Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 30 janvier 2025, n° 23/01067

TGI Privas 24 janvier 2023

CA Nîmes
Confirmation 30 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que l'agent immobilier ne peut percevoir de commission en l'absence de conclusion effective de l'opération, ce qui n'était pas le cas ici en raison de la non-réalisation de la condition suspensive.
Rejeté
Faute de la société De Beau Lieu
La cour a estimé que la responsabilité contractuelle de la société De Beau Lieu n'était pas engagée, car la condition suspensive n'avait pas été réalisée et aucune faute n'a été prouvée.
Rejeté
Responsabilité de la société Call Home
La cour a jugé que l'intimée ne prouvait pas que la société Call Home avait manqué à ses obligations contractuelles, et a donc rejeté sa demande de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 30 janv. 2025, n° 23/01067
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/01067
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Privas, 24 janvier 2023, N° 21/01280
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florent FRANCINAJean-Marie LAMOTTE
Cabinet(s) :	SELARL FRANCINA AVOCATS
Parties :	La Sarl CENTURY 21 - CALL HOME c/ SCI DE BEAU LIEU

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01067 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IYL6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

24 janvier 2023

RG:21/01280

SARL CENTURY 21 – CALL HOME

SCI DE BEAU LIEU

Copie exécutoire délivrée

le 30 janvier 2025

à :

— M^e Emilie Soubeyrand

— M^e Emmanuelle Vajou

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 24 janvier 2023, N°21/01280

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl CENTURY 21 – CALL HOME

[Adresse 3],

[Localité 4]

Représentée par M^e Florent Francina de la Selarl Francina Avocats, plaidant, avocat au barreau de Thonon-les-bains

Représentée par M^e Emilie Soubeyrand, postulante, avocate au barreau d’Ardèche

INTIMÉE :

La Sci DE BEAU LIEU RCS 343 740 346

prise en la personne de de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Jean-marie Lamotte de la Selarl Lamotte & Avocats, plaidant, avocat au barreau de Thonon-les-bains

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 30 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2017, la société De Beau Lieu a donné à la société Call Home exerçant à l’enseigne Century 21 un mandat exclusif de vente portant sur une maison d’habitation [Adresse 2] à [Localité 7] (74), au prix de 1 344 000 euros.

Suivant promesse synallagmatique reçue le 20 avril 2018 par Me [P] [D], notaire, elle s’est engagée à vendre ce bien à une société Descartes, pour la réalisation de cinq appartements et pré-commercialisation du programme à hauteur de 50% avant le 20 juin 2019 au prix de 1 300 000 euros, sous condition de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 15 avril 2019.

La date d’expiration de la promesse a été prorogée au 20 juillet 2019 par avenant des 6 et 14 novembre 2018.

Le 31 juillet 2019, la société De Beau Lieu a notifié la caducité de la promesse et de ses avenants à l’acquéreur qui l’a assignée, le 26 septembre 2019 devant le tribunal de grande instance de Bonneville en exécution forcée de la vente.

Le 11 mai 2020 est intervenue une transaction mettant fin à leur litige.

Par courrier recommandé du 4 septembre 2020, la société Call Home a demandé le versement de sa rémunération à la société De Beau Lieu en exécution du mandat de vente puis l’a assignée à cette fin par acte du 18 mars 2021 devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement contradictoire du 24 janvier 2023 :

— l’a déboutée de sa demande de paiement,

— a débouté les sociétés Call Home-Century 21 et De Beau Lieu de leurs demandes de dommages et intérêts,

— a condamné la société Call Home-Century 21 à payer la somme de 1 000 euros à la société De Beau Lieu au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Call Home-Century 21 a interjeté appel de cette décision par déclation du 28 mars 2023.

Par ordonnance du 31 mai 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 19 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la société Call Home-Century 21 demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Privas,

— de condamner la société De Beau Lieu à lui payer la somme de 52 000 euros au titre de sa commission fixée contractuellement, outre les intérêts de retard échus depuis le 4 septembre 2020, date de la lettre recommandée valant mise en demeure,

à titre subsidiaire

— de condamner la société De Beau Lieu à lui payer la some de 52 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre les intérêts de retard échus depuis le 4 septembre 2020, date de la lettre recommandée valant mise en demeure,

en tout état de cause

— de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre ceux de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la société De Beau Lieu demande à la cour :

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Privas en ce qu’il a débouté la société Call Home de ses demandes,

— de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts

et statuant à nouveau

— de condamner la société Call Home à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts,

— de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

*demande de paiement de la commission

Pour rejeter la demande de la société Call Home, le tribunal a jugé que l’agent chargé de la vente d’un immeuble ne peut percevoir de commission en l’absence de conclusion effective de l’opération du fait de la non-réalisation d’une conditions suspensive ; que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’avait pas été réalisée le 20 juillet 2019.

L’appelante soutient que la signature de l’acte authentique de vente n’est pas une condition du paiement de la commission puisque dès la promesse de vente, il y a accord sur la chose et sur le prix entre le vendeur et l’acquéreur, emportant ainsi parfaite exécution du contrat de mandat.

L’intimée réplique qu’en l’absence de vente définitive, la rémunération de l’intermédiaire n’est pas due d’autant qu’elle n’est pas à l’origine du non-accomplissement des conditions suspensives par l’acquéreur.

Le mandat de vente confié à la société Call Home prévoyait en son article 2 que 'sa rémunération sera exigée le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit.'

Selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, aucune somme d’argent représentative d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Ces dispositions sont d’ordre public et supposent que la vente ait été définitivement conclue pour que l’agent immobilier puisse percevoir le paiement de sa commission.

Une promesse de vente, acte écrit qui constate en effet l’accord des parties sur la chose et le prix, ne remplit pas cette condition dès lors que la vente ne pouvait être parfaite, ou effectivement conclue, que par le jeu de la réalisation d’une condition suspensive qui ne s’est pas réalisée en l’espèce.

Dans ces conditions, les allégations de la société Call Home selon lesquelles la société De Beau Lieu a refusé injustement de signer l’acte authentique de vente sont sans effet.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer le paiement de sa commission.

En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

*responsabilité contractuelle de la société De Beau Lieu

Pour rejeter la demande de dommages et intérêts de la société Call Home, le tribunal a jugé qu’elle ne rapportait pas la preuve d’une faute de la société De Beau Lieu.

L’appelante soutient que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur est imputable à l’intimée, qui a donc commis une faute.

L’intimée réplique n’avoir commis aucune faute à l’origine de la caducité de la promesse de vente, et que la preuve de sa mauvaise foi dans l’exécution de la promesse de vente n’est pas rapportée.

Sur la portée de la transaction conclue avec les acquéreurs, elle allègue qu’il s’est agi d’un accord pour mettre fin à un litige et non pas d’une reconnaissance de responsabilité de sa part.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le mandat de vente prévoyait que le mandant s’engageait à ratifier tout compromis de vente ou promesse de vente aux prix, charges et conditions convenus, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier au profit de tout acquéreur présenté par le mandataire et qu’à défaut, il s’engage à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue

La promesse conclue entre les sociétés De Beau Lieu et [Adresse 6] prévoyait que la réalisation de la vente était soumise à l’obtention par cette dernière d’un permis de construire pour la construction de cinq appartements, purgé de tout recours, avant le 15 avril 2019 et que’elle devait justifier auprès de la venderesse du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire dans un délai de six mois à compter de la date de la promesse au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente soit au plus tard le 31 octobre 2018.

La condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans ce délai, malgré la prorogation de celui-ci au 20 juillet 2019, la responsabilité contractuelle de la société De Beau Lieu à l’égard de l’acquéreur, qui aurait supposé qu’elle refuse de conclure la vente malgré la réalisation des conditions prévues n’est pas engagée.

La faute que lui impute la société Call Home, tiers au contrat, relève du régime de la responsabilité délictuelle, fondement sur lequel elle ne forme aucune prétention.

Le jugement est encore confirmé de ce chef.

*faute de la société Call Home

Pour rejeter la demande de dommages et intérêts de la société De Beau Lieu, le tribunal a jugé qu’elle ne prouvait pas que l’agence était en mesure de réaliser une quelconque démarche permettant d’accélérer ou faciliter le processus d’obtention du permis de construire dont elle se serait abstenue de manière fautive.

L’intimée soutient que la société Call Home lui a présenté un acquéreur dont elle n’avait pas vérifié la fiabilité et n’a pas effectué le travail d’entremise qui lui incombait pour tenter de résoudre les difficultés rencontrées dans l’obtention du permis de construire.

L’appelante réplique qu’elle n’avait pas mission d’arbitrer les difficultés entre vendeur et acquéreur.

Il n’est pas contesté que la société Call Home a présenté la société Descartes à son mandant la société De Beau Lieu.

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le mandataire est soumis à une obligation de moyen et la preuve d’une faute de gestion incombe au mandant.

En l’espèce, le mandat de vente confié par la société De Beau Lieu à la société Call Home ne prévoyait à la charge du mandataire aucune obligation d’intervention directe entre vendeur et acquéreur aux fins de réalisation des conditions suspensives.

La société De Beau Lieu ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe et le jugement sera confirmé de ce chef.

*frais du procès

Succombant principalement à l’instance, la société Call Home sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à la société De Beau Lieu la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 24 janvier 2023,

Y ajoutant,

Condamne la société Call Home – Century 21 aux dépens d’appel ;

Condamne la société Call Home – Century 21 à payer la somme de 1 500 euros à la société De Beau Lieu par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,