ARRÊT N°

R.G : 11/04912

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

06 octobre 2011

Y

B

C/

Z

X-

A

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2012

APPELANTS :

Monsieur I Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Ange BUJOLI, Plaidant (avocat au barreau de MULHOUSE)

Madame G B épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Ange BUJOLI, Plaidant (avocat au barreau de MULHOUSE)

INTIMÉS :

Monsieur K Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL IMBERT-COSTANTINI, Plaidant (avocats au barreau de PRIVAS)

Rep/assistant : M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant (avocat au barreau de NÎMES)

Madame C X-A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL IMBERT-COSTANTINI, Plaidant (avocats au barreau de PRIVAS)

Rep/assistant : M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant (avocat au barreau de NÎMES)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Août 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Agnès I, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Daniel MULLER, Président

M^me Nicole BERTHET, Conseiller

M^me Marie-Agnès I, Conseiller

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Septembre 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2012.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 15 Novembre 2012, par mise à disposition au greffe de la Cour.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11/09/2009, M. K Z et son épouse M^me C X, son épouse, ont vendu à M. I Y et M^me G B, son épouse, une maison d’habitation et dépendances, sise à XXX, moyennant le prix de 327 000 € sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, lesquels ont versé un acompte de 16 000 € entre les mains de l’agence immobilière.

Reprochant aux acquéreurs de ne pas avoir accompli les démarches nécessaires aux fins d’obtention de ce prêt, M. et M^me Z ont fait assigner M. et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Privas aux fins principalement de les voir condamner au paiement de dommages intérêts.

Par jugement du 6/10/2011, le tribunal de grande instance de Privas a :

— condamné les époux I Y à verser à M. K Z et M^me C X épouse A la somme de 9000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. K Z et M^me C X épouse A à restituer aux époux Y la somme de 1600 € avec intérêts au taux légal à compter du 14/01/2011,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

— débouté les époux Y de leur demande de dommages intérêts,

— condamné les époux I Y à verser à M. K Z et M^me C X épouse A une indemnité de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Le 9/11/2011, M. I Y et M^me B épouse Y ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions du 23/08/2012, auxquelles il est expressément référé, M. I Y et M^me B épouse Y, concluent comme suit:

1. A titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts Z/X à leur restituer la somme de 16.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 14/01/2011,

— l’infirmer pour le surplus et jugeant à nouveau :

* prononcer la condamnation susvisée solidairement entre M. Z et M^me X et dire que le taux légal des intérêts courant à compter du 14/01/2011, date de la demande en justice, sera majoré de moitié à compter du 29/01/2011,

* condamner solidairement M. Z et M^me X à leur verser la somme de 4000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et celle de 2000 € à titre de dommages intérêts pour rétention abusive de la somme de 16.000 € versée à titre d’acompte,

* les débouter de leur demande de dommages intérêts,

2. A titre subsidiaire:

— limiter la fixation du préjudice et l’attribution des dommages intérêts à M. Z et M^me X à la somme de 1744,16 €,

3. En toute hypothèse :

condamner solidairement M. Z et M^me X au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 4/04/2012, auxquelles il est expressément référé, M. K Z et M^me C X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que les époux Y n’ont pas accompli toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir un prêt bancaire destiné à financer dans les délais convenus l’acquisition définitive de l’immeuble,

— le confirmer en ce qu’il a jugé fautif et à tout le moins négligent un tel comportement,

— débouter les époux Y du surplus de leurs demandes,

— faire droit à l’appel incident, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant des dommages intérêts à 9000 €, statuant à nouveau, condamner in solidum les époux Y à leur payer la somme de 16.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et les condamner à payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 30/08/2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La promesse synallagmatique de vente signée par les parties a été conclue sous la condition suspensive notamment de l’obtention du ou des prêts sollicités par l’acquéreur dans les conditions ci- après reprises: ' A cet effet, l’acquéreur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 301.000 €, pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 5% la première année, il s’oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de la Poste, autres organismes…, au plus tard dans le délai de 30 jours à compter de ce jour, il s’oblige à fournir, à première demande tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourrait lui être demandée par les organismes financiers……'.

Dans la clause précédente intitulée ' financement avec emprunt', l’acquéreur déclare que son acquisition sera financée par ses deniers personnels à hauteur de 60.000 €, d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant de 91.000 € et d’un prêt relais de 210.000 €, précisant qu’il n’existe pas d’empêchement à l’obtention de ce crédit au regard de ses ressources mensuelles et de ses emprunts en cours et qu’il n’y a pas d’obstacle à la mise en place éventuelle d’une assurance décès invalidité sur sa tête.

Ladite promesse contient une clause 'non réalisation des conditions suspensives’ qui prévoit que dans cette hypothèse, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur, chacune des parties reprenant son entière liberté sans indemnité, mais que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives est imputable à l’acquéreur en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer le ou les conditions suspensives réalisées, et ce, sans préjudice de dommages intérêts.

D’un commun accord, les parties sont convenues, à la demande de l’acquéreur, de proroger la promesse, qui devait être réitérée en la forme authentique le 15/02/2010, jusqu’au 26/02/2010.

Par lettre recommandée du 19/04/2010, les consorts Z/X ont mis en demeure les époux Y de prendre l’engagement sous huitaine d’acquérir l’immeuble de façon ferme et définitive en justifiant du financement obtenu.

Il est rappelé qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte.

Le premier juge a considéré au vu des pièces justificatives qui lui étaient soumises que les acquéreurs ne justifiaient pas de l’exécution de cette obligation.

Les appelants critiquent la décision attaquée en ce qu’elle les a considérés de mauvaise foi alors que l’étude de la banque postale sur laquelle cette appréciation est fondée, n’a été faite que postérieurement à la promesse de vente. Ils ajoutent que la jurisprudence considère que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt effectue les diligences requises et n’empêche pas l’accomplissement de la condition lorsqu’il présente "au moins une’ demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse.

Au regard des clauses ci-dessus, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les demandes de prêt suivantes ne répondaient pas aux prévisions contractuelles, :

— demande de financement auprès de CETELEM d’un montant de 341.000 € pour un prêt relais total, supérieur au montant prévu et non conforme aux modalités de prêt annoncés par les acquéreurs, refusée le 29/01/2011,

— demande auprès de la société générale à hauteur de 327.000 €, supérieure au montant prévu et dont le refus n’est pas justifié, nonobstant la sommation délivrée par les intimés,

— demande auprès de l’UCB pour la somme de 341.000 €, également supérieure au montant prévu et dont le refus n’est pas établi.

Par ailleurs, les courriers de refus de financement du crédit mutuel et de la caisse d’épargne de St Etienne de Fontbellon, ( pièces n°9 et 11) ne comportent aucune indication sur les caractéristiques de ces demandes de prêts.

Quant à l’étude de la banque postale, ( pièce n° 5) il ne s’agit pas d’une demande de prêt.

En définitive, la seule demande de financement correspondant aux clauses de la promesse, quant au montant et aux modalités du prêt, est celle déposée auprès de la caisse d’épargne d’Alsace, 'dossier en suspens en attente de documents nécessaires à l’analyse’ selon l’attestation du 26/11/2009, de sorte que les acquéreurs ne peuvent valablement se prévaloir de cette pièce pour justifier de l’accomplissement de leur obligation, alors qu’ils n’ont pas produit un dossier complet auprès de l’établissement de crédit.

En conséquence, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les acquéreurs ne justifient pas avoir présenté « au moins une » demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse.

En outre, l’ étude de la banque postale, datée du 10/09/2009, soit la veille du compromis, sans qu’aucun élément ne permette d’établir qu’elle a été effectuée postérieurement, établit que les acquéreurs avaient d’autres prêts en cours, puisque un financement à peu près similaire à celui prévu dans la promesse litigieuse (303.931 €, 210.000 € prêt relais, 93.931 € prêt amortissables), fait ressortir un endettement de 46 % sans prêt relais et de 51 % avec prêt relais, de sorte qu’ils ne pouvaient loyalement déclarer dans la promesse signée le lendemain, qu’il n’existait pas d’empêchement à l’obtention d’un crédit au regard de leurs ressources mensuelles et des emprunts en cours.

Enfin, les époux Y, qui ne justifient pas avoir rempli leur obligation contractuelle, ainsi que démontré ci-dessus, ne peuvent valablement soutenir que leur bonne foi ne peut être mise en doute, dès lors que 'disposant d’un bien immobilier d’une valeur supérieure au prêt souhaité, ils ne pensaient à aucun moment que le prêt serait finalement refusé', alors qu’à l’évidence, le financement effectif de l’opération, nécessitait, en l’absence d’apport personnel, le recours à un prêt, au moins relais, dans l’attente de la vente de leur maison.

En conséquence, par leur négligence fautive, les acquéreurs ont empêché la réalisation de la condition. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré la condition réputée accomplie en application de l’article 1178 du code civil.

Si la promesse synallagmatique ne contient pas de clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en réparation du retard, la clause ' non réalisation des conditions suspensives’ rappelée plus haut, prévoit la possibilité d’octroi de dommages intérêts. En application de cette clause, les consorts Z/X réclament la réparation du préjudice résultant de l’immobilisation de leur immeuble et des frais générés par la souscription d’un prêt relais et critiquent le jugement attaqué en ce qu’il a chiffré ce préjudice à 9000 €, qu’ils estiment à 16.000 €.

Il résulte des pièces du dossier que la maison a été finalement vendue le 25/10/2010 à un prix identique, de sorte que le retard dans la réalisation de la vente est de huit mois, à partir de la date jusqu’à laquelle la promesse de vente a été prorogée et non de quatorze mois. Ce retard est directement consécutif à la négligence fautive des appelants, telle que démontrée plus haut.

Le préjudice financier en résultant est constitué pour les intimés par l’impossibilité de disposer du prix de vente à la date convenue et l’immobilisation de leur immeuble, sans que soient pris en considération les frais du prêt relais, contracté dès janvier 2010, et dont il n’est pas établi qu’il ait été rendu nécessaire par le retard à la conclusion de la vente. Au vu des pièces du dossier, c’est à bon droit que ce préjudice a été fixé par le premier juge à la somme de 9000 € sur la base d’un placement de ces fonds.

Enfin, c’est par des motifs que la cour adopte que le premier juge considérant que les dispositions de l’article L.312-6 du code de la consommation ne sauraient recevoir application, la condition suspensive étant réputée réalisée, a fait droit à la demande de restitution de la somme de 16.000 € versée par les époux Y et fixé le point de départ des intérêts au 14/01/2011, date de la notification des conclusions constituant la demande en justice. La condamnation des consorts Z/X de ce chef ne peut être solidaire, en l’absence de solidarité prévue à l’acte ou de solidarité légale.

Les créances réciproques des parties se compensent entre elles.

De même, aucune rétention abusive ne peut être retenue dès lors que les consorts Z/X invoquaient à juste titre le défaut de réalisation de la condition suspensive imputable à l’acquéreur. En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge, par des motifs adoptés, et conformément aux termes de la clause 'mission du séquestre', a débouté les époux Y de leur demande de dommages intérêts.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

Les appelants qui succombent supporteront les dépens et seront condamnés au paiement d’une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. I Y et M^me G B à payer à M. K Z et M^me C X épouse A la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Les condamne aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur MULLER, président et Madame F, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT