RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 09 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00892 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLLF

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/00836, en date du 12 mars 2024,

APPELANT :

Monsieur [C] [W]

né le 17 Octobre 1967 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Didier GRANDHAYE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [S] [X]

né le 30 Mars 1987 à [Localité 7] (54), domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Michèle SCHAEFER, avocat au barreau de NANCY

Madame [O] [L]

née le 04 Juillet 1984 à [Localité 4] (34), domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Michèle SCHAEFER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Janvier 2025, par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 février 2018, ayant pris effet le 1er avril 2018, M. [C] [W] a consenti à M. [S] [X] et Mme [O] [L] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (54), pour un loyer mensuel de 750 euros et des provisions mensuelles sur charges de 36 euros.

M. [X] et Mme [L] ont donné congé au bailleur et ont quitté les lieux le 7 mai 2021.

Plusieurs échanges ont alors eu lieu entre les locataires et le bailleur, ce dernier invoquant des dégradations locatives imputables aux locataires et ceux-ci sollicitant la restitution du dépôt de garantie.

La commission départementale de conciliation a été saisie et a rendu un constat de non-conciliation le 12 août 2021.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2022, M. [X] et Mme [L] ont assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy aux fins notamment de restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Nancy a :

— condamné M. [W] à payer à M. [X] et Mme [L] la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme de 75 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 8 juillet 2021 et jusqu’au 12 janvier 2024,

— condamné M. [W] à payer à M. [X] et à Mme [L] la somme de 200,19 euros au titre des charges indues,

— débouté M. [W] de ses demandes au titre des dégradations locatives, en recouvrement des charges locatives et au titre du 'décrassage des éléments de cuisine et de la réappropriation du jardin',

— condamné M. [W] à payer à M. [X] et Mme [L] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée le 3 mai 2024, M. [W] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 10 septembre 2024, M. [W] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle déboute M. [W] et le condamne à rembourser la caution de 750 euros,

Statuant à nouveau,

— constater que M. [X] et Mme [L] ont fait preuve de fraude pour ne pas voir mettre en place un état des lieux de sortie contradictoire,

— constater que l’état des lieux d’entrée de Mme [P] [T] et les pièces jointes

prouvent les dégradations opérées par M. [X] et Mme [L] dans l’immeuble appartenant à M. [W],

En conséquence,

— constater que les locataires ont commis des dégradations dans la maison qu’ils occupaient,

— condamner M. [X] et Mme [L] à la somme de 6 444,12 euros pour les dégradations locatives suivant le devis produit,

— condamner M. [X] et Mme [L] solidairement à la somme de 200 euros pour le décrassage des éléments de cuisine et la réappropriation du jardin,

— dire et juger que la rétention de la caution de M. [X] et Mme [L] était légitime,

— constater que la somme de 750 euros à titre de caution a déjà été restituée à M. [X],

— supprimer les pénalités attachées à cette caution,

— condamner M. [X] et Mme [L] à restituer les sommes réglées au titre des pénalités réglées sur le montant de la caution,

— dire et juger que les dépens de première instance devaient être supportés par M. [X] et Mme [L],

— condamner M. [X] et Mme [L] à restituer les sommes réglées sur les frais de l’action de première instance,

— condamner M. [X] et Mme [L] solidairement à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 14 octobre 2024, M. [X] et Mme [L] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [W] à verser à M. [X] et Mme [L] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir,

— condamner M. [W] à verser à M. [X] et Mme [L] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les dégradations locatives

Le premier juge a débouté M. [W] de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives en estimant qu’il n’était pas démontré que l’état des lieux de sortie ait été réalisé de manière contradictoire et que dès lors aucune réparation locative imputable aux locataires ne pouvait être caractérisée.

