RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01321 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMKS

Décision déférée à la cour :

jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/00621, en date du 23 août 2023,

APPELANTE :

S.C.I. ANA

inscrite au RCS de NANCY sous le n° 498 526 839, dont le siège est [Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-thomas KROELL de l’ASSOCIATION KROELL, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

La BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE,

société anonyme Coopérative de banque populaire à capital variable, RCS METZ 356 801 571 dont le siège social est [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié pour ce au siège

Représentée par M^e Patrice CARNEL de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Mai 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2007 réitéré par acte notarié reçu le 20 juillet 2007, la SA Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne (ci-après la BPALC) a consenti à la SCI ANA un prêt in fine ' Plan Euro Immobilier 'd’un montant de 190 000 euros, remboursable en intérêts et accessoires par échéances mensuelles de 649,17 euros sur une durée de 153 mois au taux de 4,10%, avec remboursement de la somme due en capital et intérêts à hauteur de 190 649,17 euros au 154ème mois (soit 190 000 euros en capital et 649,17 euros en intérêts au 10 mai 2020), garanti par un contrat d’épargne-construction souscrit par la SCI ANA auprès de la banque allemande Bausparkasse Schwabisch Hall (BSH), comportant une première phase de constitution d’une épargne progressive au moins égale à 50% du montant (soit 95 000 euros) par mensualités de 604 euros pendant la durée du prêt relais en franchise de capital (avec un terme prévu au 30 juin 2020), puis une seconde phase correspondant à l’octroi d’un crédit d’un montant prévisionnel de 92 293,79 euros remboursable sur une durée de 113 mois à compter du 30 juin 2020 au taux de 3,25% l’an par échéances mensuelles de 950 euros, suivant une offre de prêt émise le 18 juillet 2007 par la banque allemande et dont l’acceptation a été réitérée par acte notarié reçu le 24 juillet 2020, contenant une clause d’affectation de la totalité des fonds épargnés et empruntés au remboursement du prêt relais consenti par la BPALC à son terme (30 juin 2020), et ce afin de financer l’acquisition de lots d’un immeuble sis à [Adresse 3].

Par courrier du 22 juin 2007, la banque allemande BSH a confirmé à la SCI ANA la souscription du contrat d’épargne-construction sur lequel était basé le prêt d’épargne-construction.

Par courriers des 15 et 29 mai 2020, la BPALC a informé la SCI ANA que l’échéance de 190 649,17 euros prévue le 10 mai 2020 n’avait pas été honorée à défaut de provision préalable et disponible sur le compte, et l’a mise en demeure de régulariser l’impayé dans un délai de huit jours, sous peine de résiliation du contrat de prêt.

Le 1er juin 2020, la banque allemande BSH a attesté que l’avoir de 97 776,48 euros figurant au contrat d’épargne serait versé à la BPALC au 30 juin 2020, mais qu’elle n’était pas en mesure de débloquer les fonds du prêt, comme initialement prévu à l’offre du 18 juillet 2007, ' suite à la non réception de cette même offre conforme '.

Par courrier du 10 juin 2020, la banque allemande BSH a demandé à la SCI ANA de lui faire parvenir son ordre de paiement afin de procéder au virement de l’épargne, et lui a indiqué qu’elle tenait à sa disposition le prêt d’épargne-construction. Par courrier du 29 juin 2020, la banque allemande BSH a informé la SCI ANA du virement de l’épargne d’un montant de 97 996,48 euros sur son compte courant.

Le solde de l’épargne-construction au 30 juin 2020 a été versé par la banque allemande BSH à la BPALC le 2 juillet 2020 pour un montant de 96 765,02 euros, et la banque a prélevé à la SCI ANA des intérêts de retard à hauteur de 584,09 euros.

La BPALC a prélevé sur le compte courant de la SCI ANA à titre de régularisation des impayés la somme de 3 262,05 euros le 8 juillet 2020 (appliquant des intérêts de retard restant à charge pour 21,92 euros), et a perçu la somme de 90 622,10 euros le 17 décembre 2020, suite à la vente des différents lots composant l’immeuble financé les 31 août 2020 et 8 décembre 2020.

