RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02130 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I3UC

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

23 mai 2023 RG :22/01466

S.C.I. MIDI SUD OUEST

C/

[J]

[J]

Grosse délivrée

le

à M^e Demerseman

Selalr PG Avocat

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 23 Mai 2023, N°22/01466

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. MIDI SUD OUEST immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 444 511 331 représentée par Mme [W] [F], gérante en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Natasha DEMERSEMAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Mme [M] [J]

née le 28 Mars 1960 à [Localité 7] (30)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [I] [J]

né le 22 Juillet 1963 à [Localité 8] (30) ([Localité 2])

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2014, la SCI Midi Sud-Ouest a consenti à Mme [M] [J] et M. [I] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] à Vauvert (30), moyennant un loyer mensuel de 600 €.

Par jugement en date du 1er avril 2021 du tribunal judiciaire de Nîmes, la SCI Midi Sud-Ouest a été condamnée notamment à effectuer des travaux dc remise en état des lieux loués, Mme [M] [J] et M. [I] [J] étant condamnés au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, la SCI Midi Sud-Ouest a donné congé à Mme [M] [J] et M. [I] [J] avec effet à compter du 30 avril 2023 pour motif légitime et sérieux tenant à la réalisation de travaux.

Arguant de la nullité du congé de non reconduction délivré, Mme [M] [J] et M. [I] [J] ont, par exploit du 14 décembre 2022, fait assigner la SCI Midi Sud-Ouest devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir notamment prononcer la nullité du congé délivré.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal judicaire de Nîmes a :

— prononcé la nullité du congé pour non reconduction délivré le 18 octobre 2022 ;

— condamné Mme [M] [J] et M. [I] [J] à payer à la SCI Midi Sud-Ouest la somme de 1556,62 €, au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2023 inclus et décompte arrêté au 20 mars 2023;

— ordonné à la SCI Midi Sud-Ouest de délivrer à Mme [M] [J] et M. [I] [J] les quittances pour les loyers qui ont été intégralement acquittés et un simple reçu en cas de paiement partiel, ce pour la période du mois de juillet 2021 jusqu’au mois de mai 2023 inclus;

— débouté Mme [M] [J] et M. [I] [J] de leur demande aux fins de voir condamner la SCI Midi Sud-Ouest à rétablir la situation d’impayés locatifs auprès de la caisse d’allocations familiales, ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine, passer ce délai, d’une astreinte de 50 € par jour de retard ;

— débouté Mme [M] [J] et M. [I] [J] de leur demande en dommages-intérêts ;

— débouté la SCI Midi Sud-Ouest de sa demande d’expulsion ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Midi Sud-Ouest aux dépens ;

— rejeté les autres demandes, plus amples ou contraires de Mme [M] [J] et M. [I] [J] ;

— rejeté les autres demandes, plus amples ou contraires de la SCI Midi Sud-Ouest ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 21 juin 2023, la SCI Midi Sud-Ouest a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2024, auxquelles il est expressément référé, la SCI Midi Sud-Ouest demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du code civil, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— déclarer recevable en la forme et juste au fond l’appel formé par la SCI Midi Sud-Ouest.

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal de Nîmes en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour non-reconduction délivré le 18 octobre 2022.

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal de Nîmes en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application à l’article 700 du code de procédure civile

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal de Nîmes en ce qu’il a condamné la SCI Midi Sud-Ouest aux dépens.

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal de Nîmes en ce qu’il a rejeté les autres demandes plus amples ou contraires de la SCI Midi Sud-Ouest.

Statuant à nouveau,

— constater que les travaux de rénovation sont indispensables et nécessitent le départ des locataires.

— dire et juger que le congé est fondé sur un motif légitime et sérieux.

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier à compter de la décision de la présente instance.

— condamner M. et Mme [J] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de la procédure civile outre aux entiers dépens de la première instance.

Sur l’appel incident,

— confirmer le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal de Nîmes en ce qu’il a :

« -Condamné Mme [M] [J] et M. [I] [J] à payer à la SCI Midi Sud Ouest la somme de 1566,62 €, au titre des loyers et charges impayées, terme de mars 2023 inclus et décomptes arrêtés au 20 mars 2023 ;

— Débouté Mme et M. [J] de leur demande afin de voir condamner la SCI Midi Sud Ouest à rétablir la situation d’impayé locatif auprès de la caisse d’allocations familiales, ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine, passé ce délai, d’une astreinte de 50€ par jour de retard.