M. [W] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef ainsi que la condamnation de M. [X] et Mme [L] à lui payer les sommes de 6 444,12 euros au titre des dégradations locatives et de 200 euros pour « le décrassage des éléments de cuisine et la réappropriation du jardin ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1731 du code civil précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs qu’un état des lieux doit être établi par les parties contradictoirement et amiablement. Si l’état des lieux ne peut pas être établi dans les conditions précitées, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, il est versé aux débats :

— un état des lieux d’entrée, daté du 16 mars 2018, qui n’est signé que par M. [W] ;

— un échange de textos entre les parties fixant un rendez-vous pour un état des lieux de sortie le 7 mai 2021 ;

— un état des lieux de sortie, daté du 7 mai 2021, qui n’est également signé que par M. [W] ;

— un état des lieux d’entrée, daté du 7 mai 2021, signé par la locataire suivante, Mme [P] [T], qui atteste par ailleurs qu’en arrivant sur les lieux elle a vu M. [W], sa fille et deux personnes quitter les lieux loués ;

— un courrier adressé par M. [W] à M. [X] et Mme [L] daté du 20 mai 2021 invoquant les dégradations locatives non mentionnées dans le document daté du 7 mai 2021.

Faute d’état des lieux signé par les deux parties lors de la prise de possession des lieux par M. [X] et Mme [L], ces derniers sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives, conformément à l’article 1731 précité.

L’ état des lieux de sortie du 7 mai 2021, invoqué par M. [W], n’est pas signé par M. [X] et Mme [L], de telle sorte que ce document signé unilatéralement par M. [W] est insuffisant pour rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. En revanche, l’état des lieux d’entrée, établi le 7 mai 2021 immédiatement après leur départ, avec la nouvelle locataire, Mme [P] [T], qui l’a signé, permet d’attester de l’état du logement laissé par M. [X] et Mme [L]. Il en ressort les dégradations locatives suivantes :

— le jardin n’est pas entretenu ;

— au salon : les murs sont abîmés et sales avec des traces de crayon ; le lino est abîmé avec un impact d’environ 3 cm ; des portes d’équipement sont griffées ;

— dans la cuisine : la tapisserie est décollée et abîmée ; le four est encrassé ; la hotte est très sale et le filtre est absent ;

— dans la salle de bains : il manque un carrelage au niveau de la trappe de la baignoire et l’angle de la douche a disparu ;

— dans la chambre 1 : il y a de nombreux impacts sur le mur ;

— dans la chambre 2 : la tapisserie est arrachée au niveau de la fenêtre.

Le courrier daté du 20 mai 2021, dans lequel M. [W] mentionne des dégradations locatives qui auraient été relevées postérieurement au 7 mai 2021, est en revanche dépourvu de valeur probante dès lors que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

Au titre des dégradations locatives, M. [W] sollicite l’allocation des sommes de 200 euros, pour « le décrassage des éléments de cuisine et la réappropriation du jardin », et de 6 444,12 euros correspondant au montant du devis daté du 20 mai 2021 et établi par une société « sas dse peinture » comprenant la remise en état de deux portes, la remise en peinture des lieux et la pose d’un nouveau revêtement de sol.

Compte tenu des dégradations locatives relevées, de la durée d’occupation des locataires (un peu plus de trois ans) et du devis produit, il convient d’arrêter le montant des dégradations locatives, comprenant notamment le nettoyage des éléments de la cuisine et la remise en état du jardin, à un montant de 2 000 euros à la charge de M. [X] et Mme [L].

Sur les charges locatives

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la juridiction n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or en l’espèce, si M. [W] sollicite, dans le dispositif de ses écritures d’appel, l’infirmation du jugement notamment en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [X] et Mme [L] une somme de 200,19 euros au titre des charges indues, force est toutefois de constater qu’il ne fait, dans le corps de ses écritures, aucune observation quelconque et ne soulève aucun moyen aux fins de contester cette prétention de M. [X] et Mme [L] selon laquelle il se trouve redevable d’une somme de 200,19 euros au titre de la régularisation des charges.

En tout état de cause, il est constant que :

— M. [W] n’a pas effectué de régularisation des charges au titre des exercices 2019, 2020 et 2021 ;

— au titre de l’exercice 2019, aucune partie ne sollicite de régularisation ;

— au titre de l’exercice 2020, M. [W] justifie de l’entretien de la chaudière pour un montant de 106,15 euros ainsi que de la taxe sur les ordures ménagères pour un montant de 198 euros, soit un montant total de 304,15 euros alors que M. [X] et Mme [L] ont versé, au titre des provisions sur charges, un montant total de 432 euros (36x12), de telle sorte que le bailleur se trouve redevable à leur égard d’une somme de 127,85 euros (432-304,15) ;

— au titre de l’exercice 2021, M. [W] ne s’est prévalu que de la taxe sur les ordures ménagères, pour un montant calculé au prorata de la durée d’occupation, de 71,66 euros ; or, les locataires ont réglé sur cette période, au titre des provisions sur charges, une somme de 144 euros, de telle sorte que le bailleur se trouve redevable à leur égard d’une somme de 72,34 euros (144-72,34).

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a estimé que M. [W] se trouve redevable vis-à-vis des locataires d’une somme totale de 200,19 euros au titre de la régularisation des charges.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le premier juge a condamné M. [W] à restituer à M. [X] et Mme [L] la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie, majoré d’une somme de 75 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 8 juillet 2021 (expiration du délai de deux mois) et jusqu’au 12 janvier 2024 (date de la dernière audience de première instance) après avoir estimé qu’il n’était pas démontré que les locataires étaient redevables de sommes au titre des loyers, charges et réparations locatives.

M. [W] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir qu’il est bien fondé à conserver le dépôt de garantie compte tenu des sommes dont les locataires se trouvent redevables au titre des dégradations locatives.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou a son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale a 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que :

— M. [W] est redevable d’une somme de 200,19 euros au titre de la régularisation des charges ;

— M. [X] et Mme [L] sont redevables d’une somme de 2 000 euros au titre des dégradations locatives.

Il en résulte que M. [W] est bien fondé à ne pas restituer le dépôt de garantie, M. [X] et Mme [L] restant lui devoir, après déduction du dépôt de garantie (750 euros) et des charges régularisées (200,19 euros), une somme de 1 049,81 euros qu’ils seront condamnés solidairement à lui payer.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [W] à payer à M. [X] et Mme [L] la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme de 75 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 8 juillet 2021 et jusqu’au 12 janvier 2024,

— condamné M. [W] à payer à M. [X] et à Mme [L] la somme de 200,19 euros au titre des charges indues,

— débouté M. [W] de ses demandes au titre des dégradations locatives, en recouvrement des charges locatives et au titre du 'décrassage des éléments de cuisine et la réappropriation du jardin'.

Sur la procédure abusive

M. [X] et Mme [L] sollicitent dans le dispositif de leurs écritures la condamnation de M. [W] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour 'procédure abusive', augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir.

Compte tenu de l’issue de cette procédure initiée par M. [X] et Mme [L], cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de M. [W] tendant à la condamnation de M. [X] et Mme [L] à lui restituer les sommes réglées au titre de l’exécution provisoire assortissant le jugement de première instance

Le présent arrêt infirmatif vaut titre exécutoire et permet d’obtenir de plein droit la restitution des sommes versées en application des dispositions infirmées du jugement de première instance, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande présentée par M. [W].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [X] et Mme [L] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [W] au paiement d’une somme de 300 euros. Statuant à nouveau et ajoutant, il convient à ce titre de :

— rejeter les demandes formées par M. [X] et Mme [L] ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [L] à payer à M. [W] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Constate que M. [X] et Mme [L] sont redevables à l’égard de M. [W] d’une somme de 2 000 euros au titre des dégradations locatives ;

Constate que M. [W] est redevable à l’égard de M. [X] et Mme [L] d’une somme de 950,19 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la régularisation des charges ;

En conséquence, condamne solidairement M. [X] et Mme [L] à payer à M. [W] une somme de 1 049,81 correspondant au montant des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie et des charges régularisées ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. [X] et Mme [L] au titre d’une procédure abusive ;

Rejette les demandes formées par M. [X] et Mme [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [X] et Mme [L] à payer à M. [W] une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Condamne in solidum M. [X] et Mme [L] à payer à M. [W] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum M. [X] et Mme [L] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.