Par courriers recommandés avec demande d’avis de réception en date du 10 juillet 2020, réitérés le 11 août 2020 ainsi que les 16 et 22 septembre 2020 et le 5 octobre 2020, le conseil de la SCI ANA a d’une part informé la BPALC que sa responsabilité serait engagée en cas d’aggravation des conditions financières initiales (pour refus de renégocier le prêt) et a a évoqué la vente de l’immeuble financé, et d’autre part, interrogé la banque allemande BSH sur la raison ' incompréhensible ' invoquée au soutien de l’absence de déblocage des fonds empruntés dans le cadre d’un acte notarié.

Par courrier du 5 août 2020, la banque allemande BSH a indiqué que compte tenu de l’offre de rachat du prêt évoquée par la BPALC afin de rembourser le solde restant dû au taux d’intérêt de moins de 1% (au regard de la baisse des taux), au lieu du taux de 3,75% l’an du prêt épargne-construction, elle n’aurait plus de prétentions sur l’hypothèque inscrite en sa faveur sur le bien financé si la SCI ANA renonçait à son droit au prêt d’épargne-construction. Par courriers des 15 septembre et 19 novembre 2020, la banque allemande BSH a précisé à la SCI ANA que le taux d’intérêts du prêt d’épargne-construction n’était pas négociable, et que la garantie hypothécaire dont elle disposait n’était pas valable puisqu’elle avait été constituée par le notaire le 24 juillet 2007, soit avant la réception des déclarations d’acceptation de l’offre et l’expiration du délai de onze jours prévu à cet effet.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 12 octobre 2020, la BPALC a indiqué à la SCI ANA qu’elle lui avait proposé lors de plusieurs rendez-vous de lui octroyer un crédit permettant le remboursement de la somme restant due au titre du prêt et d’éviter la génération d’intérêts de retard.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 10 mars 2021, la SCI ANA a sollicité l’indemnisation de son préjudice matériel et moral par la BPALC, résultant du manquement à son obligation d’information et de conseil ainsi qu’à un impératif de bonne foi, lors de la conclusion et de l’exécution du contrat.

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Par acte d’huissier délivré le 25 février 2022, la SCI ANA a fait assigner la BPALC devant le tribunal judiciaire de Nancy afin de voir condamner la banque à réparer le préjudice financier (à hauteur de 100 000 euros) et moral (à hauteur de 5 000 euros) résultant d’une part part des fautes commises par la banque afin de récupérer l’épargne constituée et libérer le prêt construction, en ce que la banque allemande avait reçu une offre de prêt non conforme, et d’autre part, du manquement de la BPALC à son devoir d’information et de conseil portant sur la durée du prêt et l’intérêt de l’opération.

Elle a fait valoir qu’elle avait été contrainte de vendre l’immeuble financé à perte (au prix de 105 000 euros) face au refus de la BPALC de renégocier le prêt malgré l’échec du montage initié.

La BPALC a soutenu que l’impossibilité de débloquer les fonds du prêt était uniquement imputable à la carence de la SCI ANA qui s’était abstenue de signer et de retourner la déclaration d’acceptation de l’offre à la banque allemande BSH, et que l’acte notarié ne présentait aucune ambiguïté.

Par jugement en date du 23 août 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— condamné la BPALC à payer à la SCI ANA une somme de 3 868,06 euros en réparation de son préjudice financier en lien avec l’exécution de mauvaise foi par la banque du contrat de prêt n°1880140 régularisé entre les parties le 10 mai 2007,

— débouté la SCI ANA du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamné la BPALC à payer à la SCI ANA une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la BPALC aux dépens de l’instance,

— rappelé le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Le tribunal a retenu que la SCI ANA ne justifiait pas de l’existence d’un conseil inadapté à sa situation délivré par la BPALC afin de souscrire au mode de financement litigieux, précisant qu’aucune obligation générale de conseil de la banque n’existait et qu’aucune obligation contractuelle spécifique de la banque à ce titre n’était rapportée.

Il a constaté que la SCI ANA était parfaitement informée de la durée des prêts consentis par les banques française et allemande et du mécanisme ' à double détente’ mis en place, correspondant au remboursement du prêt consenti par la BPALC à l’échéance au moyen d’une part de l’épargne constituée auprès de la banque allemande, et d’autre part, du prêt souscrit auprès de la banque allemande BSH.

