RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00213 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JB6C

AG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALES

21 novembre 2023

RG:21/00936

[Z]

[T]

C/

[K]

[K]

[K]

Copie exécutoire délivrée

le 06 mars 2025

à :

— M^e Philippe Pericchi

— M^e Caroline Favre de Thierrens

— M^e Olivier Massal

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 06 MARS 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 21 novembre 2023, N°21/00936

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

INTIMÉS À TITRE INCIDENT :

M. [D] [Z]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Mme [P] [T] épouse [Z]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentés par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Paul Canton de l’Aarpi ARC Paris avocats, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE :

APPELANTE À TITRE INCIDENT :

Mme [J] [K]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Caroline Favre de Thierrens de la Selarl Favre de Thierrens Barnouin Vrignaud Mazars Drimaracci, plaidante/postulante, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

M. [S] [K]

né le 11 juin 1966 à [Localité 14] (57)

[Adresse 5]

[Localité 11]

Mme [W] [K]

née le 29 mars 1996 à [Localité 14] (57)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Olivier Massal de la Scp Massal & Vergani, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Alès

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 06 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Courant 2019 Mmes [J] et [W] [K] et M. [S] [K] ont mis en vente le bien immobilier cadastré section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], dont ils étaient propriétaires indivis [Adresse 13] à [Localité 15] (Gard)

Le 19 juillet 2020 M. [D] [Z] et son épouse [P] née [T] ont adressé à Mme [K] par mail une offre d’achat de ce bien.

Les notaires choisis par chacune des parties se sont rapprochés aux fins de rédaction du compromis, dont la date de signature, fixée au 11 septembre 2020, n’a pas eu lieu.

Après multiples échanges, une nouvelle date de signature a été fixée le 20 octobre 2020 mais le rendez-vous annulé, les parties ne parvenant pas à se mettre d’accord sur les termes du compromis.

Les propriétaires ont alors décidé de retirer le bien de la vente, ce dont ont pris acte les candidats acquéreurs.

Le bien ayant été remis en vente en février 2021, M.et Mme [Z] ont formulé une nouvelle offre et mis par courriers recommandés avec demande d’avis de réception du 22 juin 2021 les vendeurs en demeure d’avoir à signer le compromis de vente au plus tard le 2 juillet 2021.

Ceux-ci n’ayant pas déféré à cette demande, par acte du 5 août 2021, ils les ont assignés aux fins d’obtenir la vente forcée de l’immeuble devant le tribunal judiciaire d’Alès qui, par jugement du 21 novembre 2023 :

— les a déboutés de leurs demandes,

— a débouté les défendeurs de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles,

— a condamné solidairement M. et Mme [Z] aux dépens,

— les a condamnés solidairement à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de 4 000 euros à M. et Mme [K] et 4 000 euros à Mme [J] [K].

M. et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 1er septembre 2023.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, la procédure a été clôturée au 7 janvier 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 21 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 30 septembre 2024, les appelants demandent à la cour

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 3 août 2023 et statuant à nouveau :

— de débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— de les condamner à conclure une promesse synallagmatique de vente par acte authentique, ayant pour objet le bien immobilier litigieux au prix de 245 000 euros dans un délai de 15 jours à compter du « jugement » à intervenir,

— de déclarer qu’à défaut de conclusion d’une telle promesse, l’arrêt vaudra promesse de vente du bien immobilier à ce prix et de donner pouvoir à tout notaire de faire procéder à la purge du droit de préemption urbain,

— de condamner in solidum les consorts [K] à leur verser la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de la Selarl Avouepericchi,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [J] [K] et M. [S] [K] et Mme [W] [K] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

En tout état de cause

— de débouter ceux-ci de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 20 août 2024, Mme [J] [K] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a débouté M.et Mme [Z] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens;

— de l’infirmer en ce qu’il

— l’a déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts

— lui a accordé la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— de les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés au titre de la procédure d’appel,

