RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/00330 – N°Portalis DBVH-V-B7G-IKM2

ID

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

20 décembre 2021 RG:19/03721

[R]

[N]

C/

SCI [Localité 11]

SARL SEVERINI PIERRES ET LOISIRS

Grosse délivrée

le 03/10/2024

à M^e Emmanuelle Vajou

à M^e Pascale Comte

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 20 décembre 2021, N°19/03721

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Delphine Duprat, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [H] [R]

née le 20 août 1965 à [Localité 14] (Royaume Uni)

[Adresse 1]

[Localité 8]

M. [X] [N]

né le 09 avril 1963 à [Localité 13] (71)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentés par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Thierry Dumoulin, plaidant, avocat au barreau de Lyon

INTIMÉES :

La Sci [Localité 11]

[Adresse 3] [Localité 2]

radiée du RCS le 24 février 2015 suite à dissolution anticipée à compter du 30 juin 2014 et clôture des opérations de liquidation le 30 juin 2014, prise en la personne de M. [S] [T], Sarl JG Expertises, désigné en qualité de mandataire ad’hoc par ordonnance du 12 avril 2019, domicilié en cette qualité

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pascale Comte de la Scp Akcio Bdcc Avocats, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Julie Raignault de la Selarl Gramond & Associés, plaidante, avocate au barreau de Paris

La Sarl SEVERINI PIERRES ET LOISIRS, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascale Comte de la Scp Akcio Bdcc Avocats, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Julie Raignault de la Selarl Gramond & Associés, plaidante, avocate au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 03 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sci [Localité 11] [Adresse 3] [Localité 2], qui exerçait une activité de promotion immobilière, avait pour associés à parts égales les sociétés Severini Pierres & Loisirs et Méditerranée Investissement Patrimoine exerçant à l’enseigne FCI (Finance Conseil Investissement).

Selon contrat de réservation du 14 novembre 2007 et acte authentique du 07 mars 2008 reçu par Me [Z], notaire à [Localité 9], elle a vendu à Mme [H] [R] et M. [X] [N] un appartement en l’état futur d’achèvement portant le n° 20 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B dans l’ensemble immobilier 'Les Cottages de Cassius', à [Localité 12], de type T3 d’une surface habitable de 57,81m² avec balcon et parking extérieur au prix de 161 998 euros.

La société FCI a été placée en liquidation judiciaire le 5 décembre 2012.

La Sci [Localité 11] a fait l’objet d’une dissolution anticipée à compter du 30 juin 2014 et été radiée du registre du commerce le 24 février 2015.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nîmes du 12 avril 2019 la Sarl JG Expertises prise en la personne de M. [S] [T] a été désignée en qualité de mandataire ad hoc pour la représenter dans le cadre de la présente instance.

Par acte en date du 23 juillet 2019, M. [X] [N] et Mme [H] [R] ont assigné les sociétés [Localité 11] et Severini Pierres & Loisirs aux fins d’annulation de la vente pour dol devant le tribunal de grande instance de Nîmes qui par jugement contradictoire du 20 décembre 2021 :

— a déclaré leur action recevable sur l’intérêt et la qualité à agir,

— l’a déclarée irrecevable car prescrite,

— a dit en conséquence, ne pas avoir à statuer sur les autres demandes,

— a condamné Mme [R] et M. [N] à payer à la société Severini Pierres & Loisirs la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 janvier 2022, M. [N] et Mme [R] ont interjeté appel de ce jugement et par arrêt mixte du 20 avril 2023 cette cour :

— a confirmé partiellement le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action des demandeurs contre la société Severini Pierres & Loisirs,

— l’a infirmé pour le surplus,

Statuant à nouveau

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Avant-dire droit au fond

— a ordonné une consultation et commis pour y procéder M. [M] [V], expert près la cour d’appel d’Agen, avec pour mission de déterminer quelle était la valeur vénale moyenne au m² en 2018 des biens immobiliers présentant des caractéristiques voisines de celles de l’appartement de Mme [R] et M. [N] ( appartement de 54,95 m² en rez-de-chaussée situé dans une résidence, bien à usage locatif) et se situant dans un même secteur géographique ([Localité 12], [Localité 9]),

— a réservé les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 2 novembre 2023 et par ordonnance du 19 mars 2024 l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 2 septembre 2024, la clôture de la procédure étant ordonnée à effet différé au 28 juin 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions d’appel après consultations récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, M. [X] [N] et Mme [H] [R] demandent à la cour :

— de juger leur appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré leur action irrecevable car prescrite

— dit en conséquence ne pas avoir à statuer sur les autres demandes

— les a condamnés à payer à la société Severini Pierre et Loisirs la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— a prononcé l’exécution provisoire

— de juger

— que la société Severini Pierre et Loisirs ne forme pas de demande de réformation ou d’infirmation sur le chef ayant déclaré l’action des demandeurs recevable sur l’intérêt et la qualité à agir, dans le délai de 3 mois de la notification des conclusions de l’appelant.

