RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /[Immatriculation 2] OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01013 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FRVQ

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé – tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 24/00247, en date du 08 octobre 2024,

APPELANTE :

Maître [F] [I], notaire associée de la SELAS NOTAIRES DU (9)

née le 10 mai 1980 à [Localité 10] (54)

domiciliée professionnellement [Adresse 8]

Représentée par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [C] [P], prise en la personne de son tuteur Monsieur [O] [P]

née le 6 avril 1934 à [Localité 10] (54)

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente chargée du rapport, et Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN -WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Octobre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte sous seing privé du 16 mars 2017, Madame [P] a donné mandat à Maître [I], notaire, pour réaliser la vente pour un prix de 555000 euros de son bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 11].

Selon l’acte authentique du 26 octobre 2017 reçu par Maître [I], Madame [P] a vendu ce bien pour un prix de 540000 euros.

Par jugement du 15 avril 2021, le juge des tutelles de [Localité 10] a placé Madame [P] sous mesure de curatelle. Puis par jugement du 19 avril 2022, la mesure de protection a été aggravée en curatelle renforcée et enfin, par jugement du 27 avril 2023, elle a été placée sous tutelle, mesure exercée par son fils Monsieur [O] [P].

Estimant que Maître [I] avait manqué à son devoir d’information et de conseil, Madame [P] représentée par Monsieur [P], son tuteur, a fait assigner en référé Maître [I], par acte remis le 30 avril 2024, aux fins de voir principalement ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à donner un avis sur la valeur vénale du bien immobilier à la date de la vente.

Par ordonnance de référé contradictoire du 8 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nancy a :

— ordonné une expertise,

— désigné pour y procéder Madame [E], expert près la cour d’appel de Nancy ([Adresse 1]),

— dit que l’expert désigné aura pour mission de :

— entendre les parties en leurs explications et si nécessaire à titre de simples renseignements tous sachants,

— se faire remettre tous documents contractuels et techniques tels que devis, marchés, procès-verbal de réception des travaux, attestations d’assurance de responsabilité civile, décennale et autres, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers,

— estimer le prix de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6] ayant appartenu à Madame [P] au jour de la vente 26 octobre 2017,

— fournir tous éléments de fait et techniques permettant l’estimation du bien,

— fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond d’évaluer la valeur vénale du bien,

— répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et, si nécessaire, documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents,

— invité l’expert à suivre les prescriptions ci-après : dans sa lettre de convocation à la première réunion d’expertise, joindre, complétée par ses soins, une déclaration contradictoire d’intérêts au préalable de l’exécution de la mission afin de recueillir toute observation éventuelle de la part d’une ou de plusieurs parties qui devront, le cas échéant, être impérativement présentées au plus tard avant la première réunion d’expertise,

Pré-rapport et rapport,

— dit que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises)[…]

— fixé à 3500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [P], représentée par Monsieur [P], dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance sous peine de caducité,

[…]

— dit que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

— dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel,

— condamné Madame [P], représentée par Monsieur [P], aux dépens.

Pour statuer ainsi, lejuge des référés a d’abord relevé que l’acte de vente avait été réitéré le 26 octobre 2017, mais que Madame [P] avait déclaré souffrir de troubles à l’époque de la vente, l’empêchant d’avoir conscience du dommage lié au manque d’information du notaire.

À l’appui de ses dires, elle a produit un certificat médical du 27 juin 2024 du docteur [X], son médecin traitant au moment de la vente, relatant que Madame [P] avait présenté fin 2016 un syndrome dépressif avec insomnies et qu’elle avait été traitée pendant un mois à compter du 29 décembre 2017 par zopiclone et paroxétine, médicaments potentiellement associés à des effets secondaires comme la somnolence, l’état confusionnel, des hallucinations ou un comportement anormal.

Par ailleurs, le juge des référés a constaté que, lors du jugement de curatelle simple du 15 avril 2021, Monsieur [P] avait transmis un tableau récapitulatif et non contesté au courant de l’année 2013, relatant que Madame [P] aurait été influencée par des tiers. Ce tableau mentionnait notamment que l’agent immobilier mandaté par elle, se serait lui-même porté acquéreur d’un de ses biens immeubles, éléments ayant conduit le juge des tutelles à conclure à la nécessité de désigner un professionnel indépendant pour la gestion de ses biens.

En conséquence, le juge a considéré que Madame [P] était susceptible d’avoir été sous influence dès 2013 par des personnes tierces et que son état dépressif diagnostiqué en 2016, nécessitant un traitement, rendait ses facultés intellectuelles potentiellement altérées au moment de la vente. Dès lors, le juge a retenu que Madame [P] était susceptible d’avoir souffert d’un trouble ayant gravement altéré ses facultés au moment de la vente.

Aussi le juge des référés constatant l’existence d’un doute sur les capacités intellectuelles de Madame [P] lors de l’acte de vente, a repoussé le point de départ de la prescription au 15 avril 2021, date de son placement sous curatelle simple, estimant que c’est à ce moment-là qu’elle aurait pu prendre pleinement connaissance du dommage.