Le tribunal a jugé qu’il ressortait de l’intitulé de l’acte authentique reçu le 24 juillet 2007, et plus précisément de la référence à l’offre de prêt du 18 juillet 2007, de l’exposé des faits, de la qualification des parties, de l’étendue des pouvoirs de représentation donnés à la BPALC, et des mentions faisant foi jusqu’à inscription de faux, que le prêt épargne-construction avait été valablement consenti par la banque allemande BSH à la SCI ANA qui l’avait accepté. Il a relevé que les conditions se rapportant à la constitution d’une épargne-construction avaient été réalisées et que l’avoir de l’épargne avait été versé à la BPALC en remboursement partiel du prêt relais, et que le refus de déblocage des fonds dans le cadre du crédit ne pouvait résulter de l’omission de communication de l’acceptation de l’offre au notaire dans la mesure où la simple reproduction des termes de l’offre annexée à l’acte authentique remplissait cette condition de formation du contrat. Il a retenu que le contrat étant régi à titre principal par le droit allemand, non concerné par les dispositions des anciens articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, la banque allemande ne pouvait faire état de l’impossibilité d’émettre une nouvelle offre au motif que le taux débiteur de 3,25% dépasserait le taux d’usure déterminé par la Banque de France. Le tribunal a conclu que la responsabilité de la BPALC ne pouvait être recherchée au titre de l’échec de l’opération, lequel procédait de la seule décision de la banque allemande BSH.

Le tribunal a néanmoins relevé que la BPALC, qui ne pouvait ignorer que l’échec du montage financier auquel elle concourait dans le cadre d’un ensemble indivisible de contrats n’était pas imputable à la carence des emprunteurs dans la régularisation du contrat avec la banque allemande, a pourtant enjoint à la SCI ANA ' dans des conditions exclusives de toute bonne foi ' d’avoir à régulariser la situation sous peine de devoir supporter les conséquences légales et contractuelles du défaut de remboursement, a procédé à des prélèvements sur le compte courant de l’emprunteur pour obtenir un paiement partiel, et a appliqué des pénalités de retard sur les sommes non réglées à l’échéance de mai 2020. Il en a déduit l’existence d’une faute caractérisée par une exécution déloyale du contrat par la BPALC.

Afin d’évaluer le préjudice subi par la SCI ANA, le tribunal a constaté que les pièces produites ne permettaient pas de déterminer le prix de vente en août et décembre 2020 des lots de l’immeuble acquis le 20 juillet 2007, mais qu’il avait été affecté au remboursement de la somme de 90 622,10 euros due à la BPALC et régularisée le 17 décembre 2020, de sorte que l’éventuelle absence de rentabilité de l’opération résultant de la vente de l’immeuble ne présentait pas un caractère certain et ne pouvait être rattachée par un lien suffisant au manquement de la BPALC à son obligation d’exécuter le contrat de prêt de bonne foi, au même titre que les frais de fonctionnement normal de la société. Il a relevé en outre que le prêt avait été intégralement remboursé par l’attribution de l’épargne par la banque allemande BSH et les prélèvements effectués sur le compte de la SCI ANA, qui n’établissait pas l’existence d’un préjudice au titre de sommes qui auraient été réclamées à tort par la BPALC, de sorte que le tribunal a jugé que le préjudice financier de la SCI ANA était limité aux sommes prélevées et aux intérêts appliqués de mauvaise foi, correspondant à 606,01 euros d’intérêts et à 3 262,05 euros correspondant au remboursement partiel de l’échéance finale.

Il n’a pas retenu l’existence d’un préjudice moral de la SCI ANA ' dans la mesure où une personne morale ne peut en aucun cas se prévaloir de souffrances psychiques, lesquelles ne sont susceptibles d’être éprouvées que par des personnes physiques '.

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Le 1er juillet 2024, la SCI ANA a formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués, hormis en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, ainsi qu’au principe de la condamnation de la BPALC au titre du préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI ANA, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 23 août 2023 en ce qu’il :

* a limité la condamnation prononcée à l’encontre de la BPALC à une somme de 3 868,06 euros en réparation de son préjudice,

* l’a déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau, vu les articles 1103 et suivants du code civil et l’article 9 du code de procédure civile,

— de condamner la BPALC à lui payer les sommes suivantes :

* 100 000 euros au titre du préjudice financier, avec intérêts à compter de l’assignation,

* 5 000 euros au titre du préjudice moral,

* 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de condamner la BPALC aux entiers dépens,

— de débouter la BPALC de ses demandes contraires.

