N° RG 23/07711 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PHQR

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[S] [W]

C/

Société SOCIETE PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D’INNOVATION

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de [Localité 10]

du 19 Juillet 2023

RG : 23/00005

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 14 Janvier 2025

APPELANT :

M. [S] [W]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 658

INTIMEE :

La Société Publique Locale TERRITOIRE D’INNOVATION

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2356

En présence de :

Madame [L] [R] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de l’AIN

Commissaire du gouvernement

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 1]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [W] est propriétaire à [Localité 13] (Ain) d’un tènement immobilier composé de plusieurs parcelles, dont celle cadastrée section AO [Cadastre 6], d’une superficie de 210 m², issue de la division de la parcelle AO [Cadastre 8].

La [Adresse 19] [Localité 12] Innovation (la [Adresse 18]) a été créée par une délibération du conseil communautaire de la communauté de communes du Pays de [Localité 15] du 28 novembre 2013. Elle a pour projet la réalisation d’un nouveau quartier mixte de logements et d’activités sur la commune de [Localité 13].

Le 25 mars 2014, l’aménagement de la [Adresse 18] a été confié à la société publique locale Territoire d’innovation (la SPL).

Par deux arrêtés préfectoraux des 22 juillet 2016 et 10 avril 2018, l’opération a été déclarée d’utilité publique puis les terrains situés sur le territoire de la commune nécessaires au projet d’aménagement de la ZAC ont été déclarés cessibles immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SPL.

Par ordonnance du 12 septembre 2018, le juge de l’expropriation du département de l’Ain a déclaré expropriés immédiatement au profit de la SPL les biens nécessaires à la réalisation de l’opération et déclarés cessibles, dont la parcelle cadastrée AO [Cadastre 6].

Le 21 avril 2020, la SPL a notifié à M. [W] une offre d’indemnisation s’élevant à la somme de 38'950 euros, qu’il a rejetée.

La SPL a alors saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de l’indemnité d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 31 mai 2023 et les parties présentes ont été entendues le même jour.

Par jugement du 19 juillet 2023, le juge de l’expropriation a :

— fixé l’indemnité due à M. [W] à la somme de 51'589 euros, correspondant à une indemnité principale d’expropriation de 45'990 euros et une indemnité de remploi de 5 599 euros,

— constaté que la SPL s’engage à réaliser et à prendre en charge financièrement la clôture de la parcelle expropriée,

— débouté M. [W] de sa demande au titre de la réalisation d’un mur,

— condamné la SPL à payer à M. [W] une indemnité de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la SPL.

Par déclaration du 10 octobre 2023, M. [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n° 2 remises au greffe le 25 octobre 2024 et notifiées aux autres parties le même jour, il demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a considéré l’emprise expropriée comme un terrain non constructible et fixé le montant des indemnités à la somme de 51'589 euros, soit un prix au m² de 219 euros,

— en conséquence, fixer le montant des indemnités à 713'800 euros répartis comme suit :

648'000 euros au titre de l’indemnité principale,

65'800 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— confirmer l’engagement de la SPL à réaliser les clôtures en limite de la parcelle expropriée et de sa propriété,

— condamner la SPL à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à la SPL la charge de dépens conformément aux dispositions du code de l’expropriation.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 30 octobre 2024 et notifiées aux autres parties le 31 octobre 2024, la SPL demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [W] mal fondé,

— confirmé en toutes ses dispositions le jugement attaqué,

— débouter M. [W] de son appel et de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M. [W] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de son mémoire du 4 avril 2024, remis au greffe le 8 avril 2024 et notifié aux autres parties le même jour, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer à 46'969 euros le prix de la parcelle expropriée.

Aux termes de son mémoire du 31 octobre 2024, remis au greffe le 4 novembre 2024, il demande à la cour, dans le corps de ses écritures, de ne pas prendre en compte les conclusions n° 2 de M. [W], au motif qu’elles ont été produites plus de trois mois après son appel incident du 4 avril 2024, en contravention avec les dispositions des articles 910 du code de procédure civile et R. 311-26 du code de l’expropriation.

Par conclusions remises au greffe le 4 novembre 2024, M. [W] demande à la cour de déclarer recevables l’ensemble de ses conclusions, faisant valoir, d’une part, que ses conclusions n°2 ne constituent pas une réponse à celles du commissaire du gouvernement mais à celles de la SPL, d’autre part, que les conclusions du commissaire du gouvernement ne sauraient être considérées comme un appel incident, faute de comporter une demande de réformation du jugement, de sorte que les dispositions des articles 910 du code de procédure civile et R. 311-26 du code de l’expropriation sont inapplicables.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions n° 2 de l’appelant

Les dispositions du code de procédure civile applicables au présent litige sont celles antérieures à l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023.

Aux termes de l’article R. 311-29 du code de l’expropriation, sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R. 311-19, R. 311-22 et R. 312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile.

Selon l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Enfin, il résulte des articles 910 du même code et R. 311-26 du code de l’expropriation que l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

En l’espèce, la demande du commissaire du gouvernement tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions n° 2 de M. [W] n’est pas énoncée dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

En tout état de cause, ainsi que le soutient M. [W], les dispositions des articles 910 du code de procédure civile et R. 311-26 du code de l’expropriation sont inapplicables en l’espèce, dès lors qu’il ne peut être considéré que le commissaire du gouvernement a formé appel incident dans la mesure où son mémoire, qui détermine l’objet du litige dans les conditions prévues par les articles 910-1 et 954 du code de procédure civile, ne mentionne pas dans son dispositif qu’il sollicite l’infirmation ou l’annulation du jugement.

2. Sur le fond

À titre liminaire, la cour observe qu’aucune partie ne sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— constaté que la SPL s’engage à réaliser et à prendre en charge financièrement la clôture de la parcelle expropriée,

— débouté M. [W] de sa demande au titre de la réalisation d’un mur.

Le jugement est donc irrévocable sur ces points.

M. [W] fait valoir essentiellement que :

— le jugement doit être confirmé sur la date de référence fixée par le premier juge au 18 juillet 2020;

— le terrain exproprié doit être considéré comme du terrain à bâtir et sa valeur être appréciée en fonction de cette qualification, et non au regard de son usage effectif, dès lors qu’il est classé constructible et qu’il est desservi par des réseaux suffisants, y compris pour la [Adresse 18] ;

— la SPL ne démontre pas que les réseaux desservant cette parcelle ne seraient pas suffisants à l’échelle de la [Adresse 18] ;

— la parcelle satisfait donc, en totalité et au minimum en grande partie, la condition de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation et le terrain n’entre pas dans l’exception, nécessairement d’interprétation stricte, prévue par l’article L. 322-3, 2, qui doit seulement recevoir application lorsque la constructibilité d’une parcelle expropriée dépend de voies et réseaux futurs réalisés dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— il serait inéquitable, au regard des dispositions des articles 545 du code civil, 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et 1er du protocole n° 1 additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, de faire supporter aux propriétaires expropriés, à travers des acquisitions à des prix minorés de terrains constructibles non regardés comme étant à bâtir, l’effort d’équipement que la collectivité doit faire pour sa zone (souligné par l’appelant), alors que les réseaux existants desservant leurs parcelles constructibles et la ZAC ne leur sont aucunement nécessaires ;

— la parcelle, et particulièrement l’emprise de 120 m² située en zone Uca, permet une constructibilité importante, de sorte qu’il est fondé, sur la base d’un rapport d’expertise qui évalue la densité de la zone actuelle à 540 m², à demander une indemnité principale de 1 200 € x 540 m² = 648'000 euros ;

— à titre subsidiaire, même en utilisant la méthode par comparaison, l’indemnité s’élève à un montant de 475'881 euros.

La SPL réplique essentiellement que :

— la date de référence doit être fixée au 18 juillet 2020 ;

— la parcelle expropriée n’est pas desservie par des réseaux suffisants à l’ensemble de la [Adresse 18] et ne peut donc, en application de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, être qualifiée de terrain à bâtir ;

— elle doit être évaluée selon son usage effectif, à savoir un usage de jardin d’agrément enclavé;

— le raisonnement tiré d’une méconnaissance de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et de l’article 1er du protocole n° 1 additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales a été clairement censuré par la Cour de cassation dans un arrêt du 8 février 2023 (Cass. 3e civ., 8 février 2023, n° 22-10.143) ;

— la parcelle est soumise à d’autres contraintes : elle est intégrée au schéma de principe comme nécessaire à la réalisation d’une voie de desserte et est soumise au plan d’exposition au bruit de l’aéroport [14] ;

— le juge de l’expropriation a justement fixé l’indemnité principale sur la base de 219 euros le m² ;

— le rapport produit par M. [W] est insusceptible d’être pris en compte pour fixer l’indemnité d’expropriation car les cessions prises en comparaison par l’expert n’ont strictement rien à voir avec les caractéristiques de la parcelle expropriée et que l’expert s’appuie sur la méthode dite de la charge foncière qui ne peut être prise en compte dans le cas présent ;

— la demande subsidiaire de M. [W] repose sur un unique terme de référence qui fait état d’une vente hors norme qui ne peut être prise en compte en tant que référence.

Le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— il faut retenir le 18 juillet 2020 comme date de référence ;

— si la parcelle expropriée peut être considérée comme constructible, elle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir car les réseaux qui la desservent sont insuffisamment dimensionnés au regard de l’ensemble du périmètre de la ZAC ;

— le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, c’est-à-dire en l’espèce un terrain à usage d’agrément d’une parcelle où est édifiée une maison ;

— tous les termes de comparaison de l’exproprié doivent être écartés car ils n’ont rien de comparable avec la parcelle AO [Cadastre 6] ;

— ses propres termes de comparaison permettent de retenir une valeur vénale unitaire de 199 euros le m² ;

— il n’y a pas lieu de majorer de 10 % cette valeur, la méthode par la moyenne des termes présentés ayant été retenue dans chaque dossier relatif à la ZAC.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Enfin, selon l’article L. 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 16] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

2.1. Sur la date de référence

Les parties sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé au 18 juillet 2020 la date de référence, qui correspond à celle à laquelle le PLUiH du pays de [Localité 15] a été rendu exécutoire.