— de les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

Au terme de leurs conclusions régulièrement notifiées le 1er juillet 2024, M. [S] [K] et Mme [W] [K] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— de condamner les appelants à leur payer les sommes de

—  10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts

—  5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de les condamner aux dépens

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

*demande de vente forcée

Pour rejeter cette demande, le tribunal a jugé que la rencontre des volontés entre les parties n’avait pas eu lieu, l’offre de vente s’analysant en une invitation à entrer en pourparlers et l’acceptation n’étant pas suffisamment précise et certaine pour avoir formé le contrat.

Les appelants soutiennent que le consentement des parties est intervenu sur la chose et sur le prix, la signature d’un compromis n’ayant pour but que de formaliser cet accord.

Mme [J] [K] réplique que des négociations ont été engagées sans aboutir à un engagement réciproque, qu’il n’est pas possible de déterminer si les éléments essentiels du contrat figurent dans l’offre d’achat des appelants, qu’une annonce immobilière qu’elle n’avait en tout état de cause pas le pouvoir de passer seule, en l’absence de mandat de ses coindivisaires ne vaut pas offre de vente ; que les acquéreurs ont eux-mêmes conditionné la vente à la rédaction d’un compromis, sur le projet duquel aucun accord n’a été trouvé et qu’ils n’auraient pas formulé une nouvelle offre s’ils considéraient les parties d’ores et déjà engagées par la première.

M. [S] et Mme [W] [K] soutiennent que Mme [J] [K] n’a pas accepté expressément l’offre du 19 juillet 2020, un échange de courriels ne valant pas accord définitif en l’absence de précision des modalités et conditions de la vente et démontrant seulement l’existence de pourparlers, dans lesquels eux-mêmes n’étaient pas engagés, pour lesquels ils n’ont jamais été consultés et dont les appelants ont accepté la rupture.

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il en résulte que la vente est un contrat essentiellement consensuel, le consentement des parties n’étantsoumis à aucune condition de forme et supposant seulement la rencontre des volontés.

L’offre émise doit être valable, c’est-à-dire précise et renfermant les éléments essentiels du contrat projeté, et ferme, c’est-à-dire exprimant clairement la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

Son acceptation doit porter sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenir aucun élément de contre-proposition, qui la disqualifierait immédiatement en offre. Elle n’est non plus soumise à aucune condition de forme particulière et peut être expresse ou tacite.

Les appelants excipent ici avoir répondu à un annonce passée par Mme [J] [K] sur le site Le Bon Coin, dont la réalité est contestée et dont, n’étant pas versée aux débats, il n’est pas possible d’apprécier le contenu et les éléments essentiels.

Ils ne rapportent donc pas la preuve de l’existence de cette offre.

Ils versent aux débats le courrier électronique suivant adressé par M. [Z] le 19 juillet 2020 à Mme [J] [K] : « Je vous confirme que nous sommes acquéreurs de votre maison sis à [Localité 15] au prix de €245.000 (deux cent quarante-cinq mille euros) sans condition liée au financement. Nous saisissons immédiatement notre notaire pour signer une promesse dans les meilleurs délais ('). Nous sommes à votre disposition pour avancer »

auquel celle-ci a répondu le jour-même : « Merci pour votre mail, que je transmets aux autres propriétaires (mon frère et ma nièce). »

Ce courriel manifeste auprès de Mme [J] [K] l’intention d’acheter le bien.

Cependant, il émane de M. [Z] seulement, n’a été adressé qu’à l’un des propriétaires, et ne désigne pas le bien concerné, dont l’adresse et les caractéristiques essentielles ne sont pas précisées.

Celui-ci ne démontre pas que cette proposition a été acceptée par sa destinataire et il en résulte seulement le fait qu’à compter du 19 juillet 2020, les parties sont entrées en phase de pourparlers.

