RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01320 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGLC

[T] NEE [K], [T]

C/

[B]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], décision attaquée en date du 16 Mai 2024, enregistrée sous le n° 22/001142

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

APPELANTS :

Madame [R] [T] née [K]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Monsieur [E] [T]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [J] [B]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004442 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2016, Mme [I] [B], aux droits de laquelle vient Mme [J] [B], a consenti un bail à effet du 1er avril 2016 à M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T], sur un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 650 euros et une provision sur charges de 20 euros. Par acte sous seing privé du même jour Mme [C] [T] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2021, Mmes [B] ont sommé les locataires de justifier de l’occupation effective du logement et par lettre recommandée du 19 août 2021 M. et Mme [T] ont donné congé à effet du 21 août 2021.

Le 14 décembre 2022, Mme [J] [B] a fait citer M. et Mme [T] et Mme [C] [T] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer 7.245,97 euros au titre des loyers dus au titre de l’année 2021, 261 euros au titre du rappel de charges 2021, 9.031,36 euros au titre des réparations locatives, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du temps passé et du travail fourni à la remise en état, 3.900 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs, 140,71 euros au titre de la moitié du coût des frais de constat de l’état des lieux de sortie et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont demandé au tribunal de déclarer nul l’acte de cautionnement et Mme [B] irrecevable et mal fondée en ses demandes dirigées contre Mme [C] [T], débouter Mme [B] de ses demandes, subsidiairement les réduire à 70% et très subsidiairement à 50%, à titre reconventionnel condamner Mme [B] à payer à M. et Mme [T] 1.140 euros au titre de la restitution des provisions, 3.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 mai 2024, le tribunal judiciaire de Metz a :

— dit n’y avoir lieu à écarter les conclusions du 6 mars 2024 déposées par les consorts [T]

— déclaré nul et de nul effet l’acte de cautionnement signé le 17 mars 2016 par Mme [C] [T]

— débouté en conséquence Mme [B] des demandes formées à l’encontre de Mme [C] [T]

— condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à Mme [B] :

' 6.904,97 euros au titre de l’arriéré locatif de janvier 2021 au 23 novembre 2021

' 44,67 euros au titre de la régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021

' 4.138,75 euros au titre des frais de remise en état du logement donné à bail

' 140,71 euros au titre de la moitié du coût des frais de procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie

— débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du temps consacré à la remise en état du logement et de sa demande de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs

— débouté M. et Mme [T] de leur demande de restitution des provisions sur charges locatives et de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à Mme [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 11 juillet 2024, M. et Mme [T] ont interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à écarter leurs conclusions du 6 mars 2024, déclaré nul l’acte de cautionnement, débouté Mme [B] de ses demandes formées à l’encontre de Mme [C] [T] et de ses demandes de dommages et intérêts en réparation du temps consacré à la remise en état du logement et pour perte de revenus locatifs.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 16 septembre 2025, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [B] formées à leur encontre, tant irrecevables que mal fondées

— débouter Mme [B] de sa demande en paiement d’un arriéré locatif

— subsidiairement dire qu’ils ne sont redevables d’aucun loyer pour le préavis, subsidiairement réduire le préavis à un mois compte tenu de l’insalubrité du logement

— réduire le loyer à hauteur de 70% et fixer le loyer mensuel à 195 euros à compter du 21 janvier 2000 (sic) et débouter Mme [B] du surplus de ses demandes

— condamner Mme [B] à leur restituer le dépôt de garantie de 670 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande

— rejeter les demandes de Mme [B] au titre des frais de remise en état du logement, subsidiairement réduire les condamnations mises à leur charge au titre des frais de remise en état à de plus justes proportions et débouter Mme [B] du surplus de ses demandes

— débouter Mme [B] de sa demande au titre de la régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021 et la condamner à leur restituer la somme de 1.140 euros au titre des provisions sur charges avec intérêts au taux légal à compter de la demande

— débouter Mme [B] de sa demande au titre du procès-verbal de constat de l’état de sortie

