ARRÊT N°

N° RG 19/03191 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HONJ

JCB / MB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

17 mai 2016 RG :16/00379

X

E

C/

A

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re chambre

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2020

APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Julien DUMAS LAIROLLE de la SCP DUMAS-LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Maud GAUTIER de la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE de la SCP DUMAS-LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Maud GAUTIER de la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉ :

Maître I A

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Jean-Christophe BRUYERE, Président, et M^me Séverine LEGER, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Christophe BRUYERE, Président

M^me Séverine LEGER, Conseillère

M^me SANJUAN-PUCHOL, Conseillère

GREFFIER :

M^me Maléka BOUDJELLOULI, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2020 ;

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. Jean-Christophe BRUYERE, Président, le 22 Octobre 2020, par mise à disposition au greffe de la Cour

***

EXPOSE DU LITIGE

1. Le 12 décembre 2008, M. C X et M^me D E son épouse ont acquis auprès de M. L Z H J K, époux séparé de corps de M^me G Y, une maison d’habitation construite sur un terrain situé […] à Vedène moyennant le prix de 237 000 € ; l’acte a été reçu par Maître I A, notaire à Villeneuve-les-Avignon, qui est désigné comme séquestre du prix de la vente.

2. L’immeuble dépendait de la communauté ayant existé entre M. L Z H J K et M^me G Y et avait été attribué au mari par l’acte de liquidation du 4 mars 2002 homologué par le jugement de séparation de corps du 11 mars 2002.

Il était grevé d’une hypothèque judiciaire provisoire pour un montant de 72 000 € au bénéfice de la Banque Chaix contre M^me Y publiée le 5 décembre 2003 et normalement renouvelée dans les délais légaux.

Par acte authentique régularisé devant M^e A le 5 décembre 2008, la Banque Chaix avait donné son accord en vue de la mainlevée de l’inscription d’hypothèque contre le paiement de la somme de 135 542,11euros, l’acte de vente indiquant en page 28 que le vendeur donne ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la vente ledit montant et les frais de mainlevée.

3. La Banque Chaix n’ayant cependant pas été désintéressée, elle a, le 16 juillet 2009, renouvelé l’inscription hypothécaire provisoire.

M. Z H J K avait entre-temps saisi le juge de l’exécution d’Avignon le 19 juin 2009 en contestation de cette inscription d’hypothèque provisoire et par jugement du 24 septembre 2009, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de cette inscription provisoire d’hypothèque prise par la Banque Chaix le 5 décembre 2003, renouvelée le 15 septembre 2006 et le 16 juillet 2009.

La décision a entraîné la publication de la radiation de l’hypothèque le 12 octobre 2009.

M^e A admet avoir réglé à M. Z H en considération de cette mainlevée la somme de 133 900 € le 28 octobre 2009.

Saisi par une assignation du 29 septembre 2009, le premier président de la cour d’appel de Nîmes a, par décision du 15 décembre 2009, ordonné le sursis à l’exécution du jugement de radiation précité.

La décision a été publiée le 18 décembre 2009 ; le même jour, une hypothèque judiciaire définitive s’est substituée à l’hypothèque judiciaire provisoire toujours à l’encontre de l’ancienne propriétaire, M^me Y, divorcée Z, en vertu d’un arrêt confirmatif de la cour d’appel de Nîmes du 20 octobre 2009.

Sur le fond, la cour d’appel de Nîmes a, le 22 mars 2011, rendu un arrêt :

— disant après intervention forcée de M^me Y, que l’acte liquidatif de partage établi par Maître A le 4 mars 2002 était inopposable à la Banque Chaix,

— rejetant, par infirmation, la demande de radiation de l’hypothèque conservatoire

4. Le 8 décembre 2012, la Banque Chaix a fait publier une hypothèque pour un montant de 112 916,22 € cette fois pour un montant de 112 916,22 € en vertu d’un jugement du tribunal de grande instance d’Avignon du 13 juin 2006 confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 20 octobre 2009.

5. Par ordonnance du 27 janvier 2016, les époux X ont été autorisés à assigner à jour fixe M^e I A devant le tribunal de grande instance d’Avignon aux fins d’engager sa responsabilité civile professionnelle pour ne pas avoir désintéressé le créancier, la Banque Chaix, sur le prix de vente du bien immobilier et procédé ainsi à la mainlevée de l’hypothèque judiciaire.

Suivant jugement du 17 mai 2016, le tribunal de grande instance d’Avignon a :

— débouté les époux X de toutes leurs demandes,

— débouté M^e I A de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné les époux X à payer à M^e I A la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 29 juin 2016, les époux X ont relevé appel de cette décision.

Suivant ordonnance du 7 avril 2017, le conseiller de la mise en état saisi par les appelants de conclusions d’incident tendant à enjoindre les intimés à communiquer la fiche du compte-séquestre de la vente de l’immeuble, a constaté la production par M^e I A de deux fiches relatives au compte séquestre de la vente de l’immeuble mettant fin à l’incident.

Par arrêt contradictoire du 22 février 2018, la cour d’appel de Nîmes a :

— infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— condamné Maître I A à payer à M. C X et M^me D X les sommes suivantes :

* 132 831,26 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1382 ancien du code civil,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

* 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné Maître I A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Maître I A a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 4 juillet 2019, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 février 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ;

— remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Nîmes, autrement composée ;

— condamné M. et M^me X aux dépens ;

— vu l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes ;

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

La Haute juridiction a jugé que pour évaluer le montant des dommages-intérêts, l’arrêt retient que le préjudice indemnisable se traduit par une perte de chance, pour les acquéreurs, de ne pas se porter acquéreurs d’un bien hypothéqué, évalué à proportion de la somme qu’ils auront à acquitter au créancier hypothécaire lors de la revente et qu’en statuant ainsi, alors qu’il n’était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d’appel, qui a relevé d’office le moyen tiré de l’existence d’un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé l’article 16 du code de procédure civile.

Les époux X ont saisi la cour d’appel de Nîmes le 1^er août 2019.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2020, ils demandent à la cour de :

— dire recevable et bien fondée leur déclaration de saisine,

— rejeter les demandes de Maître I A,

— infirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Avignon le 17 mai 2016,

par conséquent, statuant à nouveau :

— dire que Maître I A a manqué à son devoir de conseil et d’information,

— dire que Maître I A a engagé sa responsabilité dès lors qu’il s’est dessaisi des fonds séquestrés malgré l’ordre irrévocable qui lui avait été donné par les vendeurs de prélever la créance de la Banque Chaix sur le prix de vente et sans s’être assuré de la mainlevée judiciaire de l’inscription hypothécaire portant sur le bien immobilier,

— dire que la production du compte séquestre litigieux confirme que Maître A détient encore la somme de 52.290,99 euros en sa comptabilité suite à la vente litigieuse du bien immobilier,

— dire que l’hypothèque judiciaire alléguée au profit de la Sa Schwander pour un montant de 13.749,39 euros ne justifie en rien le montant séquestré sur le compte de Maître A, soit la somme de 52.290,99 euros,

— en tirer les conséquences sur la faute de Maître A et leur préjudice et dire que Maître I A a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;

— dire qu’ils rapportent et démontrent que Maître A a commis une faute, que leur préjudice est certain, né et actuel et qu’il existe un lien de causalité entre la faute et le préjudice,

— condamner Maître I A à les indemniser à hauteur de la créance de la Banque Chaix qui sera prélevée sur leur prix de vente,

si, par extraordinaire, il n’était pas fait droit à cette demande dans l’hypothèse selon laquelle la Cour estimerait qu’il est envisageable que la Banque Chaix n’exerce pas son droit de suite

lors de la revente du bien immobilier :

— condamner Maître I A à les garantir de toutes les sommes qui pourraient leur être réclamées au moment de la vente du bien litigieux, relativement au versement d’une partie du prix de vente contre mainlevée de l’hypothèque,

— condamner Maître I A à leur verser la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice moral souffert,

— condamner Maître I A à leur verser la somme de 11.256 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information, et a engagé sa responsabilité dès lors qu’il s’est dessaisi des fonds séquestrés au mépris de l’ordre irrévocable qui lui avait été donné par les vendeurs de prélever la créance de la Banque Chaix sur le prix de vente et sans s’être assuré de la mainlevée judiciaire de l’inscription hypothécaire portant sur le bien immobilier ; que le notaire devait payer la banque dès le 12 décembre 2008 puisque le vendeur n’avait pas signifié son intention de mettre fin à l’ordre irrévocable.

Concernant le préjudice qui en résulte, ils font valoir que l’hypothèque de la Banque Chaix est toujours d’actualité et leur est opposable, notamment en vertu du droit de suite ; qu’ils ne peuvent vendre le bien sans se voir priver d’une partie du produit de la vente au profit de la Banque Chaix ; que leur préjudice est constitué du montant de la créance de la Banque Chaix qui sera prélevée sur leur prix de vente, ou subsidiairement de toute somme qui pourrait leur être réclamée au moment de la vente, outre un préjudice moral important.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2019, Maître I A demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté intégralement les époux X de toutes leurs demandes et de les condamner à lui payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4.000 euros outre les entiers dépens.

Il conteste avoir commis une faute car, alors qu’il avait pris toutes les précautions pour consigner les fonds, le vendeur est revenu sur son ordre irrévocable en assignant en mainlevée de l’inscription et le jugement du juge de l’exécution de mainlevée bénéficiait du caractère exécutoire de droit de sorte que le notaire ne pouvait pas lui refuser les fonds. Il estime que l’arrêt suspensif est postérieur et ne peut avoir d’effet rétroactif, de sorte qu’il n’aurait pas dû permettre la réinscription de l’hypothèque et que la faute incombe à la banque Chaix (qui n’est pas créancier des époux X et ne pouvait plus inscrire l’hypothèque) et au conservateur des hypothèques qui n’aurait pas dû accepter la publication sur un immeuble n’appartenant plus au débiteur ; qu’en définitive, les époux X ne subissent aucun préjudice car la banque Chaix ne s’oppose pas à la revente de l’immeuble et a au contraire assigné le notaire en responsabilité,

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 février 2020 et renvoyée à celle du 1^er septembre 2020 en raison de la grève des avocats.

A celle-ci, la cour a sollicité les observations des parties sur l’application de l’article 31 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, dans sa rédaction résultant de l’article 7 du décret n°

96-1130 du 18 décembre 1996, en ce que l’effet suspensif du jugement du juge de l’exécution est attaché l’assignation en référé devant le 1^er président, moyen de droit qu’elle a relevé d’office.

Autorisées à cet effet, les parties ont communiqué une note en délibéré sur ce point, le 30 septembre 2020 pour Maître A et le 2 octobre 2020 pour les époux X.

MOTIFS DE LA DECISION

En sa qualité d’officier ministériel, le notaire est tenu d’assurer la sécurité et l’efficacité de l’acte dont la rédaction lui est confiée et d’exécuter dans l’intérêt de toutes les parties et avec diligence toutes les obligations en découlant, qu’elles procèdent de la loi ou de la convention. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 ancien, devenu 1240, du code civil.

En l’espèce, les époux X ont acquis l’immeuble de M. Z H en toute connaissance des hypothèques grevant le bien et surtout de l’inscription d’hypothèque provisoire prise par la Banque Chaix à l’égard de M^me Y, ancienne propriétaire commune du bien. En considération de la situation hypothécaire, il a notamment été prévu que, la Banque Chaix ayant donné son accord pour la mainlevée de l’hypothèque contre paiement de la somme de 135 542,11 €, le vendeur donne 'l’ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la présente vente ledit montant et les frais de la mainlevée’ et aussi que le notaire est constitué séquestre du prix en vue de garantir la parfaite distribution du prix et la levée des hypothèques.

