RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02889 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKAA

ET

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 4]

16 juillet 2024 RG :24/00221

[L]

C/

Société GRAND DELTA HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Riviere-Gault

M^e Fourel-Gasser

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en date du 16 Juillet 2024, N°24/00221

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

E. THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [E] [L]

née le 17 Septembre 1971

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-7587 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

Société GRAND DELTA HABITAT société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme, ayant son siège social sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de AVIGNON, sous le numéro 662 620 079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 27 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

La société Grand Delta Habitat a consenti le 15 juin 2023 à madame [E] [L] un bail portant sur un local d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Ses voisins se sont plaints de dégradations dans l’immeuble et de tapage de sorte que le bailleur a assigné madame [L] devant le tribunal judiciaire le 7 mai 2024 afin d’obtenir la résiliation du bail et le payement d’arriérés locatifs, après un commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 pour un montant de 1 532,02 €.

Madame [L] citée à sa personne n’a pas comparu devant la juridiction de première instance.

Le tribunal judiciaire d’Avignon par une décision du 16 juillet 2024 a :

— déclaré recevable la demande de résiliation formée par la société Grand Delta Habitat,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquement à la jouissance paisible des lieux,

— constaté de ce fait que madame [L] est occupante sans droit ni titre des lieux,

— autorisé son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— écarté le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de l’interessée,

— condamné madame [L] à payer à la société Grand Delta Habitat la somme de 48,96 € au titre des arriérés locatifs au 29 mai 2024,

— fixé une indemnité d’occupation de 329,77 € par mois, mise à la charge de l’occupante jusqu’à la libération des lieux ce à partir du 30 mai 2024,

— condamné madame [L] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au visa de l’article 1729 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, il retenait un manquement à l’obligation du preneur de jouir paisiblement des lieux en raison d’importantes incivilités, à savoir jets d’ordures par les fenêtres depuis le logement loué, dégradations des parties communes, tapages.

Madame [L] a fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 29 août 2024.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2024, madame [L] demande à la cour de :

— la juger recevable en son appel et bien fondée au fond ;

— reformer le jugement rendu en ce qu’il a :

— resilié le bail liant les parties,

— autorisé son expulsion,

— constaté sa mauvaise foi,

— condamné Mme [L] à payer à la société Grand Delta une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

— Debouter la société Grand Delta Habitat de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— Condamner cette société à lui payer une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les témoignages de ses voisins ne constituent pas une preuve de ses manquements alors que la bailleresse ne justifie d’aucun avertissement préalable à sa locataire. Concernant les impayés de loyers, elle souligne s’être acquittée de l’ensemble des sommes à l’exception d’un reliquat de 48,96 € qu’elle qualifie de ridicule et qui ne peut, selon elle, justifier la résiliation du bail.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 28 novembre 2024, la société GDH demande à la cour de :

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article L.412-1 du CPCE,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner madame [L] au paiement de la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La société GDH dit avoir été informée de ce que madame [L] sous-louait le logement et avoir connu des plaintes des autres résidents sur les nuisances sonores qu’ils subissaient outre les manquements aux règles d’hygiène et dégradations des parties communes imputables aux occupants de l’appartement numéro 3. Un commandement de payer les loyers serait également resté infructueux puisqu’au 29 février 2024, restait une dette de 769,91 €. Mais le bailleur précise ne pas avoir invoqué le non paiement des loyers pour obtenir la résiliation du bail.

Pour assurer la jouissance paisible des lieux à l’ensembles des locataires de l’immeuble, la société Grand Delta Habitat a du entreprendre la procédure, madame [L] étant responsable des difficultés crées et réitérées par les occupants de son chef. La locataire en titre ne justifie pas de difficulté de santé, les certificats médicaux sont au nom de [B] et non au sien, et le bailleur n’était pas tenu à un avertissement préalable en application de l’article 1226 du code civil en raison de l’urgence à faire cesser les troubles. L’infirmation au titre de l’arriéré de loyer n’est pas sollicité en appel par madame [L]. Il n’y a donc pas lieu d’y revenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

Motivation de la décision :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 liste les principales obligations à la charge du locataire qui doit payer le loyer et les charges, user paisiblement des lieux, répondre des dégradations et pertes, réaliser certains travaux et assurer l’entretien courant du logement ainsi que permettre l’accès au logement et souscrire une assurance pour couvrir l’habitation.

Selon l’article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

Comme l’oppose l’intimé, ce n’est pas la dette locative d’un montant à l’origine assez modeste, qui a fondé la demande de résiliation du bail mais les incivilités subies par le voisinage de madame [L].

En l’espèce, il résulte de l’attestation de monsieur [J] que les occupants du logement pris à bail par madame [L] font du bruit de manière excessive et manquent aux règles d’hygiène, en jetant des ordures par les fenêtres, laissant des déchets dans les parties communes. Selon madame [H], leur comportement bruyant nuit au repos des autres habitants de l’immeuble. Monsieur [D] décrit les nuisances sonores, même tard dans la nuit, la dégradation de la porte d’entrée, également des jets d’ordures par les fenêtres et l’atteinte à la tranquillité de la résidence alors qu’il travaille de nuit. Monsieur [I], madame [G], monsieur [U], confirment dans leurs attestations ces mêmes incivilités et manquements dommageables et gênants pour les autres résidents.

Madame [L] n’apporte aucun élément probatoire permettant de douter de la sincérité de ces différents témoignages et de la réalité de ses manquements ou de ceux des personnes vivant avec elle, ainsi décrits. Les certificats médicaux du docteur [F] selon lesquels il serait souhaitable que monsieur [Y] [B] déménage à [Localité 5] ou que l’état de santé de [K] [B] ne lui permet pas de reprendre le travail, sont à cet égard tout à fait inopérants.

Les faits décrits par les voisins de madame [L] constituent des manquements contractuels suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail. A cet égard, la société GDH n’a pas elle même et de sa seule initiative, notifié la rupture du contrat, s’en remettant à l’appréciation de la justice par la délivrance d’une assignation le 7 mai 2024 aux fins de rupture de la convention de bail, et il n’y a donc pas lieu d’envisager un manquement aux dispositions de l’article 1226 du code civil.

Il convient donc de confirmer la décision déférée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 800 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront donc à la charge de l’appelante qui succombe en ses prétentions.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant,

CONDAMNE madame [E] [L] à payer à la société Grand Delta Habitat la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [E] [L] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux textes régissant l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,