RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02919 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKDR

SD

COUR DE CASSATION DE PARIS

16 mai 2024

[V]

[V]

[V]

[Z]

C/

[M]

[I]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Soulier Privat…

M^e Angot

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Décision déférée à la cour : Arrêt du Cour de Cassation de PARIS en date du 16 Mai 2024,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Madame L. MALLET,Conseillère

Madame S. IZOU,Conseillère

GREFFIER :

M^me C.DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [B] [V]

né le 22 Décembre 1955 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

M. [W] [V]

né le 27 Février 1957 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mme [G] [V]

née le 16 Mai 1959 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mme [L] [Z] épouse [Z]

née le 05 Mars 1963 à [Localité 13]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

Mme [E] [M] épouse [I]

née le 12 Juin 1963 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Charline ANGOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [O] [I]

né le 12 Janvier 1961 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Charline ANGOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Avis de fixation de l’affaire à bref délai suite à renvoi après cassation avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Février 2025 (art.1037-1 et s. du CPC)

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 15 Mai 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 novembre 2013, [N] [V] a donné à bail à [O] [I] et [E] [M], épouse [I], un appartement de type T4, dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 11], moyennant un loyer initial de 760 euros, provision sur charges comprise.

Le 21 décembre 2015, suite à des impayés, l’indivision [V], venant aux droits de la bailleresse décédée, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 283,55 euros, représentant les loyers et charges dus, outre 154,76 euros correspondant au coût de l’acte, visant la clause résolutoire, sans réponse des locataires.

A partir de 2015, plusieurs désordres relatifs à des traces d’humidité dans le logement ont été constatés et un diagnostic établi le 10 mai 2016 par Pact Hérault a confirmé qu’ils étaient dus à des problèmes d’étanchéité de la terrasse, située au-dessus de l’appartement.

En 2017, les bailleurs ont fait procéder aux travaux de réfection de la toiture.

Le 26 janvier 2017, Pact Hérault a constaté que le logement n’était pas impropre à l’usage d’habitation et que seule une meilleure utilisation des lieux serait nécessaire.

Le 5 avril 2017, Pact Habitat a constaté que le logement était décent et rappelé notamment que l’appartement devait être régulièrement aéré et ventilé.

Le 10 mai 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Sète, saisi par les bailleurs aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, a relevé notamment l’existence d’une contestation sérieuse tant sur la demande d’expulsion que sur la demande en paiement de l’arriéré locatif, outre l’existence de désordres relatifs à la décence du logement et aux travaux de réparations.

Le 12 février 2018, Urbanis a qualifié le logement de non-décent suite à l’apparition de nouveaux désordres.

Parallèlement, les époux [I] ont saisi le juge des référés aux fins d’être autorisés à suspendre le paiement des loyers jusqu’à complète réalisation des travaux de conformité, sous astreinte, et, le 20 juin 2018, une mesure d’expertise a été ordonnée, dont le rapport a été déposé le 16 avril 2019.

Par exploit d’huissier de justice du 3 septembre 2018, les consorts [V] ont fait assigner les époux [I] aux fins de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion, les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et à leur payer la somme de 25 044,22 euros au titre des loyers impayés.

Par jugement du 4 décembre 2019, le tribunal d’instance de Sète a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 8 novembre 2013 par l’effet de la clause résolutoire à compter du 22 février 2016 ;

Condamné solidairement les époux [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 22 février 2016 et jusqu’à la libération des lieux, selon conditions habituelles ;

Condamné solidairement les époux [I] à payer à l’indivision. [V] la somme de 25 044,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtée au 30 septembre 2019 ;

Déclaré le logement loué indécent ;

Constaté que les consorts [V] ont été défaillants dans leur obligation légale de délivrer un logement décent ;

Débouté l’indivision [V] de sa demande tendant à l’expulsion des occupants.