— que les conclusions des intimées ne comportent aucune prétention tendant à l’infirmation ou à la réformation du chef du jugement attaqué

— que ces conclusions ne constituent pas un appel incident valable et que l’effet dévolutif n’a pas opéré sur le chef du jugement ayant déclaré l’action des demandeurs recevable sur l’intérêt et la qualité à agir.

— que la cour n’est pas saisie dudit chef.

— d’ordonner par conséquent la confirmation de ce chef de jugement en ce qu’il a jugé que Severini Pierres & Loisirs avait bien qualité pour défendre.

Statuant à nouveau

— de débouter les sociétés [Localité 11] et Severini Pierre & Loisirs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— de les condamner in solidum à les indemniser du préjudice causé :

—  123 607 euros pour le préjudice financier, outre intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  10 000 euros pour le préjudice moral,

—  10 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement

— de condamner la seule Sci [Localité 11] à indemniser intégralement le préjudice,

—  123 607 euros pour le préjudice financier, outre intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  10 000 euros pour le préjudice moral,

—  10 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile

et de condamner en ce cas la société Severini Pierres & Loisirs à ne réparer leur préjudice que dans la proportion de moitié, soit 60 301 euros et 5 000 euros pour le préjudice moral, et 2 500 euros (sic) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum les sociétés [Localité 11] et Severini Pierres & Loisirs aux entiers dépens

Les appelants soutiennent

— que les man’uvres dolosives ont consisté à leur remettre lors de l’acquisition des documents promettant mensongèrement une augmentation de valeur du bien de 20% en dix ans et à jouer sur leur désir de baisser leur pression fiscale pour les convaincre d’acheter un bien au triple de sa valeur réelle

— qu’en qualité d’acheteurs ils n’avaient aucune obligation de vérifier la viabilité des opérations et qu’à l’inverse les vendeurs professionnels étaient tenus à leur égard d’une obligation d’information

— qu’ils sont fondés à demander réparation de leur préjudice à la sarl Severini Pierres et Loisirs en sa qualité d’associée dès lors que la SCI [Localité 11] a fait l’objet d’une dissolution

— qu’outre leur préjudice moral, les man’uvres dolosives dont ils ont été victimes leur ont causé un préjudice financier qui s’élève à la différence entre la valeur mentionnée dans le document fourni par les intimées lors de la vente et la valeur du bien telle qu’évaluée par l’expert en 2018.

Par conclusions régulièrement notifiées le 18 mars 2024, les sociétés [Localité 11] et Severini Pierres & Loisirs demandent à la cour

A titre principal

— de juger qu’aucun manquement au devoir d’information et aucune faute dolosive ne peut leur être reproché,

En conséquence

— de débouter les appelants de toutes leurs prétentions,

A titre subsidiaire, s’il était jugé que l’une d’elles ou les deux ont manqué à un devoir de conseil ou commis une faute dolosive

— de juger que les appelants ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils allèguent,

En conséquence

— de les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse

— de les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert désigné par la cour, et à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimées réfutent les man’uvres dolosives alléguées, la présentation commerciale avantageuse, voire exagérée, d’un bien ou d’un investissement ne constituant selon elles pas un dol.

Elles soutiennent que le vendeur n’était tenu d’aucune obligation de conseil et d’information sur le prix et la rentabilité de l’investissement et que le prix de vente a été librement fixé par les parties.

MOTIFS

La cour a déjà été statué sur la recevabilité de l’appel et défini le dommage allégué par les appelants non comme le décalage entre le prix de vente et la valeur de marché du bien immobilier à la date de l’acquisition mais le décalage entre la valeur de marché de ce bien en 2008 et sa valeur la dixième année suivant l’acquisition telle qu’indiquée dans la simulation remise avant la vente.

A cet effet, elle a ordonné avant-dire-droit une consultation aux fins de déterminer la valeur vénale moyenne au m² en 2018 des biens immobiliers présentant des caractéristiques voisines de celui acquis par les appelants dans le même secteur géographique.

