RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02973 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKLY

ET

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 5]

16 juillet 2024 RG :23/00656

[W]

C/

[G]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Gautier 2

M^e Aitelli

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 16 Juillet 2024, N°23/00656

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [J] [W]

né le 29 Octobre 1980 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Maud GAUTIER de la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉ :

M. [N] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Fanny AITELLI, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représenté par M^e Romain CHAREUN, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 27 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Selon acte sous seing privé du 6 mai 2020, monsieur [R] [D] a consenti à monsieur [W] un bail sur un logement situé à [Localité 7]. Ce contrat a pris fin en 2021 avec établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire le 28 octobre 2021.

Par acte du 7 mars 2023, monsieur [W] a saisi le tribunal judiciaire d’Avignon pour obtenir notamment la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 708 €, le montant de charges indûment prélevées et des dommages et intérêts pour préjudice moral. Il invoquait également une erreur dommageable quant au montant réel des charges par rapport à la provision contractuelle définie.

Le tribunal judiciaire d’Avignon par un jugement du 16 juillet 2024 a :

— débouté monsieur [W] de sa demande d’indemnisation au titre des charges,

— condamné monsieur [G] à lui payer une somme de 25.78 € pour solde de tout compte après déduction du dépôt de garantie, et celle de 70,80 € pour pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

— débouté monsieur [W] au titre du préjudice moral qu’il invoquait,

— rejeté les autres demandes pour le surplus,

— condamné monsieur [G] à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût d’une sommation de communiquer.

Il retenait que le contrat stipulait une provision sur charges mensuelle de 50 € qui s’était révélée insuffisante, leur montant réel ayant été de 76,14 € par mois, ce qui ne permettait cependant pas de considérer que monsieur [W] n’aurait pas loué le logement s’il avait eu connaissance de ce montant au moment de la signature du bail.

Sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie étant conforme à celui d’entrée, le tribunal retenait que le dépôt de garantie n’avait pas été restitué en temps utile, avant le 28 novembre 2021 et appliquait une pénalité de retard de 10%, outre une restitution au prorata du loyer puisque le logement avait été libéré dès le 28 octobre et non le 31, à la fin du mois, pourtant intégralement payé.

La juridiction a écarté le préjudice moral invoqué par le locataire au motif que la provision sur charges comporte un aléa : le montant réel à acquitter lorsque les comptes de la copropriété sont arrêtés, avec quoiqu’il en soit l’obligation de les payer.

Monsieur [W] a fait appel de la décision par déclaration au greffe le 10 septembre 2024.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans ses dernières conclusions

du 9 décembre 2024, il demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en son recours,

— réformer le jugement rendu,

Statuant à nouveau :

— Juger que son consentement a été vicié en raison de la sous estimation du montant des charges locatives,

— Condamner monsieur [G] à lui payer la somme de 840.99 euros correspondant à la différence entre la provision contractuellement définie et la réalité des charges,

— Condamner monsieur [G] à lui payer la somme de 2 124 euros, à parfaire au jour de l’arrêt à venir, en raison de la restitution tardive,

— Assortir ces obligations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [G] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

— Condamner onsieur [G] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et à la somme de 2 500 euros en cause d’appel,

— Condamner monsieur [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais inhérents à la sommation en date du 09 mars 2023.

Monsieur [W] expose qu’il a laissé à son départ un logement dans un état irréprochable et qu’il n’a pas eu retour du dépot de garantie, subissant au titre des charges régularisées un prélèvement de la somme de 396.96 € car elles avaient été sous-estimées. Malgré mise en demeure adressée au bailleur par son conseil le 26 avril 2022, il n’a pu obtenir restitution du dépot de garantie augmenté d’une indemnité de 10 % du loyer conformément à la réglementation. Au cours du bail et très régulièrement il avait acquitté 758 € par mois du 10 juin 2020 au 13 septembre 2021, on ne peut donc lui reprocher des retards de paiement.

Sur le fondement des articles 1130 et 1131 du code civil, il soutient l’existence d’une erreur sur le prix à payer, pour des charges qui ne correspondaient pas à leur valeur réelle, alors qu’elles constituent des éléments accessoires. Leur montant réel mensuel de 99,47 € étaient presque le double de la provision contractuellement définie. Monsieur [W] estime que son consentement a été vicié. Il sollicite des dommages et intérêts de 49.47 € par mois sur 17 mois d’occupation soit le montant de 840,99 €.

Pour le mois d’octobre 2021, son départ l’a conduit à verser au prorata le montant de 480,48 € auquel il admet devoir ajouter 9 jours supplémentaires pour être parti finalement le 28 octobre 2021. Mais il n’y a pas lieu de le faire payer 31 jours, il a donc comme l’a calculé l’ADIL, une créance à ce titre de 23,44 €.

