RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03291 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I7E6

G.G

JUGE DE L’EXECUTION DE NIMES

31 août 2023

RG:22/00043

S.C.I. [Adresse 8]

C/

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR – [Localité 10]

Etablissement Public SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 11] VILLE

Grosse délivrée

le

à Selarl Leonard Vezian…

SCO AKCIO BDCC …

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 11 AVRIL 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution de Nîmes en date du 31 Août 2023, N°22/00043

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Georges GAIDON, Président de chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Mars 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 8] Société Civile Immobilière au capital de 3 048,98 €, immatriculée au RCS [Localité 11] sous le n° 420 500 423, n° SIREN 420 500 423, ayant pour co-gérant Monsieur [P] [E], demeurant à cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurore VEZIAN de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Cécile BIGUENET-MAUREL, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉES :

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR Société anonyme Coopérative à Directoire et Conseil d’Orientation et de surveillance, au capital de 515.0330520€, régie par les articles L512-85 et suivants du Code Monétaire et financier, agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire en exercice, en sa qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR – [Localité 11] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

assignée à personne habilitée le 24/11/2023

[Adresse 5]

[Localité 4]

Etablissement Public SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 11] VILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur le Comptable,domicilié es qualité audit siège

assigné à personne habilitée le 05/12/2023

SIP [Localité 11] [Adresse 16]

[Localité 2]

STATUANT EN MATIÈRE D’ASSIGNATION À JOUR FIXE

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Monsieur Georges GAIDON, Président de chambre, le 11 Avril 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 21 décembre 2015, la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur (ci-après CEP Côte d’Azur) a consenti à la SCI [Adresse 8] un prêt dit « prêt Primo Investisseur » d’un montant de 2.555.000 euros, dont l’objet était précisé en page 3 de l’acte, remboursement total du crédit amortissable en cours ( précédent prêt en date du 21 septembre 2007) présentant au jour au jour du contrat un total à devoir de 1.446.000 euros, et rachat de compte courant d’associé de la SCI de [V] [E] pour un montant de 1.109.000 euros. Ce prêt au taux effectif global de 2,61% l’an, était remboursable selon 24 échéances mensuelles de 0 euros, correspondant à une période de préfinancement, et 300 échéances mensuelles de 11.462,16 euros, avec une date de 1ere échéance au 5 janvier 2016.

Ce prêt était contractuellement garanti par une hypothèque conventionnelle de 2e rang, derrière le privilège de prêteur de deniers résultant du précédant prêt en date du 21 septembre 2007, portant sur les lots de copropriété n°134, 135 et 136 d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 11] [Adresse 1] n°1, du [Adresse 14] et de la [Adresse 13].

Suivant commandement de payer en date du 30 juillet 2021 établi par Maître [I] [Z] huissier de justice à [Localité 15], la SA CEP Côte d’Azur a procédé à la saisie de l’immeuble sus indiqué. Ce commandement a été publié au Service de la publicité foncière d'[Localité 9] 1 volume 2021 S n°113.

Par acte en date du 15 novembre 2021 dénoncé le 16 novembre 2021 à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur et au Trésor Public, SIP [Localité 11] Ville/ [Adresse 12], la SA CEP Côte d’Azur a assigné à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de GRASSE, la SCI [Adresse 8]. Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe le 19 novembre 2021. Un état hypothécaire a été délivré par le Service de la publicité foncière d'[Localité 9] le 16 septembre 2021.

Par jugement en date du 12 mai 2022, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de GRASSE a ordonné le renvoi du dossier au juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de NIMES.