Au soutien de ses demandes, la SCI ANA fait valoir en substance :

— que la BPALC a manqué à son obligation d’information et de conseil sur la durée du prêt et sur le montage au moment de la conclusion et de l’exécution du contrat ; que si la BPALC avait racheté le prêt dès 2015, elle n’aurait jamais vendu ses appartements ; qu’aucun incident de paiement n’est intervenu sur 155 mois ;

— que la BPALC s’est opposée à la renégociation du prêt (prêt à 1%) malgré les informations de la banque allemande BSH, de sorte que la vente de l’immeuble était la seule solution de paiement après des refus de rachat du prêt ; que l’immeuble a été vendu de façon précipitée et à perte ; que si la BPALC a proposé un nouveau prêt auquel elle était favorable, en revanche, la banque a refusé de mentionner qu’il remplaçait et annulait l’ancienne offre, de sorte que la vente anticipée s’est imposée sous pression et à perte ;

— que les sommes versées par la banque allemande BSH et prélevées par la BPALC ne correspondent pas à celles figurant au tableau d’amortissement, de sorte que la BPALC a perçu une somme indue de 1 590 euros (perte de 941,19 euros dans le cadre du versement du solde de l’épargne-construction et de 649,07 euros correspondant aux intérêts de la dernière mensualité du prêt) ; que des frais et intérêts de retard doivent être restitués ;

— que son préjudice est constitué par une perte de chance de ne pas souscrire le montage défavorable ; qu’elle a versé entre 2007 et 2020 la somme de 93 620 euros en capital (604 euros par mois) et de 99 155,45 euros en intérêts (649,17 euros par mois), représentant une somme perdue de 66 101,26 euros ; que les associés ont fait le ménage et entretenu l’immeuble en investissant du temps, de l’argent (1 253,17 par mois) et de l’énergie pour une opération largement déficitaire, en ce que le crédit a été consenti pour 190 000 euros et la vente des appartements (d’une superficie totale de 321 m²) est intervenue pour 105 000 euros ; qu’elle produit à hauteur de cour un avis de M. [X], expert immobilier, sur le préjudice financier subi (estimant la valeur moyenne du marché à 600 euros par m² en fourchette basse représentant un prix de 192 600 euros, soit un préjudice de 85 000 euros) et une attestation de l’expert comptable sur le résultat de cession des 5 lots réitérée le 8 décembre 2020 ( faisant état d’une perte comptable du résultat de cession de 103 117 euros) ; que les frais d’entretien, de rénovation et de ménage sont liés à la vente précipitée, et démontrent en tout état de cause que l’immeuble était entretenu ;

— que les membres de la SCI souffrent de cette situation et en justifient par la production de trois certificats médicaux.

Dans ses dernières conclusions transmises le 8 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la BPALC, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 23 août 2023 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI ANA la somme de 3 868,06 euros, ainsi que 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a dit qu’il n’existait aucun manquement de la BPALC à son obligation d’information,

En conséquence,

— de débouter la SCI ANA de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, soit de ses demandes en paiement des sommes de 100 000 euros au titre du préjudice financier, 5 000 euros au titre du préjudice moral et 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement du 23 août 2023 en ce qu’il a retenu une faute caractérisée par une exécution déloyale du contrat par la BPALC,

— de dire qu’il n’y a aucune faute de la BPALC dans l’exécution du contrat,

— de débouter en conséquence la SCI ANA de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

— de condamner la SCI ANA au paiement de la somme de 3 000 euros par application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI ANA aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Patrice

Carnel, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, la BPALC fait valoir en substance :

— qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information ou de mise en garde, et que la SCI ANA ne peut pas se prévaloir d’une perte de chance de ne pas contracter ; que l’acte notarié était parfaitement explicite sur la portée des engagements souscrits par la SCI ANA, à savoir la souscription de prêts d’une durée totale de 22 ans et 3 mois sous la forme d’un prêt de 154 mois avec la BPALC et de 113 mois avec la banque allemande BSH, et ce afin de rembourser le prêt initial de la BPALC à l’échéance au moyen de l’épargne constituée auprès de la banque allemande ainsi que du prêt souscrit auprès de la banque BSH ;