Condamné l’indivision [V] à procéder aux travaux nécessaires pour rendre le logement décent dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard et ainsi à reprendre l’étanchéité thermique dans les deux chambres, modifier le raccordement» des bouches VMC, traiter l’étanchéité des parois de douches et réparer la cloison du placard du WC, reprendre l’étanchéité de la terrasse et du logement mitoyen et reprendre dans l’ensemble l’empoutrellement du salon ;

Suspendu le paiement des indemnités d’occupation à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète réalisation des travaux ci-dessus précisés ;

Condamné l’indivision [V] à payer aux époux [I] la somme de 6 500 euros au titre du déménagement-réaménagement, de 17 531,33 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’en septembre 2019 inclus et la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Débouté les époux [I] de leur demande à titre de dommages et intérêts ;

Ordonné la compensation entre la créance de l’indivision [V] et les créances des époux [I] ;

Condamné l’indivision [V] à payer aux époux [I] la somme de 2 107,11 euros hors intérêts légaux ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie supporte la moitié des dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Mme [L] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 27 août 2020.

Par arrêt contradictoire du 29 novembre 2022, la Cour d’appel de Montpellier a :

Infirmé le jugement rendu le 4 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Sète, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamné les époux [I] à payer à l’indivision [V] la somme de 3 809,55 euros correspondant au montant total des sommes dues au titre des loyers et charges échus au 22 février 2016 ;

Fixé les montant de l’indemnité d’occupation due par les époux [I], à compter du 22 février 2016 jusqu’à leur départ effectif du logement en litige, à la somme mensuelle de 763 euros ;

Condamné les époux [I] à payer à l’indivision [V] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné les époux [I] aux dépens de l’instance.

Sur pourvoi de M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I], la Cour de cassation a, par arrêt du 16 mai 2024 :

Cassé et annulé, sauf en ce qu’il fixe le montant de l’indemnité d’occupation, l’arrêt rendu le 29 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamné Mmes [X] et [Z], MM. [B] et [W] [V] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mmes [X] et [Z], MM. [B] et [W] [V] à payer à M. et Mme [I] la somme globale de 3 000 euros.

Par déclaration du 2 septembre 2024, M. [B] [V], M. [W] [V], Mme [G] [V] et Mme [L] [Z] ont saisi la Cour d’appel de Nîmes.

Aux termes de leurs dernières conclusions après renvoi de cassation, notifiées le 20 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [B] [V], M. [W] [V], Mme [G] [V] et Mme [L] [Z], sollicitent de la cour, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du Code civil de :

Ordonner en tant que de besoin le rabat de la clôture, dire recevable les aléas écritures des appelants

Déclarer l’appel recevable,

Dire et juger qu’il a été délivré une chose en parfait état à la date à laquelle la convention a été conclue

Dire et juger qu’à la date de la signature du bail comme l’atteste l’état des lieux le logement n’était pas indécent.

En conséquence,

Infirmer le jugement prononcé par le tribunal d’instance de cette le 4 décembre 2019 et notamment sur les points suivants :

« – « Constatera la résiliation du bail conclu le 08 novembre 2013 par Mme [N] [V],

— Condamnera les époux [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 22 février 2016 jusqu’à libération des lieux,

— A précisé que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis payable à terme au plus tard le 10 du mois suivant,

— Précise que le bailleur est autorisé à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989,

— a condamné solidairement les époux [I] à payer à l’indivision [V] la somme de 26.044,22 ', a déclaré le logement [Adresse 3] loué en vertu d’un acte sous seing privé du 08 novembre 2016 indécent,

— A constaté que l’indivision [V] aurait été défaillante de l’obligation légale de délivrer un logement décent,

En conséquence

— Débouté l’indivision de sa demande de l’expulsion des occupants, condamner l’indivision [V] à procéder aux travaux nécessaires pour rendre le logement décent dans un délai de quatre mois, suspend le paiement des indemnités d’occupation,

— Condamné l’indivision [V] à payer aux occupants la somme de 6.500 ' au titre du déménagement et réaménagement,

— Condamné l’indivision [V] à payer la somme de 17.531,33 ' pour troubles de jouissance subis jusqu’en septembre 2019,

— Condamné l’indivision [V] à payer 3.000 ' au titre de préjudice moral »

Statuant à nouveau :

Dire et juger que les époux [I] par leur comportement et le mode d’occupation du logement sont à l’origine de griefs qu’ils invoquent à l’égard du bien loué,

Dire et juger qu’ils ont modifié le mode de chauffage entre la date de prise d’effet du contrat en 2013 et 2015,

Dire et juger qu’ils ne se n’ont pas occupé bourgeoisement les lieux.