Par jugement en date du 31 août 2023, le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de NIMES a notamment :

— Déboute la SCI [Adresse 8] de ses demandes relatives à la régularité du titre exécutoire et à la régularité de la procédure de saisie immobilière,

— Débouté la SCI [Adresse 8] de sa demande de déchéance des intérêts,

— Débouté la SCI [Adresse 8] de sa demande d’expertise,

— Constaté la réunion des conditions des articles L 311-2, et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Retenu la créance de la SA CEP Côte d’Azur pour un montant de 2.420.022,61 euros arrêté au 1er juin 2021, outre intérêts postérieurs calculés sur la somme de 2.282.198,19 euros au taux contractuel de 2,5% l’an majoré de 5 points du 2 juin 2021 jusqu’à parfait règlement,

— Autorisé la vente amiable de l’immeuble sus désigné,

— Dit que l’immeuble ne pourra être vendu en deçà du prix net de 4.500.000 euros,

— Renvoyé l’affaire à l’audience du 11 janvier 2024.

La SCI [Adresse 8] a relevé appel de ce jugement le 19 octobre 2023.

Par actes en date des 29 décembre 2023 et 2 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] a fait assigner la SA CEP Côte d’Azur, la SA CEP Côte d’Azur en son agence de [Localité 11] et le comptable du SIP de [Localité 11] Ville devant le 1er président de cette cour afin de voir arrêter l’exécution provisoire du jugement entrepris.

Par ordonnance de référé en date du 23 février 2024, le 1er président de cette cour a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement en date du 31 août 2023.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2023, le Président de chambre délégué avait autorisé la SCI [Adresse 8] à assigner à jour fixe devant la cour, la SA CEP Côte d’Azur, la SA CEP Côte d’Azur agence de [Localité 11] et le Service des Impôts des Particuliers (ci-après SIP) de [Localité 11] Ville.

Par acte en date du 24 novembre 2023, la SCI [Adresse 8] a assigné à jour fixe devant cette cour, la SA CEP Côte d’Azur, la SA CEP Côte d’Azur agence de [Localité 11] et le comptable du SIP de [Localité 11] Ville.

Par écritures notifiées par RPVA le 12 mars 2024, la SCI [Adresse 8] conclut à l’infirmation du jugement déféré, demandant à la cour de :

— Prononcer la nullité de la constitution de la SCP AKCIO BDCC et celle de tous les actes de procédure subséquents,

— Subsidiairement juger nuls le commandement de payer en date du 30 juillet 2021 et l’assignation à l’audience d’orientation en date du 15 novembre 2021,

— Prononcer la nullité de la pièce n°11 de l’intimée et l’écarter des débats,

— Juger que l’intimée ne peut de prévaloir de la déchéance du terme et la débouter de ses demandes,

— Juger nulle l’hypothèque conventionnelle du 21 décembre 2015,

— Juger que l’acte de prêt en date du 21 décembre 2015 n’est plus un titre exécutoire,

— Ordonner la radiation :

*de l’hypothèque conventionnelle prise le 7 janvier 2016 au titre du prêt du 21 décembre 2015,

*ordonner la radiation du commandement de payer en date du 30 juillet 2021,

— Ordonner une expertise avec pour mission de faire le compte entre les parties, et ordonner la suspension du prêt,

— Autoriser la vente amiable du bien et fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 4.500.000 euros.

Elle soutient les moyens et arguments suivants :

L’intimée n’a pas respecté les dispositions de l’article R 321-3 1e du Code des procédures d’exécution relatif à la constitution de l’avocat du créancier poursuivant dans le commandement de payer valant saisie immobilière à peine de nullité. Postérieurement au jugement du juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 12 mai 2022, elle a constitué la SCP d’avocats AKCIO BDCC avocats au barreau de NIMES au lieu de faire délivrer un nouveau commandement de payer. Cette irrégularité entraîne la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.

Subsidiairement, au regard de l’irrégularité sus indiquée, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer et de l’assignation à l’audience d’orientation.

A la suite de la délivrance de l’assignation en date du 29 décembre 2023 devant le 1er président, et jusqu’au prononcé de l’ordonnance, les poursuites étaient suspendues. Pour autant, l’intimée a sollicité la vente forcée de l’immeuble à l’audience du juge de l’exécution du 11 janvier 2024, et sans demander la prorogation de la validité du commandement valant saisie.

La SA CEP Côte d’Azur a frauduleusement remplacé la pièce la pièce n°11 communiquée devant le 1er juge, par une nouvelle pièce n°11 pour tromper la religion de la cour et tenter d’établir que la déchéance du terme était encourue.

En l’espèce, l’intimée s’est prévalue de façon irrégulière d’une déchéance du terme. Pour la période du 5 janvier 2016 au 5 décembre 2017 correspondant aux 24 1eres échéances, elle a prélevé une somme supérieure à la somme de 5322,92 euros prévue au contrat. Pour la période du 5 janvier 2018 au 5 février 2020, elle a prélevé indument une somme de 2447,96 euros, et sur la 3e période du 5 mars 2020 au 5 janvier 2021, elle s’est abstenue de prélever 11 mensualités de 11.462,16 euros, de sorte qu’existait en réalité à la prétendue déchéance du terme un solde créditeur de 70.948 euros.

Les 2 opérations en date du 21 septembre 2007 et du 21 décembre 2015 sont indivisibles. L’intimée aurait dû consentir un avenant au prêt du 21 septembre 2007, et ne pouvait pas valablement faire établir un nouveau contrat de prêt. Dans ces conditions, l’inscription faite au titre du prêt du 21 septembre 2007 qui avait été remboursé, devait être radiée. Dès lors l’affectation hypothécaire du 2e prêt effectuée par fraude, est inexacte.

Il résulte du tableau d’amortissement annexé au prêt que pendant la période des 1ers 24 mois, l’intimée aurait dû percevoir une somme de 127.750,08 euros, en réalité elle a perçu une somme de 270.430,67 euros. La perception irrégulière de ces sommes a eu pour effet de modifier de taux effectif global, de sorte qu’une déchéance du droit aux intérêts doit être prononcée.

Il résulte de l’offre de prêt que le coût du crédit s’élève à une somme de 883.648 euros correspondant à la période d’amortissement. Or la SA CEP Côte d’Azur a en outre prélevé des frais de garantie pour un montant de 32.445 euros, et des intérêts intercalaires pour un montant de 127.750 euros. De ce fait la déchéance du droit aux intérêts est encore encourue.

Dans le courant du 4e trimestre de 2015, le taux de l’usure était de 3,36% relatif aux prêts immobiliers de plus de 2 ans. En l’espèce, l’intimée lors de l’octroi du prêt s’est affranchie de ce seuil en dissimulant le montant des intérêts intercalaires de 1277,50 euros, les frais de garantie de 32.445 euros, et la perception forfaitaire d’une somme de 63.076 euros. Cette dernière somme correspondant à la différence entre le capital restant du au titre du prêt du 21 septembre 2007, 1.338.124,16 euros, la somme fixée dans l’acte du 21 décembre 2015 au titre du montant restant dû de ce prêt, 1.446.000 euros, à laquelle a été ajoutée la somme de 44.799,67 euros correspondant aux intérêts intercalaires pour la période du 5 avril 2015 au 21 décembre 2015.

Au vu de ces éléments, le TEG applicable au prêt du 21 décembre 2015 était en réalité de 3,8523% l’an dépassant le taux de l’usure.

Par écritures notifiées par RPVA le 13 mars 2024, la SA CEP Côte d’Azur conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf sur la question de la vente amiable examinée par le 1er juge à son audience du 11 janvier 2024, et sollicite une indemnité de procédure de 5000 euros.

Elle s’oppose à la demande d’expertise, et précise que sa pièce n° 11 dans le cadre de l’instance devant le 1er juge, était une simulation pour établir l’absence d’irrégularité du TEG.

Assignés à personne habilitée, le comptable du SIP de [Localité 11] Ville et la SA CEP Côte d’Azur agence de [Localité 11] n’ont pas comparu.