Ces clauses sont pertinentes et équilibrées en ce qu’elles permettent à M. Z H de vendre son bien pourtant grevé d’hypothèques, et spécialement de celle garantissant la dette d’un tiers, et aux époux X d’acquérir le bien en toute tranquillité en dépit de ces hypothèques.

En exécution de l’acte du 12 décembre 2008 et du double mandat que lui ont donné les parties, le notaire devait, dans les suites de la vente, en respectant l’ordre des inscriptions hypothécaires, régler les créanciers pour lesquels il détenait un ordre de paiement et conserver le montant des créances garanties par les autres hypothèques toujours en vigueur. D’après les renseignements repris dans l’acte de vente, l’inscription du CFF n’avait effet que jusqu’au 6 mai 2017, la créance de la société Rubis Saint Laurent était éteinte, et celle du Crédit agricole n’était plus causée ; le notaire avait ordre de régler le Trésor public (inscription pour 228 531 F mais avis à tiers détenteur du 10 octobre 2018 ramené à 10 782,85 €) et la Banque Chaix ; seule l’inscription de la société Schwander pour 90 190,15 F (13 749,33 €) restait donc en suspens.

Le notaire a bien réglé le Trésor public, ainsi qu’en atteste la radiation de son inscription en date du 2 décembre 2009,obtenu la radiation de l’inscription du CFF, et consigné une somme de 52 290,99 € propre à désintéresser la société Schwander. Alors qu’il disposait des fonds disponibles, puisqu’il a pu se libérer du solde du prix de la vente entre les mains du vendeur pour 135 900 €, il n’a cependant pas versé la somme convenue à la Banque Chaix ni permis de ce fait la mainlevée de l’hypothèque promise par cet organisme.

Il ne justifie d’aucun obstacle l’en ayant empêché, et en particulier d’une annulation par M. Z H de son ordre de paiement qui peut tout au plus s’induire de son assignation en radiation de l’inscription d’hypothèque provisoire du 19 juin 2009, à un moment où le paiement à la Banque Chaix aurait déjà dû être mis en oeuvre. Il est donc fautif à n’avoir pas désintéressé la Banque Chaix avant que celle-ci ne renouvelle son inscription le 16 juillet 2009 et que M. Z H en sollicite la mainlevée en justice le 19 juin 2009 et, comme le

soutiennent à juste tire les époux X, le retard ainsi anormalement pris par le notaire est particulièrement contraire à leurs intérêts auxquels il devait pourtant également veiller. Sa faute n’est pas d’avoir libéré les fonds entre les mains du vendeur durant le court intervalle au cours duquel l’inscription de la Banque Chaix a été radiée (du 12 octobre au 18 décembre 2009) mais de ne pas les avoir libérés antérieurement entre les mains de la Banque Chaix en contravention avec la mission qui lui avait été donnée.

Puisque, en payant la banque Chaix en temps utile, le notaire aurait évité tout contentieux relatif à l’inscription, sa faute du notaire est directement à l’origine du maintien de l’hypothèque sur l’immeuble acquis par les époux X alors que les précautions prévues dans l’acte qu’il avait élaboré étaient de nature à prévenir une telle situation.

C’est à tort qu’il est soutenu par Maître A que cette inscription ne serait plus opposable aux consorts X. En effet, si le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Avignon avait par jugement du 24 septembre 2009 ordonné la mainlevée de l’inscription de la Banque Chaix, celle-ci a été valablement rétablie le 18 décembre 2009 puis le 30 mars 2012 par la publication de l’ordonnance du 1^er président du 15 décembre 2009 suspendant les effets de la décision du juge de l’exécution puis par l’arrêt infirmatif de la cour d’appel de Nîmes du 22 mars 2011 rejetant la mainlevée, l’effet suspensif d’exécution attaché à l’assignation devant le 1^er président n’étant quant à lui pas opposable aux tiers à défaut de publication.