En conséquence,

Constater la résiliation du bail liant les parties,

Constater le départ des lieux et dire n’y avoir lieu à l’expulsion des époux [I],

Condamner les époux [I] au paiement d’une indemnité occupation égale au montant du loyer et des charges à partir du 22 février 2016 jusqu’à l’éviction des lieux ou au départ volontaire des occupants.

Dire et juger que le bailleur est autorisé à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juin 1989.

Condamner les époux [I] à payer à l’indivision [V] la somme de 26'044. 22 ' à la date du jugement dont appel en date du 4 décembre 2019.

Sur l’expulsion

Dire qu’elle pourra avoir lieu sans tenir compte de l’exécution ou non des travaux situation qui ne sera pas un motif pour le maintien dans les lieux des occupants,

Tenant le départ des lieux occupants et la non-justification du montant des frais de déménagement,

Débouter les intimés de leur demande,

Sur le préjudice subi par les occupants :

Dire et juger que par leur comportement les intimés sont à l’origine de l’indécence des lieux notamment par le défaut d’entretien des éléments d’équipement et le changement du matériel de chauffage inadapté pour les locaux loués.

Débouter les époux [I] de la demande paiement d’une indemnité ou d’un préjudice de jouissance non justifiés

Débouter les époux [I] de la demande de réparation d’un préjudice moral non justifié et auquel ils ont contribué à défaut par leur présence dans les lieux au-delà du terme du premier contrat.

Débouter les époux [I] de leurs demandes, fins et conclusions

Condamner les époux [I] pour résistance abusive à payer aux appelants la somme de 20'000 ' à titre de dommages-intérêts.

Les condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel et dire qu’ils conserveront à leur charge les frais d’expertise.

Débouter les époux [I] de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Sur la prétendue indécence ou absence de maintien des lieux en parfait état,

Dire et juger que les époux [I] ne se sont pas plaints de l’état des lieux avant la saisine du juge des référés, avant la notification des rapports déposés par PACT Hérault et Urbanis,

Dire et juger que les époux [I] n’ont jamais informé les bailleurs des désordres affectant le logement,

Dire et juger que les époux [I] ont empêché l’exécution des travaux tel que prévu par le jugement prononcé par le Tribunal d’instance de Sète,

Dire et juger que les époux [I] ont quitté les lieux à la veille du jour où la Cour devait statuer,

Dire et juger que les époux [I] se sont maintenus volontairement dans un bien qu’ils qualifient eux-mêmes d’indécent et impropre,

En conséquence,

Débouter les époux [I] de leur demande de minoration de l’indemnité d’occupation,

Débouter les époux [I] de leurs demandes, fins et conclusions, et de leur appel incident

Condamner les époux [I] pour procédure abusive à payer aux concluants la somme de 20 000 ' au titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

A l’appui de leurs écritures, les consorts [V] soutiennent :

La recevabilité de la demande de résiliation du bail liant les parties en l’état du non-paiement du montant des sommes dues par les époux [I] à une époque antérieure au contentieux qui a opposé les parties sur la décence du logement,

Que la demande d’expulsion des lieux qui est sans objet dans la mesure où les époux [I] ont quitté le logement objet du litige,

Que la décision du 4 décembre 2019 fait grief aux deux parties car elle permet à l’une de se maintenir dans les lieux dans un logement prétendument indécent et priver le bailleur des revenus lui permettant d’effectuer les travaux,

Que le bailleur est autorisé à obtenir le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juin 1989,

Qu’à la date de la signature du bail, le bien a été délivré aux locataires en bon état d’usage et de réparations, aucune observation n’a été faite sur l’état des lieux ou par un courrier adressé après la prise de possession des lieux,

Que les époux [I] ne sont pas légitimes à se plaindre de l’état du logement puisque le comportement du locataire qui empêche la réalisation de travaux constitue une cause étrangère au propriétaire,

Que le comportement des locataires est à l’origine de l’indécence du logement, la preuve de l’obstruction à la réalisation des travaux par les intimés étant rapportée,

Que depuis 2016, date à laquelle le bail a été résilié, les indemnités d’occupation n’ont pas été payées jusqu’au 23 janvier 2021 alors que les époux [I] n’avaient en aucun cas le droit de suspendre le paiement des loyers sans obtenir au préalable une décision du juge compétent,

Qu’aucune pièce concernant les frais de déménagement n’apparait dans le bordereau de pièces des époux [I], la demande formulée à ce titre étant injustifiée devra être rejetée,

Que les époux [I] se sont maintenus volontairement dans un bien qu’ils qualifient eux-mêmes d’indécent et impropre et qu’ainsi leur demande de dommages et intérêts est immorale.

Aux termes de leurs dernières conclusions après renvoi de cassation, notifiées le 19 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [E] [M] épouse [I] et M. [O] [I] sollicitent de la cour, au visa de la loi du 06 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, de l’article 1348 du Code civil, de :

Recevoir l’appel incident de M. [O] [I] Mme [E] [I] à l’encontre par du jugement rendu le 04 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Sète.

A titre liminaire,

Déclarer la demande de l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V], relative à la résiliation du contrat de bail irrecevable pour défaut d’intérêt à agir tenant compte de la restitution du logement par ces derniers le 23 janvier 2021.

Au fond,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Sète le 04 décembre 2019 en ce qu’il :

« -Déclare le logement situé [Adresse 3] loué en vertu d’un acte sous seing privé en date du 8 novembre 2013 conclu entre feu [N] [V] d’une part et M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] d’autre part, indécent ;

— Constate que Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] venant aux droits de Mme [N] [V] ont été défaillants dans leur obligation légale de délivrer un logement décent ;

— Suspend le paiement des loyers à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète réalisation des travaux ci-dessus précisés ;

— Condamne l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 6.500,00 ' au titre du déménagement ;

— Ordonne la compensation entre la créance de l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et les trois créances de M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] au titre de la réparation de leurs préjudices liés à l’indécence du logement. »

Réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Sète le 04 décembre 2019 ce qu’il :

« -Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] à payer à l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] la somme de 25.044,22 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayées, arrêtée au 30 septembre

2019.

— Condamne l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 17.531,33 ' au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’en septembre 2019 inclus ;

— Condamne l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 3.000,00 ' au titre de leur préjudice moral ;

— Déboute M. [O] [I] et Mme [E] [I] épouse [M] de leur demande à titre de dommages et intérêts ».

Statuant à nouveau,

Condamner l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 36.395,94 ' au titre du préjudice de jouissance subi du mois de janvier 2015 au mois de janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Condamner l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 5.000,00 ' au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Fixer le montant de la dette locative due par M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] à l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à la somme de 14.309,86 ' selon décompte arrêté au mois d’octobre 2019.

En tout état de cause,

Débouter l’indivision constituée de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions.

Condamner M. [B] [V], M. [W] [V], Mme [G] [V] épouse Mme [L] [V] épouse [Z] à porter et payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 5.000,00 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M. [B] [V], M. [W] [V], Mme [G] [V], Mme [L] [V] épouse [Z] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs écritures, les époux [I] soutiennent :

A titre liminaire, l’irrecevabilité des demandes tendant à voir ordonner la résiliation judiciaire du bail compte tenu de la restitution des lieux en cours de procédure, l’indivision [V] n’étant donc plus fondée à agir pour solliciter la confirmation de la résiliation du bail,

Au fond, que les travaux réalisés n’ont pas suffi à mettre fin aux désordres, lesquels ont perduré, donnant lieu à une second rapport d’indécence, la solidité du plancher s’avérant compromise par un empoutrellement très sérieusement endommagé par l’humidité, outre la présence d’insectes xylophages,

Que l’occupation du logement par les locataires ne peut être la cause de cette humidité persistante, les consorts [V] tentant vainement de se dégager de leur responsabilité en tant que bailleur défaillant,

Que l’ensemble des désordres révélés peu de temps après la conclusion du bail constituent de véritables vices dissimulés qui ont lourdement compromis l’habitabilité de ce logement,

Que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et d’entretien n’ayant pas réalisé les travaux propres à remédier aux désordres constatés et ayant laissé subsister des anomalies affectant des éléments importants d’habitabilité, alors que seule la force majeure peut les exonérer de leur obligation de délivrance d’un logement décent,

Que la responsabilité des consorts [V] est pleine et entière dans la survenance et la persistance de ces désordres,

Qu’au 23 janvier 2021, date de départ des locataires, les travaux n’avaient toujours pas été entrepris alors que le rapport d’expertise précisait que les travaux devaient être réalisés sans délai dans un souci de sécurité, étant rappelé que le jugement du 04 décembre 2019 était assorti de l’exécution provisoire,

Que la demande au titre des frais de déménagement est justifiée car l’appartement devait être vide de tous meubles et tous occupants pour la réalisation des travaux,

Que l’abus de procédure ne peut être retenue à leur encontre puisqu’ils sont légitimes et bien fondés à agir au regard de l’ensemble des éléments du dossier.

Ils forment un appel incident à l’encontre de la décision déférée alléguant qu’ils ont subi un préjudice de jouissance et moral jusqu’à leur départ, que l’importance des troubles subis par les locataires justifie une retenue à hauteur de 50% du loyer eu égard à la nature et l’ampleur des désordres, et que postérieurement à leur départ, aucun loyer ni indemnité d’occupation, n’est dû jusqu’à leur restitution des lieux. Ils entendent préciser que le décompte définitif produit par les consorts [V] est erroné en ce qu’il ne procède pas à la déduction de l’intégralité des APL pourtant suspendue en raison du non-respect des obligations des bailleurs dans le cadre de la mise en conformité du logement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2025 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 2025.

MOTIFS

Sur le périmètre de saisine de la cour d’appel de renvoi

Il résulte des dispositions de l’article 1038 du code de procédure civile que l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit dans la limite des chefs atteints par la cassation. La cour d’appel de renvoi a plénitude de juridiction.

La cour de cassation a, dans son arrêt n° 231 F-D, cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, « sauf en ce qu’il fixe le montant de l’indemnité d’occupation'» et remis «' sauf sur ce point l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt’ ».

Il en résulte donc que seules les demandes formulées au titre de la résiliation du bail, des frais de déménagement, du préjudice de jouissance, de la dette locative et des dommages-intérêts pour résistance abusive entrent dans le périmètre de la saisine de la cour d’appel, le surplus étant définitivement tranché à savoir la fixation de l’indemnité d’occupation.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande visant la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les consorts [I] soulèvent l’irrecevabilité de la demande en l’état de la restitution du logement le 23 janvier 2021.

L’indivision [V] conclut au rejet en indiquant que ce qui est devenu sans objet n’est pas la résiliation du bail mais la demande d’expulsion en l’état de la restitution du logement qu’ils ne contestent pas.

La résiliation ne doit pas se confondre avec ses conséquences, elle vise à fixer la fin du contrat de bail et donc la modification du statut de chacun et des obligations afférentes.

L’indivision [V] a intérêt à voir fixer la date de la disparition du bail en l’état des conséquences qui lui sont attachées.

La demande visant à voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

Il n’est pas contesté qu’un commandement de payer la somme de 2283,55 ', régulièrement notifié à la CCAPEX , a été délivré aux consorts [I] le 21 décembre 2015 et n’a pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

Les époux [I] se prévalent des dispositions de l’article 1719 du Code civil lequel oblige le bailleur à délivrer la chose louée en bon état et s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent, et lui interdit de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux loués sont impropres à cet usage d’habitation.

Or au moment où le commandement est délivré la preuve de l’inhabitabilité de l’immeuble loué n’est pas rapporté puisque il n’est fait état que de l’indécence de ce dernier or l’indécence ne permet pas d’opposer les dispositions de l’article 1719 du Code civil au bailleur.