— Débouté Mme [M] [J] et M. [I] [J] de leur demande de dommages et intérêts ; »

Et en tout état de cause,

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner M. et Mme [J] au paiement de la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de la procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, la SCI Midi Sud-Ouest prétend avoir un motif légitime et sérieux à l’appui du congé délivré aux locataires puisque les travaux de rénovation de la toiture sont indispensables et nécessitent le départ de ces derniers, expliquant que le logement donné à bail est classé F selon le diagnostic de performance énergétique. Elle précise justifier d’un engagement pris envers les entreprises qui auront la charge de réaliser les travaux.

Sur l’appel incident relatif au paiement de la dette locative et aux dommages et intérêts, elle indique que la somme de 1556,62 € a été réglée par les locataires en cours de procédure et que la dette était donc réelle, d’une part et qu’elle a été de bonne foi alors que les locataires n’ont jamais payé régulièrement leur loyer, d’autre part, et qu’en conséquence, le jugement devra être confirmé de ces chefs.

Elle sollicite en outre l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation de M. et Mme [J] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile considérant qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire respecter ses droits les plus stricts.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 12 avril 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [M] [J] et M. [I] [J] demandent à la cour, au visa des articles 544, 671, et 672 du code civil, de :

— accueillir l’appel incident de concluants comme recevable et bienfondé;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

« – Prononcé la nullité du congé pour non-reconduction délivrée le 18 octobre 2022 ;

— Ordonné à la SCI Midi Sud-Ouest de délivrer à Mme [J] et M. [J] les quittances pour les loyers qui ont été intégralement acquittés et un simple reçu en cas de paiement partiel, ce pour la période du mois de juillet 2021 jusqu’au mois de mai 2023 inclus ;

— Débouté la SCI Midi Sud-Ouest de sa demande d’expulsion ;

— Condamné la SCI Midi Sud-Ouest aux entiers dépens ;

— Rejeté les autres demandes, plus amples au contraire de la SCI Midi Sud Ouest. »

— réformer le jugement en ce qu’il a :

« – Condamné Mme [M] [J] et M. [I] [J] à payer à la SCI Midi Sud-Ouest la somme de 1566,62 €, au titre des loyers et charges impayées, terme de mars 2023 inclus et décomptes arrêtés au 20 mars 2023 ;

— Débouté Mme et M. [J] de leur demande afin de voir condamner la SCI Midi Sud-Ouest à rétablir la situation d’impayé locatif auprès de la caisse d’allocations familiales, ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine, passé ce délai, d’une astreinte de 50€ par jour de retard ;

— Débouté Mme [M] [J] et M. [I] [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; »

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Midi Sud-Ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Midi Sud-Ouest au paiement de la somme de 5.757,22 € à titre de trop-perçu de loyer ;

— condamner la SCI Midi Sud-Ouest au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Midi Sud-Ouest au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Midi Sud-Ouest aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leurs écritures, les consorts [J] soutiennent la nullité du congé délivré le 18 octobre 2022 puisque les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées dans la mesure où le bailleur n’établit pas la preuve d’un engagement pris pour la réalisation des travaux, seuls des devis ne peuvent suffire à caractériser cet engagement.

Ils expliquent que le diagnostic de performance énergétique réalisé en 2023 est postérieur à la délivrance du congé, que le rapport de la société PS Expertise de 2021 ne liste pas les travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques du logement, et qu’il n’est pas démontré que la réalisation de ces travaux nécessiterait un logement libre de toute occupation.

Ils sollicitent en revanche la réformation du jugement déféré au titre de la condamnation à un arriéré de loyer, de la demande de dommages et intérêts ainsi que des frais irrépétibles. Ils prétendent qu’au regard des règlements intervenus, le bailleur a trop perçu la somme de 5.757,22 € actualisée au mois d’avril 2024, avoir subi tant un préjudice moral que financier en raison du comportement déloyal de leur bailleur, et qu’il était inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 en première instance dès lors que la procédure n’a été engagée que sur des man’uvres déloyales entreprises par le bailleur.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 avril 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’ordonnance de clôture du 18 avril 2024 a été révoquée avec l’accord des parties et une nouvelle clôture est intervenue avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il y lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique à l’encontre du jugement déféré en ce qu’il a

— ordonné à la SCI Midi Sud-Ouest de délivrer à Mme [M] [J] et M. [I] [J] les quittances pour les loyers qui ont été intégralement acquittés et un simple reçu en cas de paiement partiel, ce pour la période du mois de juillet 2021 jusqu’au mois de mai 2023 inclus;

— débouté Mme [M] [J] et M. [I] [J] de leur demande aux fins de voir condamner la SCI Midi Sud-Ouest à rétablir la situation d’impayés locatifs auprès de la caisse d’allocations familiales, ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine, passer ce délai, d’une astreinte de 50 € par jour de retard ;

Sur la validité du congé,

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné à son locataire par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, la SCI Midi Sud-Ouest a, le 18 octobre 2022, donné congé à Mme [M] [J] et M. [I] [J] pour motif légitime et sérieux tenant à la réalisation de travaux dans les lieux loués qui nécessitent le départ des locataires.

Le congé délivré indique :

« Ce congé est justifié par le fait que des travaux importants de rénovation sont à effectuer dans le logement, nécessitant le départ des occupants, ce qui constitue un motif légitime et sérieux, comme prévu à l’article 15 précité.

Suite aux résultats du diagnostic de performance énergétique du 30 Avril 2021, que je vous joins en copie, le bailleur souhaite entreprendre des travaux de réhabilitation et de rénovation.

Il a la ferme intention de les réaliser comme il en ressort des devis que je vous laisse également en copie :

— Devis de remise en état de l’isolation par l’intérieur par doublage Piacomur 13 +120 de 148 m2 de l’entreprise Guido POLS, du 3 Octobre 2022, et remise aux normes des installations électriques. Ces travaux seront réalisés en même temps que l’isolation.

— Devis de remise en état peinture intérieur de l’entreprise SAS THEROND DECORATION en date du 12 Mai 2022

— Remplacement des menuiseries simple vitrage en double vitrage ; aucun devis établi, les entreprises contactées souhaitant toutes venir sur place, mesurer et chiffrer les travaux à réaliser »

S’il est constant que la réalisation de travaux dans les lieux loués peut constituer un motif légitime et sérieux, encore faut-il que les travaux envisagés nécessitent le départ des locataires.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Il ressort des éléments produits aux débats en appel que l’intention de la SCI Midi Sud d’exécuter les travaux était bien réelle au jour de la délivrance du congé puisqu’elle s’est concrétisée par la signature de devis et le versement d’acomptes aux entreprises :

— le remplacement de l’ensemble de menuiseries pour un total de 14 451 €, devis accepté et signé le 18 janvier 2024 et un acompte de 5 700 € a été versé en preuve d’engagement,

— la rénovation de l’installation électrique pour un montant total de 13 085 €, devis accepté et signé le 4 janvier 2024 et un acompte de 4 000 € a été versé en preuve d’engagement,

— la rénovation de la toiture avec isolation des murs et du sol d’un montant total de 39 751, 25 €, devis accepté et signé et un acompte de 2 000 € a été versé en preuve d’engagement.

Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique du 30 avril 2021 qui classait le logement en catégorie D s’est dégradé lors du diagnostic du 20 mars 2023 qui classe le logement en catégorie « E » et préconise divers travaux.

Enfin, l’appelante justifie par la production d’une attestation bancaire de la possession des fonds pour réaliser ces travaux.

Les intimés soutiennent sans en rapporter la preuve que ces travaux auraient pour objet un logement appartenant à la bailleresse se situant derrière la villa objet du bail, étant noté que l’adresse des devis acceptés correspond logiquement à l’adresse de la SCI bailleresse.

Par ailleurs, eu égard à la nature et l’ampleur des travaux à effectuer, il n’est pas envisageable de les réaliser dans un logement occupé.

En effet, le logement a une surface habitable de 141 m2 selon attestation du diagnostic du 30 avril 2021, la surface indiquée au bail (230 m2), non vérifiée, comprenant dès lors inévitablement des dépendances (terrasse, garage').

Or, l’ampleur des travaux d’électricité, de pose de placoplâtres, du changement des fenêtres et de peinture dans toutes les pièces nécessite une exécution coordonnée entre les différents artisans et une préparation de chaque pièce interdisant une exécution morcelée et étalée dans le temps et imposerait aux locataires des conditions de vie non acceptables.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il y lieu de valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux et il n’y a pas lieu d’en prononcer la nullité.

