République Française

Au nom du peuple français

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Cour d’appel de Nancy

Chambre de l’Exécution – JEX

Arrêt n° /25 du 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00202 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FP4G

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G.n° 24/185, en date du 13 janvier 2025,

APPELANTE :

La SCI [Adresse 5]

Société Civile Immobilière identifiée au SIREN sous le numéro 504 702 713 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EPINAL dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY

INTIMEE :

Le CCF

société anonyme à conseil d’administration dont le siège social est [Adresse 6]

75007 PARIS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 315 769 257, venant aux droits de la société HSBC Continental Europe suite à la réalisation, en date du 1er janvier 2024, de l’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions pa lequel la société HSBC CE a apporté son activité de banque de détail en France à la société CCF, agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié

Représentée par M^e Julien FOURAY de la SELARL KNITTEL – FOURAY ET ASSOCIES, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 novembre 2025 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 27 janvier 2014, la SA HSBC France a consenti à la SCI [Adresse 5] un prêt d’un montant de 195 501 euros remboursable sur une durée de 116 mois au taux de 2,850% l’an (du 10 mars 2014 au 10 octobre 2023), modifié par avenant du 13 avril 2015 prévoyant la réduction du taux d’intérêts à 2,15% l’an sur une durée restante de 100 mois, correspondant à un rachat de prêt contracté auprès de la banque KOLB le 3 juillet 2008 pour un montant de 250 000 euros en vue d’un investissement locatif aux numéros 1, 2 et [Adresse 2] à [3].

Par courriers des 21 août 2019 et 26 septembre 2019, la SA HSBC France a mis la SCI [Adresse 5] en demeure de s’acquitter des échéances impayées.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 23 juin 2020, la SA HSBC France a mis la SCI [Adresse 5] en demeure de payer les échéances échues et impayées de septembre 2019 à juin 2020 à hauteur de 18 761,20 euros dans un délai de huit jours, sous peine d’exigibilité anticipée du prêt dans sa totalité en capital, intérêts et accessoires.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 1er juillet 2020, réitéré les 6 août 2020 et 3 octobre 2023, la SA HSBC France devenue la SA HSBC Continental Europe a prononcé la déchéance du terme du prêt, et a mis la SCI [Adresse 5] en demeure de payer les sommes dues au titre des échéances impayées (18 761,20 euros) et du capital restant dû (72 356,45 euros), majorés des intérêts au taux contractuel et de l’indemnité conventionnelle de 7%.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la SA HSBC Continental Europe a fait délivrer à la SCI [Adresse 5] un commandement de payer aux fins de saisie vente pour avoir paiement de la somme de 102 608,19 euros en principal et intérêts, selon décompte arrêté au 29 septembre 2023.

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Par acte de commissaire de justice délivré le 22 décembre 2023, la SCI La Place a fait assigner la SA HSBC Continental Europe devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Epinal, afin de voir à titre principal, annuler le commandement de payer et constater la prescription des sommes sollicitées, et subsidiairement, de voir condamner la banque à lui verser la somme de 102 608,19 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, et très subsidiairement, de voir réduire le montant de l’indemnité conventionnelle de 7% à zéro euro.

La SA CCF, venant aux droits de la SA HSBC Continental Europe, a conclu à la validité du commandement en l’absence de prescription des sommes dues, et au débouté des demandes de la SCI [Adresse 5].

Elle a fait valoir que la SCI La Place ne pouvait se prévaloir de la prescription biennale de l’article L. 137-2 du code de la consommation, devenu L. 218-2, et que la prescription quinquennale trouvait à s’appliquer.

Par jugement en date du 13 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Epinal a :

— débouté la SCI [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI La Place à payer à la SA CCF, venant aux droits de la SA HSBC Continental Europe, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [Adresse 5] aux dépens.

Le juge de l’exécution a retenu que la SCI La Place ne justifiait pas de sa qualité de consommateur au jour de la conclusion du prêt, qui ne pouvait être régi par les dispositions du code de la consommation afférentes au crédit immobilier, de sorte que les dispositions de l’article L. 137-2 dudit code ne trouvaient pas à s’appliquer.

Il a jugé que le délai de prescription quinquennale des sommes dues en vertu du prêt n’était pas expiré au jour de la délivrance du commandement de payer le 5 décembre 2023, au regard d’un dernier versement intervenu le 10 septembre 2019, et que cet acte avait valablement interrompu la prescription de la créance à recouvrer.

Le juge a relevé que la SCI [Adresse 5] était en mesure de connaître exactement le montant des sommes dues au prêteur au regard de nombreuses mises en demeure reçues depuis la cessation du paiement des échéances en 2019, mentionnant leur nombre et le montant du capital restant dû, et a jugé que la SCI La Place ne démontrait pas que les frais, accessoires et intérêts de la dette s’étaient accumulés en raison de la négligence de l’établissement bancaire.

Il a retenu que la SCI [Adresse 5] n’apportait aucun élément de nature à justifier du caractère manifestement excessif de la clause pénale.

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Le 28 janvier 2025, la SCI La Place a formé appel du jugement tendant à son annulation, sinon à son infirmation en tous ses chefs contestés.

Dans ses dernières conclusions transmises le 8 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI [Adresse 5], appelante, demande à la cour sur le fondement des articles L. 218-2 du code de la consommation, et des articles 1104 et 1231 et suivants du code civil :

— d’infirmer le jugement du juge de l’exécution d'[Localité 4] du 13 janvier 2025 en toutes ses

dispositions et par voie de conséquence en ce qu’il a :

* débouté la SCI La Place de l’ensemble de ses demandes,

* condamné la SCI [Adresse 5] à payer à la SA CCF, venant aux droits de la SA HSBC Continental Europe, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

— d’annuler le commandement de payer qui lui a été délivré le 5 décembre 2023,

— de constater que les sommes réclamées dans le cadre du commandement de payer sont intégralement prescrites,

Subsidiairement,

— de constater que le CCF a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la SCI [Adresse 5],

En conséquence,

— de condamner le CCF à lui régler la somme de 102 608,19 euros à titre de dommages et intérêts,

Très subsidiairement,

— de dire que l’indemnité conventionnelle de 7 % sera réduite à 0 euro,

— de condamner la banque CCF à lui régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la banque CCF aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI [Adresse 5] fait valoir en substance :

— que le prêt a été intégralement remboursé jusqu’au 10 septembre 2019, puis qu’elle a dû faire face à des difficultés financières suite à un contentieux lié à la liquidation judiciaire de son locataire ; que la mise en place d’un échéancier de règlements n’a pas pu intervenir postérieurement, en l’absence totale de communication et d’interlocuteur auprès de la banque HSBC, et de décompte des sommes dues ; que la date de déchéance du terme est inconnue ;

— que l’offre de prêt annexée à l’acte authentique mentionne qu’il est régi par les articles L. 312-1 à L. 313-16 du code de la consommation, et que l’offre intervient conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation ; que les parties ont entendu soumettre leurs relations aux dispositions du code de la consommation si bien que ces dispositions lui étaient applicables ; que les SCI familiales ou patrimoniales ne sont pas des professionnels au sens du droit de la consommation, quel que soit leur objet social, et qu’elle n’agit pas à des fins professionnelles entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

— que l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme dont la banque devra justifier ; que selon le décompte inséré au commandement, elle serait fixée au mois de juillet 2020 (date de la fin des échéances impayées sollicitées), sans qu’aucun règlement même partiel ne soit intervenu depuis deux ans au jour du commandement ; que la première échéance impayée date du 10 septembre 2019 et a été suivie du défaut de paiement des autres échéances appelées jusqu’au 1er juillet 2020, sans qu’aucun règlement même partiel ne soit intervenu depuis deux ans au jour du commandement ;

— que subsidiairement, le contrat a été formé en l’absence de bonne foi de la part de la banque qui a tenté de l’induire en erreur sur ses droits, en l’amenant faussement à penser qu’elle allait bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation ; que le préjudice est égal au montant réclamé puisqu’elle aurait pu bénéficier de la forclusion biennale qui protège les consommateurs en cas d’action engagée tardivement par la banque ; que la responsabilité de la banque peut être engagée sur le fondement du dol, en ce qu’elle a obtenu son consentement en usant de dissimulations et de manoeuvres, par la fourniture de fausses informations l’ayant trompée et amenée à contracter quant au bénéfice des dispositions protectrices du code de la consommation à une SCI réalisant des opérations d’investissements locatifs ; qu’à de très nombreuses reprises, les dirigeants de la SCI se sont plaints auprès de la banque de n’avoir aucun conseiller qui gérait leurs comptes, et ont sollicité la transmission d’un décompte actualisé et la fixation d’un rendez-vous ; que les remboursements d’emprunt ont traîné par la négligence et le défaut de gestion de la banque ;

— que le caractère manifestement excessif de la clause pénale est démontré.

Dans ses dernières conclusions transmises le 1er septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SA CCF, intimée, demande à la cour sur le fondement des articles L. 218-2 du code de la consommation, 2224 du code civil, 1231-5 du code civil, et des articles 1231 et suivants du code civil :

— de juger la SCI [Adresse 5] mal fondée en son appel, et de l’en débouter à toutes fins qu’elle comporte,

En conséquence,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l’éxécution près le tribunal judiciaire d’Épinal le 13 janvier 2025,

Y ajoutant,

— de condamner la SCI La Place à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA CCF fait valoir en substance :

— que la dernière échéance du prêt est intervenue le 10 octobre 2023 de sorte que le prêt est en tout état de cause exigible dans son intégralité ;

— que la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil trouve à s’appliquer ; que la débitrice est une SCI, laquelle est une personne morale non professionnelle au sens du code de la consommation ; que l’article L. 218-2 du code de la consommation n’est pas applicable à une personne morale ni à une SCI, même si elle agissait à des fins non professionnelles, et quand bien même les parties auraient soumis l’acte de prêt aux dispositions des articles L. 312-1 du code de la consommation destinées à protéger les consommateurs, personnes physiques, ayant contracté un prêt immobilier ;

— que le délai de prescription des échéances impayées court à la date de chacune d’elles, à savoir du 10 septembre 2019 au 10 juin 2020, et à compter de la déchéance du terme prononcée le 1er juillet 2020 s’agissant de la prescription du capital restant dû ; que le commandement a été valablement délivré avant le terme du délai de prescription quinquennal de chaque échéance et du capital restant dû ;

— que subsidiairement, la SCI [Adresse 5] ne justifie ni du principe, ni du quantum de sa demande indemnitaire, et n’apporte aucun élément pour caractériser une faute contractuelle ; que les nombreuses mises en demeure de payer adressées à la SCI La Place mentionnaient de manière identique le nombre et le montant des échéances impayées, ainsi que le montant du capital restant dû, de sorte qu’elle pouvait procéder au règlement des sommes dues et s’est abstenue pendant plus de quatre ans de verser le moindre acompte ; que la banque a échangé régulièrement avec la SCI [Adresse 5] sans qu’un accord ne puisse être trouvé ; que la SCI La Place ne justifie pas d’une quelconque mauvaise foi de la banque ni de manoeuvres dolosives ;

— qu’à titre très subsidiaire, l’indemnité de 7% n’est pas excessive dès lors que la SCI [Adresse 5] a cessé de régler les échéances du prêt depuis septembre 2019 et qu’il reste dû la somme totale de 102 608,19 euros depuis plus de quatre ans et demi sans que le moindre acompte n’ait été versé.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le délai de prescription applicable au crédit immobilier

L’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation, dispose que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Or, selon l’article liminaire du même code, le « Consommateur » est toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le « Non-professionnel » est toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles et le « Professionnel » est toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’une personne morale, professionnelle ou non-professionnelle, ne peut pas se prévaloir de la prescription biennale de l’action des professionnels, pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, peu important la soumission volontaire des parties aux règles propres du crédit immobilier édictées par le code de la consommation ou l’objet social de la SCI.

En effet, seuls les consommateurs, personnes physiques, peuvent invoquer la prescription biennale de l’article L. 137-1 devenu L. 218-2 du code de la consommation.

En l’espèce, le prêt litigieux a été consenti à la SCI La Place, qui est une personne morale.

Aussi, l’application de la prescription biennale au crédit immobilier est exclue, peu important que les parties aient entendu volontairement soumettre leur convention aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation.

Dans ces conditions, la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil est applicable au prêt immobilier consenti le 27 janvier 2014 à la SCI [Adresse 5].

Sur la prescription des échéances impayées et du capital restant dû visés au commandement de payer

Selon les dispositions des articles 2224 et 2233 du code civil, à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

En l’espèce, la banque justifie du prononcé de la déchéance du terme du prêt immobilier par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 1er juillet 2020, déterminant l’exigibilité du capital restant dû.

Aussi, le délai quinquennal de prescription du capital restant dû n’était pas expiré à la date de la délivrance à la SCI La Place du commandement de payer aux fins de saisie vente le 5 décembre 2023.

De même, la SCI [Adresse 5] ne conteste pas être redevable des échéances impayées du 10 septembre 2019 au 10 juin 2020, tel que mentionné au décompte figurant au commandement de payer litigieux.

Aussi, le délai quinquennal de prescription de l’action en paiement, courant à compter de la date de chacune des échéances échues et impayées, n’était pas expiré à la date de délivrance à la SCI La Place du commandement de payer aux fins de saisie vente le 5 décembre 2023.

Dans ces conditions, l’action en paiement n’étant pas prescrite, la banque a fait valablement délivrer à la SCI [Adresse 5] le commandement de payer aux fins de saisie vente en vertu du prêt immobilier consenti le 27 janvier 2014, de sorte que la SCI La Place doit être déboutée de sa demande en nullité.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 5]

La SCI La Place soutient que le contrat a été formé en l’absence de bonne foi de la part de la banque, et que son consentement a été obtenu en usant de dissimulations et de manoeuvres, en ce qu’elle a été trompée par la fourniture de fausses informations l’ayant amenée à contracter en raison du bénéfice des dispositions protectrices du code de la consommation à une SCI réalisant des opérations d’investissements locatifs.

En l’espèce, l’offre de prêt annexée à l’acte authentique mentionne qu’il est régi par les articles L. 312-1 à L. 313-16 du code de la consommation, et que l’offre intervient conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, de sorte que les parties ont entendu soumettre leurs relations aux dispositions du code de la consommation.

Or, cette référence à des textes inapplicables à une personne morale (sauf exception légale) ne saurait rapporter à elle seule la preuve d’un comportement contractuel déloyal ou malicieux du prêteur tendant à détourner le contrat, lors de sa formation, pour en tirer un profit.

Au surplus, il y a lieu de constater que l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la signature du contrat, imposait une exigence de bonne foi au cours de l’exécution des contrats.

De même, la preuve n’est pas rapportée par la SCI [Adresse 5] que la référence du contrat au code de la consommation, dont elle ne pouvait se prévaloir au titre de la prescription de l’action en paiement du prêteur, avait pour but de la tromper pour l’amener à contracter, et que l’application de cette disposition était déterminante de son consentement.

Par ailleurs, la SCI La Place soutient que les remboursements d’emprunt ont traîné par la négligence et le défaut de gestion de la banque, en ce qu’aucun conseiller de la banque ne gérait leurs comptes et qu’elle restait dans l’attente de la transmission d’un décompte actualisé de la créance à régler et de la fixation d’un rendez-vous pour prévoir des modalités de paiement.

Toutefois, tel que relevé à juste titre par le juge de l’exécution, la banque HSBC avait adressé à la SCI [Adresse 5] plusieurs mises en demeure de payer (dont deux antérieurement à la mise en demeure de payer préalable à la déchéance du terme, elle-même délivrée en l’absence de paiement des échéances depuis septembre 2019), et que leur contenu permettait à la SCI La Place de connaître précisément le montant et la date des échéances impayées, ainsi que celui du capital restant dû devenu exigible suite à la déchéance du terme notifiée le 1er juillet 2020.

Or, il est constant que selon le décompte de créance établi par la banque et arrêté au 28 septembre 2023, la SCI [Adresse 5] n’a effectué qu’un seul paiement de 109,26 euros le 24 septembre 2021.

Aussi, la SCI La Place ne peut valablement se prévaloir d’une négligence et d’un défaut de gestion de la banque en lien avec le défaut de remboursement du prêt immobilier.

Dans ces conditions, la SCI [Adresse 5] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la réduction de l’indemnité de 7%

La SCI La Place se prévaut du caractère manifestement excessif de l’indemnité conventionnelle de 7% du capital restant dû évaluée à hauteur de 5 064,95 euros.

Selon l’article 1231-5 du code civil, ' lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. (…) '.

Or, si le préjudice réellement subi par la SA CCF du fait des impayés ne peut être compensé, même partiellement, par le cours des intérêts au taux contractuel de 2,15 %, en revanche, il y a lieu de constater que la SCI [Adresse 5] a exécuté partiellement son obligation de paiement des échéances du prêt du 10 mars 2014 au 10 août 2019, pour un terme prévu au 10 octobre 2023.

Aussi, le taux de 7% est manifestement excessif à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré à la SA CCF.

Dans ces conditions, il y a lieu de réduire le taux de 7% retenu pour le calcul de l’indemnité conventionnelle à la somme de 2 500 euros, proportionnellement au préjudice subi par la SA CCF.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI [Adresse 5] qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens d’appel, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civiel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

CONSTATE que le taux de 7% retenu pour le calcul de l’indemnité conventionnelle est manifestement excessif,

DIT que le montant de l’indemnité conventionnelle sera réduit à la somme de 2 500 euros,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ce qu’il a débouté la SCI La Place de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer aux fins de saisie vente, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts, de même qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI La Place aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en dix pages.