquitter de leur dette locative en trente-six mensualités.

M. [N] soulève l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 940-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l’espèce, prévoyant qu’à peine d’irrecevabilité, les parties doivent mentionner dès leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Force est effectivement de constater que cette demande n’a pas été formée par Mme et M. [O] dans leurs premières conclusions notifiées le 30 mais 2024, de telle sorte que

cette demande ne pourra qu’être déclarée irrecevable, étant surabondamment relevé qu’elle

est de surcroît mal fondée, Mme et M. [O] ne l’explicitant aucunement au mépris de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme et M. [O] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum au paiement d’une somme de 1 000 euros et de les condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à M. [N] une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a condamné M. [N] à verser à Mme et M. [O] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;

Déclare irrecevable la demande de délais de paiement formée par Mme et M. [O] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme et M. [O] au titre d’un préjudice de jouissance ;

Rejette la demande formée par Mme et M. [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme et M. [O] à payer à M. [N] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Mme et M. [O] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.