RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 02 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02685 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FJF3

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL,

R.G.n° 23/01104, en date du 19 octobre 2023,

APPELANTS :

COMMUNE D'[Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié [Adresse 7]

Représentée par M^e Frédérique MOREL, substituée par M^e Floriane JACQUIN, avocats au barreau de NANCY

SYNDICAT DE COPROPRIETE de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic bénévole en exercice, la COMMUNE D'[Localité 6], sise [Adresse 7]

Représentée par M^e Frédérique MOREL, substituée par M^e Floriane JACQUIN, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.C.I. ROMI, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Alain BÉGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, magistrat honoraire,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Isabelle FOURNIER, en présence de Monsieur Axel SOUFIS, greffier stagiaire ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 2 Juin 2025.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 2 Juin 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 16 juin 2023, la ville d'[Localité 6] a fait assigner à jour fixe la SCI Romi devant le tribunal judiciaire d’Epinal, au visa des articles 544 et suivants du code civil, afin de voir :

— dire et juger que la ville d'[Localité 6] est seule propriétaire de la parcelle AB [Cadastre 5] délimitée par les murs porteurs et de façade et comprenant l’escalier en colimaçon,

— dire et juger que l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] dispose d’un simple accès aux étages par l’escalier en colimaçon,

— dire et juger que les charges d’entretien courantes et de réparations dudit escalier se feront à frais communs entre les différents utilisateurs au prorata des superficies desservies,

— ordonner à la société Romi de faire cesser l’empiétement constitué par ses tableaux électriques dans les greniers de l’immeuble, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

— ordonner à la société Romi de procéder à l’enlèvement de toutes ordures entreposées par ses locataires dans les locaux appartenant à la ville d'[Localité 6], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

— condamner la société Romi à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Epinal a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Romi,

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Romi,

— dit que la société Romi est propriétaire de la moitié de la cage d’escalier et de l’escalier en escargot lui-même,

— dit que la société Romi est seule propriétaire du mur porteur séparant la cage d’escalier des appartements de la société Romi (mur se situant « au couchant » de l’escalier en escargot),

— débouté la ville d'[Localité 6] de ses demandes plus amples ou contraires en revendication immobilière,

— débouté la société Romi de sa demande d’annulation de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 28 avril 2022,

— ordonné à la ville d'[Localité 6], en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble cadastré section AB [Cadastre 5], de rectifier l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 28 avril 2022, de façon à ce qu’il tienne compte de la propriété indivise sur l’escalier en escargot,

— dit que la société Romi et la ville d'[Localité 6] assumeront chacune la moitié des frais d’entretien de la cage d’escalier et de l’escalier en escargot lui-même,

— débouté la ville d'[Localité 6] de ses demandes au titre des compteurs ou tableaux électriques,

— débouté la ville d'[Localité 6] de sa demande d’enlèvement des détritus,

— condamné la ville d'[Localité 6] aux dépens,

— débouté la ville d'[Localité 6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la ville d'[Localité 6] à payer à la société Romi la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses motifs, sur l’exception d’incompétence, le tribunal a énoncé qu’en l’espèce, l’action engagée par la ville d'[Localité 6] tendant à faire consacrer sa propriété sur une cage d’escaliers est bien une action en revendication immobilière et non une action en bornage.

Par conséquent, le tribunal a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Romi.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la ville d'[Localité 6], le tribunal a relevé que la ville d'[Localité 6] a acquis un immeuble cadastré section AB [Cadastre 5], situé [Adresse 2] à [Localité 6], selon acte du 20 mars 1990 ; elle a mis en copropriété cet immeuble selon un état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 28 avril 2022 par Maître [X], notaire à [Localité 6] ; la ville d'[Localité 6] est propriétaire du lot n°1 qui, selon l’état descriptif de division, comprend la cage d’escalier (partie privative), objet du litige ;

Le tribunal a donc retenu qu’elle a qualité à agir en revendication de cette cage d’escalier ;