*Sur le dol

Selon l’ancien article 1116 du code civil ici applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

La cour a déjà jugé que le dol dont les appelants prétendent avoir été victimes consiste en la promesse fallacieuse faite par la société FCI associée et mandataire de la Sci [Localité 11] d’augmentation de la valeur du bien vendu 10 ans après son achat le 07 mars 2008 au prix de 161 998 euros et que , pour déterminer si était contraire à la vérité l’assurance qui leur a été donnée d’une augmentation continue de la valeur de ce bien durant les dix premières années suivant l’achat, il importait de comparer la valeur vénale du bien litigieux en 2018 telle que mentionnée dans le tableau prévisionnel présenté aux acquéreurs avec la valeur du marché d’un bien du même type situé dans le même secteur géographique en 2018.

Les conclusions de l’expertise judiciaire ordonnée avant-dire droit à cet effet sont les suivantes :

'Biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble en copropriété si se commune de [Localité 12] résidence Les Cottages de Cassius n°[Adresse 6] cadastré section BA n°[Cadastre 5] pour une contenance de 5 485 m²

soit

le lot n°20 : un appartement de type 3 avec balcon, au rez-de-chaussée du bâtiment B et les 286/10 000éme de la propriété du sol et des parties communes générales

le lot n°70 : un emplacement de stationnement aérien et les 8/10 000ème de la propriété du sol et des parties communes générales

Valeur 2018 concernant des biens possédant des caractéristiques comparables : valeur unitaire moyenne retenue : 1 250 euros/m².'

Soit pour un appartement de 57,81 m² hors surface du balcon de 5,71m² une valeur vénale de 72 262,5euros au lieu de 193 603 euros, valeur figurant au tableau en page 1 du document 'Simulation réalisée avec Topinvest NG version 2007 document non contractuel édité le 17.10.2007' (pièce 3 appelants).

La promesse d’augmentation de la valeur du bien vendu, accompagnée de manoeuvres frauduleuses caractérisées par la production par la société FCI du document 'Concept et gestion’ était donc bien fallacieuse.

Toutefois les appelants ne démontrent pas qu’elle ait émané du vendeur la Sci [Localité 11] mais seulement de son mandataire la société FCI, aujourd’hui liquidée et à l’égard de laquelle ils ne formulent aucune demande.

Aux termes de l’article 1117 du code civil en vigueur jusqu’au 01 octobre 2016 ici applicable la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

Les appelants ne sollicitent pas ici l’annulation du contrat de vente mais la réparation de leurs préjudices financier et moral, à l’encontre des seules sociétés [Localité 11], désormais radiée du registre du commerce suite à dissolution anticipée, et de la société Severini Pierres & Loisirs.

*faute de la société [Localité 11]

La victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178, alinéa 1 du code civil (auparavant 1116 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige), d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil (auparavant 1382 et 1383 du même code, applicables au litige).

Si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manoeuvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que si celui-ci a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir. (Chambre mixte 29 octobre 2021, n° 19-18.470).

Après avoir vainement soutenu que 'la Sci [Localité 11], c’est-à-dire en fait la société Severini Pierres et Loisirs et la société FCI ont vendu tout d’abord trop cher par rapport au prix du marché en 2008 l’appartement ayant fait l’objet de l’expertise du cabinet Boulez', les appelants soutiennent qu’il leur a été expressément promis une augmentation considérable au bout de 10 ans c’est à dire en 2018 du bien immobilier acheté, cette promesse résultant du document 'Concept et Gestion'.

Ce faisant, ils ne démontrent aucune faute imputable à la venderesse la Sci [Localité 11], dont la société FCI était le mandataire.

*faute de la société Severini Pierre & Loisirs

Les appelants soutiennent que les agissements de la Sci [Localité 11] ont été nécessairement commis en plein accord avec son autre associée la société Séverini Pierres & Loisirs.

Selon l’article 1857 al 1 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Toutefois, cette obligation suppose établie la responsabilité de la Sci [Localité 11], ici rejetée.

Et les appelants n’articulent à l’égard de la société Severini Pierre & Loisirs aucune faute qui lui soit directement imputable.

Ils devront en conséquence être déboutés de toutes leurs demandes à l’égard de celles-ci.

*autres demandes

Succombant en leur appel, M. [N] et Mme [R] devront supporter les dépens de la présente instance.

L’équité ne commande pas de faire ici application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Rappelle que par arrêt avant-dire-droit du 20 avril 2023 elle :

— a confirmé partiellement le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action des demandeurs contre la société Severini Pierres & Loisirs,

— l’a infirmé pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Avant-dire droit au fond

— a ordonné une consultation et commis pour y procéder M. [M] [V], expert près la cour d’appel d’Agen,

Y ajoutant

Déboute M. [X] [N] et Mme [H] [R] de toutes leurs demandes dirigées tant à l’encontre de la Sci [Localité 11] qu’à l’encontre de la Sarl Severini Pierres et Loisirs du fait du dol imputable à la société FCI

Les condamne à supporter les dépens de la présente instance

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,