SUR CE

1e ) sur la demande de nullité de la pièce n° 11 et sur la demande tendant à la voir écarter des débats :

Il convient tout d’abord de préciser que les demandes de l’appelante concernent une pièce numérotée 11 devant le 1er juge, dont elle indique qu’elle a été communiquée le 19 janvier 2023 puis signifiée le 15 février 2024.

La SCI [Adresse 8] a repris intégralement dans le corps de ses écritures en photocopie cette pièce, qu’elle précise désormais comme étant la pièce 13.

Il résulte de l’examen de cette photocopie qu’il ne s’agit pas de la pièce 11 communiquée par l’intimée à l’instance d’appel, ni même de sa pièce 13.

La SA CEP Côte d’Azur indique dans ses écritures qu’elle n’a pas communiqué cette pièce dans l’instance d’appel dans la mesure ou elle constituait une simple simulation tendant à démontrer l’absence d’irrégularité concernant le TEG du prêt.

Il convient dès lors de constater que cette demande est sans objet.

2e ) sur la demande d’expertise relative au compte entre les parties et au TEG

La cour est suffisamment éclairée par les pièces et les explications des parties concernant le compte entre elles et le calcul du TEG, de sorte qu’une expertise sur ce point n’est pas nécessaire.

Il y a lieu de rejeter cette demande.

3e ) sur le fond :

A-sur la caducité et sur la nullité du commandement valant saisie immobilière

Au terme de l’article R 321-3 1e du Code des procédures civiles d’exécution, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte la constitution d’avocat du créancier poursuivant laquelle emporte élection de domicile’Les mentions prévues à cet article étant prescrites à peine de nullité.

La constitution d’un avocat n’ayant pas la capacité de représenter une partie constitue une irrégularité de fond.

Par application de l’article 121 du Code de procédure civile, dans les cas ou elle est susceptible d’être couverte, la nullité n’est pas prononcée si sa cause a disparu au moment ou le juge statue.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière comporte élection de domicile en la personne et au cabinet de Maître Renaud ESSNER avocat au barreau de GRASSE.

Or par jugement en date du 12 mai 2022, le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de GRASSE sur le fondement des dispositions de l’article 47 du code de procédure civile, a renvoyé l’affaire devant le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de NIMES. Devant le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de NIMES a été constituée Maître Pascale COMTE avocat au barreau de NIMES. Cette constitution a régularisé l’irrégularité de fond. Dans ces conditions, le jugement en date du 12 mai 2022 qui s’est borné à ordonner le renvoi de l’affaire, n’a pas mis fin à l’instance aux fins d’orientation de la procédure de saisie immobilière, qui s’est normalement poursuivie devant le juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de NIMES. Le dossier a fait l’objet d’un simple renvoi par transmission le greffe du juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de GRASSE, et il n’était donc pas nécessaire pour la SA CEP Côte d’Azur qui a constitué avocat devant la juridiction de renvoi, de procéder à la nouvelle délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière et d’une assignation.

Il convient donc de rejeter la demande de nullité de la constitution de la SCP d’avocats AKCIO BDCC, du commandement de payer valant saisie et de l’assignation à l’audience d’orientation.

B- Sur la caducité du commandement valant saisie faute d’avoir respecté la suspension des poursuites et faute d’avoir sollicité la prorogation du commandement valant saisie

Il convient tout d’abord, de constater que le jugement entrepris n’a ordonné que la vente amiable du bien.

L’ordonnance du 1er président en date du 23 février 2024 a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement entrepris. Il n’est pas contesté que lors de l’audience de renvoi du 11 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] n’a pas demandé des délais supplémentaires au vu de la procédure de référé devant le 1er président.

Elle ne produit aucune écriture en ce sens.

Il ne peut donc être valablement soutenu par l’appelante que la suspension des poursuites résultant de la procédure de référé devant le 1er président n’a pas été respectée.