En outre, les 1ers juges ont relevé que le règlement de copropriété stipule que jusqu’à la réunion de la première assemblée des copropriétaires, la ville d'[Localité 6] exercera à titre provisoire les fonctions de syndic à compter de l’entrée en vigueur du règlement ; or il n’est pas soutenu que l’assemblée des copropriétaires a déjà été réunie ; dès lors la ville d'[Localité 6] exerce bien les fonctions de syndic provisoire et elle a qualité pour agir en revendication d’immeubles correspondant à des parties communes de cet immeuble de copropriété, ce qui justifie le rejet de la fin de non-recevoir ;

Sur le fond, les juges ont relevé que la ville d'[Localité 6] se prévalait d’un acte de vente du 20 mars 1990 de l’immeuble de la part de Madame [R] [P] ; l’acte mentionne que l’immeuble appartient en toute propriété à Madame [P] pour l’avoir recueilli dans la succession de son père, [U] [P], décédé le 28 décembre 1931 ; or la ville d'[Localité 6] ne fournit aucune pièce tendant à démontrer que [U] [P] bénéficiait lui-même d’un titre translatif de propriété portant sur les biens revendiqués et qu’elle invoque, par ailleurs, la désignation de l’immeuble acquis par la société Romi auprès des consorts [Z] dans l’acte de vente du 9 juillet 2001 ;

Le tribunal a estimé que ces mentions sont contradictoires et imprécises en ce que celles relatives au rez-de-chaussée, paraissent exclure la propriété sur la cage d’escalier et celles relatives au premier étage, évoquent un accès par l’escalier de l’immeuble, sans toutefois préciser s’il s’agit de l’escalier du n°13 ou du n°15 dans la rue et, dans cette seconde hypothèse, si cet accès résulte d’une servitude de passage grevant l’immeuble ;

Au regard de ces données contradictoires et imprécises, le tribunal a dit devoir examiner les autres présomptions alléguées par les parties et a retenu que les consorts [Z] étaient incontestablement propriétaires de la moitié de l’escalier lorsqu’ils ont vendu l’immeuble cadastré AB numéro [Cadastre 4] à la société Romi et qu’au contraire, rien ne démontre que Madame [R] [P] était propriétaire de la totalité de cet escalier ;

Il ajouté que cette analyse est confortée par le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 24 février 2022 par Monsieur [I] [F], géomètre-expert, à la requête de la société Romi et par le procès-verbal de constat établi le 16 mai 2022 par Maître [V] [N], huissier de justice.

Au regard des différents titres et documents versés aux débats et des indices matériels dûment constatés, le tribunal a conclu que l’immeuble vendu à la société Romi comportait nécessairement la moitié de la cage d’escalier et de l’escalier lui-même, et l’immeuble vendu à la ville d'[Localité 6] ne pouvait comporter que la moitié de la cage d’escalier et de l’escalier lui-même ;

Par ailleurs, les éléments relevés par Monsieur [F] à propos de la limite entre les parcelles AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5], démontrent que le mur porteur séparant la cage d’escalier des appartements de la société Romi (mur se situant 'au couchant’ de l’escalier en escargot) est une composante de l’immeuble AB [Cadastre 4] ;

En conséquence, il a retenu que la société Romi est propriétaire de la moitié de la cage d’escalier et de l’escalier en escargot lui-même et dit que la ville d'[Localité 6] est propriétaire de la moitié de la cage d’escalier et de l’escalier en escargot lui-même, dit que la société Romi est seule propriétaire du mur porteur séparant la cage d’escalier des appartements de la société Romi et débouté la ville d'[Localité 6] de ses demandes plus amples ou contraires en revendication immobilière ;

Il a ajouté que cette solution ne justifie pas l’annulation de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 28 avril 2022 et a ordonné à la ville d'[Localité 6], en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble, de rectifier l’état descriptif de division et règlement de copropriété, de façon à ce qu’il tienne compte de la propriété indivise sur l’escalier en escargot ;

En outre, le tribunal a conclu que la société Romi et la ville d'[Localité 6], l’une et l’autre propriétaires de la moitié indivise de la cage d’escalier et de l’escalier lui-même, assumeront chacune la moitié des frais d’entretien de la cage d’escalier et de l’escalier en escargot lui-même, conformément à l’article 815-10 du code civil ;

Sur les demandes au titre des compteurs ou tableaux électriques de la ville d'[Localité 6], le tribunal a estimé que la ville d'[Localité 6] ne démontrant pas être propriétaire de l’entière cage d’escalier, alors il n’est pas établi que les compteurs électriques de la société Romi empiètent sur la propriété de la ville d'[Localité 6] ; au contraire, il a relevé que les éléments recueillis par Monsieur [F], expert-géomètre, tendent à démontrer que ces compteurs électriques sont installés dans l’immeuble de la société Romi ; il a ajouté que la ville d'[Localité 6] ne fournit aucune pièce tendant à prouver que les compteurs électriques installés par la société Romi présentent un quelconque risque pour son immeuble ou ses occupants ;

Par conséquent, il a débouté la ville d'[Localité 6] de ses demandes à ce titre ;

Enfin, la ville d'[Localité 6] ne fournissant aucun élément tendant à démontrer que la présence de détritus dans ses locaux soit le fait de locataires de la société Romi, le tribunal l’a déboutée de sa demande à ce titre.

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 décembre 2023, la ville d'[Localité 6] et le syndicat de copropriété ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 3 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la ville d'[Localité 6] et le Syndicat de Copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (désigné syndicat de copropriété) demandent à la cour, sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil :

— déclarer l’appel de la ville d'[Localité 6] et du syndicat de copropriété recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Épinal en ce qu’il a :

— dit que la société Romi est seule propriétaire du mur porteur séparant la cage d’escalier des appartements de la société Romi (mur se situant 'au couchant" de l’escalier’ en escargot),

— débouté la ville d'[Localité 6] de ses demandes au titre des compteurs ou tableaux électriques à savoir : ordonner à la société Romi de faire cesser l’empiétement constitué par ses tableaux électriques dans les greniers de l’immeuble sis sur la parcelle AB [Cadastre 5], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, ordonner à la société Romi de procéder à l’enlèvement de toutes ordures entreposées par ses locataires dans les locaux appartenant à la ville d'[Localité 6] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir et à titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal de céans considérerait que la société Romi bénéficierait d’une servitude concernant ses compteurs électriques, juger que la SCI ne peut aggraver la situation du fonds servant, en conséquence, la condamner à remettre en état son installation électrique sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamné la ville d'[Localité 6] aux dépens,

— débouté la ville d'[Localité 6] de sa demande fondée sur article 700 du code de procédure civile,

— condamné la ville d'[Localité 6] à payer à la société Romi la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Sur les compteurs ou tableaux électriques,

— ordonner à la société Romi de faire cesser l’empiétement constitué par ses tableaux électriques dans les greniers de l’immeuble sis sur la parcelle AB[Cadastre 5] en déplaçant lesdits tableaux électriques dansune partie privative de son immeuble, ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire, pour le cas où la cour considérerait que la société Romi bénéficierait d’une servitude concernant ses compteurs électriques,

— juger que la société Romi ne peut aggraver la situation du fonds servant,

En conséquence,

— la condamner à remettre en état son installation électrique sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

Sur les désordres subis par la ville d'[Localité 6],

— ordonner à la société Romi de procéder à l’enlèvement de toutes ordures entreposées par ses locataires dans les locaux appartenant à la ville d'[Localité 6] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la société Romi à régler à la ville d'[Localité 6] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Romi aux dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 25 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Romi demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner la ville d'[Localité 6] à payer à la société Romi la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la ville d'[Localité 6] aux dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 10 février 2025 et le délibéré au 29 avril 2025 prorogé au 2 juin suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par la ville d'[Localité 6] et le syndicat de copropriété le 3 janvier 2025 et par la société Romi le 25 octobre 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 14 janvier 2025 ;

Il y a lieu de constater le caractère limité de l’appel, dès lors que la commune d'[Localité 6] n’entend pas revenir sur le jugement en ce qui concerne la propriété de la cage d’escalier et de l’escalier situé entre les [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6], qui ne changerait pas son usage, son entretien et sa réfection ; En revanche elle conteste la décision la déboutant de ses demandes au titre des compteurs ou tableaux électriques afin de permettre la réalisation du projet de la SCI Evasion et donc la faisabilité de la cession correspondante ainsi que celle portant sur l’enlèvement de détritus dans la cage d’escalier ;

Sur le bien fondé de l’appel

* sur la propriété du mur porteur de l’escalier et l’emplacement des compteurs électriques de la Sci Romi

A l’appui de leur demande, la ville d'[Localité 6] ainsi que le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] contestent la décision déférée en ce qui concerne la propriété du mur porteur de la cage d’escalier, laquelle a été attribuée à la Sci Romi ;

Ils rappellent qu’il est important de ne pas faire d’amalgame entre la cage d’escalier et l’espace situé à l’arrière de celle-ci, qui forme les paliers et entrées des différents niveaux de l’immeuble, propriété de la commune d'[Localité 6] et de la SCI Evasion ;

Se basant sur l’expertise réalisée en 1805 et sur les titres de propriété y afférents, ils indiquent que les lieux se divisent comme suit :

— il n’y a que la cage d’escalier (de 1,80 mètres de diamètre) et une porte d’accès à une cave qui sont appréhendés comme des espaces appelés à devenir communs ou à usages partagés,

— l’espace situé derrière ledit escalier est associé à la cuisine, intégré à l’ensemble et appartient à la commune d'[Localité 6] et à la SCI Evasion,

— dès cette époque, il était clairement anticipé de matérialiser physiquement et notamment par des murs de séparation, la dissociation entre les deux immeubles pour indiquer que l’espace dans lequel des compteurs électriques de la SCI Romi sont installés lui appartiennent ;

Ils affirment de plus, que les cessions ultérieures n’ont pas modifié les caractéristiques de la division opérée entre les bâtiments appartenant aujourd’hui à la SCI Romi et à la commune d'[Localité 6] associée à la SCI Evasion ;

Dès lors la SCI Romi ne bénéficie d’aucun droit sur l’espace surplombé par les compteurs électriques litigieux alimentant certains de ses appartements qui lui appartient ;

En effet, ils contestent le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que l’argumentaire de la SCI Romi était conforté par le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites qui en résulte, lequel a été dressé le 24 février 2022 par Monsieur [I] [F], géomètre-expert, alors qu’il est constant qu’une action en bornage ne peut être exercée pour définir la limite de bâtiments contigus ;

Elle ajoute qu’il n’est pas contestable que les compteurs électriques litigieux fixés sur le mur séparant le grenier de la commune d'[Localité 6] d’un appartement de la SCI Romi, débordent évidemment de l’emprise de celui-ci et surplombent le sol du local ;

ainsi l’espace ainsi 'surplombé’ est sans conteste la propriété de la commune d'[Localité 6] et de la SCI Evasion, seule la maçonnerie pourrait être mitoyenne ; en effet en relevant notamment les conditions de la division originellement opérées telle que précedemment énoncées et la configuration du faux-grenier, il en résulte que le mur sur lequel les compteurs électriques litigieux sont apposés ne peut en aucun cas appartenir à la seule SCI Romi ;

Or les compteurs en litige qui appartiennent à la SCI Romi, surplombent une propriété qui n’est pas la sienne ce qui justifie la demande de leur déplacement formé par la commune et du syndicat de copropriété ;

Ils contestent en outre, l’existence d’une servitude constituée au bénéfice de la SCI Romi, que ce soit par titre ou par destination du père de famille ; aucune mention concernant la situation des compteurs électriques ne figure dans l’acte d’acquisition de la Sci Romi en 2001 ;

Ils précisent que si l’occupation des lieux appartenant à la Sci Romi a évolué (création de studios), elle affirme que la localisation actuelle des compteurs et l’absence de tout coupe-circuit accessible ne permet pas en l’état de satisfaire à ces exigences de sécurité ; ainsi il convient de se référer aux documents établis par la société Enedis sur ce point ;

Les appelants indiquent également qu’il convient aussi de s’interroger sur la propriété de la colonne d’alimentation raccordée à ses ouvrages mais aussi à l’éclairage de l’escalier commun, ainsi que et par extension, sur les droits qu’aurait la Sci Romi de décider seule de son maintien en l’état ; en tout état de cause la société civile ne peut réclamer le bénéfice de droits sur une colonne électrique que ne lui appartient pas privativement ;

Enfin les appelants réclament la prise en compte des désordres constatés dans les communs qu’ils considèrent comme imputables à la Sci Romi ;

La Sci Romi rappelle en réponse, qu’aux termes d’un acte établi en 1809 s’agissant de l’escalier en pierres en litige, il est mentionné :'l’escalier en pierres qui prend son entrée dans la [Adresse 8] et dont la moitié appartient aux acquéreurs ensemble, la moitié des matériaux de celui-ci, du sol et du terrain sur lequel il est construit, sera entretenu à l’avenir à frais communs, ainsi que la porte d’entrée dont chacune des parties aura une clef, que si les parties ou leurs ayants cause se décidaient par la suite à reconstruire leur maison, le sol et le terrain de l’escalier se partagerait par portions égales, ainsi que les matériaux, qu’il serait élevé entre eux, un mur de séparation à frais communs qui deviendrait mitoyen et que dans ce cas chacun construirait son escalier sur son terrain comme il le jugerait à propos’ et que cette division est toujours valable ;

Cette disposition n’est plus critiquée par la ville d'[Localité 6] à hauteur de cour ;

Les appelants continuent cependant à contester le jugement déféré, en ce qu’il a décidé que la Sci Romi est propriétaire du mur porteur séparant la cage d’escalier des appartements lui appartenant ;

Elles ne forment cependant pas de demande contraire ;

L’intimée se réfère tout comme le tribunal à l’étude du géomètre-expert Monsieur [F] du 22 février 2022 pour affirmer que le mur porteur lui appartient alors que la limite entrre les deux fonds se situe à 92 cm de ce mur ; elles rappellent qu’il a été constaté la conformité des constructions (toitures et gouttières) avec les mentions du cadastre ; de plus, le constat qu’elle a fait établir par Maître [V] [N], commissaire de justice vient étayer ces affirmations ;

Aussi la Sci Romi considère que les demandes relatives à l’emplacement des compteurs électriques sur le mur porteur sont non fondées et elle réclame la confirmation du jugement déféré en qu’il les a rejetées, en considèrant que la preuve de leur empiétement n’était pas apportée par la ville d'[Localité 6] ;

Elle affirme en outre, que contrairement à la thèse des demandeurs, il n’est pas démontré que les compteurs lui appartenant sont posés en surplomb de la propriété de la ville ; aussi la demande de déplacement des compteurs ne saurait prospérer ;

Au surplus, elle affirme bénéficier d’une servitude acquise par prescription, dès lors que ce tableau électrique existe depuis longtemps et qu’aucune aggravation de l’éventuelle servitude n’existe, le nombre de logements et donc de compteur reste inchangé ; elle atteste enfin que ces compteurs ont été remis en état et vérifiés recemment ;

Enfin la Sci Romi sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qui concerne la présence de déchets dans la cage d’escalier, point qu’elle conteste car elle effectue son entretien régulier ; en revanche elle n’est pas responsable des dechets entassés dans le grenier qui appartiennent à la ville d'[Localité 6], ni de l’existence d’intrusions ;