— condamner Mme [B] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter de la demande

— ordonner la compensation des éventuelles créances réciproques

— très subsidiairement leur accorder les plus larges délais de paiement pour régler toute condamnation éventuelle envers Mme [B]

— condamner Mme [B] aux dépens d’instance et d’appel et à leur payer une somme de 1.500 euros pour la première instance et de 2.000 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que le logement a été affecté de problèmes d’insalubrité, d’infiltrations d’eau et de moisissures toxiques sur les plafonds et les murs, que la CAF a indiqué par courrier du 21 janvier 2020 que les locaux ne répondaient pas aux critères de décence, qu’elle a suspendu le versement de l’allocation logement et que les travaux de remise en état n’ont pas été effectués. Ils contestent avoir fait obstruction à la réalisation de ces travaux et que la bailleresse a attendu leur départ pour procéder à la mise en conformité. Ils se prévalent de l’exception d’inexécution et concluent au rejet de la demande en paiement des loyers, ajoutant que la CAF n’a levé la suspension de l’allocation logement que le 31 juillet 2021, de sorte que l’exception d’inexécution doit être accueillie pour la période du 21 janvier 2020 au 31 juillet 2021. Plus subsidiairement, ils sollicitent une réduction du loyer à hauteur de 70%, soit un solde 195 euros à leur charge pour la période en litige, au visa de l’article 1217 du code civil et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que leur départ est justifié par l’état d’insalubrité, qu’ils doivent être dispensés de préavis en raison des manquements graves de la bailleresse à ses obligations et subsidiairement que seul un délai de préavis d’un mois peut être retenu.

Ils exposent avoir versé une provision sur charges de 20 euros par mois, soit la somme 1.140 euros au total, que l’intimée doit leur rembourser dès lors qu’elle ne justifie d’aucune charge et d’aucune régularisation pour toute la période de location. Ils soutiennent qu’aucune des dégradations du logement ne leur est imputable, que la totalité des locaux n’était pas en bon état lorsqu’ils en ont pris possession, que les traces de moisissures relèvent des manquements de la bailleresse, la preuve d’un défaut d’aération ou de l’exercice d’une activité de toilettage pour chien dans les locaux n’étant pas rapportée, que les éléments sales nécessitent non un remplacement mais un nettoyage et que l’état des lieux de sortie n’a été réalisé qu’un mois après leur départ, concluant à l’infirmation du jugement, au rejet des demandes relatives à la remise en état des lieux et subsidiairement à leur réduction à de plus justes proportions. Ils sollicitent le rejet de la demande en paiement de la moitié des frais d’état des lieux puisque leur départ est justifié par le mauvais état du logement. Enfin, ils sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et très subsidiairement des délais de paiement, ajoutant que M. [T] a saisi la commission de surendettement qui a déclaré sa demande recevable le 16 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 5 juin 2025, Mme [B] demande à la cour de rejeter l’appel, débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes et les condamner aux dépens.

Elle expose que les appelants se prévalent à tort de l’exception d’inexécution, qu’ils ne justifient d’aucun courrier et d’aucune mise en demeure, qu’ils se fondent uniquement sur le constat de non décence de la CAF préconisant des travaux qui ont été effectués avant leur départ dans le délai de 18 mois imparti, qu’ils ont suspendu unilatéralement le règlement des loyers et que le congé a été envoyé postérieurement à leur départ en suite de la délivrance d’une sommation de justifier de l’occupation du logement. Elle précise que le système de ventilation a été mis en place au mois de mai 2021, que le retard est dû à l’attitude des appelants qui n’ont pas honoré les rendez-vous fixés avec les entreprises, qu’ils n’aéraient jamais leur logement et avaient installé un salon de toilettage pour chien qui a exacerbé les problèmes d’humidité, concluant à la confirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement des sommes de 6.904,97 euros et 44,67 euros du chef de l’arriéré locatif et de la régularisation des charges et rejeté leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

Elle conclut à la confirmation du jugement sur les frais d’état des lieux de sortie et les réparations locatives, relevant qu’au départ des locataires il ne restait plus un meuble de la cuisine équipée lors de leur entrée dans les lieux et que le coefficient de vétusté appliqué par le premier juge (20%) est parfaitement acceptable dès lors que la location a duré à peine plus de 5 ans. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement au motif que les appelants ne s’exécutent pas nonobstant l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Il est constaté que si le dispositif des conclusions des appelants comporte une prétention tendant à l’irrecevabilité des demandes de Mme [B], ils ne font valoir un moyen à l’appui de cette fin de non-recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que la demande d’irrecevabilité est rejetée.