Aussi il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 février 2016 en l’état de la dette locative visée au commandement de payer et non totalement régularisée dans le délai de 2 mois.

La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la dette locative

Les consorts [V] sollicitent de voir fixer à la somme de 26 044,22 ' la dette locative à la date du jugement dont appel soit le 4 décembre 2019.

Les époux [I] concluent quant à eux à la fixation la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2019 à la somme de 14 309,86'.

La différence essentielle entre ces deux décomptes, comme l’a relevé le juge du fond tient au versement ou non de l’allocation de l’aide pour le logement, il a pertinemment rappelé que c’est à celui qui se prétend libéré de l’obligation d’en rapporter la preuve

Force est de constater que cette preuve n’est pas rapportée et que le décompte produit et établi par les époux [I] ne saurait être considéré comme pertinent n’étant étayé par aucune pièce, et contredit par les pièces de la caisse d’allocations familiales produites. Ce d’autant qu’il apparaît à la lecture de la décision de recevabilité de la commission de surendettement qu’ils ont auprès de cet organisme déclaré une créance d’un autre montant soit 12 750 ' par indivisaire la commission ayant retenu la somme de 51 000 ' au titre de la dette de logement.

L’analyse faite des paiements et des sommes dues par le juge du fond gardent en l’état des pièces produites toute sa pertinence et en conséquence la décision déférée sera confirmée sur ce point et la dette locative arrêtée à la somme de 25 044,22 ' au titre des loyers charges et indemnités d’occupations impayées arrêtées au 30 septembre 2019, rappel étant fait que l’indemnité d’occupation qui est devenue définitive à compter de la décision de la cour d’appel de Montpellier est fixée à la somme de 763 ' au titre des loyers et charges et ce à compter du 1er février 2016.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance est fondé sur la réparation d’une obligation de délivrance mal exécutée par le bailleur. Ce qui emporte pour conséquence que la demande ne peut prospérer que du temps de l’exécution du bail ce qui en l’espèce couvre la période qui va du 8 novembre 2013 au 22 février 2016 date de résiliation du bail.

Il ressort des pièces versées qu’en 2013 l’état des lieux fait mention d’un logement en bon état général.

Cependant à compter de 2015 et notamment du 7 avril sont relevés l’existence de désordres qui font l’état d’un procès-verbal de constat par huissier de justice aux termes duquel sont observées des traces d’humidité dans la cuisine la salle à manger les toilettes, les deux chambres et la salle de bains ainsi que des espaces entre les murs et la baie vitrée ainsi qu’entre la baie vitrée et le sol.

Un diagnostic d’indécence a été établi par PACT Hérault le 10 mai 2016 qui va confirmer la corrélation de ces désordres avec l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement et qui conclura à la nécessité de procéder à un certain nombre de travaux de remise en état et notamment de traiter contre l’humidité et la moisissure les murs, de procéder à la réfaction des revêtements dégradés, de réparer la ventilation de la salle de bains d’en installer une dans la cuisine afin d’amener de l’air frais dans le logement loué.

Le même organisme à l’issue des travaux relevait le 26 janvier 2017 que le logement n’était pas impropre à l’usage d’habitation en l’état des travaux effectués mais qu’il y aurait lieu aussi à une meilleure utilisation des lieux par les locataires notamment en aérant régulièrement l’immeuble loué ce d’autant que le mode de chauffage utilisé par les locataires augmentait le taux d’humidité.

Il y a lieu de rappeler que seules les pièces ayant permis des constatations sur la période d’exécution du bail peuvent être prises en compte ce qui exclue tous les éléments postérieurs au 22 février 2016.

Par ailleurs et postérieurement à cette date les locataires, n’ont plus, étant occupants sans droit ni titre, de légitimité à réclamer l’exécution des travaux.

La période pouvant donner lieu à indemnisation d’un trouble de jouissance s’étend donc du 7 avril 2015 au 22 février 2016.

Par ailleurs en l’état des désordres constatés, il y a lieu de relever que la preuve de l’empêchement d’une jouissance normale du bien donné à bail est rapportée, et que l’expert judiciaire au terme de son rapport a relevé au titre de l’existence des désordres et notamment les traces d’humidité, l’existence de moisissures dans les pièces de vie et les chambres un préjudice égal à 50 % du loyer pour la période concernée.

Tenant compte de l’intégralité de ce qui précède il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance des consorts [I], locataires, à la somme de 4047 ', et d’ordonner la compensation de cette somme avec les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Sur les frais de déménagement

Les consorts [I] sollicitent le remboursement de leurs frais au titre de leur départ définitif du logement objet de la présente procédure.

Les consorts [V] répondent que les 6500 ' sollicités le sont en vertu de l’inexécution des obligations par le bailleur et doivent être considérés comme une demande de dommages-intérêts. Ils relèvent par ailleurs qu’aucune pièce n’est produite pour justifier de la somme demandée

Si dans le cadre de la procédure initiale la demande visait la prise en charge du déménagement durant l’exécution des travaux de remise en état du logement, ce n’est plus le cas en l’espèce.

Faute pour les consorts [I] d’exposer en quoi alors qu’ils sont occupants sans droit ni titre, que l’obligation de délivrance d’un logement décent ne s’impose plus au propriétaire il existe un fondement justifiant la mise en 'uvre des règles de la responsabilité, et de produire la justification du montant de leur demande la décision déférée sera réformée de ce chef et la demande rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral

La demande de dommages et intérêts doit être examinée au regard des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil.

Les époux [I] justifient leur demande par le développement de maladies et notamment d’asthme par trois de leurs enfants.

Les consorts [V] s’y opposent.

Il y a lieu de rappeler qu’à compter du 23 février 2016 les consorts [I] sont occupants sans droit ni titre ils se sont donc maintenus par leur seule volonté dans le logement dont ils indiquent qu’il est la cause des difficultés de leurs enfants.

Il n’est pas contesté que le logement loué a présenté des désordres liés à l’humidité et ce dès le mois d’avril 2015, les certificats médicaux produits indiquent que l’humidité est un facteur aggravant de la maladie des enfants.

En conséquence de quoi et tenant ce qui précède il y a lieu de fixer le préjudice moral des consorts [I] lié à l’inquiétude qui a pu être la leur durant leur période d’occupation en qualité de locataires à la somme de 600 ', et d’ordonner la compensation de cette somme avec les sommes mises à leur charge au profit des consorts [V].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La demande de dommages et intérêts doit être examinée au regard des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil.

Or, en application des dispositions dudit article, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une action constitue un droit et cet exercice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grossière équipollente au dol.

Les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir une faute commise par les consorts [I] de nature à entraîner une quelconque indemnisation des consorts [V] sur ce fondement, étant au surplus rappelé que le simple fait d’ester en justice n’est pas constitutif d’un abus de droit en l’absence d’intention de nuire ou de légèreté blâmable.

En conséquence, il convient de débouter les consorts [V] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes tant des consorts [I] que des consorts [V] formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aucune des parties n’obtenant entièrement gain de cause devant la cour, chacune conservera à sa charge ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable la demande formulée par Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] visant à voir déclarer le bail résilié ;

Confirme la décision déférée sauf s’agissant de :

' l’existence d’un dommage et les dommages-intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance ;

' l’indemnité pour frais de déménagement ;

' l’indemnisation du préjudice moral des locataires.

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] à payer à Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] la somme de 25 044,22 ' au titre des charges loyer et indemnités d’occupations impayées arrêtées au 30 septembre 2019 ;

Rappelle que l’indemnité d’occupation a été fixée de manière définitive à la somme de 763 ' au titre des loyers et charges à compter du 1er février 2016 ;

Constate l’indécence du logement donné à bail ;

Condamne Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à payer à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 4047 ' au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] de leur demande au titre du remboursement des frais de déménagement ;

Condamne Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] à verser à M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] la somme de 600 ' au titre de leur préjudice moral ;

Rejette la demande de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] visant à l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Rejette les demandes de M. [O] [I] et Mme [E] [M] épouse [I] , de Messieurs [B] et [W] [V] et Mesdames [G] et [L] [V] formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les parties supporteront la charge de leurs propres dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,