RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JOIJ

NR

PRESIDENT DU TJ D'[Localité 7]

02 septembre 2024 RG :24/00127

S.C.I. LOFE

C/

S.C.I. LE FLORIN

Copie exécutoire délivrée

le 10/10/2025

à :

M^e Jacques TARTANSON

M^e Philippe MESTRE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 7] en date du 02 Septembre 2024, N°24/00127

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Nathalie ROCCI, Présidente

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. LOFE S.C.I. LOFE agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, [Adresse 5],

[Adresse 4]

[Localité 6] / FRANCE

Représentée par M^e Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.C.I. LE FLORIN S.C.I. LE FLORIN, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 420 038 150, représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

assignée à personne habilitée

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe MESTRE de la SELAS SELAS RIVIERE -MESTRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Christine CODOL, Présidente de Chambre le 10 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 13 janvier 2025 par la SCI Lofe à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 2 septembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 24/00127 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 20 janvier 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 février 2025 par la SCI Lofe, appelante à titre principal et intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 mai 2025 par la SCI Le florin, intimée à titre principal et appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 20 janvier 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 4 septembre 2025.

***

Par contrat du 5 mars 2021 de bail de courte durée, dérogeant au statut des baux commerciaux, pour une durée de 24 mois à compter de la date de signature du contrat, la société Le florin a donné à bail à la société Lofe des locaux commerciaux situés [Adresse 1] (84), moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel, et non annuel comme le mentionne le bail par erreur purement matérielle, de 5 125, 00 euros, hors taxes et hors charges.

La société Lofe s’est acquittée d’un dépôt de garantie d’un montant de 5 125,00 euros.

Ce bail dérogatoire contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire ou de manquement par ce-dernier à ses obligations, un mois après un commandement de payer les sommes dues ou d’exécuter ses obligations qui demeurerait infructueux.

La société Le florin, bailleresse, a envoyé deux courriers recommandés les 10 janvier 2023 et 31 juillet 2023.

Puis, elle a délivré le 12 janvier 2024 un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

***

Par exploit du 6 mars 2024, la société Le florin a fait assigner la société Lofe en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement de certains loyers de 2021 et 2022, en expulsion de la société locataire, ainsi qu’aux fins de dire que le sort des meubles sera réglé, de condamner la locataire au paiement de diverses sommes au titre de l’arriéré des loyers et accessoires à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, enfin au titre d’une indemnité d’occupation et des dépens, devant le président du tribunal judiciaire d’Avignon.

***

Par ordonnance de référé du 2 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire d’Avignon a statué ainsi :

« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Constatons que le bail dérogatoire conclu entre la S.C.I. Le Florin et la S.C.I. Lofe, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] (84), a pris fin le 30 avril 2024 et qu’en conséquence, les demandes relatives au constat du jeu de la clause résolutoire, à l’expulsion de la S.C.I. Lofe et à la fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet et ne sont d’ailleurs pas maintenues par la S.C.I. Le Florin,

Ecartant les moyens soulevés par la société locataire,

Condamnons la S.C.I. Lofe à payer à la S.C.I. Le Florin, à titre provisionnel, la somme de vingt et un mille sept cent vingt-cinq euros (21 725,00 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, au titre des loyers impayés en décembre 2021, janvier 2022, février 2022 et août 2022,

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 1.1.3 du bail dérogatoire, chacune de ces quatre échéances impayées sera majorée de 10 % à titre de pénalité,

Disons que si aucune somme n’est due par la S.C.I. Lofe en fin de bail au titre de réparations lui incombant, le dépôt de garantie détenu par la S.C.I. Le Florin, d’un montant de 5 125,00 euros, devra être déduit de la dette locative,

Déboutons la S.C.I. Le Florin de sa demande de provision au titre des taxes foncières pour les années 2019 et 2020, sérieusement contestable,

Condamnons la S.C.I. Lofe à payer à la S.C.I. Le Florin la somme de mille euros

(1 000,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.C.I. Lofe aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes extrajudiciaires nécessaires à la procédure (commandement de payer du 12 janvier 2024, assignation en justice du 6 mars 2024 …),

Rejetons toutes autres demandes. ».

***

Le 13 janvier 2025, la société Lofe a relevé appel de cette ordonnance de référé, pour la voir réformer en ce qu’elle a :

condamné la société Lofe à payer à la société Le florin, à titre provisionnel, la somme de 21 725 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, au titre des loyers impayés en décembre 2021, janvier 2022, février 2022 et août 2022,

dit que chacune des échéances impayées sera majorée de 10 % à titre de pénalités, au visa des dispositions de l’article 11.3 du contrat de bail,

dit que si aucune somme n’est due par la société Lofe, en fin de bail au titre de réparations lui incombant, le dépôt de garantie détenu par la société Le florin, d’un montant de 5 125 euros, devra être déduit de la dette locative,

condamné la société Lofe à payer à la société Le florin, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Lofe, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :

« Réformer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 2 septembre 2024, en ce qu’elle a mis à la charge de la SCI Lofe un solde de loyer de 21 725 euros.

Débouter la SCI Le florin de l’intégralité de ses demandes de paiement de solde de loyer, au regard des règlements effectués, ou subsidiairement, se déclarer incompétent en raison des contestations très sérieuses.

Condamner la SCI Le florin à verser au concluant, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, (en ce compris les frais de timbres fiscaux). ».