Par assignation du 16 juin 2023, la ville d'[Localité 6] ainsi que le syndicat de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 6] ont saisi le tribunal judiciaire de la ville aux fins notamment qu’il soit dit et jugé que 'l’immeuble au [Adresse 1]dispose d’un simple accès aux étages de l’escalier en colimaçon et qu’ 'elle est seule propriétaire de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 5] délimitée par les murs porteurs, et de façade comprenant l’esacalier en colimaçon’ ;

Par décision du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Epinal a statué sur ces deux points comme suit :

— dit que la Sci Romi est propriétaire de la moitié de la cage d’escalier et de l’escalier en escargot lui-même, l’autre moitié appartenant à la ville d'[Localité 6],

— dit que la SCI Romi est seule propriétaire du mur porteur séparant la cage d’escalier des appartements de la Sci Romi (mur se situant 'au couchant’ de l’escalier en escargot) ;

— ordonné qu’il soit tenu compte de ces décisions pour modifier l’état descriptif de division et le réglement de copropriété du 26 avril 2022 ;

Il résulte de l’acte d’appel et des conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 3 janvier 2025, que la ville d'[Localité 6] et le syndicat de copropriété de l’immeuble lui appartenant ont formé appel de ce jugement, uniquement s’agissant de la propriété du mur porteur de l’escalier ainsi que des demandes de déplacement des compteurs électriques de la Sci Romi qu’elle déclare comme empiétant sur le fonds de sa propriété (AB [Cadastre 5]) ainsi que sur leur demande de procéder à l’enlèvement des ordures présentes dans les locaux dont elle est propriétaire qui avait été écartée ;

Dès lors en s’abstenant de former un recours contre le jugement précité en ce qu’il a décidé que la propriété de l’escalier en colimaçon et de la cage d’escalier appartient pour moitié à chacun des fonds voisins (AB [Cadastre 4] et [Cadastre 5]), celui-ci est définitif ;

Or l’état descriptif de division du 8 décembre 2021 (pièce 4 appelants) produit sans rectification, mentionne que 'la cage d’escalier du lot 1 (escalier) fait partie de la parcelle AB [Cadastre 5] s’agissant du troisième étage (lot 04 de 46 m²) ;

S’il est constant que le travail réalisé le 28 janvier 2022 par le cabinet G.E.F- Monsieur [F] (pièce 15 intimée) ne constitue pas un bornage, les plans qu’il contient permettent de mieux appréhender la situation de l’escalier indivis et de sa 'cage d’escaliers'; ainsi un clous d’arpentage y a été apposé par le géomètre-expert en façade de l’immeuble, au niveau de la limite extérieure des murs (crépis différents) ; ce point a ensuite été appliqué en profondeur de la cage d’escaliers afin de matérialiser la limite des deux fonds, par un trait rouge sur le mur mais aussi au sol, tâche facilitée par la présence de deux parquets différents ;

Ainsi après application des termes du jugement pré-cité concernant la propriété de l’escalier et de la cage d’escaliers en colimaçon est défiitivement divise, alors que le mur de refend appartient à la société intimée ;

Cependant il existe à chaque étage, un petit local de quelques m² situé au-delà de la cage d’escaliers pour lequel la propriété divise de la cage d’escaliers n’a pas été retenue par la décision du tribunal judiciaire sus énoncée ;

La matérialité de ce 'local’ résulte tant des constatations faites le 29 novembre 2021 par Maître [S] [J], commissaire de justice, dans l’immeuble AB [Cadastre 5] appartenant aux appelants que de celles établies le16 mai 2022 par Maître [N] [M], également commissaire de justice, sur le fonds n°[Cadastre 4] appartenant à la Sci Romi (pièce 1 intimée page 12);

