RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00120 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JBVS

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 10]

14 novembre 2023

RG:22-000482

[K]

C/

[T]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Me [Localité 8]

Selarl Coudurier Chamski..

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] en date du 14 Novembre 2023, N°22-000482

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

M^me Isabelle ROBIN, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [I] [K]

née le 01 Janvier 1951 à MAROC

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christine MERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-1878 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE :

Mme [R] [T] épouse [X]

née le 12 Février 1951 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elisabeth RAMACKERS de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Janvier 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé le 13 Novembre 2025 par M^me L. MALLET, Conseillère, en qualité de présidente désignée par ordonnance du Premier Président n° 2025/270 du 08/09/2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2016 à effet au 1er août de la même année, Mme [R] [X] a donné en location à usage d’habitation à Mme [K] [I] une maison située sur la commune de [Localité 5] [Adresse 4].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 15 janvier 2022, Mme [X] [R] a donné congé avec offre de vente à Mme [W] [L] [I] pour la date du 5 août 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juin 2022, la bailleresse a réitéré son intention de mettre fin au bail pour la date précédemment indiquée et demandé à la locataire de remettre les lieux dans un état conforme à celui de son entrée.

Par acte du 20 octobre 2022, Mme [R] [X] a fait assigner Mme [W] [L] [I] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès notamment en validation du congé et remise en état des lieux.

Mme [K] [I] est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, rectifié par jugement du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès a :

— débouté Mme [R] [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [W] [L], née le 10 janvier 1975 au Maroc, en application de l’article 122 du code de procédure civile ;

— accueilli l’intervention volontaire de Mme [K] [I] divorcée [W] en sa qualité de locataire principale ;

— rejeté les exceptions de nullité du congé et de l’acte d’assignation en l’absence de démonstration d’un grief ;

— validé le congé pour vente notifié à Mme [K] [I] divorcée [W] le 15 janvier 2022 par Mme [X] [R] pour la date de fin du bail, soit le 31 juillet 2022 ;

— ordonné à Mme [K] [I] divorcée [W] de libérer les lieux, de faire un état des lieux sortant et d’une manière générale d’accomplir toutes les formalités incombant d’ordinaire au locataire sortant et ce, dans les meilleurs délais ;

— à défaut et passé le 31 mars 2024, ordonné son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rajouté que cette dernière mesure est assortie d’une astreinte comminatoire de 50 € par jour qui commencera à courir à compter du 1er avril 2024 ;

— condamné Mme [K] [I] divorcée [W] à payer à Mme [R] [X], en deniers ou valable quittance, une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer soit la somme de 400 €, ladite indemnité ayant commencé à courir le 1er août 2022 et restant due jusqu’à la libération ou la reprise effective ;

— ordonné à Mme [K] [I] divorcée [W] de remettre le bien dans son état initial notamment en redonnant au garage sa destination d’origine et à cet effet, en supprimant tous les aménagements et constructions faits par ses soins, puis en replaçant le lavabo dans la salle de bains de l’étage ; ceci sous astreinte comminatoire de 100 € par jour de retard passé trente jours à partir de la signification de la présente décision ;

— condamné la défenderesse aux entiers dépens comprenant l’acte d’assignation et à payer à la requérante la somme de 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [X] [R] de ses demandes plus amples et notamment de celle relative aux dommages et intérêts ;

— dit ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Mme [I] [K] a interjeté appel du jugement du 14 novembre 2023 rectifié du 21 décembre 2023 par déclaration du 8 janvier 2024 intimant uniquement Mme [R] [X].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [I] [K], appelante, demande à la cour, de :

— juger Mme [I] [K] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris sur l’ensemble des dispositions relatives à l’intervention volontaire de Mme [K].

— débouter Mme [R] [X] de l’ensemble de ses demandes la concernant comme irrecevables et infondées.

— condamner Mme [R] [X] à Mme [I] [K] une somme de 2 000€ pour procédure abusive.

— condamner Mme [R] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses écritures, Mme [I] [K] soulève la nullité du congé dont le bailleur entend obtenir la validation puisqu’il n’a pas été délivré à la locataire, rappelant qu’en matière de congé, le délai de préavis ne peut commencer à courir que si la lettre recommandée est effectivement délivrée à son destinataire.

Elle explique donc que le locataire peut valablement faire grief au bailleur de n’avoir pu exercer valablement son droit de préemption de locataire, car dans l’ignorance de la teneur du congé.

Elle fait valoir que les constatations du commissaire de justice dont se prévaut Mme [I] [K] ne sont pas de nature à être démonstratives d’une quelconque modification des lieux effectuée sans l’autorisation du bailleur, et que le procès-verbal de constat dressé par l’officier ministériel ne peut être en aucune manière être utilisé en justice puisqu’il est constitutif d’une violation de domicile, ayant été réalisé hors cadre légal.

Elle conclut que l’ensemble de la procédure dans laquelle s’est engagée Mme [R] [X] procède d’irrégularités voire d’abus de droits justifiant la condamnation de cette dernière à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Mme [R] [T] épouse [X], en sa qualité d’intimée, par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :

— rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions de Mme [I] [K] divorcée [W],

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— la condamner en outre à lui verser la somme de 1.500 € par application de l’Article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens

A l’appui de ses écritures, l’intimée soutient que le congé délivré a bien été adressé à Mme [I] [W] et non à Mme [L] [W], et qu’au surplus, il est établi que les allocations familiales sont effectivement versées à Mme [I] [W] qui a donc conscience d’être la locataire des lieux puisque cette dernière par courrier du 17 juin 2022 a proposé une contre-offre à hauteur de 170 000 €.

Elle entend relever par ailleurs que le congé contient toutes les mentions requises et répond en tout point aux conditions de forme, rappelant qu’il n’y a pas de nullité sans démonstration d’un grief.

Elle précise enfin que logement a été repris par procès-verbal du 8 janvier 2025.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la validité du congé,

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant [']

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. [']».

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le congé délivré par lettre recommandée du 15 janvier 2022 avec avis de réception du 18 janvier 2022 a été adressée et remise à Mme [W] [L] [I] qui n’est pas la locataire aux termes du bail, seule Mme [I] [K] étant désigné comme locataire, et d’ailleurs allocataire de l’allocation logement versée par la CAF.

A supposer même que la locataire ait eu connaissance de ce congé, le courrier n’ayant pas été remis à la locataire, le délai de préavis n’a pas pu commencer à courir.

D’autant plus que l’ensemble des actes de la procédure (lettre de rappel et demande de remise en état du 4 juin 2022, convocation à l’état des lieux de sortie, et assignation) ont été délivrés à l’encontre de Mme [W] [L] [I], la fille de la locataire qui ne demeure même pas à l’adresse des locaux loués.

L’intervention volontaire de la locataire en première instance, si elle peut régulariser l’assignation, ne saurait pallier la délivrance de congé à la locataire.

Quant à la lettre de proposition d’une offre d’achat du 17 juin 2022 de Mme [I] [K] , le prix proposé (170 000 €) est en dessous du prix mentionné (190 000 €) dans le congé, aucune preuve de sa réception par la bailleresse n’est rapportée, elle ne fait aucune référence au congé, est en contradiction avec les déclarations du procès-verbal de constat du 5 aout 2022 qui mentionne que la fille veut acquérir le bien (et non la mère) et surtout elle ne peut pas pallier le défaut de congé délivré à la locataire.

En conséquence, le congé délivré à une personne autre que la locataire est irrégulier et équivaut à une absence de congé n’ayant dès lors pas mis fin au bail liant Mme [R] [X] et Mme [K] [I].

Infirmant le jugement déféré, il y donc lieu de débouter Mme [R] [X] de sa demande de validité du congé et de ses demandes subséquentes.

Sur la demande de remise en état des lieux,

Mme [R] [T] épouse [X] sollicite la remise en état des lieux exposant que la locataire les a modifiés sans son accord en déplaçant le lavabo de la salle de bain dans le couloir et en transformant le garage en une pièce habitable.

En application de l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il ressort de la description des lieux dans le bail que le logement était notamment composé d’un garage et d’une salle de bain.

Cependant, la persistance des transformations doit s’apprécier en fin de bail, donc en l’espèce lors de l’établissement du procès-verbal de reprise suite au départ de la locataire.

Or, ce dernier ne permet pas d’apprécier l’existence de la transformation du garage, les photographies prises par le commissaire de justice n’étant pas annotées.

En revanche, il résulte de la comparaison de deux photographies de ce procès-verbal que le lavabo à l’origine installé normalement dans la salle de bain a été déplacé dans le couloir.

Pour autant, les lieux ayant été repris, une condamnation de Mme [I] [K] à une remise en état est impossible, un tel manquement ne pouvant se résoudre qu’en l’allocation de dommages et intérêts, demande non formulée par la propriétaire.

Infirmant le jugement déféré, Mme [R] [T] épouse [X] sera déboutée de ses demandes de remises en état.

Sur la demande de dommage et intérêts de Mme [I] [K] pour procédure abusive,

L’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute et que, sauf circonstances spéciales, elle ne peut constituer un abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par la juridiction de premier degré.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée seront infirmées s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [T] épouse [X] supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [R] [T] épouse [X] de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Mme [I] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Mme [R] [T] épouse [X] aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la conseillère et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLERE

en qualité de Présidente