RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°447

N° RG 24/00336 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JCIW

AB

TJ DE [Localité 7]

09 janvier 2024

RG : 23/00300

[U]

C/

SARL HYDRA

Copie exécutoire délivrée

le 27 novembre 2025

à :

M^e Emmanuelle Vajou

M^e Philippe Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de Carpentras en date du 09 janvier 2024, N°23/00300

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [T] [U]

née le 19 février 1981 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Céline Conca de la Selarl Marchessaux-Conca-Carillo, plaidante, avocate au barreau d’Aix-en-Provence

INTIMÉE :

La Sarl unipersonnelle HYDRA venant aux droits de la société SAS [K],

RCS de [Localité 9] n° B 833 977 820,

représentée par son gérant en exercice comicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Mathieu Paternot, plaidant, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 11 septembre 2018, la société [K] a acheté à Mme [T] [U] un mas avec dépendances, écuries et parcelles attenantes en nature de terre et de bois, [Adresse 3] ([Adresse 6]) au prix de 1 300 000 euros.

Ayant constaté des désordres elle a au mois de mars 2019 fait appel à un professionnel du bâtiment qui a relevé une importante humidité et l’absence d’ouvrage d’étanchéité.

Sans réponse à sa demande d’informations auprès du vendeur, elle a obtenu le 24 juin 2020 en référé l’instauration d’une mesure d’instruction.

L’expert désigné a déposé son rapport définitif le 26 septembre 2022.

Par acte du 17 février 2023, la société Hydra, venant aux droits et obligations de la société [K], a assigné Mme [T] [U] devant le tribunal judiciaire de Carpentras, qui par jugement contradictoire du 09 janvier 2024 :

— a dit que celle-ci a engagé sa responsabilité à son égard,

— l’a condamnée à lui payer la somme de 141 022,46 euros, au titre du coût des travaux à entreprendre pour remettre l’immeuble acquis en état,

— a sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de la requérante,

— a ordonné, à ce titre, avant dire droit, une expertise et sursis à statuer sur ce préjudice et sur les demandes accessoires jusqu’au dépôt du rapport,

— a ordonné au regard de la suspension de l’instance qui en résulte, le retrait de l’affaire du rôle de la juridiction.

Mme [T] [U] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 janvier 2024.

Par ordonnance du 10 mars 2025, la procédure a été clôturée le 11 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 25 septembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 24 avril 2024, Mme [T] [U], appelante, demande à la cour

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a dit qu’elle a engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur,

— l’a condamnée à lui payer la somme de 141 022,46 euros, au titre du coût des travaux à entreprendre pour remettre l’immeuble acquis en état,

— a sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de l’acquéreur et a ordonné à ce titre, avant dire droit, une expertise,

— a sursis à statuer sur ce préjudice et sur les demandes accessoires jusqu’au dépôt du rapport,

— a ordonné au regard de la suspension de l’instance qui en résulte, le retrait de l’affaire du rôle de la juridiction

Statuant à nouveau,

— de juger qu’elle n’a commis aucun manquement au devoir d’information du vendeur ou dissimulé la moindre information,

— de débouter l’acquéreur de toutes ses demandes et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,

— de dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire complémentaire pour évaluer le préjudice de jouissance allégué,

— de condamner l’intimée à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 juillet 2024, la société Hydra venant aux droits de la société [K], intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter l’appelante de toutes ses demandes,

— de la condamner à lui verser une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

* existence d’une faute par manquement à une obligation d’information

Pour condamner la venderesse pour non-respect de son obligation d’information, le tribunal a jugé qu’elle avait connaissance d’éléments concernant l’état du bien qui devaient être communiqués à l’acquéreur et ne l’ont pourtant pas été, même si les désordres affectant le bien étaient visibles et non dissimulés par elle, puisque que leur simple vue ne permettait pas une connaissance de leurs conséquences sur l’impropriété du bien à sa destination.

L’appelante soutient n’avoir aucune connaissance particulière en matière de construction, contrairement à son acquéreur, professionnel de l’immobilier qui devait procéder à d’importants travaux sur le bien et devait en présence de désordres visibles entreprendre des investigations sur son état, qu’en ce qui la concerne elle a rempli son obligation d’information en transmettant les éléments requis par le notaire sur les travaux réalisés sur une période de dix ans précédant la vente.

L’intimée réplique que l’appelante ne l’a pas informée de la situation réelle du bien dont elle avait connaissance, qu’elle-même qui n’est pas une professionnelle de la construction ne pouvait se douter de l’ampleur des dégâts, que son projet d’entreprendre des travaux conséquents ne visant que l’embellissement du bien n’exonère pas l’appelante de son obligation d’information à son égard.

Aux termes de l’article 1112- du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

L’acte de vente mentionne ici :

— que l’acquéreur est la société par action simplifiée à associé unique [K],

— que 'le bien est actuellement à usage d’habitation, le vendeur entend affecter ce bien immédiatement à compter de ce jour à usage d’activités agricoles, viti-vinicoles, d’oenotourisme, hôtellerie, restauration, activités de loisir et organisation d’événement, étant toutefois convenu qu’il fait son affaire personnelle sans recours possible contre le vendeur ou le notaire soussigné de l’obtention des autorisations nécessaires à l’exercice de ces activités',

— que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur',

— qu’ont été effectués les travaux suivants : réfection de la toiture de l’habitation principale et des écuries, construction d’une piscine, réalisation d’un forage.

L’expert judiciaire a constaté :

— sur l’aspect du bâtiment lors des visites préalables à l’achat, que 'dans l’angle Nord-Est les deux poutres en bois qui constituent les linteaux sont de teinte noirâtre, que des traces de ruissellement apparaissent le long des murs où les poutres sont encastrées, à l’intérieur, les planches qui reposent sur les poutres en bois et qui sont ne contact avec le mur Est sont toutes tachées, leur teinte est foncée. Leur teinte foncée signe qu’il existe des infiltration depuis la terrasse de l’étage donc qu’il n’y a pas d’étanchéité, ou que celle-ci est inefficace, la sous-face des hourdis en béton qui constituent le plancher n’est pas de teinte uniforme, mais avec plusieurs nuances, cet état de chose n’étant pas récent',

— que les étanchéités sur le plancher de la terrasse, du type SEL, n’étaient pas conformes à leur objet et ce depuis de nombreuses années,

— que le désordre le plus visible concernait la cheminée adossée à la paroi Est du salon, qui ne pouvait pas passer inaperçu mais qu''un non spécialiste pouvait ne pas avoir fait le lien entre le basculement du manteau de la cheminée et l’affaissement des poutres en bois qui se trouvent à son aplomb, il peut avoir pensé à un mauvais calage du plancher',

— que les visites ont été faites durant une période estivale très sèche mais que 'la couleur des bois en sous-face du plancher du salon devait être identique à celle d’aujourd’hui', 'c’est à dire claire sous l’ensemble de la pièce et très foncée contre le mur Est, cette différence étant due au fait que le bois mouillé garde une teinte foncée même après avoir séché',

— que la solidité de l’ouvrage était menacée à l’aplomb des deux poutres en bois 'atteintes par la pourriture’générée par les infiltrations entre la terrasse construite en 2000 et les parois du bâtiment préexistant,

— que 'les lames en bois sur les terrasses extérieurs posées en lambourdes en 2000 étaient déjà en mauvais état,'

— que la destruction par la pourriture des bois dans le sous-sol, qu’il s’agisse de l’extrémité des poutres principales qui soutiennent le plancher du salon ou bien des linteaux au droit des ouvertures dans le mur Est, a été causée par l’infiltration des eaux pluviales le long de ce mur depuis le plancher de la terrasse

— qu''il n’était pas possible de faire une visite des lieux sans visiter le niveau bas appelé sous-sol car compte tenu de la pente du terrain, lorsqu’on fait le tour du bâtiment, l’entrée principale côté Sud Est est au nivau du terrain naturel. L’entrée du niveau bas se trouve sur la façade Est et c’est de ce côté que les poutres en bois sont les plus endommagées'.

Il a donc relevé que les désordres étaient visibles et n’ont pas été dissimulés par le vendeur, mais qu’il était difficile pour un non professionnel d’en juger l’importance, qu’ils n’ont pas 'persuadé les acquéreurs de l’imminence d’un danger’ ou de l’impropriété de la chose à sa destination, que leurs représentants qui ont constaté l’attaque des bois, 'n’en ont pas mesuré la gravité'.

Pourtant, les désordres apparents affectant la cheminée en pierre, les poutres, le plancher et les linteaux en bois de la paroi Nord, le développement de moisissures et de mousses de couleur verte, présente même en saison sèche, qui 'ne pouvaient pas ne pas attirer l’attention des acquéreurs', la présence de poutres qui commençaient à se déliter et de deux profilés métalliques de part et d’autre de la poutre très endommagée devaient nécessairement alerter un acquéreur même profane sur l’état dégradé du bâti et éveiller sa vigilance sur leurs conséquences possibles, ce d’autant que des travaux conséquents étaient prévus à l’acte de vente, sans qu’il soit démontré comme allégué qu’il s’agissait seulement d’embellir l’existant.

C’est le choix de l’acquéreur de ne pas avoir fait usage d’une lampe par exemple (comme suggéré par l’expert), pour visiter la cave au motif, 'de ne pas s’être attardé en regardant, à la loupe les détails de la cave', pour un achat immobilier à un prix de plus de 1 000 000 euros.

En outre, l’acquéreur qui était accompagné lors de ses visites par un agent immobilier n’impute à ce dernier aucun manquement à son obligation d’information en sa qualité de professionnel de l’immobilier.

Le fait que l’appelante n’a pu de son côté ignorer les problèmes d’étanchéité du bien ne démontre pas qu’elle avait connaissance de leur gravité et de leurs conséquences sur l’impropriété à sa destination du bâtiment.

L’expert a noté à ce sujet, en réponse à un dire, que 'Mme [U] n’a pas reçu toutes les informations qu’elle était en droit d’attendre de l’agent immobilier et de l’organisme qui a effectué les diagnostics concernant la structure'.

En conséquence, l’appelante ne rapporte pas la preuve que le vendeur connaissait une information déterminante sur les effets de désordres qu’elle a pu constater de ses propres yeux.

En conséquence, le jugement est infirmé et l’intimée déboutée de toutes ses demandes.

*dépens et article 700

Succombant à l’instance, l’intimée est condamnée à en supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à l’appelante la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 09 janvier 2024

Statuant à nouveau

Déboute la société Hydra venant aux droits de la société [K] de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société Hydra venant aux droits de la société [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

La condamne à payer à Mme [T] [U] la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,