Or le jugement déféré a statué sur la propriété de l’escalier en colimaçon et de la cage d’escalier, au vu notament des actes translatifs de propriété de l’immeuble n°[Cadastre 4] dans les actes des 7 janvier 1809, de sa transcription le 23 juillet 2023 ainsi que du cahier des charges établi en 1954 lors de la vente aux enchères du lot au profit des consorts [Z] (pièce 7 appelants) ainsi que des indices physiques relevés par le géomètre expert Monsieur [F] pour en déduire, outre la propriété indivise de l’escalier en colimaçons et de la cage d’escaliers entre les deux fonds, celle du mur porteur de l’immeuble appartenant à la SCI Romi situé au droit des portes d’entrées des appartements, désigné comme étant 'au couchant’ de l’escalier, soit à l’ouest ;

En revanche, rien ne démontre que le local situé au dela du mur de la cage d’escaliers (côté cour), à chaque étage de l’escalier en colimaçons, appartient également au fonds n° [Cadastre 4], comme n’étant mentionné ni dans les actes sus énoncés, ni dans les plans produits ;

Il y a lieu de relever à cet égard, que le plan annexé à l’étude réalisée à la demande de la ville d'[Localité 6], produit par Monsieur [O], architecte, (pièce 9 appelants), matérialise le 'mur de refend’ tel que mentionné dans le cahier des charges de 1954, mur porteur appartenant à l’immeuble n°[Cadastre 4] ainsi que l’escalier ; en revanche, la surface située côté cour, au dela de cet escalier fait partie intégrante du fonds n°[Cadastre 5], le mur arrière de l’immeuble l’englobant ;

Enfin s’agissant de l’emplacement des compteurs électriques appartenant à la Sci Romi, il y a lieu de considérer, que se situant sur le mur de refend du fonds n° [Cadastre 4], il empiète nécessairement sur le lot voisin appartenant à la ville d'[Localité 6] ;

Cet état de fait a, en outre été reconnu par Monsieur [G] [S], gérant de la Sci Romi, lors des échanges entretenu du 4 mars au 24 avril 2019 avec la ville d'[Localité 6] concernant la position des compteurs électriques en litige ;

En dernier lieu, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de l’acquisition par la Sci Romi d’une servitude portant sur l’empiétement des compteurs electriques sur la propriété des appelants, celle du bon père de famille n’étant pas établie lors de la division du fonds unique, pas plus que par titre, non prévue dans les divers actes translatifs de propriété produits ;

Dès lors le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a écarté la demande de la ville d'[Localité 6] sur ce point ; la Sci Romi sera condamnée sous astreinte non définitive telle que prévue au dispositif,

de procéder au déplacement des compteurs electriques lui appartenant qui empiètent sur le fonds voisin ;

En revanche et tel que retenu par le jugement déféré et en l’absence délément probant nouveau, il n’est pas démontré que la présence de détritus et ordures trouvés dans le grenier de l’immeuble n° [Cadastre 5], soit imputable à une faute ou une carence de la Sci Romi ce qui justifie le rejet des prétentions des appelants à cet égard, le jugement déféré étant confirmé ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La ville d'[Localité 6] et le syndicat de copropriété étant condamnés au principal, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis les dépens à leur charge et les a condamnés au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Ville d'[Localité 6], appelante, voit sa demande partiellement prospérer ce qui justifie de mettre la charge des dépens d’appel la Sci Romi ;

En revanche il n’apparaît pas inéquitable que chacune des parties garde la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré, uniquement en ce qu’il a rejeté la demande de la ville d'[Localité 6] et du syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] portant sur l’empiètement par les compteurs électriques en place ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Sci Romi à faire cesser l’empiétement constitué par ses compteurs électriques situés au troisième étage de l’immeuble appartenant à la parcelle AB [Cadastre 5] dont la ville d'[Localité 6] est propriétaire, en faisant déplacer ces compteurs sur une partie privative de sa propriété n° AB [Cadastre 4], ce, sous astreinte non définitive de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la présente décision ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Déboute les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sci Romi aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en douze pages.