Le lendemain, M. [Z] a communiqué à Mme [J] [K] les coordonnées de son notaire. En réponse, le même jour, elle l’a remercié « pour l’envoi rapide de ces coordonnées, que nous allons transmettre à notre notaire. Il ne nous reste maintenant qu’à préparer la signature du compromis » puis dans un second mail lui a transmis les coordonnées « de notre notaire »

M. [Z] a immédiatement adressé un mail à Me [D] [Y], lui demandant de l’assister dans cette transaction.

Le 4 août 2020, Mme [K] a communiqué à M.et Mme [Z] les coordonnées d’un autre notaire, Me [U] [H], qui lui a indiqué se rapprocher de son confrère « pour mettre en place la signature de l’avant-contrat ».

L’acceptation par Mme [K] de l’offre émise le 19 juillet 2020 par M. [Z] ne peut se déduire du fait qu’elle a pris attache avec un notaire, puis un second, la désignation d’un notaire étant, aux termes des messages ci-dessus, une étape nécessaire à la poursuite des pourparlers engagés afin d’aboutir à la signature d’un avant-contrat déterminant avec précision son objet et les obligations réciproques des parties.

Quand bien même son attitude démontrerait sa volonté tacite d’accepter cette offre, elle n’avait pas mandat pour ce faire de la part de ses coindivisaires qui n’ont jamais manifesté, expressément ou tacitement, leur accord, qui n’aurait été formalisé que par la signature du compromis de vente préparé par les notaires.

Le 7 août 2020, l’assistante de Me [Y] a interrogé ses clients pour leur demander s’ils entendaient soumettre l’opération à une condition suspensive et souhaitaient signer une promesse unilatérale ou synallagmatique, le notaire des vendeurs semblant s’orienter vers une promesse synallagmatique.

Le projet d’acte a été transmis le 8 septembre 2020 à M.et Mme [Z], qui n’ont formulé que des observations de pure forme (erreur sur l’état civil et quotités acquises par chacun d’eux) et confirmé leur présence pour la signature prévue le 11.

Toutefois, des échanges ont continué entre eux et leur notaire, notamment au sujet de l’origine de propriété, qui nécessitait selon eux la production de documents complémentaires, raison pour laquelle la signature a été reportée à leur demande au 20 octobre 2020.

Puis ils ont sollicité par l’intermédiaire de celui-ci la communication des autorisations administratives délivrées pour la création d’un étage.

Dans un nouveau message du 7 octobre 2020, Mme [Z] a écrit à son notaire pour lui expliquer avoir été appelée par Mme [J] [K] « qui se dit lassée d’attendre », parlait « d’annuler la transaction » et précisait « qu’elle n’aurait pas les documents demandés ».

Elle y remercie le notaire « d’avoir su trouver un compromis [leur] permettant de signer, sans être trop exigeants tout en étant protégés ».

Le 9 octobre 2020, M. [Z] recontactait celui-ci, lui suggérant d’avancer la date de réalisation «au 16 novembre, par exemple, de façon à montrer au vendeur notre détermination d’acquérir »et le 20 octobre 2020, le notaire faisait part du souhait des vendeurs d’apporter des modifications au projet d’acte, notamment sur des clauses « classiques » devant figurer à l’avant-contrat qu’ils souhaitaient supprimer.

Ces derniers ayant finalement décidé de retirer le bien de la vente, le compromis de vente n’a pas été signé et par courriel du 13 novembre 2020, M. [Z] a écrit à l’assistante de son notaire que son épouse et lui étaient « navrés d’apprendre que les vendeurs ne donnent pas suite à leur projet de vente » et la remerciaient de les avoir « accompagnés dans cette tentative d’acquisition ».

Mme [Z] écrivait à Mme [J] [K] qu’ils étaient déçus mais comprenaient bien qu’elle avait changé d’avis, et que si elle décidait de remettre en vente, ils seraient toujours intéressés.

