RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /[Immatriculation 5] DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00268 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FQA6

Décision déférée à la Cour : ordonnance du Président du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 24/00406, en date du 21 janvier 2025,

APPELANT :

Monsieur [U] [W]

domicilié [Adresse 6]

Représenté par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Syndicat de copropriété du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 8] dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représenté par M^e Christophe GUITTON de la SELEURL CHRISTOPHE GUITTON AVOCAT, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente, chargée du rapport, et Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Sümeyye YAZICI, greffier placé ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN -WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire chargée de fonctions juridictionnelles,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Décembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [U] [W] est propriétaire d’un local commercial et de bureaux situés au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3]. Ces locaux étaient exploités jusqu’au 30 mars 2022 par la SAS [W] dont il était également le dirigeant, Monsieur [W] étant désormais à la retraite.

La SAS Compagnie Immobilière de Restauration (CIR), sise [Adresse 4], a acquis le reste de l’immeuble et a entrepris des travaux de rénovation, avec le concours de Madame [P], maître d''uvre de l’opération, en vue de revendre les appartements à l’achèvement des travaux. Une assurance Dommages-Ouvrage (DO) a été souscrite par cette société auprès de la SMABTP.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (ci-après désigné le Syndicat) a ensuite été constitué, étant précisé que la SAS Foncia [Localité 8] en est le syndic.

Par acte du 25 juillet 2024, Monsieur [W] a fait assigner le Syndicat pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia, devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé.

Par actes du 7 août 2024, le Syndicat a fait assigner la SARL [P] Weitling Architecture, la SMABTP, la SASU France Pierre Patrimoine et la société CIR devant le même juge statuant selon la même procédure.

Par ordonnance de référé contradictoire du 21 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Nancy a :

Au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais dès à présent,

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat,

— déclaré en conséquence recevable l’action de Monsieur [W],

— ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 24/00406 et RG 24/00461,

— débouté Monsieur [W] de sa demande de travaux sous astreinte,

— débouté Monsieur [W] de sa demande de provision,

— condamné Monsieur [W] aux dépens,

— rejeté les demandes d’indemnité formulées au titre des frais irrépétibles.

Dans ses motifs, sur l’intérêt à agir de Monsieur [W], le président du tribunal judiciaire a relevé que le rapport d’expertise réalisé le 15 septembre 2023 par Monsieur [O] [G], expert judiciaire, avait mis en évidence l’existence d’infiltrations touchant le local de Monsieur [W] et pour lequel il n’avait pas été indemnisé de son entier préjudice. Dès lors, considérant que Monsieur [W] avait intérêt à introduire une action en justice, y compris en référé, le président a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat et a déclaré l’action recevable.

Pour ordonner la jonction des deux instances, le président a considéré qu’elles étaient liées par la demande de provision formulée par Monsieur [W] à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

S’agissant du rejet de la demande de travaux sous astreinte, le président du tribunal judiciaire a considéré que Monsieur [W] ne justifiait pas de l’existence d’un dommage imminent nécessitant que des travaux conservatoires soient ordonnés par le juge des référés.

Sur la demande de provision, le président a énoncé que si le principe même de l’indemnisation de Monsieur [W] n’était pas sérieusement contestable, la responsabilité du Syndicat n’était en revanche pas établie. Ainsi, dans la mesure où l’obligation du débiteur était sérieusement contestable, il a rejeté la demande de provision formulée par Monsieur [W].

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 février 2025, Monsieur [W] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 3 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [W] demande à la cour, sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [W] de sa demande de travaux sous astreinte,

— débouté Monsieur [W] de sa demande de provision,

— rejeté les demandes d’indemnité formulées au titre des frais irrépétibles,

— condamné Monsieur [W] aux entiers dépens,

Par conséquent et statuant à nouveau,

— condamner le Syndicat à réaliser les travaux tels que décrits par Monsieur [G] et ce de manière à faire cesser la cause des infiltrations constatées dans le local de Monsieur [W] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous peine à défaut, d’une astreinte d’un montant de 800 euros par jour de retard, étant précisé que ladite astreinte courra pendant un délai de trois mois, à l’issue duquel il sera statué à l’initiative de la partie la plus diligente,

— condamner en outre le Syndicat à verser à Monsieur [W] une indemnité de 30000 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice, notamment de jouissance,

— condamner également le Syndicat à verser à Monsieur [W] une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de référé, outre 5000 euros supplémentaires pour la procédure d’appel,

— condamner enfin le Syndicat aux entiers dépens de référé et d’appel,

— débouter le Syndicat de toutes ses autres demandes, fins et conclusions contraires.