En toute hypothèse par l’effet de l’ordonnance en date du 23 février 2024, il n’est aucunement nécessaire de solliciter la prorogation des effets du commandement de payer valant saisie, ce commandement ne cessant de produire ses effets que si dans les 5 ans de sa publication aucun jugement ne constate la vente du bien par application des dispositions de l’article R 321-20 du Code des procédures civiles d’exécution.

Dans ces conditions, il convient de rejeter l’argumentation de l’appelante sur la caducité du commandement.

C ) sur la nullité de l’hypothèque conventionnelle et sur l’absence de titre

Il résulte de l’examen du contrat de prêt du 21 décembre 2015, qu’il est indiqué en page 3 que l’objet de ce prêt est « 1) le remboursement total du crédit amortissable en cours (du 21 septembre 2007) qui présente à ce jour un total à devoir de 1.446.000 euros, 2) rachat de compte courant d’associé de la SCI [Adresse 8] (de [V] [E]) pour un montant de 1.109.000 euros. »

L’acte notarié inclut en outre dans son corps, un courrier de la SA CEP Côte d’Azur du 18 décembre 2015 adressé au notaire instrumentaire, reprenant expressément ces mêmes éléments concernant l’objet du prêt.

Il est indiqué ensuite montant du prêt en principal 2.555.000 euros, garanti par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle à hauteur de ce montant.

En page 10 de l’acte, il est également précisé « à la sûreté et garantie du remboursement du prêt, Mademoiselle [V] [E] et Madame [M] [E] ès qualité de représentants de la SCI [Adresse 8] affectent et hypothèquent les biens ci -après désignés ».

Au vu de ces éléments, la SCI [Adresse 8] ne peut valablement soutenir que l’acte du 21 décembre 2015 ne serait qu’un avenant du contrat de prêt initial du 21 septembre 2007 ayant servi à financer l’acquisition du bien visé par le commandement valant saisie.

L’acte de prêt du 21 décembre 2015 n’est aucunement un avenant aux fins de réaménagement du contrat de prêt du 21 septembre 2007, dans la mesure ou il constitue à la fois un acte de rachat de ce prêt, outre un prêt destiné à financer le rachat du compte courant d’associé de [V] [E]. Il a été passé en la forme notariée et il n’est aucunement invoqué un manquement au devoir de conseil du notaire instrumentaire. En outre, la rédaction claire de cet acte ne laisse place à aucune ambiguïté.

L’affectation hypothécaire est également claire et précise, de sorte que la SCI [Adresse 8] ne pouvait se méprendre sur ce point.

Comme l’indique sur ce point le 1er juge, il n’est pas démontré que le prêt du 21 septembre 2007 aurait été remboursé par anticipation, ni que le compte courant associé n’aurait pas été racheté.

En outre, l’inscription de prêteur de deniers prise le 22 octobre 2007 au titre du prêt du 21 septembre 2007 n’était plus causée en raison du rachat de ce prêt le 21 décembre 2015, peu important sur ce point que la radiation du privilège ne soit pas intervenue.

Au regard de ces éléments, la SCI [Adresse 8] n’établit nullement la fraude invoquée.

Dans ces conditions, le moyen tiré de la nullité de l’hypothèque conventionnelle du 21 décembre 2015, ne peut prospérer.

D ) sur l’absence invoquée de déchéance du terme en raison d’un solde créditeur :

Il convient tout d’abord de préciser que les parties numérotent comme elles l’entendent leurs pièces dans le cadre des instances qu’elles engagent et qu’elles ne sont en rien tenues de donner la même numérotation à leurs pièces produites devant le 1er juge et en cause d’appel, sous réserve qu’elles soient soumises à la discussion contradictoire des parties.

Dans le cadre de son argumentation relative à l’absence de déchéance du terme, la SCI [Adresse 8] fait état dans ses écritures d’une pièce numérotée 11 dans le cadre de l’instance devant le 1er juge, qu’elle photocopie dans ses écritures et à laquelle elle donne le n° pièce 13.