Entre les parties, la mention de la radiation de l’inscription entre le 12 octobre 2009 et le 18 décembre 2009, en vertu du jugement infirmé du 24 septembre 2009, est réputée non avenue et l’hypothèque provisoire du 5 décembre 2003 renouvelée a, d’une part, conservé ses effets à hauteur de la somme de 72 000 €, d’autre part, conféré son rang à l’hypothèque définitive prise le 18 décembre 2009 également, qui s’est substituée à elle, en vertu de l’arrêt de condamnation de M^me Y au profit de la Banque Chaix du 20 octobre 2009. Trouvant son origine antérieurement à l’achat de l’immeuble par les époux X, l’hypothèque de la Banque Chaix, désormais définitive, leur est toujours opposable en vertu du droit de suite posé par l’article 2461 du code civil, étant observé que l’acte de liquidation et partage de la communauté ayant existé entre M. Z H et M^me Y a été déclaré inopposable à la Banque Chaix par l’arrêt du 22 mars 2011 et que ce créancier est fondé à regarder M^me Y comme étant toujours propriétaire indivis de l’immeuble.

En tout état de cause, cette inscription existe et cause un préjudice aux époux X sans que d’éventuelles erreurs de la Banque Chaix ou du conservateur des hypothèques dans le rétablissement de l’hypothèque présente pour le notaire un caractère exonératoire de sa responsabilité.

Les époux X sont ainsi propriétaires d’un bien dont ils ne peuvent disposer sans désintéresser la Banque Chaix de sa créance, au moins dans la limite du principal de 72 000 € pour lequel elle avait inscrit son hypothèque provisoire. C’est au demeurant à l’occasion de leur projet de revente du bien, concrétisé par un compromis du 9 octobre 2015, qu’ils ont constaté la subsistance de cette hypothèque, ayant désormais acquis un caractère définitif, laquelle a entraîné le désistement des acquéreurs.

La procédure en responsabilité engagée contre Maître A par la Banque Chaix ne signifie pas, à défaut d’intention expresse exprimée en ce sens, qu’elle renonce à la garantie que lui procure l’hypothèque dans la mesure où elle peut légitimement chercher à s’adjoindre un débiteur et où l’ordre de paiement entre ses mains portait sur 135 542,11 € tandis que l’hypothèque provisoire était limitée à 72 000 €.

Le dommage certain des époux X est donc constitué par le prélèvement que fera la

Banque Chaix sur le prix de vente du bien ou pour donner mainlevée de l’hypothèque. Celui-ci ne pouvant être exactement liquidé, il sera fait droit à la demande des époux X tendant à ce que le notaire les garantisse de toutes les sommes qui pourraient leur être réclamées au moment de la vente du bien litigieux, relativement au versement d’une partie du prix de vente contre mainlevée de l’hypothèque, le jugement déféré étant dès lors infirmé en toutes ses dispositions.

Les époux X justifient également du préjudice moral dû aux tracas que leur a occasionné le présent litige depuis plusieurs années et qui, ainsi qu’il ressort des éléments médicaux et attestations produites, a particulièrement affecté M^me X qui était enceinte lorsque la procédure judiciaire a été initiée. De plus, les époux se sont trouvés dans l’impossibilité de vendre leur bien dans des conditions normales et, comme en attestent les courriels des 13 et 20 juillet 2016 de leurs acquéreurs et de l’agence immobilière, ont été contraints de renoncer à une vente presque aboutie après la découverte de l’hypothèque, alors que l’agrandissement de leur famille les incitait à se reloger dans un logement plus spacieux. Il leur sera alloué à titre de réparation une indemnité de 5 000 €, au paiement de laquelle Maître A sera également condamné.

Partie succombante, M. A supportera les dépens et sera condamné à payer aux appelants la somme de 6 000 € en remboursement de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. I A à garantir M. C X et M^me D E épouse X de toutes les sommes qui pourraient leur être réclamées par la Banque Chaix au moment de la vente du bien litigieux, relativement au versement d’une partie du prix de vente contre mainlevée de l’hypothèque ;

Condamne M. I A à payer à M. C X et M^me D E la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne M. I A aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamner M. I A à payer à M. C X et M^me D E la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt signé par M. BRUYERE, Président et par M^me BOUDJELLOULI, Greffière.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,