Ces différents échanges démontrent que les parties ne sont jamais parvenues à un accord sur les modalités de la vente, les acquéreurs souhaitant la suppression de certaines clauses prévues au projet et les vendeurs sollicitant des pièces relatives à l’origine de propriété et à des autorisations de travaux que les vendeurs n’étaient pas en mesure de leur fournir.

Les appelants avaient d’autant plus conscience que ces pourparlers pouvaient ne pas aboutir, qu’ils ont expressément fait état de la lassitude des vendeurs face à leurs demandes et au report de la date de signature du compromis à leur notaire, et ont accepté sans réserve leur rupture en novembre 2020, acceptation matérialisée par leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation déjà versée entre les mains du notaire en vue de la signature du compromis.

Le bien ayant été remis en vente quelques mois plus tard, ils ont adressé à Mme [J] [K] le 9 mai 2021 le message suivant : « Croyez-bien que nous regrettons de ne pas avoir pu conclure dans l’été. Nous avions compris que notre offre du 19 juillet n’avait pas convaincu tous les co-propriétaires et que vous aviez retiré la maison de la vente ('). Par cet e-mail, je vous confirme que nous renouvelons notre offre d’acquisition de votre maison sis à [Localité 15] au prix de €260.000 (deux cent soixante mille euros), prix augmenté en gage de notre authentique intérêt.

Notre offre est sans aucune condition suspensive. Elle est valable jusqu’au vendredi 28 mai, date ultime pour signer une promesse de vente ('). »

Les termes mêmes de ce nouveau message qui contient une nouvelle offre d’achat à un prix supérieur, avec une date de validité limitée, démontrent qu’aucun accord n’avait été trouvé entre eux sur le fondement de leur première offre du 19 juillet 2020.

En conséquence, la vente n’est pas parfaite, et le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de ce chef.

*demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Pour rejeter cette demande des propriétaires indivis du bien, le tribunal a retenu que l’action en justice est un droit, et qu’ils ne justifiaient pas qu’elle soit ici constitutive d’un abus de la part des demandeurs.

Mme [J] [K] soutient que l’action engagée quelques jours après la conclusion d’un compromis avec d’autres acquéreurs, et l’appel interjeté, ont empêché la signature de l’acte de vente définitif, et que cette attitude déloyale lui occasionne un préjudice.

Mme [W] [K] et M. [S] [K] soutiennent que la procédure a été engagée sans fondement et par dépit, et engendre un préjudice financier et économique dès lors que la vente est bloquée depuis quatre ans.

Les intimés à titre incident répliquent que les vendeurs ne subissent aucun préjudice financier, que c’est de leur fait que la promesse de vente n’a jamais été signée, et qu’ils n’ont pas donné suite à la solution amiable proposée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il en résulte qu’une indemnisation au titre d’une procédure abusive ne peut être allouée que lorsqu’est caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’exercer le recours.

En effet, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne peut dégénérer en abus qu’en cas de faute que le juge est tenu de caractériser au regard de circonstances particulières révélant la mauvaise foi, l’intention de nuire, des man’uvres malicieuses ou dilatoires, ou encore une légèreté blâmable équipollente au dol.

En l’espèce, les intimés ne démontrent pas en quoi le droit des appelants d’avoir introduit une action et d’interjeter appel de la décision rendue a ici dégénéré en abus.

En conséquence, le jugement est encore confirmé de ce chef.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles accordés aux consorts [K].

Les appelants, qui succombent, sont condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

Ils sont également condamnés à payer à Mme [J] [K] la somme de 2 000 euros et à M. [S] et Mme [W] [K], ensemble, la même somme, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Alès en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [P] [T] épouse [Z] aux dépens de la procédure d’appel,

Les condamne solidairement à payer à Mme [J] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à M. [S] [K] et Mme [W] [K], ensemble, la somme de 2000 euros au même titre.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,