Sur les loyers

L’article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment en son article 2, que :

(4) la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires

(6) Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce il résulte des pièces qu’en suite d’un constat-diagnostic concluant à la non conformité du logement et préconisant des travaux, la CAF a suspendu au mois de janvier 2020 le versement de l’allocation logement et imparti à l’intimée un délai de 18 mois pour mettre en place par des professionnels habilités un système de ventilation adapté et procéder à la réfection des revêtements impactés par les désordres liés à l’humidité. Les conclusions des services de la CAF sont corroborées par l’attestation de l’entreprise 'le petit chauffagiste’ indiquant qu’au mois de septembre 2019 l’intimée l’a mandatée pour effectuer 'un changement de VMC et des travaux de rénovation de peintures suite à un soucis d’humidité'. Il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’indépendamment de la non-conformité du système de ventilation, le comportement des locataires est à l’origine des désordres causés par l’humidité. Si l’exercice de l’activité de toilettage pour chiens par Mme [T] dans les locaux est démontré par les attestations produites, il est relevé que les témoins localisent cette pratique dans le garage et non dans les pièces d’habitation et l’affirmation selon laquelle les appelants n’aéraient jamais le logement n’est étayée par aucun élément objectif.

Toutefois, si la non conformité du système de ventilation est constitutive d’une défaillance de la bailleresse à son obligation de délivrance, cette inexécution n’est susceptible d’affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer qu’en cas de manquement grave se caractérisant par l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail. En l’espèce, la preuve de la gravité du manquement n’est pas rapportée, l’intimée n’ayant pas attendu le constat-diagnostic de la CAF pour tenter de remédier au dysfonctionnement de la VMC en mandatant une entreprise quatre mois auparavant et il résulte des pièces que la persistance des désordres procède du comportement des appelants. En effet, dans l’attestation précitée, le chauffagiste précise que 'la VMC n’a pu être changée complètement qu’en mai 2021, car M. et Mme [T] ont à plusieurs reprises soit annulé des rdv datés directement avec eux, soit carrément refusé de laisser entrer les ouvriers alors qu’ils étaient à leur porte suite à des rendez-vous pris avec eux. Les travaux de rénovation des plafonds et des peintures ne pouvant être entrepris tant que la VMC n’avait pas été changée'. Ce témoignage est corroboré par l’attestation de l’occupant de l’appartement voisin, M. [Y] [M], indiquant que le remplacement de la VMC commune n’a pu être réalisé parce que M. [V] n’a pas honoré le rendez-vous communiqué par l’entreprise et les pièces médicales relatives à l’état de santé de ce dernier ne sont aucunement de nature à légitimer l’obstruction à la réalisation des travaux dont il a été informé au préalable. En tout état de cause, même en l’absence de réparation du système de ventilation, le caractère inhabitable des locaux n’est pas démontré. C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que les appelants ne sont pas fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution tant pour s’opposer au paiement du loyer que pour solliciter à titre subsidiaire sa réduction. Cette dernière demande ne peut davantage prospérer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’il est avéré que le retard des travaux de mise en conformité est consécutif au comportement des locataires.

