COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 OCTOBRE 2024

ac

N° 2024/ 325

N° RG 21/11107 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3KD

[N] [J] épouse [Z]

C/

Syndicat RESIDENCE [Adresse 18]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CPNC AVOCATS

M^e Emmanuelle ROVERA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00095.

APPELANTE

Madame [N] [J] épouse [Z]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 19]

représentée par M^e Manel MALKI BREGANI de la SCP CPNC AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 18] sis [Adresse 11] – [Localité 19], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION REYNAUD HOISNARD DEFORGES, dont le siège est sis [Adresse 12] – [Localité 1]

représenté par M^e Emmanuelle ROVERA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 27 mai 1992 [B] [J] a cédé à la SCI [Adresse 18] les parcelles cadastrées AZ [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], devenues la parcelle unique cadastrée section AZ numéro [Cadastre 10], situées à [Localité 19].

Il est resté propriétaire des parcelles actuellement numérotées [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 9], constituant une propriété sur laquelle est édifiée sa maison, et qui est séparée de la voie publique ([Adresse 17]) par la parcelle vendue à la SCI [Adresse 18], actuellement propriété du Syndicat des Copropriétaires constitué à la suite de la construction de quatre immeubles (A, B, C, D).

Par acte authentique du 6 juin 2000, il a fait donation à sa fille [N] [J] épouse [Z] de la nue-propriété des parcelles qu’il a conservées.

Un litige s’est élevé au titre des conditions d’accès à la propriété de Mme [J].

Par décision du 8 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Grasse a déclaré recevables les demandes de Mme [J] épouse [Z], l’en a débouté, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire, a condamné Mme [J] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Pour statuer en ce sens le tribunal a considéré que les documents versés par Mme [J] épouse [Z] ne permettent pas de démontrer l’existence de la servitude de passage avant la division.

Par acte du 22 juillet 2021 [N] [J] épouse [Z] a interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2022, [N] [J] épouse [Z] demande à la cour de:

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il déclare recevable l’action de Madame [Z],

INFIRMER le jugement du 8 juillet 2021 en ce qu’il :

— Déboute Madame [N] [J] épouse [Z] de toutes ces demandes,

— Condamne Madame [N] [J] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 18] une somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Madame [N] [J] épouse [Z] aux entiers dépens de la présente procédure.

Vu les articles 692 et suivants du code civil,

DIRE ET JUGER que les parcelles sises à [Localité 19], lieudit « [Adresse 18] », cadastrées [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7], et [Cadastre 9], appartenant à Mme [Z], bénéficient sur la parcelle sise à [Localité 19], lieudit « [Adresse 18] », cadastrée n° [Cadastre 10], appartenant au Syndicat de Copropriété « [Adresse 18] » d’une servitude de passage sur le chemin existant entre les blocs C et D selon le tracé figuré au plan de masse annexé au permis de construire délivré par le Maire de [Localité 19] le 5 avril 1991, sous numéro de dossier PC 006 123 90 0 0281,

ORDONNER la publication de ladite servitude au fichier immobilier

AUTORISER Madame [Z] à raccorder le portail fermant le passage situé entre les bâtiments C et D au visiophone qui se trouve au niveau de sa maison, et à l’équiper d’une motorisation, de façon ce qu’elle puisse actionner ce portail depuis sa maison.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 18] » de sa demande d’appel incident en condamnation de Madame [Z] au paiement de la somme de 30.000 EUR et des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 18] » aux entiers dépens de première instance et d’appel, et à payer à Monsieur [J] et Mme [Z] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] demande à la cour de :

CONFIRMER le Jugement dont appel, rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE, en date du 8 juillet 2021, en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a déclaré Madame [J] épouse [Z] recevable en son action, et en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la procédure abusive et injustifiée intentée par les consorts [J].

STATUANT A NOUVEAU

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER irrecevable Madame [N] [J] épouse [Z], en son action, pour défaut d’intérêt à agir.

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE FOND,

DEBOUTER Madame [N] [J] épouse [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Madame [N] [J] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 18], la somme de 30.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, du fait de la présente procédure totalement abusive et injustifiée.

CONDAMNER Madame [N] [J] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 18], la somme de 3.500,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance.