Le bail est donc résilié depuis le 30 avril 2023.

Consécutivement à la résiliation du bail, les intimés sont devenus occupants sans droit, ni titre depuis le 1er mai 2023.

Il convient dès lors d’ordonner à Mme [M] [J] et M. [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés et à défaut d’ordonner leur expulsion.

Le jugement déféré sera également infirmé de ce chef.

Sur l’arriéré de loyer et la demande des intimés au titre du remboursement du trop-perçu,

En application des dispositions du contrat de bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les intimés avaient l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, ils ne contestent pas l’occupation du logement postérieurement au 30 avril 2023, ni même l’obligation au paiement mais soutiennent avoir payé et même avoir trop payé.

Sur la base d’une attestation de son cabinet d’expert-comptable KPMG en date du 20 mars 2023, l’appelante réclame un solde au titre des loyers de décembre 2020 à décembre 2022 de 1556,62 €.

Cependant, cette attestation a été établie à partir des éléments qui ont été communiquées par la bailleresse à son expert-comptable et indique des sommes globales sans qu’aucun décompte ne soit produit détaillant les sommes versées par les locataires et celles versées au titre de l’APL mois par mois, ne permettant pas à la cour de vérifier les versements effectués et leur imputation.

Le montant de la créance n’est dès lors pas justifié.

Infirmant le jugement déféré, l’appelante sera déboutée de sa demande de ce chef.

Par ailleurs, les intimés sollicitent un trop perçu de 5 757, 22 €, qu’ils ne réclamaient d’ailleurs pas en première instance, produisant aux débats leurs relevés de banque, des courriers de la Caf et des décomptes.

Pour autant, ils comptabilisent dans leur décompte des versements qu’ils ne justifient pas (virements par le compte du fils de Mme [J] notamment en août 2021 et décembre 2021), considèrent que le montant représentant l’APL pour la période de septembre 2019 à février 2021 n’est pas due en contradiction avec le jugement définitif du 1 er avril 2021, et soutiennent que la bailleresse a perçu deux fois l’APL certains mois en contrariété avec les pièces produites.

L’analyse comparative révèle que les sommes portées dans les décomptes et celles inscrites dans les pièces produites ne correspondent pas.

En conséquence, ces décomptes ne peuvent fonder une demande de trop perçu.

Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [J],

Eu égard à la présente décision, le préjudice moral invoqué par les intimés quant à la résiliation du bail n’est pas justifié.

Quant au préjudice matériel invoqué, les intimés affirment sans aucun élément venant corroborer leurs dires que la bailleresse aurait adressé des attestations mensongères à la Caf alors qu’il ressort d’un courrier de l’appelant adressé à la CAF que ce dernier n’a plus souhaité le versement direct de l’allocation à l’origine de conflit entre les parties sur sa perception, les locataires percevant postérieurement le montant de la l’APL directement comme le révèle leurs relevés bancaires à charge pour eux de régler l’intégralité du loyer.

Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées tandis que celles relatives aux dépens seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les intimés supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique et par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du congé pour non reconduction délivré le 18 octobre 2022 ;

— condamné Mme [M] [J] et M. [I] [J] à payer à la SCI Midi Sud-Ouest la somme de 1556,62 €, au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2023 inclus et décompte arrêté au 20 mars 2023;

— débouté la SCI Midi Sud-Ouest de sa demande d’expulsion ;

— condamné la SCI Midi Sud-Ouest aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande de nullité du congé délivré le 18 octobre 2022 par la SCI Midi Sud-Ouest à Mme [M] [J] et M. [I] [J],

Valide le congé délivré le 18 octobre 2022 par la SCI Midi Sud-Ouest à Mme [M] [J] et M. [I] [J],

Déclare Mme [M] [J] et M. [I] [J] occupants sans droit ni titre à compter du 1er mai 2023,

Ordonne leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le cas échéant le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Déboute la SCI Midi Sud-Ouest de leur demande en paiement de la somme de 1556,62 €, au titre des loyers et charges impayés,

Déboute Mme [M] [J] et M. [I] [J] de leur demande au titre du trop-perçu,

Condamne Mme [M] [J] et M. [I] [J] aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute la SCI Midi Sud-Ouest de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,