À cette date, le terrain exproprié, d’une superficie de 210 m², est classé en zone 1AUFGI (zone à urbaniser d’activités mixtes) pour 94 m² et en zone urbaine Uca (zone urbaine de centre ancien) pour le solde.

2.2. Sur la qualification de terrain à bâtir

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En l’espèce, si la première condition tenant à la constructibilité du terrain n’est pas contestée, la seconde condition tenant à la suffisance des réseaux est en revanche discutée.

L’existence de réseaux situés à proximité et de dimension adaptée est appréciée souverainement par les juges du fond, soit au regard de la capacité de construction des terrains, soit au regard de l’ensemble de la zone, si les terrains sont situés dans une zone désignée par un POS, un PLU, un document d’urbanisme ou une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble (3e Civ., 15 décembre 1993, n° 91-70.350 ; 3e Civ.,7 octobre 2014, n° 13-22.362 ; 3e Civ., 7 juin 2011, pourvoi n° 10-19.678 ; 3e Civ., 29 juin 2017, n° 16-18.300). Dans ce cas, la dimension des réseaux ne doit pas être appréciée au regard des seuls terrains expropriés, mais à celui de l’ensemble de la zone (3e Civ., 16 septembre 2014, n° 13-19.748).

Le terrain exproprié de M. [W] est classé pour partie dans une zone d’aménagement de la ZAC, de sorte que sa desserte doit être appréciée à l’échelle de l’ensemble de celle-ci, peu important à cet égard que l’autre partie de la parcelle expropriée ne soit pas située dans cette zone.

Or, il ressort clairement de la pièce n° 14 produite par la SPL (schéma directeur des réseaux sur la commune de [Localité 13]) que la dimension des réseaux actuels est insuffisante au regard de l’ensemble de la zone, les schémas relatifs aux réseaux d’eau potable, d’eaux usées, d’eaux pluviales, d’électricité, de gaz et de télécommunication qui mentionnent, d’une part, les réseau existants, d’autre part, les réseaux projetés, traduisant de manière évidente le besoin de renforcer les différents réseaux et, partant, l’insuffisance de leur dimensionnement actuel.

Dès lors, c’est vainement que l’appelant soutient que la parcelle satisfait les conditions de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation et peut être qualifiée de terrain à bâtir.

C’est encore vainement qu’il soutient qu’une décision contraire serait inéquitable au regard des dispositions des articles 545 du code civil, 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et 1er du protocole n° 1 additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, alors que la parcelle expropriée étant classée dans une zone d’aménagement concerté, la dimension des réseaux la desservant s’apprécie au regard de l’ensemble de cette zone.

Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que le terrain en cause doit être évalué selon son usage effectif, à savoir un terrain à usage d’agrément d’une parcelle où est édifiée une maison.

2.3. Sur l’indemnité principale

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a fixé l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 45'990 euros, retenant que :

— l’approche d’analyse suivant le bilan du promoteur, utilisée par l’expert mandaté par M. [W], n’est pas applicable pour une parcelle expropriée située dans une ZAC, qui n’est pas un terrain à bâtir ;

— il convient de faire application de la méthode par comparaison ;

— les sept termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont tous pertinents et font ressortir une valeur comprise entre 109 euros et 250 euros le m², soit une valeur moyenne de 199 euros le m² ;

— au vu de la valeur moyenne et pour tenir compte du meilleur emplacement de la parcelle expropriée par rapport à celle du jugement d’expropriation du 25 janvier 2023 constituant un des termes de comparaison, il est justifié d’appliquer une plus-value de 10 %, soit une valeur de 219 euros le m².

Pour confirmer le jugement déféré, la cour ajoute que le terme de comparaison sur lequel M. [W] se fonde pour solliciter, à titre subsidiaire, une indemnité principale de 648'000 euros (parcelle [Cadastre 9] m² de sols en zone UCa2 acquise au prix de 392'043 euros, soit 2 266,10 euros le m²) ne peut qu’être écarté dès lors qu’il ressort de l’acte de vente correspondant, versé aux débats par le commissaire du gouvernement, que cette vente porte sur un appartement de 91,05 m² et un emplacement de stationnement, ce qui n’est pas comparable avec une parcelle de 210 m² à usage de jardin agrément.

2.4. Sur l’indemnité de remploi

Selon l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme de 5 599 euros, selon le taux progressif suivant : (5 000 € x 20 %) + (10'000 € x 15 %) + (10 % au-delà de 15'000 €).

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, M. [W], partie perdante, est condamné aux dépens et à payer à la SPL la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [W] à payer à la société publique locale Territoire d’innovation la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [W] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,