— que la SCI ANA se prévaut de sa responsabilité et du préjudice financier lié à la vente du bien financé sans aucun fondement juridique, n’ayant pas participé à la vente ; que les attestations de M. [X] (établie quatre ans après la vente et sans visite du bien) et de l’expert comptable (reprenant la prétendue perte retenue par le premier) sont dès lors sans intérêt ; qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de bonne foi, contrairement à ce qu’a retenu le jugement déféré ; que le taux de 3,25% prévu en 2007 avec la banque allemande BSH était devenu usuraire dix ans plus tard (fait dont la SCI ANA était informée), de sorte que la BPALC a proposé à la SCI ANA de lui consentir un prêt à un taux de moins de 1% en octobre 2020, ce qu’elle a refusé, de sorte qu’elle a satisfait à ses obligations ; qu’elle a invité la SCI ANA à se rapprocher de son agence pour trouver une solution amiable à la situation ; qu’aucune exécution déloyale n’est caractérisée ;

— que la SCI ANA n’a subi aucune perte ni payé une somme supérieure à celle restant dûe, en ce que l’épargne construction d’un montant de 97 776,48 euros (96 765,02 euros en capital et 1 011,46 euros d’intérêts de retard impayés) a été versée à la BPALC le 2 juillet 2020, puis qu’une autre régularisation d’impayés a été perçue le 8 juillet 2020 à hauteur de 3 262,05 euros, suivie d’un virement du notaire en date du 17 décembre 2020 d’un montant de 94 232,38 euros procédant à la régularisation du solde dû de 90 622,10 euros.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il y a lieu de constater que la SCI ANA a formé appel du jugement déféré en ce qu’il a ' limité la condamnation prononcée à l’encontre de la BPALC à une somme de 3 868,06 euros en réparation de son préjudice ' et ' l’a déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires ', et ce au titre du préjudice financier subi en lien avec l’exécution de mauvaise foi du contrat de prêt par la BPALC.

En effet, la SCI ANA n’a pas contesté le jugement déféré en ce qu’il a retenu qu’elle échouait à démontrer l’existence d’un devoir de conseil et d’un manquement de la BPALC, et en ce qu’il a jugé qu’aucun manquement de la BPLAC à son obligation d’information n’était démontré.

Par ailleurs, la BPALC a sollicité la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a dit qu’il n’existait aucun manquement de la BPALC à son obligation d’information.

Aussi, il en résulte que la SCI ANA ne peut se prévaloir utilement à hauteur de cour de manquements de la BPALC à son obligation d’information et de conseil, ainsi que de la perte de chance en résultant de ne pas souscrire le contrat de prêt litigieux.

Sur le manquement de la BPALC à l’exécution de bonne foi du contrat de prêt

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Néanmoins, l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat peut obliger le prêteur à le renégocier en raison du bouleversement de ses conditions d’exécution ne résultant pas de l’application du contrat.

En l’espèce, la SCI ANA a été informée, tel que retenu au jugement déféré, que le capital prêté par la BPALC à hauteur de 190 000 euros, selon acte notarié reçu le 20 juillet 2007, serait remboursé à l’échéance du 30 juin 2020 (comportant une franchise en capital de 154 mois sous la forme d’un prêt relais), au moyen d’une épargne constituée sur cette période auprès de la banque allemande BSH par mensualités de 604 euros (devant constituer une épargne progressive au moins égale à 95 000 euros), ainsi que d’un prêt de 92 293,79 euros consenti par la banque allemande BSH, selon offre préalable du 18 juillet 2007, et devant être débloqué à la date du 30 juin 2020 en faveur de la BPLAC (à rembourser sur 113 mois à compter du 30 juin 2020 par échéances mensuelles de 950 euros).

Or, le tribunal a également régulièrement retenu que l’opération d’épargne et de prêt avait été consentie par la banque allemande BSH à la SCI ANA dans les termes de l’acte authentique reçu le 24 juillet 2007 et reprenant les termes de l’offre préalable du 18 juillet 2007, figurant en annexe.

