RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00619 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FQZZ

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 24/00669, en date du 20 décembre 2024,

APPELANTE :

Madame [O] [W],

née le 23 novembre 1978 à [Localité 6] (55), domicilié [Adresse 3]

Représentée par M^e Christophe SGRO, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-54395-2025-00774 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉS :

Monsieur [H] [L]

né le 01 Juin 1969 à [Localité 9] (86), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY

Madame [M] [J]

née le 25 Avril 1977 à [Localité 8] (55), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Isabelle FOURNIER

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Octobre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 fevrier 2023, avec prise d’effet au 1er mars 2023, M. [H] [L] et Mme [M] [J] ont donné à bail à Mme [O] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre une provision sur charges de 120 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, M. [L] et Mme [J] ont fait délivrer à Mme [W] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 865,77 euros, le commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, ainsi que la justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un delai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, M. [L] et Mme [J] ont assigné en référé Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.

Par ordonnance de référé du 20 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nancy a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 juin 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] et Mme [J] pourront, deux mois apres la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] la somme provisionnelle de 5 085,07 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— dit que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration enregistrée le 21 mars 2025, Mme [W] a interjeté appel de l’ordonnance précitée, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 5 mai 2025, Mme [W] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 juin 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] et Mme [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] la somme provisionnelle de 5 085,07 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— dit que la présente décision est exécutoire par provision,

Et statuant à nouveau :

— juger irrecevables les demandes de M. [L] et Mme [J],

À titre subsidiaire,

— les juger mal fondées,

Dans tous les cas,

— dire et juger n’y avoir lieu à constater la résiliation du bail d’habitation et débouter

M. [L] et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Mme [W] des délais de paiement de trois années, pendant lesquels les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus,

— condamner M. [L] et Mme [J] aux entiers frais et dépens,

— condamner M. [L] et Mme [J] au paiement de la somme de 1 500 euros, à M^e Sgro vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par conclusions déposées le 24 juin 2025, M. [L] et Mme [J] demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [W] à payer la somme de 11 838,22 euros au titre des arriérés de loyers et charges au mois de juin 2025, ainsi qu’à payer une indemnité

d’occupation jusqu’à la libération des lieux,

— supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— condamner Mme [W] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [W] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner Mme [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Mme [W] sollicite l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa prétention tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. [L] et Mme [J] au motif que ces derniers n’établiraient pas avoir saisi la CCAPEX dans les formes et délais requis ni avoir dénoncé leur assignation au représentant de l’État.

Force est cependant de constater que M. [L] et Mme [J] ont justifié, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avoir :

— saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2024 ;

— dénoncé à la préfecture de Meurthe et Moselle l’assignation le 26 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience de première instance prévue le 16 octobre 2024.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de Mme [W] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. [L] et Mme [J].

Cette précision ayant cependant été omise du dispositif de l’ordonnance déférée, il convient de la mentionner expressément.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail étaient réunies à la date du 3 juin 2023, a en conséquence ordonné l’expulsion de Mme [W] et l’a condamnée à payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 520 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui est notamment constitué par l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de justification de la souscription d’une assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement délivré à ce propos et resté infructueux.

En l’espèce, M. [L] et Mme [J] sollicitent de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, par application de la clause résolutoire qui y est stipulée, en cas de non-paiement des loyers et de non-justifiaction de la souscription d’une assurance.

Ces demandes répondent aux conditions d’application de l’article 835 précité et relèvent dès lors de la compétence du juge des référés.

Par ailleurs, et contrairement à ce que prétend Mme [W], M. [L] et Mme [J] produisent le contrat de bail contenant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ou de défaut d’assurance.

Force est de constater que Mme [W] n’a pas justifié dans le mois du commandement, signifié le 2 mai 2024, de la souscription d’une assurance, ce dont elle ne justifie d’ailleurs toujous pas, ne faisant du reste aucune observation à ce sujet.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies dans le délai d’un mois suivant le commandement signifié le 2 mai 2024,

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— ordonné en conséquence à Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée de ces chefs.

Il convient toutefois d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 juin 2023 et, statuant à nouveau, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 juin 2024.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné Mme [W] à payer à M. [L] et Mme [J] une provision de 5 085,07 euros selon décompte locatif arrêté au 16 octobre 2024.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers et des charges incombe ainsi au locataire.

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civille, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, M. [L] et Mme [J] versent au débat un décompte arrêté au 24 juin 2025 faisant ressortir un arriéré locatif d’un montant de 11 838,22 euros.

Mme [W] n’allègue ni ne justifie a fortiori s’être acquittée de cette dette.

Mme [W] conteste avoir été redevable de la somme réclamée en faisant valoir qu’elle ne serait pas redevable des provisions sur charges.

Force est cependant de constater que, contrairement à ce qui est soutenu par Mme [W], M. [L] et Mme [J] justifient avoir procédé à une régularisation des charges accompagnée des justificatifs correspondants.

Il en ressort que n’est pas sérieusement contestable l’obligation de Mme [W] d’avoir à payer, au titre de sa dette locative, la somme de 11 838,22 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] la somme provisionnelle de 5 085,07 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2024) et, statuant à nouveau, de condamner Mme [W] à payer à M. [L] et Mme [J] la somme provisionnelle de 11 838, 22 euros selon décompte arrêté au 24 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 085,07 euros à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

À hauteur d’appel, Mme [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de trois années pour régler sa dette locative.

M. [L] et Mme [J] s’opposent à cette demande en soulignant que Mme [W] ne règle pas les loyers courants et que sa dette locative n’a cessé de croître.

Force est de constater que Mme [W] ne verse aux débats aucun justificatif de ses ressources et charges ne démontrant ainsi nullement être en mesure de s’acquitter de sa dette locative dont elle ne s’est du reste aucunement acquittée depuis la délivrance du commandement de payer du 3 mai 2024.

Sa demande ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

M. [L] et Mme [J] sollicitent la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution en se prévalant de la mauvaise foi de Mme [W] qui ne respecte pas ses obligations et ne donne aucune explication sur les raisons de son absence du logement qui semblerait due à son incarcération.

Le premier juge n’a pas fait droit à cette demande en relevant que n’était pas démontrée la mauvaise foi alléguée.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, force est de constater que n’est pas démontrée l’existence d’éléments permettant de déroger à la disposition de l’article L 412-1 précité faisant bénéficier en principe le locataire expulsé d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de M. [L] et Mme [J] tendant à la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et a dès lors dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours suivant la signification du jugement, M. [L] et Mme [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [W] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une somme de 500 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à une somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté que conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 juin 2023 ;

— condamné Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] la somme provisionnelle de 5 085,07 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2024) au titre de l’arriéré locatif ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Déclare recevables les demandes de M. [L] et Mme [J] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

Condamne Mme [W] à verser à M. [L] et Mme [J] la somme provisionnelle de 11 838, 22 euros (décompte arrêté au 24 juin 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 085,07 euros à compter de la signification de l’ordonnance ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par Mme [W] ;

Rejette la demande formée par Mme [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [W] à payer à M. [L] et Mme [J] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [W] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.