Concernant les charges réelles elles sont selon ses calculs de 987,48 € sur la période, alors que les provisions versées sont de 536,67 € d’où un solde dû de 450,81 €. Après déduction du dépôt de garantie, il lui reste donc à percevoir une somme de 25,78 €. On ne saurait lui reprocher de ne pas avoir communiqué sa nouvelle adresse en raison de ses tentatives de rapprochement amiable qui se sont heurtées à la résistance de monsieur [G] à restituer le dépôt de garantie. Monsieur [W] réclame donc paiement de 10% x 708 € sur 30 mois soit 214 €. Le comportement du bailleur lui a causé un préjudice moral qu’il estime à 1 000 €.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans ses dernières conclusions du 28 janvier 2025, monsieur [G] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 16 juillet 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5],

Et statuant à nouveau,

— Débouter monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— Le condamner à lui payer la somme de 500 € en raison de son préjudice moral,

— Le condamner à lui payer la somme de 5 000 € pour procédure abusive,

et la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il conteste l’existence d’une erreur de la part de l’appelant sur le montant des charges qui étaient stipulées à titre de provision et donc subissaient un aléa au sens de l’article 1133 du code civil. De plus, l’excédent à payer sur chaque mois n’était finalement que de 26,14 € lors de la régularisation opérée après le vote du budget de la copropriété. Le preneur devait quitter le logement le 19 octobre 2021 et ne l’a libéré que le 28 octobre 2021 d’où un solde de loyer à acquitter. Lui même, bailleur, était fondé à conserver 20% du dépôt de garantie jusqu’au calcul exact des charges dues, soit 141,60 € étant également rappelé que la TEOM de 168,54 € n’était pas provisionnée mais devait être acquittée par monsieur [G]. Ainsi sur la dette globale que monsieur [W] chiffre à 1 077,36 €, le preneur devait encore après déduction du dépôt de garantie, une somme de 369,36 €. Il admet avoir commis une erreur de calcul sur les charges d’eau qui réduit en fait la dette à 86,47 € qui ont été remboursés à monsieur [G] le 7 janvier 2022.

Le document de l’ADIL ne serait pas objectif car basé sur les seuls éléments donnés par l’appelant de manière unilatérale. L’état des lieux de sortie fait foi de l’index existant sur la consommation d’eau, aucune preuve contraire n’est fournie. L’agence a calculé sur la base de 119 m3 à 2.92 €, ce qui est favorable au preneur pour tenir compte d’une marge d’erreur quant au volume utilisé. L’intimé reproche à son adversaire d’avoir retardé la procédure et opéré des manoeuvres dilatoires, sa mauvaise foi devrait le priver de la majoration de 10 % sur le dépôt de garantie et justifier l’allocation de 500 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Monsieur [W] sollicite également sur le fondement de l’article 32-1 et 1240 du code civil, l’allocation de 5 000 € de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

Motivation de la décision :

* sur l’erreur quant aux provisions sur charges :

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1133 du code civil, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé entre les parties que le loyer contractuel était de 708 € par mois, auquel s’ajoutait une provision sur charges de 50 € par mois tandis que la taxe sur les ordures ménagères était à régulariser chaque année et ne faisait pas l’objet de provisions.

Monsieur [W] qui produit le contrat signé, comportant une notice d’information détaillée, avait donc connaissance de l’existence d’un aléa sur les charges à acquitter dont le montant ne serait connu que lors d’une régularisation annuelle, le logement étant situé dans une copropriété, ce qui soumet leur calcul à un vote de budget et diffère donc leur détermination exacte.

Dans un courrier du 3 décembre 2021, le cabinet immobilier gérant le bien, indiquait un montant de charges de 1076,29 €, finalement ramené à 989,82 € après remboursement d’un trop perçu de 86,47 € en janvier 2022. Ce qui sur la période de mai 2020 à mars 2021, représente des charges mensuelles d’environ 90 €. Il ne ressort cependant pas des éléments dossier que monsieur [W] n’aurait pas conclu ce bail s’il avait connu le montant réel des charges et que son consentement ait été altéré à ce titre ce qui entrainerait alors la nullité de la convention.

* sur le retard de restitution du dépot de garantie :

En application de l’article 22 en ses alinéas 2 à 7 de la loi du 6 juillet 1989, le dépot de garantie qui a été versé par le preneur, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le dépot de garantie était d’un montant de 708 €. Aucune dégradation locative n’a été constatée lors de l’état des lieux de sortie, établi le 28 octobre 2021. En application des textes précités, le bailleur devait donc restituer le dépot de garantie au plus tard le 28 novembre 2021, et s’agissant d’un logement soumis au statut de la copropriété, il pouvait conserver dans l’attente de l’approbation des comptes de la résidence, 20 % du montant soit 141,60 €, ce que l’agence immobilière fait apparaitre sur le relevé de compte.