En effet, par courrier du 22 juin 2007, la banque allemande BSH avait confirmé à la SCI ANA la souscription du contrat d’épargne-construction sur lequel était basé le prêt d’épargne-construction.

Aussi, la banque allemande BSH était tenue dans les termes de l’acte notarié reçu le 24 juillet 2024 sans qu’il y ait lieu de procéder à la signature du prêt d’épargne-construction au 30 juin 2020, terme du contrat d’épargne-construction et du prêt en franchise de capital consenti par la BPALC.

Par suite, le tribunal a jugé à juste titre que la responsabilité de la BPALC ne pouvait être recherchée au titre de l’échec de l’opération, qui procédait de la seule décision de la banque allemande BSH qui n’avait pas respecté son engagement de débloquer les sommes prévues au contrat de prêt tel que résultant de l’offre préalable acceptée le 18 juillet 2007, réitérée devant notaire, et avait refusé d’émettre une nouvelle offre alors que le droit allemand lui permettait d’accorder à la SCI ANA un taux débiteur de 3,25% conforme à l’offre initiale.

En effet, la prétendue absence de validité de l’hypothèque inscrite par la banque allemande BSH sur le bien financé, résultant selon les indications de cette dernière du défaut de retour au notaire des acceptations de l’offre dans le délai non expiré lors de la constitution de la sûreté, ne saurait être imputable à la BPALC.

Toutefois, le tribunal a retenu que l’exécution déloyale du contrat par la BPALC, appréciée au regard de l’échec du montage financier auquel elle concourait dans le cadre d’un ensemble indivisible, ressortait à la fois de l’injonction délivrée à la SCI ANA de régulariser la situation, alors que le prêteur savait que l’échec du montage financier ne résultait pas d’un manquement de l’emprunteur dans la régularisation du contrat de prêt avec la banque allemande BSH, mais aussi des prélèvements opérés sur le compte de la SCI ANA pour obtenir un paiement partiel, avec application de pénalités de retard dès l’échéance de mai/juin 2020.

Pourtant, la SCI ANA a indiqué dans ses dernières conclusions que la BPALC ' après 13 ans et quelques mois ' s’était ' montrée moins hostile à une renégociation ', et que la banque lui avait proposé un nouveau prêt auquel elle était ' favorable ', expliquant qu’il en ressortait ' une meilleure rentabilité de l’immeuble [financé] (…) renforcée grâce à des conditions de prêt améliorées '.

La SCI ANA a ajouté que la vente anticipée du bien financé s’était néanmoins imposée ' sous pression ' et ' à perte ', dès lors que la BPALC avait refusé de stipuler que le nouveau prêt annulait et remplaçait l’ancienne offre, tirant la conséquence qu’elle se retrouvait débitrice de deux prêts.

Or, il convient de relever au préalable que la BPALC ne pouvait envisager en 2015 de renégocier le prêt accordé le 10 mai 2007 en franchise de capital sur 13 ans, alors qu’elle n’avait pas connaissance avant le 30 juin 2020 du défaut d’exécution du prêt d’épargne-construction par la banque allemande BSH.

Par ailleurs, il ressort des courriers de la banque allemande BSH adressés à la SCI ANA les 5 août 2020, 15 septembre 2020 et 19 novembre 2020, que l’offre de rachat que lui avait faite la BPALC afin de rembourser le solde restant dû au 30 juin 2020 correspondait à un taux d’intérêt de moins de 1%, alors que le prêt d’épargne-construction avait été consenti au taux non révisable de 3,75%.

De même, la banque allemande BSH avait indiqué à la SCI ANA qu’elle n’aurait plus de prétentions sur l’hypothèque inscrite en sa faveur sur le bien financé si cette dernière renonçait à son droit au prêt d’épargne-construction.

Il en résulte que suite au refus de déblocage des fonds du prêt d’épargne-construction par la banque allemande BSH, tel que prévu à l’offre préalable de prêt du 18 juillet 2007, réitérée par acte notarié reçu le 24 juillet 2007, la BPALC a proposé à la SCI ANA un prêt lui permettant de débloquer les sommes destinées au remboursement du capital restant dû en vertu du prêt Euro Immobilier, et que cette nouvelle offre de la BPALC était favorable aux intérêts de l’emprunteur, qui ne le contestait pas.

