RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02252 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JH73

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

10 juin 2024 RG :23/01652

[Y]

C/

[S]

Copie exécutoire délivrée

le

à : SCP SVA

à SELARL MANSAT JAFFRE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 10 Juin 2024, N°23/01652

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision en présence de Mme [Z] [U], greffière stagiaire.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [K] [Y]

né le 10 Août 1987 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Olivia ROUGEOT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

Mme [J] [S]

née le 12 Juin 1973 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-5187 du 16/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 15 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, M. [K] [Y] a donné à bail à Mme [J] [S] un logement situé sur la commune de [Adresse 6])[Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 '.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait délivrer le 15 septembre 2023 un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire a sa locataire, pour un montant de 1 525 ' outre les frais d’actes.

Par acte du 7 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, M. [K] [Y] a fait assigner Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire la résiliation du bail, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir'; la condamner à payer la somme de 2 263 ' représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 11 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 10 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par M. [K] [Y] recevable et bien fondée,

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse et d’un différend au sens de l’article 834 du code de procédure civile,

En conséquence,

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal,

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [K] [Y],

— partagé les dépens.

Par déclaration du 2 juillet 2024, M. [K] [Y] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 août 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [K] [Y], appelant, demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 491 du code de procédure civile, et de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de':

— réformer la décision rendue le 10 juin 2024 par le juge des référés de Nîmes en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

A titre principal, sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— juger que Mme [S] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement ayant eu lieu le 15 septembre 2023,

— juger l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail au 16 novembre 2023, -fixer et condamner Mme [S] à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 novembre 2023, date de résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la somme de 650 ',

— condamner Mme [S] à la somme provisionnelle de 5 998 ', somme arrêtée au 5 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, somme à actualiser au jour de la décision à intervenir ;

— déclarer Mme [S] occupant sans droit ni titre de l’appartement litigieux à compter du 16 novembre 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [S] du logement susvisé et ce tant de sa personne que de ses biens et que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique à compter de la décision à intervenir.

— ordonner l’expulsion sous astreinte de 100 ' par jour de retard, commençant à courir à compter d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux.

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

Subsidiairement, sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance d’habitation,

— juger l’absence de production d’une attestation d’assurance du logement dans le délai d’un mois à compter du commandement daté du 7 novembre 2023,

— juger qu’au 7 décembre 2023, le preneur n’a pas produit d’attestation de l’assurance du logement -juger l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail au 8 décembre 2023,

— fixer et condamner Mme [S] à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 décembre 2023, date de résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la somme de 650 ',

— condamner Mme [S] à la somme provisionnelle de 5 998 ' au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtée au 5 juillet 2024, somme à actualiser au jour de la décision à intervenir,

— déclarer Mme [S] occupant sans droit ni titre de l’appartement litigieux à compter du 8 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [S] du logement susvisé et ce tant de sa personne que de ses biens et que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion sous astreinte de 100 ' par jour de retard, commençant à courir à compter d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

En tout état de cause,

— condamner Mme [S] à régler à M. [Y] la somme de 1 500 ' au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’instance en ce compris les coûts des commandements de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, pour les frais exposés en première instance,

Y ajoutant,

— condamner Mme [S] à régler à M. [Y] la somme de 2 000 ' au titre des frais de justice exposés en cause d’appel outre sa condamnation aux entiers dépens exposés en appel,

— débouter Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de son appel, M. [Y] fait valoir, à titre principal, que le commandement de payer n’a pas été suivi d’effet dans un délai de deux mois, de sorte que le contrat de bail précité s’est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, le 16 novembre 2023, et à titre subsidiaire, que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatif délivré à Mme [S] le 7 novembre 2023 est resté sans effet puisque cette dernière n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la date dudit commandement.

Il précise que Mme [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Il soutient qu’au regard de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, puisque Mme [S] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, et que celle-ci ne justifie pas, au soutien de sa demande de délai de paiement, de sa situation financière actuelle.

Il fait également valoir l’absence de contestations sérieuses en ce que Mme [S] ne rapporte aucune preuve du prétendu dégât des eaux ni des préjudices prétendus subséquents, ni de l’état actuel du logement, ni de l’utilité de la mesure d’expertise judiciaire alors qu’une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence dans la charge de la preuve.

Mme [J] [S], en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 30 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de':

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nîmes du 10 juin 2024 rendue en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Y] de ses entières demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [Y] à payer à Mme [S] une somme de 1'200 ' au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance et d’appel,

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner avec mission habituelle en la matière, par application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, avec mission habituelle en la matière et notamment de :

*se rendre sur place,

*d’entendre les parties,

*d’évaluer les désordres,

*de fournir tous éléments propres,

*déterminer l’existence des désordres invoqués,

* fournir tous éléments techniques et de fait à nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,

*de s’adjoindre le concours de tout sapiteur de son choix,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder à Mme [S] des délais de paiements sur 36 mois,

— condamner M. [Y] à payer à Mme [S] une somme de 1'200 ' au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens, de première instance et d’appel.

A l’appui de ses écritures, l’intimée soutient, à titre principal, le rejet de la demande en référé formée par M. [K] [Y] tenant l’existence d’une contestation sérieuse et d’un différend portant sur le désordre de l’appartement et soulève des désordres de l’appartement pris à bail justifiant une expertise judiciaire, et que c’est dans ce contexte qu’elle s’est trouvée en défaut de paiement.

Elle précise à la cour qu’elle produit la justification de ce que le logement a été assuré en 2022 et toujours à ce jour.

Elle conclut enfin à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement compte tenu de sa situation personnelle et financière, précisant qu’elle souhaite rester dans les lieux pris à bail, d’autant plus que ces lieux sont couverts par une assurance locataire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail liant les parties en date du 1er juin 2021 contient une clause résolutoire.

Le commandement de payer du 15 septembre 2023 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que la locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Mme [S] invoque une contestation sérieuse tenant à l’existence d’un désordre causé par une fuite du cumulus installé dans la cuisine de l’appartement qui a engendré l’endommagement de la plaque de cuisson qu’elle a dû remplacer.

Il convient de rappeler que le preneur est en droit d’opposer l’exception d’inexécution lorsque, du fait du manquement du bailleur, il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués ou que le bail peut plus remplir l’usage auquel il est destiné.

Or, en l’espèce, l’intimée ne produit aucun élément démontrant l’existence même du désordre invoqué, pas même une photographie, un constat de commissaire de justice, une déclaration de sinistre à son assureur.. et démontre encore moins que ce supposé désordre rende le logement inhabitable.

Elle se contente de procéder par allégations sans produire aucun élément venant les corroborer.

Il n’existe en conséquence aucune contestation sérieuse et la clause résolutoire est donc acquise au 15 novembre 2023.

Par ailleurs, Mme [S] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate à compter du lendemain de sa publication, soit le 29 juillet 2023, aux procédures en cours en l’absence de dispositions transitoires « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cependant, il n’est pas contesté et il résulte du décompte produit par l’appelant que Mme [S] n’a pas repris le paiement du loyer avant la date de l’audience.

Par ailleurs, eu égard au montant de la dette très élevée et au peu de ressources de l’intimée, il n’est pas démontré que cette dernière soit en capacité d’apurer sa dette tout en réglant le loyer courant.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Mme [S], devenue sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2023, doit être ordonnée sans qu’il soit utile de l’assortir d’une astreinte.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au montant du loyer et des charges , soit la somme de 650 ', à compter du 16 novembre 2023.

La locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus en application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable, et il résulte du décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus que l’intimée reste redevable de la somme de 5 998 ' au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Elle sera condamnée à payer à l’appelant la somme provisionnelle de 5 998 ' avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande d’expertise de Mme [S],

Selon l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que lorsqu’il statue en application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas soumis à l’absence d’une contestation sérieuse.

La mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire ne saurait préjuger des responsabilités éventuelles dont le juge du fond aura à connaître et le juge des référés ne doit pas conditionner le motif légitime à la démonstration de l’existence d’un responsable avéré ou probable.

Le juge du référé, souverain dans l’appréciation du motif légitime, doit considérer la vraisemblance des faits recherchés en preuve et leur influence sur la solution du litige qui pourrait être porté devant les juges du fond.

Ainsi, pour caractériser l’existence d’un motif légitime, le juge des référés doit s’assurer que le demandeur établit qu’un procès au fond sera possible entre les parties, que la mesure sera utile et pertinente et que l’action au fond n’est pas d’avance manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, et pour les motifs exposés ci-avant, la mesure d’expertise n’est pas utile et l’action au fond est d’avance manifestement vouée à l’échec.

Mme [S] sera déboutée de sa demande de ce chef.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera infirmée en l’ensemble de ses dispositions.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S], supportera les dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023, et à l’exclusion du commandement d’assurance du 7 novembre 2023.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à M. [K] [Y] ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail en date du 1er juin 2021 au 15 novembre 2023,

Constate que Mme [J] [S] est occupante sans droit ni titre,

Déboute Mme [J] [S] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

En conséquence, dit que Mme [J] [S] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,

Passé ce délai, autorise M. [K] [Y] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique,

Déboute M. [K] [Y] de sa demande d’astreinte,

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation à la somme provisionnelle mensuelle de 650 ',

Condamne Mme [J] [S] à payer cette indemnité d’occupation à compter de 16 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne Mme [J] [S] à payer à M. [K] [Y] au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation échus la somme provisionnelle de 5 998 ', mois de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute Mme [J] [S] de sa demande d’expertise,

Condamne Mme [J] [S] aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023, et à l’exclusion du commandement d’assurance du 7 novembre 2023.

Condamne Mme [J] [S] à payer à M. [K] [Y] la somme de 1'200 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,