Monsieur [W], locataire sortant, avait donc une créance provisoire, dans l’attente de l’homologation des charges par les copropriétaires, de 566,40 € au titre de la restitution du dépot de garantie, représentant 80 % de son montant.

Il affirme au titre des charges, du loyer, des erreurs de calcul qui le rendraient créancier d’un solde de 25,78 € qui ne lui a, à ce jour, pas été restitué. Cependant, cette créance disparait lorsque l’on vérifie son décompte de charges, en particulier au titre de la consommation d’eau qu’il chiffre à 77 m3. En effet, des états des lieux ont été établis de manière contradictoire tant à l’entrée qu’au départ de monsieur [W], co-signés par les parties, et intégrant la photographie du compteur d’eau. Le volume indiqué le 9 mai 2020 était de 446 m3, il atteignait 567 m3 le 28 octobre 2021 soit une différence de consommation de 121 m3, sur lesquels l’agence immobilière n’a décompté que 119 m3 à 2,92 €, soit 347,48 € à payer par le locataire (et non 224,84 € comme il le soutient). Devant ces éléments probatoires, la cour ne saurait se baser sur un courrier manifestement erroné du 14 décembre 2021, de l’agence immobilière invoqué par monsieur [W] dans ses conclusions mais dont les termes sont contraires à ceux, objectifs, des états des lieux.

Il n’y a donc pas lieu à restitution de sommes après régularisation du compte de charges dès lors que par virement, à la date du 18 janvier 2022, monsieur [W] a reçu un montant de 86,47 € qui apure les comptes entre les parties. C’est donc la date de janvier 2022 qui doit être prise en compte, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, pour sanctionner le retard du bailleur à restituer le dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La pénalité de 10 % du loyer par période mensuelle de retard soit 70,80 € est donc de 141,60 €.

Il n’est pas établi que le prononcé d’une astreinte soit nécessaire à l’exécution de la présente décision. Il ne sera pas fait droit de ce chef.

* sur le préjudice moral subi par le preneur :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’impossibilité pour monsieur [W] de recouvrer l’intégralité du dépôt de garantie en raison de la sous estimation des charges locatives, ne justifie pas l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral, dès lors qu’elle est la conséquence de la mise en oeuvre du contrat et que n’est pas démontré un comportement fautif du bailleur à cet égard. Les charges récupérables sont en effet dépendantes de la copropriété mais aussi de l’usage des lieux par le preneur, lequel en l’espèce a occupé le logement durant moins d’un an alors qu’il n’est pas établi que de telles charges avaient été observées sur des exercices antérieurs de sorte qu’une réévaluation ou un avertissement eussent été nécessaires envers le preneur afin d’exécuter de bonne foi la convention.

* sur les dommages et intérêts sollicités par l’intimé :

L’intimé invoque à ce titre les manoeuvres dilatoires de monsieur [W] pour retarder l’issue procédurale du dossier en première instance, ce qui caractériserait sa mauvaise foi et devrait outre des dommages et intérêts, le priver de l’indemnité de retard au titre de la non restitution du dépot de garantie.

Il convient de retenir que monsieur [W] se considérait créancier de diverses sommes de sorte que l’on ne peut lui reprocher son retard à agir en justice, le fait d’attendre un an avant d’assigner n’étant à cet égard nullement fautif de sa part et ne caractérisant pas sa mauvaise foi étant souligné qu’un préalable de conciliation a été tenté et que selon courrier du 5 septembre 2023 adressé au juge de première instance, des pourparlers ont été menés entre les parties pour essayer de trouver une issue amiable, mais en vain.

Monsieur [W] obtient satisfaction sur certains chefs de demande de sorte que la démarche procédurale qu’il a entreprise ne peut être qualifiée d’abusive.

Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts.

* sur les autres demandes :

La partie perdante supporte les dépens.

Monsieur [G] succombe en l’essentiel de ses demandes visant à obtenir des dommages et intérêts non fondés, il supportera les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans l’instance d’appel, ceux de première instance étant confirmés.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré, sauf concernant l’allocation d’une somme de 25,78 € au titre du solde de tout compte et le montant de la pénalité légale de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à la charge du bailleur,

Statuant à nouveau de ces chefs,

DEBOUTE monsieur [W] de ses demandes au titre des charges et du solde de tout compte,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE monsieur [G] à payer à monsieur [W] une somme de 141,60 € (cent quarante et un euros et soixante cents) au titre de la non restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à frais irrépétibles au titre de l’instance d’appel,

CONDAMNE monsieur [G] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,