Par ailleurs, la BPALC ne pouvait valablement mentionner, dans le cadre du nouveau prêt proposé après l’échec du montage financier avec la banque allemande BSH, que celui-ci avait pour effet d’annuler et de remplacer l’offre du 18 juillet 2007 consentie par la banque étrangère.

En effet, l’effet relatif des contrats interdisait à la banque française d’annuler un contrat consenti par la banque allemande, suivant offre préalable ayant reçu force exécutoire.

De même, les fonds à emprunter auprès de la BPALC étant destinés à solder le capital restant dû du prêt relais accordé le 10 mai 2007, réitéré par acte notarié reçu le 20 juillet 2007, le nouveau prêt ne pouvait comporter la mention qu’il annulait et remplaçait l’ancienne offre.

En outre, par courrier du 11 août 2020, la banque allemande BSH avait expliqué à la SCI ANA que dans la mesure où elle n’avait pas reçu la déclaration d’acceptation par la SCI ANA et ses gérants de l’offre de prêt immobilier, la constitution de l’hypothèque n’était pas ' en bonne et due forme et par conséquent sans valeur juridique ', préconisant que ' la BPALC propose de poursuivre le financement moyennant un rachat de prêt à un taux d’intérêt actuellement favorable '.

Aussi, tenant compte du bouleversement des conditions d’exécution du montage financier non imputable à la carence des emprunteurs, la BPALC a exécuté ses obligations de bonne foi en proposant à la SCI ANA un prêt destiné à financer les sommes restant dues dans des conditions favorables, ce que ne pouvait ignorer la SCI ANA au regard des courriers échangés avec la BPALC et la banque allemande BSH.

Or, dans ces circonstances, la SCI ANA a refusé l’offre de la BPALC et a procédé à la vente par lots du bien immobilier financé les 31 août 2020 et 8 décembre 2020, sans que la pression évoquée par la SCI ANA ne soit caractérisée.

Dans ces conditions et au regard de l’absence d’accord de la SCI ANA afin de régulariser un nouveau prêt tendant à racheter les sommes impayées au titre du prêt consenti le 10 mai 2007, la BPALC a régulièrement fait procéder en juillet 2020 aux prélèvements d’intérêts de retard sur les sommes impayées, qu’elle a conservés pour un montant 606,01 euros, ainsi que d’une somme de 3 262,05 euros en remboursement partiel de l’échéance finale.

Aussi, aucune exécution déloyale du contrat de prêt ne peut être imputée à la BPALC.

Par suite, le notaire chargé de la vente du bien financé a adressé le 17 décembre 2020 à la BPALC le montant des échéances impayées du prêt relais au 10 mai 2020 à hauteur de 90 622,10 euros, tel que ressortant du décompte de remboursement anticipé établi le 23 novembre 2020.

Aussi, le capital restant dû à hauteur de 190 649,17 euros a été soldé au moyen de l’épargne-construction versée à la BPALC à hauteur de 96 765,02 euros au terme du prêt relais et conformément au contrat, ainsi que par le prélèvement sur le compte de la SCI ANA de la somme de 3 262,05 euros le 2 juillet 2020, puis du virement du notaire d’une somme de 90 622,10 euros issue du produit de la vente du bien financé.

Au surplus, le tribunal a retenu à juste titre que ' si une faute devait être établie au titre du versement du solde de l’épargne-construction, celle-ci serait imputable, non à la SA BPALC, qui n’était que réceptionnaire des fonds, mais à la banque Bausparkasse qui avait la charge de leur versement '.

Dès lors, la SCI ANA ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de la BPALC caractérisée par une exécution déloyale du contrat, et doit être déboutée de ses demandes en dommages et intérêts.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la BPALC au paiement de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de prêt consenti suivant offre préalable du 10 mai 2007.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI ANA qui succombe à hauteur de cour supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

CONSTATE que la SCI ANA ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de la SA Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne caractérisée par une exécution déloyale du contrat de prêt,

DEBOUTE la SCI ANA de ses demandes en dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ANA aux dépens,

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI ANA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ANA aux dépens, et autorise M^e Lederle, avocat, à faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en treize pages.