RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02720 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IQ7N

CG

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

22 février 2022 RG :21/00052

[K]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [Adresse 4] ET [Adresse 2] [Localité 5]

Grosse délivrée

le

à Selarl HCPL

Selarl LX NIMES

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 28 MARS 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 22 Février 2022, N°21/00052

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Madame Virginie HUET, Conseillère

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [T] [K]

né le 19 Juin 1941 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pierre-Jean LELU de la SELARL HCPL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT, Société par actions simplifiée, au capital de 171 458 €, immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° 478 180 243, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Février 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 28 Mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige

Monsieur [T] [K] est copropriétaire de lots au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5].

Par exploit d’huissier en date du 29 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice (le syndicat), a fait assigner Monsieur [T] [K] en paiement d’arriérés de charges.

Par jugement en date du 22 février 2022, le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’Avignon, a :

*condamné M. [K] à payer au syndicat la somme de 3.935,33 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 15 octobre 2021 outre la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*dit qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et en cas d’inexécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 08 mars 2011 devront être supportés par le défendeur

* Rejeté les autres demandes.

Par déclaration en date du 29 juillet 2022, M. [K] a interjeté appel.

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 31 janvier 2024 M. [K] demande à la cour de :

— réformer la décision en ce qu’elle a prononcé des condamnations à son encontre

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dont celles formulées pour la première fois en cause d’appel

— Enjoindre le syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures nécessaires aux fins de faire cesser les troubles

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’article 696 du CPC pour la procédure de première instance

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 31 janvier 2024, le syndicat demande à la cour de :

— confirmer la décision sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Statuant à nouveau

— Condamner Monsieur [T] [K] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— y ajoutant

*Condamner Monsieur [T] [K] à lui payer la somme de 6.660,35 € correspondant à un solde de charges de copropriété dû à compter du jugement rendu le 22 février 2022 par le Tribunal judiciaire d’Avignon et arrêté au 25 janvier 2024

*Condamner Monsieur [T] [K] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1 ère instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été fixée au 1er février 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 29 février 2024, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mars 2024.

Motifs de la décision

Sur l’irrecevabilité des prétentions

Selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

La nouveauté des prétentions s’apprécie par référence à l’objet des demandes formulées en appel comparées à celles soumises au premier juge.

Les demandes tendant aux mêmes fins ne peuvent être considérées comme nouvelles, par application des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat a sollicité en cause d’appel l’actualisation de sa créance au titre des charges impayées. Une telle demande tendant aux mêmes fins, à savoir le recouvrement de sa créance au titre des charges impayées, ne constitue pas une prétention nouvelle.

Il y a donc lieu de rejeter ce moyen de défense et de déclarer recevable la demande additionnelle en paiement de charges concernant la période postérieure à celle analysée par le premier juge.

Sur le paiement des charges

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et qu’il n’y a pas eu de recours sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans le délai imparti.

Sur les charges dues au 15 octobre 2021

A l’appui de sa demande, le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice au titre des charges impayées par M. [K], ainsi que les documents comptables, le décompte individuel de ce dernier et le contrat de syndic, mentionnant les frais de recouvrement.

Contrairement aux allégations de M. [K], il a bien été porté à son crédit le différentiel de 255,44 euros entre les provisions appelées et les charges effectives, et ce par écriture en date du 31 décembre 2019.

Le syndicat justifie donc du bien fondé de sa créance en principal et frais, à la date du 15 octobre 2021, pour un montant de 3.608,30 euros.

Pour se soustraire au paiement des charges, M. [K] invoque les troubles qu’il aurait subis au sein de la copropriété du fait de l’occupation par certains copropriétaires ou locataires des parties communes ,à proximité de son garage. Il reproche au syndic de ne pas avoir fait cesser la situation.

Toutefois, la cour relève que le syndic est dans la cause en sa qualité de représentant du syndicat et non en sa qualité de syndic, de sorte que les griefs à l’encontre du syndic ne peuvent être examinés dans le cadre de la présente instance.

M. [K] ne peut par ailleurs invoquer un manquement du syndic à ses obligations pour refuser de payer ses charges de copropriété qui sont dûes au syndicat des copropriétaires et non au syndic.

Il y a lieu par voie de conséquence de confirmer la décision en ce qu’elle a condamné M. [K] à payer au syndicat la somme de 3.608,30 euros selon décompte arrêté au 15 octobre 2021.

Sur les charges impayées postérieures, selon décompte arrêté au 25 janvier 2024

A l’appui de sa demande, le syndicat produit les procès-verbaux d’assemblée générale du 15 novembre 2022 et du 3 octobre 2023, approuvant les comptes des exercices correspondants, avec le justificatif de leur notification à M. [K], et le décompte individuel de M. [K], ainsi que le contrat de syndicat mentionnant les frais de recouvrement imputable aux copropriétaires défaillants.

M. [K], qui n’allègue ni ne prouve avoir contesté les décisions de ces assemblées générales et ne formule aucune observation sur le calcul de répartition des charges lui incombant par rapport aux tantièmes qu’il détient, est redevable de la somme de 6.660,35 euros, en principal et frais, somme au paiement de laquelle il sera condamné.

Sur les dommages et intérêts

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

En s’abstenant de régler sa quote-part de charges de copropriété, M. [K] a privé le syndicat des copropriétaires de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance.

Le préjudice de trésorerie subi par le syndicat sera fixé à la somme de 1.000 euros, somme au paiement de laquelle M. [K] sera condamné.

Le jugement sera infirmé à cet égard, en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [K] qui succombe en son recours, sera condamné à payer au syndicat la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts

Statuant du chef infirmé

Condamne M. [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice , la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts

Y Ajoutant

Après avoir écarté la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande au titre des charges impayées postérieures, soit du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024

Condamne M. [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice , la somme de 6.660,35 euros au titre du décompte arrêté au 25 janvier 2024, représentant les charges échues du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024

Condamne M. [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Condamne M. [T] [K] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,