C’est par ailleurs en vain que les appelants prétendent être dispensés de préavis en raison de l’état du logement. En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire le préavis est de trois mois. Si le locataire peut quitter son logement sans respecter de préavis en cas de manquement grave du bailleur, en particulier lorsque les locaux sont inhabitables, il résulte de ce qui précède que la gravité du manquement de la bailleresse n’est pas plus établie que le caractère inhabitable du logement. En outre, les pièces, notamment les factures des sociétés BTG et 'le petit chauffagiste', établissent que la pose d’entrées d’air et le remplacement de la VMC sont intervenus avant l’expiration du délai imparti par la CAF qui a levé la suspension du versement de l’allocation logement avant le congé, le 31 juillet 2021. Celui-ci ayant été adressé à la bailleresse par lettre recommandée le 19 août 2021, le délai de préavis de trois mois a débuté à la date de sa réception, de sorte que le loyer est dû par les appelants jusqu’au 23 novembre 2021. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 6.904,97 euros au titre de l’arriéré pour la période du 1er janvier au 23 novembre 2021.

Sur les charges

Il résulte de l’article 23 du 6 juillet 1989 que les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Selon le contrat de bail, les parties sont convenues d’une provision sur charges de 20 euros. Le règlement de ces provisions par les locataires ne fait l’objet d’aucune discussion hormis pour l’année 2021. Au titre des 5 années précédentes, il est produit uniquement un décompte de régularisation pour l’année 2019 dont il est démontré qu’il a été adressé aux locataires en leur précisant la possibilité de prendre connaissance des factures au domicile de la bailleresse. Il n’est ni justifié, ni même allégué que les appelants ont usé de cette faculté ou contesté le décompte faisant apparaître un montant supérieur aux provisions versées, de sorte qu’au titre de l’année 2019, la demande de remboursement de M. et Mme [T] est vaine. En revanche, pour les quatre autres années, il n’est fourni ni compte de régularisation, ni justificatif, ni même de précisions sur le montant des charges récupérables. En conséquence, l’intimée est condamnée à rembourser les provisions sur charges soit 920 euros au total pour les années 2016, 2017, 2018 et 2020. Le jugement est infirmé.

Pour l’année 2021, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant solidairement les appelants à verser la somme de 44,67 euros, étant observé qu’est produit le décompte de régularisation et ses justificatifs. Le jugement est confirmé.

Sur les frais du procès-verbal d’état des lieux

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 10 septembre 2021 à la demande de l’intimée. Ni le départ précipité des locataires retenu par le premier juge, ni l’état de l’appartement invoqué ne sont de nature à démontrer l’impossibilité de procéder à un état des lieux amiable et contradictoire qui conditionne le recours à un huissier de justice. En conséquence, le jugement est infirmé et Mme [B] est déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 140,71 euros.

Sur les frais de remise en état

Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 paragraphes c et d de la loi du 6 juillet 1989, qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par les parties le 30 mars 2016 que le logement était en bon état général, hormis le parquet rayé d’une chambre et des impacts sur les murs de l’entrée, d’une chambre et de la salle de bains. Le procès-verbal de constat établi le 10 septembre 2021 révèle pour le principal que les locaux étaient sales, que les éléments de cuisine, l’évier et le plan de travail avaient disparu, que la hotte aspirante ne fonctionnait pas, que le plafond de la salle de bains, le plafond et les murs de deux chambres étaient recouverts de traces de moisissures et que les murs du salon présentaient de multiples trous et ceux des couloirs des impacts. Ces différentes dégradations sont imputables pour l’essentiel aux locataires puisqu’elles ne relèvent ni de malfaçons, d’un vice de construction, cas fortuit ou encore de la faute du bailleur, hormis les moisissures affectant les trois pièces évoquées ci-avant qui procèdent de la défectuosité du système de ventilation et dont seule l’aggravation peut être mise à la charges des appelants en raison de leur obstruction à la réalisation des travaux.

S’agissant du montant des réparations, c’est à juste titre que le premier juge n’a retenu que les factures et devis établis au nom de la propriétaire qui s’élèvent au total à 5.173,44 euros, les tickets de caisse ne permettant pas de s’assurer que les achats ont été destinés à l’appartement litigieux. Il convient en outre de déduire de ce montant les frais de réparations dont l’imputabilité aux locataires n’est établie par aucune pièce et ne ressort pas de l’état des lieux, pour un montant de 1.025,05 euros (60,11 euros pour la bonde de douche, 209,70 euros pour la vasque et les meubles de la salle bains et 755,24 euros pour les frais de réparation de chaudière étant observé que le procès-verbal de constat mentionne qu’elle semble fonctionner). Enfin, compte tenu de la durée de la location, il convient de tenir compte de la vétusté que le premier juge a exactement estimée à 20 %. En revanche, aucune déduction n’est à opérer du chef des moisissures dont l’apparition est imputable au dysfonctionnement de la ventilation dès lors que les factures retenues ne comportent pas de frais de peinture ou d’enduit pour les pièces concernées. Au total le montant des réparations locatives imputable aux appelants s’élève à 3.318,69 euros (4.148,39 euros x 80%).

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie de 670 euros versé par les appelants lors de leur entrée dans les lieux doit être déduit des montants dus. En conséquence, le jugement est infirmé et M. et Mme [T] sont condamnés solidairement à payer à Mme [B] la somme de 2.648,69 euros au titre des frais de remise en état du logement loué et déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts

L’ancien article 1147 (devenu article 1231-1) du code civil applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ce qui précède que si l’intimée a failli à son obligation de délivrer un logement conforme aux locataires en raison de l’inadaptation du système de ventilation, ce manquement n’est pas la cause du trouble de jouissance allégué. Il est établi en effet qu’elle a mandaté, bien avant la reconnaissance de la non décence du logement par les services de la CAF une entreprise aux fins de procéder notamment au remplacement de la VMC pour remédier à la défaillance du système de ventilation et que la réalisation des travaux a été retardée pendant de très nombreux mois du fait des appelants qui n’ont pas laissé les entreprises pénétrer dans leur logement. Il s’en déduit que le trouble subi du fait des dysfonctionnements de l’installation au cours de toute cette période n’est que la conséquence de leur obstruction qui n’est justifiée par aucun motif légitime. Par ailleurs, la preuve d’un véritable trouble de jouissance, antérieur au mandat d’intervention donné à la société 'le petit chauffagiste', n’est rapportée par aucune pièce. Il s’ensuit que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte des développements qui précèdent que les appelants sont débiteurs de la somme de 9.598,33 euros et que l’intimée est redevable de la somme de 920 euros. Les créances sont réciproques, certaines, liquides et exigibles, de sorte que la compensation est ordonnée jusqu’à concurrence de leur quotité respective.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement dès lors que les appelants ont bénéficié de fait de très larges délais de paiement pour s’acquitter d’une dette de loyer et n’ont versé aucune somme malgré la condamnation assortie de l’exécution provisoire

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et Mme [T] qui succombent pour l’essentiel sont condamnés aux dépens d’appel. Il n’a pas lieu par ailleurs de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, de sorte que les parties sont déboutées de leurs demandes du chef des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] tendant à l’irrecevabilité des demandes de Mme [J] [B] ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] à payer à Mme [J] [B] la somme de 6.904,97 euros au titre de l’arriéré locatif de janvier 2021 au 23 novembre 2021, la somme de 44,67 euros au titre de la régularisation des charges locatives au titre de l’année 2021, débouté M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et les a condamnés in solidum à payer à Mme [J] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a débouté M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] de leur demande de restitution des provisions sur charges locatives et les a condamnés solidairement à payer à Mme [J] [B] la somme de 140,71 euros au titre de la moitié du coût des frais de procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie et la somme de 4.138,75 euros au titre des frais de remise en état du logement donné à bail et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] la somme de 920 euros au titre du remboursement des provisions sur charges perçues au cours des années 2016, 2017, 2018 et 2020 ;

DÉBOUTE Mme [J] [B] de sa demande de condamnation de M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] au paiement de la somme de 140,71 euros au titre des frais de procès-verbal de sortie ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] à payer à Mme [J] [B] la somme de 2.648,69 euros au titre des frais de remise en état du logement donné à bail ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives ;

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [R] [K] épouse [T] aux dépens d’appel;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT