RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2024 DU 04 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01869 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FHLA

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 21/02098, en date du 27 juin 2023

APPELANTS :

Monsieur [X] [W]

né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 9] (69)

domicilié [Adresse 5]

Représenté par M^e Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, avocat au barreau de NANCY

Madame [Z] [R], épouse [W]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 9] (69)

domiciliée [Adresse 5]

Représentée par M^e Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [E] [C]

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY

S.C.P. [8], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 04 Novembre 2024, par Madame FOURNIER, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame FOURNIER, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique reçu le 29 mars 2004 devant Maître [E] [C], notaire à [Localité 7], Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [R], épouse [W] (ci-après dénommés 'Monsieur et Madame [W]') ont acquis la propriété d’un studio d’une surface de 64 m2 sis [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un prix de 45038 euros.

Le document hypothécaire normalisé établi à la même date, ainsi que l’attestation de vente du même jour signée de Maître [C], désignaient le bien de la manière suivante :

'un studio situé au sous-sol, comprenant une pièce principale avec âtre, coin cuisine, WC, salle de bain, représentant :

— lot numéro quarante-sept (47) : pour 27/10000ème des parties communes générales, et 29/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro quarante-huit (48) : pour 9/10000 ème des parties communes générales, et 10/10000ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro quarante-neuf (49) : pour 7/10000ème des parties communes générales et 8/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro cinquante (50) : pour 33/10000 ème des parties communes générales et 8/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro cinquante-et-un (51) : pour 23/10000 ème des parties communes générales et 25/10000ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro soixante-douze (72) : pour 51/10000 ème des parties communes générales, et 56/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment.'

L’acte authentique de vente a été publié et enregistré le 9 septembre 2008 à la conservation des hypothèques de [Localité 7].

Il apparaît que cet acte publié et enregistré présente en pages 3 et 4 des compléments écrits, en l’espèce, en regard des descriptions des lots numéros 47, 48 et 49, la mention à chaque fois 'une cave située au sous-sol', en regard du lot numéro 50, la mention 'une buanderie située au sous-sol', en regard du lot numéro 51, la mention 'escalier et cave au sous-sol’ et en regard du lot n°72 la mention 'cave au sous-sol'.

Estimant que ces ajouts les plaçaient dans l’impossibilité de pouvoir revendre leur bien en tant que studio et ne pouvaient que leur permettre de le revendre à titre de cave, leur occasionnant un préjudice financier important, Monsieur et Madame [W] ont adressé à la SCP de notaires le 8 avril 2021, par l’intermédiaire de leur conseil, un courrier recommandé, en sollicitant une indemnisation d’un montant de 120000 euros et demandant à la société de déclarer le sinistre auprès de son assureur.

Le 27 avril 2021, la SCP de notaires répondait que Maître [C] avait pris sa retraite et que, n’ayant pas connaissance du dossier, celui-ci était transmis aux instances ordinales, à charge pour elles de prendre, le cas échéant, directement contact avec le conseil de Monsieur et Madame [W].

En l’absence d’autre réponse, le conseil de Monsieur et Madame [W] adressait à l’étude notariale un rappel par courriel du 27 mai 2021, resté sans suite.

Par acte d’huissier signifié le 26 juillet 2021, Monsieur et Madame [W] ont fait assigner Monsieur [C] et la SCP [8], société de notaires, aux fins de mettre en cause leur responsabilité professionnelle et de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— débouté Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté Monsieur [C] et la SCP [8] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné Monsieur et Madame [W] à payer à Monsieur [C] et la SCP [8] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur et Madame [W] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Pour statuer ainsi, le juge a relevé des distorsions entre d’une part les mentions dans le projet de vente du 24 mars 2004 (pièce 1), l’attestation d’une notaire du 29 mars 2004 (pièce 2), l’acte de prêt du 29 mars 2004 (pièce 3) et d’autre part, celles figurant dans l’acte authentique communiqué le 9 septembre 2008 à la conservation des hypothèques de [Localité 7] (pièce 4 appelants) ; en effet ce dernier porte des mentions supplémentaires s’agissant de la consistance des lots acquis (caves ou buanderie), qui émanent du notaire qui a établi l’acte, Maître [C].

Cette dernière affirmation n’est pas contestée, alors qu’en revanche le moment où ces ajouts ont été insérés, l’est, le notaire affirmant qu’ils ont été ajoutés lors de la signature de l’acte, les appelants postérieurement à celui-ci.

Il en résulte que Maître [C] ne démontre pas avoir informé les époux [W] de l’existence de ces ajouts, ni de leurs éventuelles conséquences, les appelants affirmant que le studio aménagé est désigné en nature de cave ce qui les empêche de le vendre en tant que studio ; le manquement du notaire à son devoir d’information est établi.

S’agissant en revanche du préjudice des époux [W], le jugement déféré a relevé qu’il ne résultait pas des pièces qu’ils ont produites (estimations immobilières), la preuve de l’impossibilité de revendre ce bien en tant que studio ce qui exclut toute demande d’indemnisation.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 24 août 2023, Monsieur et Madame [W] ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 26 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1231 et suivants, 1240 du code civil ainsi que de l’article 12 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 27 juin 2023, en ce que la faute de Monsieur [C] a été consacrée,

— infirmer toutefois le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 27 juin 2023, en ce qu’ils ont été déboutés de l’intégralité de leurs demandes et en ce qu’ils ont été condamnés au titre des frais irrépétibles de défense et des dépens,

Et statuant à nouveau,

— condamner in solidum Monsieur [C] et la SCP [8] à devoir leur verser une indemnité d’un montant de 120000 euros à titre de dommages et intérêts.

— condamner in solidum Monsieur [C] et la SCP [8] à devoir leur verser une indemnité d’un montant de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à raison de la procédure de première instance ainsi qu’une indemnité d’un montant de 3000 euros du chef des mêmes dispositions à raison de la procédure d’appel,

— débouter Monsieur [C] et la SCP [8] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner in solidum Monsieur [C] et la SCP [8] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [C] et la SCP [8] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en date du 27 juin 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre et les a condamnés à leur payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’infirmer en ce qu’il les a déboutés de leur demande pour action abusive,

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à leur payer chacun la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en réparation du préjudice subi du fait de leur action abusive,

Y ajoutant,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 9 septembre 2024 et le délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur et Madame [W] le 26 mars 2024 et par Monsieur [C] et la SCP [8] le 17 mai 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 21 mai 2024 ;

Sur le bien fondé de la demande de Monsieur et Madame [W]

En application de l’article 1382 du code civil applicable au jour de l’acte authentique de vente, le notaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit, engage sa responsabilité et doit réparer le préjudice causé par la faute qu’il a commise ;

La preuve de l’existence d’une faute repose sur celui qui s’en prévaut ;

En l’espèce, Maître [C], alors notaire à [Localité 7], a reçu un acte authentique de vente le 28 mars 2004 concernant un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7], acquis par Monsieur et Madame [W] et désigné ainsi dans le document hypothécaire normalisé, fourni lors de la rédaction du projet d’acte ainsi que dans l’attestation établie le 29 mars 2004 par le notaire comme suit (pièces 1 et 2 appelant) :

'un studio situé au sous-sol, comprenant une pièce principale avec âtre, coin cuisine, WC, salle de bain, représentant :

— lot numéro quarante-sept (47) : pour 27/10000 ème des parties communes générales, et 29/10 000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro quarante-huit (48) : pour 9/10000 ème des parties communes générales, et 10/10 000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro quarante-neuf (49) : pour 7/10000 ème des parties communes générales et 8/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro cinquante (50) : pour 33/10000 ème des parties communes générales, et 8/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro cinquante-et-un (51) : pour 23/10000 ème des parties communes générales et 25/10000ème des parties communes particulières au bâtiment,

— lot numéro soixante-douze (72) : pour 51/10000ème des parties communes générales, et 56/10000 ème des parties communes particulières au bâtiment.'

L’acte de vente passé en la forme authentique, revêtu de la mention de la publication à la conservation des hypothèques de [Localité 7] le 9 septembre 2008 (pièce 4 appelants), comporte des ajouts dactylographiés au regard de chaque lot, précédemment désigné uniquement en termes de millièmes de parties communes, soit les termes 'cave située au sous-sol’ (lots 47,48 et 49), 'buanderie située au sous-sol’ (lot 50) et 'cave et escalier situés au sous sol’ (lot 51) ;

Il est constant que cet ajout a été fait par l’étude de notaire ; en revanche, le moment de cet ajout est discuté, les intimés indiquant qu’il est concomittant à la signature de l’acte, les appelants signataires, le contestant ce, dès la mise en demeure de leur conseil qui leur a été expédiée le 8 avril 2021 (pièce 5 appelants) ;

A supposer que cet ajout ait été effectué postérieurement à la vente, cela constitue une faute, tel que retenu par le premier juge sauf l’hypothèse où les acquéreurs ont été avertis de ces modifications par le notaire rédacteur ;

En l’espèce, cette faute incombe au notaire dès lors qu’il n’établit pas en avoir informé les acquéreurs ;

Cependant, il n’en résulte pas la preuve de l’existence d’un préjudice notamment financier imputable à cet agissement ;

Monsieur et Madame [W] produisent certes, plusieurs attestations d’agents immobiliers aux termes desquelles, la valeur du bien immobilier leur appartenant à [Localité 7] [Adresse 4], est de l’ordre de 120000 à 125000/130000/135000 euros, bien qu’en souplex (pièces 8 Butt Croisille Immobilier, 9 Orpi, 11 Causseret Immobilier et 12 Central Immobilier) ;

Ces mêmes agences estiment à 10000 euros la valeur du bien, classé en 'cave', voire même, affirment pour certaines qu’il est invendable compte tenu du caractère inexact de 'la surface Carrez’ mentionnée à l’acte ;

Les notaires Maître [B] à [Localité 7] et Maître [U] à [Localité 6], attestent de plus, que les lots composant le bien immobilier de Monsieur et Madame [W] sis à [Localité 7], étant juridiquement des caves, buanderie et escalier, ils ne peuvent être revendus comme studio (pièces 15 et 16 appelants) ;

Cependant lors de l’acquisition du bien immobilier par Monsieur et Madame [W], que ce soit dans le projet d’acte ou dans l’attestation du notaire, il est constant que les lots le composant soit les numéros 47, 48, 49, 50 51 et 72, étaient désignés par un nombre de millièmes, tant des 'parties communes générales’ que des 'parties communes particulières du bâtiment’ ;

Au demeurant les acquéreurs ont visité les lieux, soit un studio situé en sous-sol de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] puis ils ont occupé les lieux ou les ont fait occuper, de 2004 à 2021, date à laquelle ils ont souhaité le vendre ;

Aussi il y a lieu de considérer qu’ils avaient conscience de la qualification des lots leur appartenant en 'cave’ ; ils n’ont requis de l’assemblée générale des copropriétaires une modification du règlement de copropriété et des tantièmes que le 23 janvier 2013 ; elle leur a été refusée (pièces 17 appelants) ;

Il en résulte que Monsieur et Madame [W] avaient, dès leur acquisition du bien immobilier en litige, connaissance de la situation du studio en souplex de l’immeuble, de la qualification des lots le composant en 'parties communes’ et de l’affectation de tantièmes en correspondance, situation qu’ils ont laissé perdurer jusqu’en 2019, sans se préoccuper des effets induits par un classement impropre des lots dans une affectation de type 'cave', ne générant que des charges dans la copropriété, correspondant à ceux-ci ;

En conséquence, le préjudice dont ils font état quant à l’impossibilité de vente du bien en studio, ce qui correspond à une perte financière indéniable, ne résulte aucunement de la faute du notaire quant à la désignation 'tardive’ de la consistance des lots vendus, mais bien de leur propre faute, consistant à maintenir une situation juridique du bien, vis à vis notamment de la copropriété qu’ils savaient inexacte, comme résultant de la transformation de parties communes situées en sous-sol, en studio privatif en souplex ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande indemnitaire ;

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les intimés

Comme relevé par le premier juge par des motifs qui seront repris, il ne résulte pas des développements précédents la preuve que la demande de Monsieur et Madame [W] a été formulée dans une intention de nuire et ne résulte ni d’une légéreté blâmable, ni d’une faute grossière ;

Dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a écarté la demande des intimés de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [R] épouse [W] succombant dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [R] épouse [W], partie perdante, devront supporter les dépens ; en outre ils seront condamnés à payer à Monsieur [C] [E] et la SCP Prenat, Balancy, Mangeot et Bourgaux la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; de plus ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [R] épouse [W] à payer à Monsieur [C] [E] et la SCP Prenat, Balancy, Mangeot et Bourgaux la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [R] épouse [W] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [R] épouse [W] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame FOURNIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : I. FOURNIER.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.