Au soutien de ses prétentions, la société Lofe, appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que :

à titre principal, la dette de loyers a été apurée de la façon suivante :

-6 150 euros de caution réglée par le transfert de la caution de 4 320 euros du premier bail du 7 septembre 2018 vers le nouveau bail du 1er décembre 2018 ;

— un chèque de 3 660 euros correspondant à 1 830 euros de solde de caution et 1 830 euros de rappel de loyer au titre du mois de mars 2021

— un règlement de 3 600 euros à la SCI Le Florin le 8 septembre 2018

— trois règlements à la société Biocides dont le gérant est M. [E], également gérant de la SCI Le Florin :

— de 3 750 euros le 6 septembre 2019

— de 3 750 euros le 4 septembre 2020

— de 3 900 euros le 10 mars 2021.

— s’agissant du paiement des taxes foncières, le juge de première instance a considéré à juste titre que la société Le Florin ne justifiait pas du titre en vertu duquel elle occupait les locaux commerciaux situés au Thor avant la signature du bail dérogatoire le 5 mars 2021.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Le florin, intimée à titre principale, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa de l’article 1103 du code civil, et de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, de :

« Confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné la SCI Lofe à payer à la SCI Le florin à titre provisionnel la somme de 21.725 euros avec intérêt au taux légal à compter du 04 août 2023 au titre des loyers impayés en décembre 2021, janvier 2022, février 2022 et août 2022, chaque échéance étant majorée de 10% à titre de pénalité,

Sur ce,

Condamner la SCI Lofe par provision à payer à la SCI Le florin à titre du paiement du dernier loyer d’avril 2024 la somme de 6 387 euros et juger que cette dette sera compensée si besoin par le montant du dépôt de garantie ;

Débouter la SCI Lofe de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Réformer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la SCI Le florin de sa demande de provision au titre des taxes foncières pour les années 2019 et 2020, non sérieusement contestable.

Statuant sur l’appel incident,

Condamner la SCI Lofe par provision à payer à la SCI Le florin au titre des impôts fonciers pour les années 2019 et 2020 les sommes de :

5872 euros pour l’année 2019 au titre de l’impôt foncier ;

5766 euros pour l’année 2020 au titre de l’impôt foncier ;

Condamner la SCI Lofe à payer à la SCI Le florin la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ».

Au soutien de ses prétentions, la société Le florin, intimée à titre principale, appelante à titre incident expose que :

la somme de 15 000 euros versée à la société Biocides n’a pas la nature de loyers et n’a rien à voir avec la créance de loyers ; or, la compensation ne peut s’opérer que pour des créances de même nature ;

la société Lofe a quitté les lieux à la fin du mois d’avril 2024 sans s’acquitter de son dernier mois de loyer, soit 6 387 euros en sorte que cette somme sera compensée avec le dépôt de garantie ;

la taxe foncière pour les années 2019 et 2020 est due par le preneur dés lors que si à compter du bail dérogatoire conclu en 2021 la société concluante a accepté de supprimer cet impôt à la charge du preneur, il n’en demeure pas moins que pour les années précédentes, le contrat stipulait expressément que ledit impôt était à la charge du preneur.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la société Lofe ne conteste pas la dette de loyers d’un montant de 21 725 euros se décomposant comme suit :

Loyer décembre 2021 : 6 150 euros

Loyer janvier 2022 : 6 150 euros

Loyer février 2022 : 6 150 euros

Loyer août 2022 : 6 150 euros

Déduction d’un versement partiel en février 2022 : – 2 875 euros.

Elle invoque une compensation avec des sommes versées à une société Biocides dont le gérant est M. [E], également gérant de la SCI Le Florin.

Il est constant que les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne privent pas le juge des référés du pouvoir d’apprécier si l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation invoquée par la partie qui demande une provision.

Cependant, la société Lofe invoque une compensation avec des sommes qu’elle a versées à une société qui, pour avoir le même gérant que la société Le Florin, n’en est pas moins tierce au litige. Dés lors, le juge des référés a pu en déduire que l’obligation n’était pas sérieusement contestable et accorder la provision demandée par la société bailleresse Le Florin.

La cour confirme l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné la SCI Lofe à payer à la SCI Le Florin, à titre provisionnel, la somme de 21 725 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, au titre des loyers impayés en décembre 2021, janvier 2022, février 2022 et août 2022.

Sur la demande de provision au titre des taxes foncières pour les années 2019 et 2020 :

Il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

La taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local dont le locataire bénéficie peut dès lors être imputée au locataire sous réserve que le bail commercial le prévoit.

Ces dispositions ne sont en l’espèce pas applicables, le bail conclu le 5 mars 2021 étant un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

En tout état de cause, le bail dérogatoire conclu le 5mars 2021 comporte un article 6.2.1 relatif aux impôts et charges à la charge du preneur dont le paragraphe relatif aux taxes et impôts, rédigé comme suit :

« L’impôt foncier dans toutes ses composantes, en ce compris la taxe de balayage, d’enlèvement des ordures ménagères, les droits y afférents, frais et autres (') » comporte une partie de phrase barrée avec la mention « Annulé le 3/03/2021 ». Il s’agit précisément des termes « foncier dans toutes ses composantes »

La demande de la SCI Le Florin au titre des années 2019 et 2020 se heurte donc à une contestation sérieuse en sorte que sa demande de provision à ce titre est rejetée, par confirmation de l’ordonnance déférée.

Sur les frais de l’instance :

La société Lofe, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation des parties ne commandent pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire/réputé contradictoire/de défaut et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance de référé du 2 septembre 2024 déférée en toutes ses dispositions

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que la société Lofe supportera les dépens de première instance et d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,