CONDAMNER Madame [N] [J] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 18], la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir de [N] [J] épouse [Z]

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

[N] [J] épouse [Z] qui fonde son action non pas sur un état d’enclave de ses parcelles mais sur l’existence d’une autre voie dont les droits doivent être organisés dispose d’un intérêt à agir, en sa qualité de propriétaire des parcelles situées à l’arrière de celle du syndicat des copropriétaires, et ce indépendamment du bien fondé de l’action. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds de [N] [J] épouse [Z]

[N] [J] épouse [Z] soutient qu’elle bénéficie d’une servitude de passage entre le bloc C et le bloc D situés sur le fonds servant AZ [Cadastre 10] appartenant à la partie intimée, que lors de la vente de ladite parcelle par son père, [B] [J], le chemin existait et que la pose d’une barrière par la copropriété conduit à remettre en cause l’utilisation de ce chemin.

Elle se fonde notamment sur l’article 694 du code civil selon lequel «  Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

La photographie des lieux permet de constater l’existence d’une voie partant de l'[Adresse 17] et traversant la copropriété en passant entre le bloc C et le bloc D pour se poursuivre vers les parcelles appartenant à l’appelante. Pour autant, l’acte authentique du 27 mai 1992 conclut entre M.[J] et la Sci [Adresse 18] au titre de la vente des parcelles devenues AZ [Cadastre 10] ne fait état d’aucune servitude de passage.

Par décision du 16 mars 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, a fait droit à la demande d’instituer une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AZ numéros [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9], sur la parcelle cadastrée section AZ numéro [Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 18], et plus précisément sur le chemin goudronné, existant entre les bâtiments A et B de la copropriété [Adresse 18], la Cour retenant l’état d’enclave des consorts [J].

Il est donc établi que l’appelante dispose d’un passage organisé et institué sur le fonds de la partie intimée entre les bâtiments A et B.

La reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage sur le fonds servant AZ [Cadastre 10] entre les bâtiments A et B doit être appréciée dans la perspective de la demande objet du litige et selon lequel l’existence du chemin entre le Bâtiment C et D présente également des signes apparents de servitude. Ces signes n’ont jamais été revendiqués par la partie appelante lors de la discussion sur le désenclavement de ses parcelles telle qu’il résulte de l’analyse de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

A ce titre l’expertise judiciaire réalisée dans l’instance précédente a relevé que « l’accès entre les bâtiments C et D de la résidence [Adresse 18] est d’une largeur insuffisante ». Cette constatation contribue à considérer que le chemin revendiqué ne présente pas de signe apparent de servitude en ce qu’il ne permet pas un usage normal conforme à sa destination.

Contrairement à ce qui est soutenu, il n’est pas démontré que ce chemin ait été aménagé par M.[J] avant la vente de la parcelle à la Sci [Adresse 18]. Le plan de bornage du 17 avril 1984 entre les parcelles de M.[J] et de sa s’ur Mme [W] ne représente pas l’existence de ce chemin, mais uniquement le chemin sur lequel a été concédée la servitude de passage créée par acte de partage du 18 décembre 1984 intervenu entre la fratrie [J].

M.[J] à l’issue du partage de parcelles avec sa s’ur puis lors de la vente de la parcelle AZ [Cadastre 10] à la copropriété n’a pas démontré par des actes positifs le souhait de disposer d’un chemin traversant la parcelle AZ [Cadastre 10] pour rejoindre son fonds, étant rappelé que l’accès à son fonds, devenu propriété d'[N] [J] épouse [Z] s’effectue par une servitude de passage située entre les bâtiments A et B de l’ensemble immobilier.

Le plan de masse de la résidence [Adresse 18] en date du 17 juillet 1998 mentionne devant le chemin litigieux « chemin existant » reliant les bâtiments C et D à l'[Adresse 17]. Il n’est pas établi que le chemin existant corresponde exactement au chemin qu’aurait aménagé M.[J] ni même qu’il ait servi à accéder aux parcelles situées à l’arrière de la copropriété avant la vente de la parcelle AZ [Cadastre 10].

Enfin les attestations de membres de la famille ou de proches d'[N] [J] épouse [Z] sont insuffisamment étayées et précises pour considérer que le chemin litigieux présente des signes apparents de servitude dans le sens prévu par la loi à savoir une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour considère que [N] [J] épouse [Z] échoue à démonter l’existence de signes apparents de servitude de passage, il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en cause d’appel

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré qu'[N] [J] épouse [Z] a abusé de son droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[N] [J] épouse [Z] qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Rejette la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18]

Condamne [N] [J] épouse [Z] aux entiers dépens ;

Condamne [N] [J] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT