RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00908 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JD7Y

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

15 janvier 2024 RG :23/00757

[G]

C/

S.A. [Adresse 11]

Grosse délivrée

le

à M^e BOUKHARI [F]

M^e Deixonne

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 15 Janvier 2024, N°23/00757

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2024 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [I] [G]

née le 19 Mai 1973 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par M^e Saphia BOUKHARI FOUGHAR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-2428 du 26/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE :

S.A. PROMOLOGIS SA D’HABITATION A LOYER MODERER Société Anonyme à conseil d’administration au capital de 27.279.139,50 €, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 690 802 053, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Caroline DEIXONNE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 19 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2019 et un avenant du 22 juin 2020, la SA [Adresse 8] donnait en location à usage d’habitation à Mme [G] [I] un pavillon avec garage situé sur la commune de [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 546,83 € avec provision pour charges récupérables.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire était signifié à la locataire le 30 janvier 2023 pour un arriéré de 1 569,51 € correspondant aux loyers et charges impayés à cette date.

Par exploit de commissaire de justice du 03 juin 2023, la SA Promologis a fait assigner Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion domiciliaire de la requise et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective, en subissant les augmentations légales telles que prévues au bail ;

— la condamner à payer une somme provisionnelle de somme de 3 289,98 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à parfaire le jour où le tribunal statuera ;

— la condamner à payer une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens comprenant notamment le commandement de payer.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de production par la SA Promologis la dénonce de l’assignation au représentant de l’Etat.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, a :

— déclaré l’action en résiliation de bail diligentée par la SA [Adresse 8] recevable ;

— constaté que le bail qu’elle a consenti à Mme [I] [G] est pleinement résilié depuis le 30 mars 2023 pour défaut de paiement, par les effets du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat et littéralement rappelée au commandement ;

— débouté Mme [G] [I] de sa demande de délais de paiement ;

— constaté que cette dernière est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué situé à [Adresse 5] ;

En conséquence :

— ordonné à Mme [G] [I] de libérer les lieux, de rendre les clés et d’une manière générale de mettre en 'uvre toutes les formalités incombant d’ordinaire au locataire sortant et à défaut ;

— ordonné son expulsion domiciliaire de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et dans les formes et délais prévus à l’article L.4l l -1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [G] [I] à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer, soit la somme de 602,76 € ; ladite indemnité ayant commencé à courir le jour de la résiliation et restant due jusqu’à la libération effective des lieux en subissant les augmentations initialement convenues ;

— condamné Mme [G] [I] à lui payer une somme provisionnelle de 7864,09 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus jusqu’au 30 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes portées sur cet acte et de la présente décision pour le surplus ;

— condamné la défenderesse à supporter les entiers dépens de l’instance comprenant le coût des actes et formalités rendus nécessaires par la procédure ;

— débouté la SA D’HLM Promologis au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 8 mars 2024, Mme [I] [G] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [I] [G], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1343-5 et suivants du code civil, de :

— dire et juger l’appel recevable en la forme et justifié au fond,

— réformer la décision dont appel

Ce faisant et statuant à nouveau

— rejeter les demandes formulées par la SA Promologis,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais à Mme [G] pour apurer la dette

— dire et juger que chacune des parties conservera ses propres dépens

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10.07.1991 modifié par la loi du 28.12.2019

Au soutien de son appel, Mme [G] indique à la cour que l’ordonnance du 6 novembre 2023 n’a jamais été communiquée ni à son conseil ni à elle-même, qu’elle n’a donc pas été destinataire de la convocation à l’audience de réouverture des débats du 11 décembre 2023 et que l’ordonnance querellée est en conséquence une ordonnance rendue par défaut.

Sur le fond, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative au regard de sa situation professionnelle, financière et familiale. Elle explique à ce titre être sans emploi, avoir à charge trois enfants et être bénéficiaire de l’aide au logement versée par la CAF.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Promologis, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 473 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], en ce qu’elle a :

«  – constaté que le bail consenti à Mme [I] [G] était résilié depuis le 30 mars 2023 pour défaut de paiement par les effets du jeu de la résolutoire stipulée dans le contrat de bail,

— débouté Mme [I] [G] de sa demande de délais de paiement,

— constaté que celle-ci était déchue de son titre d’occupation et se maintenait indument dans le logement initialement loué à [Adresse 7],

— ordonné à Mme [I] [G] de libérer les lieux et de rendre les clés, et d’une manière générale, de mettre en 'uvre toutes les formalités incombant d’ordinaire au locataire sortant, et à défaut,

— ordonné son expulsion domiciliaire de corps et de bien, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la forme publique et dans les formes et délais prévus par l’article L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [I] [G] à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer, soit la somme de 602,76 € ; ladite indemnité ayant commencé à courir le jour de la résiliation et restant due jusqu’à la libération effective des lieux, en subissant les augmentations initialement convenues.

— Condamné Mme [I] [G] à payer à la bailleresse une somme provisionnelle de 7.864,09 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus jusqu’au 30 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes portées sur cet acte, et de la présente décision pour le surplus, ainsi qu’aux dépens. "

En outre,

— condamner Mme [I] [G] à payer à la bailleresse une somme provisionnelle complémentaire de 2.611,44 € (10.475,43 € – 7.864,09 €), représentant les indemnités d’occupation échues du 30 novembre 2023 au 5 avril 2024.

— condamner Mme [I] [G] à payer à la Société Promologis la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses écritures, la SA Promologis soutient que c’est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a qualifié la décision rendue de réputée contradictoire puisqu’elle a été rendue en premier ressort, et donc susceptible d’appel conformément à l’article 373 du code de procédure civile. Elle ajoute par ailleurs que Mme [G] a été destinataire d’une convocation à l’audience de réouverture des débats du 11 décembre 2023, étant rappelé que la production, dans le cadre de la réouverture des débats, de la pièce qu’elle avait demandée, a simplement permis au juge de vérifier que la procédure était régulière en la forme, le fond ayant d’ores et déjà été débattu.

Sur le fond, elle s’oppose à tout délai de paiement arguant que Mme [G] est de mauvaise foi puisqu’elle n’a jamais repris le paiement des loyers postérieurement au commandement de payer puis à l’assignation en résiliation de bail, d’une part, et qu’elle n’a pas les capacités financières et matérielles de régler un échéancier en sus de son loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Par ailleurs, il y lieu de constater que Mme [G] ne critique la décision déférée qu’en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Concernant la qualification de l’ordonnance déférée, il s’agit bien d’une décision réputée contradictoire puisque l’appelante était présente lors de la première audience avant la réouverture des débats et qu’elle avait déjà formulé une demande de délai par conclusions.

Enfin, il est produit aux débats par l’intimée un courrier du greffe du 4 avril 2024 indiquant que le dossier de plaidoirie de maître [F] avait été déposé dans sa case à l’annexe Feuchères le 6 novembre 2023 au vu de l’annotation au dossier et produisant l’accusé de réception de la lette de convocation de Mme [G] à l’audience du 11 décembre 2023, avec la mention « avisé mais non réclamé ».

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [G] n’a pas repris le paiement du loyer courant, pas même le loyer résiduel.

Par ailleurs, eu égard au montant de la dette et à supposer même que l’APL soit rétablie, elle ne démontre pas être en capacité de résorber la dette dans le délai légal tout en réglant le loyer courant.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en l’ensemble de ses dispositions.

Sur la demande en paiement de la somme de 2 611,44 € au titre des indemnités d’occupation échues du 30 novembre 2023 au 5 avril 2024,

Selon décompte en date du 5 avril 2024, Mme [G] reste débitrice de la somme de 10 475,53 €, les deux règlements du 5 et 30 juin 2023 et celui du 5 mars ayant bien été déduit par l’intimée.

En conséquence, il y lieu de faire droit à la demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt par contradictoire, en référé, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [G] à payer à la SA Promologis une somme provisionnelle de 2.611,44 € au titre des indemnités d’occupation échues du 30 novembre 2023 au 5 avril 2024,

Condamne Mme [I] [G] aux dépens d’appel,

Déboute la SA Promologis de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,