Aucune conclusion n’a été déposée pour le syndicat de la copropriété.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 30 juin 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 30 septembre 2025 et le délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [W] le 3 avril 2025, visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Aucune conclusion n’a été déposée pour le syndicat de la copropriété ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 30 juin 2025 ;

Sur le bien fondé de l’appel

Faisant état de travaux d’importance réalisés dans l’immeuble par la société Compagnie Immobilière de Restauration (CIR), Monsieur [W], propriétaire d’un local commercial et de bureaux situés au rez-de-chaussée, qui déclare subir des infiltrations régulières et importantes, réclame du syndicat de la copropriété, l’exécution de travaux tels que décrits par Monsieur [G], expert dans son rapport du 15 septembre 2023, ce sous astreinte afin d’y remédier ;

L’ordonnance déférée a rejeté sa demande au visa de l’article 835 du code de procédure civile, en considérant que Monsieur [W] ne justifiant pas de l’existence d’un dommage imminent nécessitant que des travaux conservatoires soient ordonnés ;

Sur la demande de provision, l’ordonnance déférée a rejeté la demande de provision formulée par Monsieur [W] en considérant que si le principe de son droit à indemnisation n’était pas discutable, celui de la responsabilité du syndicat de la copropriété l’était sérieusement ;

A l’appui de son recours Monsieur [W] fait valoir que nonobstant les tentatives amiables qu’il a effectuées en vue de résoudre la question des infiltrations dont son bien immobilier est la victime récurrente, après de multiples mises en demeure à la CIR et à la société Foncia syndic de la copropriété, il n’a pas été remédié aux désordres ; la société Foncia a indiqué avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur SMABTP ;

Il rappelle qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à sa demande le 20 octobre 2020 et que l’expert a indiqué dans sa première note, que la cause des désordres qu’il subissait provenait des parties communes de la copropriété et a préconisé l’exécution de mesures conservatoires dans les plus brefs délais (note du 16 août 2021 pièce 17 appelant) ;

Il liste ses démarches et les étapes des échanges avec la copropriété :

— le syndicat de la copropriété a été mis en demeure les 26 août, 21 septembre, 7 octobre et 24 novembre 2021 comportant en annexe une note de l’expert du 26 septembre 2021 énonçant les travaux conservatoires à entreprendre, sans qu’aucune action n’intervienne ;

— le 25 février 2022 l’expert lors d’une réunion a arrêté les mesures conservatoires à entreprendre dans une note du 24 mars 2022 ; la société [W] a effectué les travaux préconisés dans son local le 14 mars 2022 ; la copropriété devait en effectuer d’autres selon devis du 29 mars 2022 transmis à l’expert ;

— le 11 juillet 2022 l’assemblée générale des copropriétaires a voté l’engagement des travaux nécessaires qui n’étaient pas réalisés et de nouvelles dégradations ont été constatées le 3 octobre 2022 par le locataire de l’appelant ;

— la copropriété n’a réalisé que de menus travaux (récupérateurs d’eau) ;

— une nouvelle réunion technique a été provoquée le 14 novembre 2022 par l’expert, qui a constaté l’aggravation des désordres dans son local ; il a établi une note le 6 décembre 2022 listant les travaux urgents et provisoires à effectuer par la copropriété ; celle-ci a uniquement fait effectuer les premiers travaux nécessaires (débouchage de la colonne montante passant dans le local commercial) ;

— le 23 janvier 2023 dans une nouvelle note, l’expert a listé les travaux et mesures conservatoires à effectuer ; il a dénoncé compte tenu des désordres nouveau relevés, l’existence d’une situation d’urgence et sollicitant une solution pour le 27 février 2023 ; il a indiqué au juge chargé du contrôle des expertises que les désordres contradictoirement démontrés ainsi que leurs conséquences étaient indiscutables et avaient leur origine dans les parties communes de l’immeuble (pièce 61) ;

— le 15 septembre 2023 l’expert a déposé son rapport en l’état, faute de paiement d’une consignation supplémentaire sollicitée ;

— le 25 juillet 2024, devant l’inertie de la copropriété, Monsieur [W] a saisi le juge des référés de la présente demande qui a été rejetée par ordonnance du 21 janvier 2025 ;

Monsieur [W] justifie de son intérêt à agir ce qui fonde la confirmation de l’ordonnance déférée sur ce point ;

— Sur la demande de condamnation sous astreinte

L’appelant conteste la motivation de l’ordonnance déférée ; la persistance des désordres subis par l’immeuble de Monsieur [W] doit être qualifiée d’atteinte illégitime à son droit de propriété constitutive d’une voie de fait ;

dès lors il appartient au juge saisi d’y mettre fin, ce qui justifie sa demande d’exécution de travaux sous astreinte ;

Il indique que la cause des infiltrations subies est incontestablement établie ; elle provient des parties communes et justifie sa demande contre le syndicat de la copropriété ; il y a lieu de se référer au besoin aux notes de Monsieur [G] et à son rapport d’expertise ;

De plus la responsabilité du syndicat de la copropriété est engagée en qualité de propriétaire des parties communes ; elle a à ce titre sollicité des devis de travaux (société ARDF EST) et l’a reconnu dans le procès-verbal de l’assemblée générale de 2024 ;

Elle n’a cependant pas réalisé tous les travaux conservatoires nécessaires préconisés notamment l’enlèvement de la végétalisation du toit terrasse auquel elle s’était engagée ;

Monsieur [W] rappelle que la responsabilité du syndicat de la copropriété est recherchée en qualité de propriétaire de l’ouvrage et qu’il n’est pas concerné par les différents appels et mises en cause que cette dernière a formés contre entreprises et assureurs, lesquels ont sensiblement ralenti la procédure d’expertise confiée à Monsieur [G] ; ce dernier a affirmé dans son rapport que la cause des infiltrations dénoncées résidait dans les parties communes ;

Il conclut en conséquence à l’infirmation de l’ordonnance déférée et à la condamnation du syndicat de la copropriété à effectuer les travaux, tels que préconisés par l’expert, sous astreinte ;

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (…) ;'

Il résulte des éléments sus énoncés, étayés par les pièces produites à la procédure, d’une part que Monsieur [W] subit dans le local dont il est propriétaire, de dégradations importantes dues à des infiltrations récurrentes, d’autre part, que leur cause a été déterminée par l’expert qui a désigné la copropriété comme débitrice d’une obligation d’effectuer des réparations urgentes et provisoires depuis novembre 2022 ;

N’étant pas en capacité de louer efficacement ou de vendre son bien immobilier depuis 2021, il y a lieu de constater que les conditions énoncées à l’article 835 du code de procédure civile sont réunies, l’absence d’exécution des travaux conservatoires et urgents décrits de manière constante par l’expert judiciaire au moins depuis novembre 2022, étant constitutive d’un trouble manifestement illicite ;

Aussi les demandes formées par Monsieur [W] contre le syndicat de la copropriété, qui au demeurant ne conteste pas avoir la charge d’effectuer les travaux décrits par l’expert pour l’avoir voté, notamment dans son assemblée générale en 2024 et mandaté un architecte à cette fin, seront accueillies dans les termes du dispositif ;

En tout état de cause l’absence de contestation sérieuse n’est pas une condition de cette action ;

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection (…) ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (ils) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’ ;

De plus les dispositions de l’article 14 de la loi de 1965 portant statut de copropriété énoncent que 'le syndicat est responsable des dommages causés au copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes les actions récursoires ' ;

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit ;

Le principe du droit à indemnisation de Monsieur [W] contre le syndicat de la copropriété est justifié au vu des constatations de l’expert dans son rapport du 15 septembre 2023 ;

En effet il a établi l’existence d’un décollement de la couche étanche et la perte irréversible de la toiture terrasse végétalisée, sur laquelle un chemin en dalles a été créé, qui génère des infiltrations depuis 4 ans au détriment du bien de Monsieur [W] situé à l’aplomb des travaux en litige réalisés sur les parties communes de la copropriété ;

Plus précisément, il a indiqué qu’après essais avec de l’eau colorée, l’étanchéité sus évoquée est déficiente ; ainsi 'un phénomène de débordement après montée en charge et saturation du substratum généralisé à tous les linéaires et relevés d’étanchéité situés dans la zone immédiate de la partie dallée accessible, est directement lié à l’absence d’évacuation des eaux conformes en nature et en nombre et plus particulièrement dans la zone du bassin la plus fortement remaniée ;'

Il relève également une absence d’évacuation des eaux de pluie sur la passerelle métallique faisant passage, dépourvue de pente et de système de collecte et d’évacuation des eaux (rapport § 4.7.1) ; la solution envisagée est la réfection totale du complexe d’étanchéité (devis produit 19647,08 euros) après bilan d’ingénierie et avec un management du chantier ; le coût total n’a pas été chiffré faute de poursuite des opérations d’expertise ;

S’agissant des dommages matériels subis par Monsieur [W], ce sont des désordres affectant les embellissements et plâtres dans son local commercial, provenant notamment du pourrissement des poutraisons de bois, support de la coursive de desserte ;

L’expert relève que Monsieur [W] a été contraint de conclure un bail commercial faute de pouvoir vendre son local ; le preneur bénéficie d’un droit d’aménager les locaux ; arrivé à échéance en 2023 et compte-tenu de l’aggravation des infiltrations, le locataire ne paye plus le loyer fixé à 4000 euros par mois ;

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accueillir la demande de provision formée et de la fixer à la somme de 15000 euros ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat de la copropriété [Adresse 2] succombant dans ses prétentions, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné Monsieur [W] aux dépens.

Monsieur [U] [W] étant intégralement accueilli dans ses demandes, le syndicat de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Foncia [Localité 8] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et de première instance ainsi qu’ à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Foncia [Localité 8], à effectuer les travaux conservatoires décrits par Monsieur [G] de ses notes des 6 décembre 2022 et 20 janvier 2023 ainsi que dans son rapport d’expertise déposé le 15 septembre 2023, ce dans un délai de trois mois à compter de la présente décision et à défaut, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Foncia [Localité 8] à payer à Monsieur [U] [W] une provision de 15000 euros (quinze mille euros) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Foncia [Localité 8] à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Foncia [Localité 8] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en neuf pages.