Il résulte de l’examen de cette pièce, qu’elle ne comporte pas l’en-tête de la SA CEP Côte d’Azur et n’est pas signée ou paraphée par les parties, qu’elle n’est pas non plus un courrier de l’appelante à la SCI [Adresse 8], de sorte qu’elle n’a aucune valeur probante.

Elle ne peut en rien constituer un aveu judiciaire de l’intimée.

De même, la SCI [Adresse 8] n’est pas fondée à soutenir que l’intimée tente de tromper la religion de la cour en produisant une pièce n°11, différente de la pièce n°11 produite devant le 1er juge.

Pour établir la déchéance du terme, la SA CEP Côte d’Azur communique un courrier de mise en demeure du 6 juillet 2020faisant état d’un impayé de 57.558,63 euros, d’un dernier avis avant poursuites du 21 septembre 2020 mentionnant un impayé de 80.237,93 euros, et le courrier prononçant la déchéance du terme du 16 février 2021.

Ces éléments sont corroborés par le relevé de compte de la SCI [Adresse 8] pour la période du 5 décembre 2015 au 12 janvier 2021.

Pour tenter d’établir que la déchéance du terme ne pouvait être prononcée, la SCI [Adresse 8] soutient qu’en réalité au 5 janvier 2021, son solde était créditeur de 70.048,60 euros en raison des éléments suivants :

— perception indue d’une somme de 167.526,73 euros pour la période du 5 janvier 2016 au 5 décembre 2017, alors que seule une somme de 127.750,08 euros aurait dû être prélevée en raison d’un amortissement différé.

— pour la période du 5 janvier 2018 au 5 février 2020, existence d’un trop perçu de 2447,12 euros.

— pour la période du 5 mars 2020 au 5 janvier 2021abstention indue de prélever 11 mensualités de 11.462,16 euros, alors qu’elle avait indument perçu 198.351,65 euros.

Sur le 1er point, si le contrat de prêt prévoyait une période de préfinancement de 24 mois entre la date de signature du prêt et la date de départ de l’amortissement ou des intérêts intercalaires dus sur les fonds débloqués pendant la période seraient calculés au pro rata temporis, en réalité il résulte que le prêt a été entièrement débloqué dès le 29 décembre 2015.

Le déblocage intégral des fonds est établi par un document intitulé détail du remboursement anticipé concernant le crédit du 21 septembre 2007, une copie d’écran attestant du virement de la somme de 1.444.651,43 euros au 29 décembre 2016, et un relevé de compte de la SCI [Adresse 8] indiquant le versement d’une somme le même jour, d’une somme de 1.110.348,57 euros correspondant au compte courant de [V] [E].

Au vu du tableau d’amortissement annexé au contrat de prêt, la SA CEP Côte d’Azur a donc régulièrement prélevé les échéances de 11.462,16 euros à compter du 5 janvier 2016.

S’agissant de la 2e période, la SCI [Adresse 8] n’établit pas au vu de ses propres calculs, un trop perçu à hauteur de 2447,96 euros.

En ce qui concerne la 3e période, en l’absence de trop perçu établi, l’intimée était en droit de ne pas prélever les mensualités sur le compte débiteur.

Au vu de ces éléments l’argumentation de la SCI [Adresse 8] sur l’absence de déchéance du terme ne peut prospérer.

E ) sur les erreurs de calcul alléguées concernant le TEG

La SCI [Adresse 8] invoque une erreur affectant le TEG prévu au contrat en raison de l’absence de prise en compte d’intérêts intercalaires à hauteur de 127.750 euros et de frais de garantie de 32.445 euros, entraînant la déchéance des intérêts conventionnels.

En sens contraire, la SA CEP Côte d’Azur soulève la prescription quinquennale de cette action.

Il résulte des articles L 312-33 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 14 mars 2016 (2016-301) et L 110-4 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, que l’action en déchéance du droit aux intérêts conventionnels se prescrit par 5 ans à compter du jour ou l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur affectant dans l’offre de crédit immobilier le taux effectif global.

