RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°441

N° RG 24/01062 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JEMU

AG

TJ DE [Localité 9]

13 février 2024

RG : 22/01166

[Z]

[S]

C/

[Y]

[R]

Copie exécutoire délivrée

le 20 novembre 2025

à :

M^e Roch-Vincent Carail

M^e Geoffrey Piton

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 13 février 2024, N°22/01166

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, puis prorogée au 20 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

INTIMES SUR APPEL INCIDENT :

M. [W] [Z]

né le 15 décembre 1953 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Mme [B] [S] épouse [Z]

née le 26 décembre 1955 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Roch-Vincent Carail de l’Aarpi Bonijol-Carail-Vignon, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

APPELANT SUR APPEL INCIDENT :

M. [N] [Y]

né le 28 avril 1946 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Mme [A] [R]

née le 26 janvier 1947 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentés par M^e Geoffrey Piton de la Scp BCEP, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 26 mai 2021, M. [N] [Y] et Mme [A] [R] ont vendu à M. [W] [Z] et son épouse [B] née [S] une maison d’habitation avec terrain attenant [Adresse 4].

L’acte de vente a prévu une clause séquestre à hauteur de 4 000 euros, à titre de sûreté des engagements pris par les vendeurs d’exécuter des travaux dans le bien avant le 31 juillet 2021.

Ceux-ci n’ayant pas été exécutés, les acquéreurs ont mis en demeure les vendeurs à cet effet par courrier en date du 17 janvier 2022.

Par acte du 03 mars 2022, ils les ont assignés en exécution de travaux de réfection ou de remplacement de la pompe de relevage des eaux usées et paiement de la clause pénale devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 13 février 2024, notamment :

— a condamné les vendeurs au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’acte authentique,

— a autorisé le séquestre à libérer la somme détenue entre les mains des acquéreurs,

— les a déboutés de leurs demandes supplémentaires,

— a condamné les vendeurs aux entiers dépens et à verser aux acquéreurs la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[W] [Z] et son épouse [B] née [S] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 mars 2024.

Par ordonnance du 25 mars 2025, la procédure a été clôturée le 25 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 09 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 04 décembre 2024, M. et Mme [Z], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de l’indemnité forfaitaire, de la clause pénale prévue à l’acte authentique et de leur préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau

— de débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— de les condamner solidairement à leur payer les sommes de

—  25 800 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte authentique du 26 mai 2021 pour la période de 172 jours du 1er août 2021 au 20 janvier 2022,

— de dire n’y avoir lieu à modérer cette pénalité,

—  10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi sur la période de 172 jours, du 1er août 2021 au 20 janvier 2022,

—  10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, et aux dépens.

Les appelants soutiennent qu’en dépit des termes de l’acte authentique, la pompe de relevage n’a été réparée que le 20 janvier 2022, par l’intermédiaire du fabricant ; que les vendeurs sont donc redevables de la clause pénale prévue dans l’acte, qu’ils ont formellement acceptée ; que cette clause ne peut être réduite par le juge sans expliquer pourquoi elle est disproportionnée ; que les vendeurs n’ont pas été diligents dans la réalisation des travaux ; que l’atteinte à leur droit de jouissance est caractérisée par le dysfonctionnement du système de refoulement des eaux usées.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 04 septembre 2024, M. [Y] et Mme [R] demandent à la cour :

— de réformer le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

— de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

— de confirmer le jugement,

— de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées en cause d’appel,

En tout état de cause,

— de les condamner à supporter les dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés soutiennent que les acquéreurs ne démontrent pas que la pompe ne fonctionnait pas le 31 juillet 2022, que les stipulations contractuelles leur imposaient d’effectuer des travaux de réfection ou de remplacement de la pompe, et pas uniquement de procéder au remplacement ; que la clause pénale venait garantir l’exécution de cette obligation ; qu’ils ont tout mis en 'uvre pour exécuter leur obligation et proposé de débloquer le séquestre afin de permettre aux acquéreurs de couvrir le remplacement de la pompe ; subsidiairement, que la somme sollicitée au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte de vente est manifestement excessive et que les appelants n’ont subi aucun préjudice de jouissance, la fosse septique pouvant être utilisée.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande d’application de la clause pénale

*inexécution de l’obligation

Le premier juge a retenu que si les vendeurs avaient fait réaliser des travaux sur la pompe de relevage celle-ci n’avait fonctionné que le 20 janvier 2022, de sorte que les acquéreurs sollicitaient à juste titre l’application de la clause pénale convenue.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’acte de vente comporte en page 5, au paragraphe « Nantissement ' convention de séquestre » la clause suivante :

« Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de :

Mlle [T] [C], notaire assistant (')

Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000,00 EUR) représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur d’exécuter les travaux énoncés ci-après.

Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que divers travaux doivent être effectués, savoir : réfection ou remplacement de la pompe de relevage des eaux usées tombée en panne depuis la signature de l’avant-contrat.

Etant convenu qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés à la date du 31 juillet 2021, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de CENT CINQUANTE EUROS (150,00 EUR) par jour de retard à titre de stipulation de pénalité sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre l’exécution des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux. »

Les vendeurs ont ainsi reconnu que la pompe de relevage ne fonctionnait pas au moment de la vente et se sont engagés à faire le nécessaire pour y remédier par des travaux de réfection ou de remplacement pérennes.

Par courriel du 10 juillet 2021, M. [Y] a demandé aux acquéreurs de prendre contact avec « [L] [I] ». En réponse le lendemain, M. [Z] lui a demandé de « faire le nécessaire auprès de l’installateur de la pompe qui est redevable de la garantie ».

Le 29 juillet 2021, M. [Y] a informé M. [Z] du fait qu’il avait lui-même remplacé une pièce de la pompe 15 jours auparavant, que cela avait fonctionné seulement deux semaines, qu’il avait dû remettre en marche la fosse septique et qu’il ne savait plus quoi faire.

Le 31 août 2021, les acquéreurs ont signalé aux vendeurs que les problèmes d’assainissement n’étaient toujours pas solutionnés.

En réponse le 3 septembre 2021, les vendeurs, expliquant ne pouvoir appeler facilement le plombier pour faire jouer la garantie, ont proposé « de libérer la somme prévue de 4 000 euros retenue à l’étude notariale lors de la vente pour régler définitivement ce sujet ».

Les acquéreurs ont fait établir le 14 octobre 2021 un procès-verbal de constat, au cours duquel l’artisan présent a expliqué avoir été mandaté en octobre 2020 par les anciens propriétaires pour l’installation d’une pompe de relevage qui, s’étant avérée défaillante, avait été retournée chez le fabricant qui avait procédé aux réparations ; que réinstallée le 16 septembre 2021, et ne fonctionnant toujours pas, les acquéreurs l’avaient mandaté afin qu’il la rapporte à nouveau au magasin pour renvoi chez le fabricant.

Par courrier adressé au notaire le 13 décembre 2021, les acquéreurs ont indiqué que la pompe ne fonctionnait toujours pas « malgré plusieurs essais de réparation infructueux dont le dernier en date du 23 novembre 2021 ». Ils ont fait établir le 14 janvier 2022 un nouveau constat en présence du même artisan qui a confirmé être venu à plusieurs reprises après le premier constat afin de réparer la pompe défectueuse et qu’une nouvelle pompe allait être livrée d’ici une semaine, l’actuelle ne fonctionnant toujours pas sans que les acquéreurs en soient responsables.

Les appelants soutiennent que le changement de pompe est intervenu le 20 janvier 2022.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les intimés, il est établi que la pompe ne fonctionnait pas le 29 juillet 2021, et que si M. [Y] a demandé à un tiers de prendre contact avec M. [Z] le jour même, personne n’est intervenu avant l’artisan M. [X], après le message du 31 août 2021.

Il en résulte que la pompe ne fonctionnait pas à la date butoir fixée à l’acte de vente pour sa réfection ou son remplacement, que les vendeurs ont mandaté l’installateur en septembre 2021 pour intervention et qu’après plusieurs tentatives infructueuses, la pompe a finalement été changée par le fabricant et installée le 20 janvier 2022.

Les vendeurs n’ayant pas respecté leur obligation de réparation de la pompe dans le délai imparti, les diligences entreprises n’ayant pas suffi à assurer son fonctionnement pérenne, les acquéreurs sont en droit de demander l’application de la clause de pénalité contractuellement prévue.

*modération de la clause pénale

Pour le modérer, le tribunal a retenu que le montant sollicité était manifestement excessif eu égard au coût d’une pompe de relevage, que les vendeurs avaient multiplié les diligences afin de résoudre le dysfonctionnement et proposé de débloquer la somme séquestrée afin que les acheteurs procèdent eux-mêmes au remplacement de la pompe.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause prévoyant que l’indemnité forfaitaire de 150 euros est non réductible, qui contrevient aux dispositions précitées, est réputée non écrite.

Par ailleurs, les vendeurs s’étant exécutés, même tardivement, la pénalité ne peut leur être réclamée à compter du 1er août 2021 mais seulement à compter du courriel du 31 août 2021 par lequel les acquéreurs ont demandé sa mise en 'uvre.

Enfin, l’examen chronologique des faits révèle que les vendeurs ont dès le 10 juillet 2021 pris contact avec un tiers pour tenter de solutionner le problème, que quatre jours seulement après le message du 31 août 2021, ils ont offert aux acquéreurs de libérer le séquestre dans son intégralité afin de leur permettre de lesolutionner eux-mêmes, proposition à laquelle ces derniers n’ont pas répondu, et que l’installateur est intervenu rapidement puisqu’il est venu démonter la pompe, qui a été retournée au fabricant, puis l’a réinstallée le 16 septembre 2021.

Les moyens soulevés tirés des problèmes de fonctionnement de la pompe avant la vente ne peuvent caractériser un manque de diligence des vendeurs, ceux-ci n’étant tenus de procéder aux réparations que par l’acte de vente, qui précise qu’elle est tombée en panne entre l’avant-contrat et la signature de cet acte.

Le fait que la fosse septique est affectée de non-conformités est sans incidence, dès lors que la maison avait, depuis le rapport du Spanc réalisé en 2018, été raccordée au réseau d’assainissement collectif, ce dont les acquéreurs étaient parfaitement informés, et que dans le cas contraire, il leur incombait d’engager toute action appropriée sur ce point, la cour n’étant saisie que du respect par les vendeurs de leur obligation d’exécuter les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la pompe de relevage.

Compte-tenu des diligences accomplies par ceux-ci, qui ne peuvent être tenus pour responsables de son dysfonctionnement malgré les multiples interventions réalisées qui ont finalement abouti à son remplacement complet et qui ont, dès le 3 septembre 2021, offert de régler la difficulté par la libération du séquestre entre les mains des acquéreurs, la clause pénale stipulée, qui s’élèverait à un montant de 150 x 142 jours (entre le 31 août 2021 et le 20 janvier 2022), soit 21 300 euros, apparaît manifestement excessive, et est réduite à la somme de 4 000 euros, par voie de confirmation du jugement.

*demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Pour débouter les acquéreurs de leur demande à ce titre le tribunal a retenu que le conseil des vendeurs leur avait proposé de débloquer la somme séquestrée le 23 décembre 2021, solution acceptée le 14 mars 2023 et qu’ils ne démontraient pas l’absence de fonctionnement de la fosse septique.

Comme déjà indiqué, la maison était raccordée lors de son acquisition au réseau d’assainissement collectif. D’après les déclarations des vendeurs dans leur courriel du 3 septembre 2021, une double sortie était prévue, permettant l’envoi des eaux usées vers le tout-à-l’égout ou vers « l’ancienne fosse septique qui n’est pas aux normes » mais qui pouvait « dépanner » le temps d’installer un nouveau système.

Le fait que la fosse septique est affectée de non-conformités ne signifie pas qu’elle ne fonctionnait pas durant la période du 31 août 2021 au 20 janvier 2022. Le rapport de contrôle réalisé le 28 avril 2023, plus de deux ans après le remplacement de la pompe de relevage destinée à emmener les eaux usées vers le réseau public d’assainissement, rendant l’usage de cette fosse inutile, ne conclut nullement à son absence de fonctionnement

Les appelants ne rapportent pas la preuve que le dysfonctionnement de la pompe de relevage leur a occasionné un préjudice de jouissance, et ils sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre, par voie de confirmation du jugement de ce chef.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelants, qui succombent, doivent supporter les dépens d’appel.

Ils sont également condamnés à payer aux intimés la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [W] et [Z] et Mme [B] [S] épouse [Z] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [W] et [Z] et Mme [B] [S] épouse [Z] à payer à M. [N] [Y] et Mme [A] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,