Au vu de ces éléments, notamment le rapport d’expertise amiable du 27 janvier 2024, le juge a considéré que Madame [P] justifiait d’un intérêt légitime à obtenir une expertise. Toutefois, les propriétaires actuels des immeubles n’ayant pas été appelés à la cause, le juge a rejeté l’expertise sur l’intérieur desdits biens mais a néanmoins ordonnée une expertise sur pièces.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 15 octobre 2024, Maître [I] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 24 mars 2025, la cour d’appel de Nancy a :

— ordonné la radiation de la présente affaire dans l’attente de la décision à intervenir dans le dossier de référé du tribunal judiciaire de Nancy n° RG 25/00016,

— dit que cette radiation emporte retrait de l’affaire du rang des affaires en cours, mais ne fait pas obstacle à la poursuite de l’instance après transmission de la décision à venir du juge des référés statuant sur la connexité.

Par ordonnance de référé du 6 mai 2025, la Présidente du tribunal judiciaire de Verdun a :

— rejeté l’exception de connexité,

— rejeté la demande de déclaration commune,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la SCI [Adresse 9] au titre des frais irrépétibles,

— condamné Madame [P] aux dépens.

Sur le rejet de la demande de renvoi, le juge des référés a relevé que l’affaire portée devant lui et celle pendante devant la cour d’appel de Nancy (et enrôlée sous le n°RG 24/02017) ne concernaient pas les mêmes parties, que l’objet de l’instance n°RG 24/02017 s’analysait en réalité en une demande d’extension d’expertise à une personne morale qui n’avait pas été mise en cause en première instance.

Sur la demande de déclaration d’ordonnance commune, le juge a relevé que la SCI de la Place était tiers au mandat que Madame [P] avait consenti à Maître [I] le 16 mars 2017 pour vendre son bien. Il a ajouté que sa mise en cause ne constituait pas une formalité procédurale nécessaire pour que Madame [E], expert désignée par l’ordonnance du 8 octobre 2024, visite l’intérieur de l’immeuble vendu et procède à sa complète évaluation. Dans ces conditions, le juge a rejeté sa demande, considérant que Madame [P] ne justifiait pas d’un intérêt légitime à rendre l’expertise contradictoire à la SCI [Adresse 9].

Suite à la demande de réinscription au rôle du 12 mai 2025 par Maître [L] (conseil de Madame [P]), la cour d’appel de Nancy, par soit transmis du 13 mai 2025, l’a invité à transmettre l’ordonnance de référé du 6 mai 2025, l’affaire ayant été radiée dans l’attente de cette décision.

Par soit transmis du 14 mai 2025, la cour d’appel de Nancy a ordonné la réinscription de l’affaire et a réenrôlé le dossier sous le n° RG 25/01013.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 2 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [I] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nancy du 8 octobre 2024 en ce qu’elle a ordonné une expertise pour estimer le prix de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6] ayant appartenu à Madame [P] au jour de la vente 26 octobre 2017 et désigné, pour y procéder, Madame [E],

Statuant à nouveau,

— débouter Madame [P], représentée par son fils Monsieur [P], de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Madame [P], représentée par son fils Monsieur [P], à payer à Maître [I] une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 14 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [C] [P] demande à la cour, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy du 8 octobre 2024 en ce qu’elle a débouté Madame [P], représentée par son tuteur, de sa demande tendant à voir un expert judiciaire avec le chef de mission suivant : visiter l’immeuble et les appartements le composant après avoir recueilli l’accord des locataires,

— dire que l’expert aura pour mission de : visiter l’immeuble et les appartements le composant après avoir recueilli l’accord des locataires,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

— débouter Maître [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Maître [I] à payer à Madame [P], représentée par son tuteur, la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [I] aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 2 juin 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 17 juin 2025 et le délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Maître [I] le 2 décembre 2024 et par Madame [P] le 14 mai 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 2 juin 2025 ;

Sur le bien fondé de l’appel

Maître [I] considère que l’action en responsabilité professionnelle que Madame [P] entend exercer contre elle, est manifestement vouée à l’échec car prescrite, la vente ayant été passée le 26 octobre 2017 ;

Elle conteste tout report du point de départ du délai pour agir de 5 ans ;

En réponse Monsieur [P], ès qualités, énonce qu’il a eu connaissance du mandat de vente confié par sa mère à Maître [I] le 16 mars 2017 et a ainsi missionné Monsieur [W], expert immobilier, afin d’évaluer les biens objet du mandat passé pour un prix net vendeur de 550000 euros ; l’évaluation faite par l’expert à l’époque de la vente, le 24 janvier 2024, mentionne une différence de 255000 euros au détriment de la venderesse ; il considère par conséquent, que le notaire mandataire a commis une faute envers sa mandante, en ne prévoyant pas un prix de vente conforme à la valeur du bien ;