En l’espèce, le contrat de prêt du 21 décembre 2015 prévoit en page 2 les éléments suivants qui sont de surcroit, encadrés :

Taux effectif global : 2,61% ;

Frais de dossier : 0 ;

Frais de garantie : 32.445 euros ;

Coût total sans assurance et accessoires : 883.648 euros ;

Coût total avec assurance et accessoires : 916.093 euros.

Immédiatement sous ces précisions encadrées, figurent les clauses suivantes :

Le coût total du crédit et son taux effectif global ne tiennent pas compte des intérêts intercalaires, de la prime de raccordement d’assurance et le cas échéant des primes d’assurance de la phase de préfinancement. Durant la phase de préfinancement, les intérêts sont calculés sur le montant des sommes débloquées au taux d’intérêt indiqué ci-dessus sur la base d’une année calendaire de 360 jours, d’un semestre de 180 jours, d’un trimestre de 90 jours et d’un mois de 30 jours. Durant la période d’amortissement les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû au taux d’intérêt indiqué ci-dessus sur la base d’une année calendaire de 360 jours'

Dès lors, à la simple lecture de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, les représentants de la SCI [Adresse 8] étaient totalement en mesure de réaliser que le taux effectif global annoncé n’incluait pas les intérêts intercalaires et les frais de garantie à tout le moins.

Dans ces conditions, la demande tendant à la déchéance des intérêts contractuels est prescrite.

F ) sur l’allégation d’un dépassement du taux de l’usure par le TEG :

La SCI [Adresse 8] soutient enfin que le taux effectif global dépasserait le seuil de l’usure fixé à la date de la conclusion du contrat à 3,36%, en incluant outre les intérêts intercalaires et les frais de garantie, une perception indue d’une somme de 63.076 euros le 21 décembre 2015.

Elle précise sur ce point qu’au 5 mars 2015, date de la dernière échéance payée du crédit du 21 septembre 2007, le capital restant du s’élevait à la somme de 1.338.124,16 euros, que des intérêts intercalaires pour la période du 5 avril 2015 au 21 décembre 2015 étaient dus pour un montant de 44.799,67 euros, de sorte qu’une somme totale de 1.382.932,83 euros était due.

Pour autant, la SA CEP Côte d’azur a prélevé la somme de 1.446.000 euros.

La SCI [Adresse 8] ne verse aux débats aucune pièce justifiant de son calcul, ni pièce bancaire établissant la réalité et le montant des divers postes correspondants aux sommes dues d’après elle au titre du prêt du 21 septembre 2007, à l’exception du tableau d’amortissement correspondant à ce prêt ne permettant de calculer que le seul capital restant dû.

Elle sera donc déboutée de son argumentation sur ce point.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en toute ses dispositions, à l’exception de celles relatives à la vente amiable qui doivent être appréciées de nouveau par le 1er juge en fonction de l’évolution de la procédure.

La SCI [Adresse 8] partie succombant, sera condamnée à payer à la SA CEP Côte d’Azur une indemnité de procédure de 2500 euros.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , par arrêt réputé contradictoire, en matière civile, et en dernier ressort,

Constate que les demandes relatives à la pièce n°11 de l’intimée dans le cadre de la procédure devant le 1er juge, devenue pièce n° 13 de l’appelante sont devenues sans objet,

Dit n’y avoir lieu à expertise,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles concernant la vente amiable du bien qui doivent faire l’objet d’une nouvelle appréciation du 1er juge en fonction de l’évolution de la procédure,

Y ajoutant, déboute la SCI [Adresse 8] de sa demande de caducité du commandement valant saisie pour défaut de respect de la suspension des poursuites à la suite de la saisine de la juridiction des référés du 1er président de cette cour,

Condamne la SCI [Adresse 8] aux dépens,

La condamne à payer à la SA CEP Côte d’Azur une indemnité de procédure de 2500 euros.

Arrêt signé par le président et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,