Il indique que le point de départ de la prescription pour agir de ce chef sur le fondement du manquement au devoir de conseil, doit être reculé au moment où la connaissance des dommages est intervenue pour le créancier du devoir de conseil ;

Il est également admis que le délai de prescription doit être suspendu pour le majeur en tutelle et également en cas d’impossibilité absolue de défendre son droit, ce qui était le cas de la venderesse, étant traitée pour syndrôme dépressif ;

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnnées à la demande de tout interessé, sur requête ou en référé’ ;

Il est constant que l’impossibilité de toute action ou l’inexistance de toute chance d’action au fond, exclut l’existence d’un motif légitime au sens de l’article sus énoncé ;

L’article 2224 du code civil prévoit que 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ ;

'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure’ prévoit l’article 2234 du même code ;

En l’espèce, l’expertise sollicitée par Monsieur [P], ès qualités de tuteur de sa mère Madame [C] [P], a pour objet de voir évaluer à l’époque de la vente, le bien immobilier qu’elle a cédé le 26 octobre 2017, ce dans l’objectif de mettre en cause la responsabilité du notaire, Maître [I], titulaire d’un mandat de vente ;

Le motif de la responsabilité ainsi recherchée est un manquement au devoir de conseil du notaire dès lors que Monsieur [P] se prévaut d’une estimation amiable de l’immeuble bien supérieure au prix de vente, ce qui laisserait supposer un manquement dans l’exécution du contrat de mandat reçu par Maître [I], s’agissant du prix ;

Il résulte des dispositions sus énoncées que le point de départ du délai de prescription est celui de la vente, ou à défaut celui de la réalisation du dommage ou de sa connaissance par celui qui entend agir ;

Sur ce fondement, l’ordonnance déférée a reporté le point de départ du délai de prescription quinquenale au 15 avril 2021, date de la mise sous protection de Madame [C] [P], sous la curatelle de son fils [O] [P], pour considérer son action recevable et par conséquent faire droit à la demande d’expertise ;

En effet selon l’appelant, le discernement de la propriétaire venderesse, aurait pû être altéré à la période de la vente, compte tenu de problèmes de santé depuis décembre 2016, ayant justifié la prise d’un traitement médicamentaux d’un mois (certificat médical docteur [X] du 26 juin 2024 pièce ) ;

Dès lors Madame [P] représentée par son fils, alors curateur, n’a pu prendre conscience du dommage survenu, qu’à compter de l’instauration d’une mesure de protection ;

Cependant, l’appelante affirme que Madame [P] était en pleine possession de ses moyens lors de la signature de l’acte authentique de vente, qu’elle n’a pas remis en cause avant le 27 octobre 2022, le délai de prescription étant échu ;

Il est constant que le jugement de curatelle simple ou renforcée n’a pas d’effet sur le cours de la prescription, contrairement à celui de tutelle qui en suspend le délai conformément aux dispositions de l’article 2235 du code civil ; or au 27 avril 2023, la tutelle était prononcée alors que la prescription quinquenale était échue ;

En outre, il ne résulte pas du certificat médical établi le 26 juin 2024 par le docteur [X], que le traitement d’un mois prescrit à Madame [P] en décembre 2016, ait provoqué chez elle, une absence de conscience de celle-ci au moment de la vente, soit environ dix mois plus tard (le 26 octobre 2017), les termes de celui-ci étant par trop dubitatifs ;

De plus, il ne résulte pas des examens médicaux ayant présidé à l’organisation d’une mesure de protection légère de Madame [P], la preuve de l’existence de troubles de conscience chez elle, alors qu’il lui appartient de l’établir pour conclure à l’absence de prescription acquise s’agissant de son action en responsabilité ;

Aussi en l’absence d’empêchement au sens de l’article 2234 sus visé, le point de départ de la prescription est le jour de la vente ;

Dès lors l’action de Madame [P] devait être engagée contre Maître [I] avant le 27 octobre 2022, ce qui n’est pas le cas ;

En conséquence, la procédure au fond n’ayant aucune chance de prospérer, la demande faite en référé expertise le 30 avril 2024 par Monsieur [P] ès qualités, ne saurait être accueillie faute de motif légitime ;

L’ordonnance déférée sera par conséquent infirmée ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [C] [P], représentée par Monsieur [O] [P], son tuteur, partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d’appel ; elle sera en outre condamnée à payer à Maître [F] [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en revanche elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Madame [C] [P], représentée par Monsieur [O] [P], tuteur, de sa demande portant sur l’organisation d’une expertise en référé, pour se prononcer sur la valeur de l’immeuble qu’elle a cédé le 26 octobre 2017 selon acte authentique signé par devant Maître [I], notaire ;

Condamne Madame [C] [P], représentée par Monsieur [O] [P], tuteur, à payer à Maître [F] [I] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Deboute Madame [P] représentée par Monsieur [O] [P], tuteur, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [P], représentée par Monsieur [O] [P], tuteur aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.