COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2025

N° RG 22/01024 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSGE

S.A.S. JANE LUXURY REAL ESTATE

c/

[G] [N] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007881 du 19/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[Y] [I]

[Y] [I]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/03682) suivant déclaration d’appel du 28 février 2022

APPELANTE :

S.A.S. JANE LUXURY REAL ESTATE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Carole MORET de la SELAS BARTHELEMY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[G] [N] [M]

née le 28 Avril 1975 à [Localité 5] (39)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Géraldine LECOMTE-ROGER de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTS :

[Y] [I] agissant en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS JANE LUXURY REAL ESTATE, domicilié en cette qualité

né le 24 Juin 1984 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[Y] [I] agissant en sa qualité de mandataire liquidateur dans la procédure de liquidation judiciaire de la SAS JANE LUXURY REAL ESTATE, domicilié en cette qualité

né le 24 Juin 1984 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Mme [G] [N] [M] a été recrutée en qualité d’agent commercial immobilier par la société JANE LUXURY REAL ESTATE ( ci-après la SAS JANE) le 17 octobre 2017.

Le 8 octobre 2018, la SAS JANE mettait fin au mandat en se fondant sur une insuffisance de résultats.

A défaut d’accord amiable, Mme [N] [M] a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir le paiement des commissions dues et une indemnisation pour la résiliation du mandat d’agent commercial.

Par jugement contradictoire du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné la SAS JANE à payer à Mme [N] [M] les sommes de:

—  650 € nets au titre de ses commissions de location pour l’année 2018, augmentée

des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2019 ;

—  20.000 € à titre d’indemnité pour rupture de contrat, augmentée des intérêts au

taux légal à compter du jugement ;

— le tout avec capitalisation des intérêts ;

—  1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SAS JANE a interjeté appel le 28 février 2022 de la décision rendue dont elle sollicite la réformation dans ses conclusions du 26 août 2022 demandant à la cour de:

A titre principal :

— Infirmer dans sa totalité le jugement rendu

— Constater que les demandes de Mme [N] [M] sont infondées ;

En conséquence,

— Débouter Mme [N] [M] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire:

— Infirmer sur ce point le jugement rendu

— Constater le caractère manifestement excessif des sommes réclamées ;

En conséquence :

— Débouter Mme [N] [M] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 25.300 euros TTC au titre de son indemnisation du fait de la rupture de son contrat d’agent commercial ;

— N’allouer tout au plus que la somme d’un euro symbolique.

En tout état de cause :

— Débouter Mme [N] [M] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [N] [M] à payer à la SAS JANE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Par dernières conclusions du 14 décembre 2022, Mme [N] [M]

demande à la cour de:

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société JANE LUXURY REAL ESTATE S.A.S au paiement de la somme de 650€ au titre des commissions avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2019,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil,

Infirmer la décision concernant le montant de l’indemnisation de fin de contrat,

Y ajoutant,

Condamner la société JANE LUXURY REAL ESTATE S.A.S à verser à Mme

[N] [M] la somme de 25.300€ TTC au titre de son indemnisation du fait de la rupture de son contrat d’agent commercial

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts

Confirmer la décision sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Condamner la société JANE SAS à verser à Mme [N] [M] la somme de 4.000 euros au même titre et aux entiers dépens,

La SAS JANE ayant été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugements du tribunal de commerce de Bordeaux rendus les 30 mai 2023 et 30 janvier 2024, l’intimée a fait assigner en intervention forcée le mandataire judiciaire, M.[I] en dernier lieu par acte du 27 mai 2024 dans lequel elle demande de juger recevable l’intervention forcée, de dire la procédure opposable au mandataire judiciaire de l’appelante et de fixer au passif de la procédure collective les sommes précitées.

Me [I] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été fixée à l’audience du 31 octobre 2024 avec clôture au 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention forcée

Cette intervention forcée du mandataire judiciaire à la liquidation de la société appelante est régulière et sera donc déclarée recevable.

Sur la saisine de la cour

En l’absence de comparution du mandataire judiciaire de la SAS JANE, celle ci, bien que dessaisie de ses droits par l’effet du jugement de liquidation judiciaire en application de l’article L 641-9 du code de commerce, conserve son droit propre d’exercer les voies de recours et de contester le passif résultant de la décision de condamnation de première instance. ( Com. 8 septembre 2015 n°14-14.192).

En conséquence, il sera statué au vu des conclusions d’appel prises par la SAS JANE, avant l’ouverture de la procédure collective.

Sur le paiement des commissions

L’appelante conteste devoir une commision à Mme [N] [M] en soutenant qu’elle ne démontre pas être à l’origine de la location de la maison de M.[V] [K], les documents produits étant dépourvus de force probante soit parce qu’ils émanent de l’intimée elle même, soit parce que les échanges par courriel ou SMS versés aux débats ne permettent pas d’identifier avec certitude leur destinataire ou émetteur.

Toutefois, comme le souligne l’intimée, les débats d’appel ne remettent pas en cause l’exacte appréciation du premier juge qui, en application de l’article 134-6 du code de commerce et des articles 4 et 8 du contrat d’agent commercial, après analyse des pièces produites ( message du 19 janvier 2018, mandat de location sans exclusivité du 7 février 2018, courriel du 23 janvier 2020 adressé à l’intimée par M.[K] et preuve du virement), a considéré comme établi que le mandat de location obtenu le 7 février 2018 par la société appelante l’a bien été par l’intermédiaire de Mme [N] [M] et a condamné la société JANE SAS à payer à cette dernière la commission de 650 € calculée selon le barême contractuel, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2019 avec capitalisation.

Sur la rupture du contrat

En application des articles L. 134-12 et L. 134-13 du code de commerce, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit a une indemnite compensatrice en reparation du préjudice subi, à moins que la cessation du contrat ne soit provoquée par la faute grave de l’agent commercial, qu’il appartient au mandant de démontrer.

L’appelante entend démontrer que l’insuffisance de résultats qu’elle impute à Mme

[N] [M] est constitutive d’une faute grave la privant de son droit à une indemnité de fin de contrat.

La SAS JANE rappelle que le contrat d’agent commercial a été résilié en raison d’une absence de résultats et de développement de la clientèle par l’intimée qui avait reçu mandat le 17 octobre 2017 de conseiller et accompagner les acquéreurs et de négocier des ventes pour le compte de sa mandante et qui, en un peu moins d’un an, n’a obtenu que 5 mandats de vente, dont un seul est le fruit de sa prospection.

L’appelante évoque aussi l’absence récurrente de Mme [N] [M] au sein de l’agence, contrairement aux autres agents, en estimant que si celle ci n’est pas effectivement soumise à une obligation de présence et dispose d’une liberté totale dans l’organisation de son travail, ces absences, associées à ses faibles résultats, attestent de son manque de sérieux et d’implication.

La SAS JANE admet que le contrat liant les parties ne soumet l’intimée à aucune obligation de résultat mais elle rappelle que les agents commerciaux sont, en revanche, soumis à une obligation de moyen et qu’ils doivent ainsi justifier de leurs diligences concrètes, ce que ne fait pas Mme [N] [M].

La faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel (Com 12 octobre 2010.

n° 09-16.886) et il en résulte que seul le non respect d’une clause d’objectifs résultant d’un manque d’activité notoire et fautif démontré de l’agent commercial est constitutif d’une faute grave. (Com 15 sept 2009 n° 08-16.696).

Dès lors, en l’absence d’une telle clause d’objectifs dans le contrat liant les parties, la faute grave ne peut résulter du manque d’activité imputé à l’intimée qui le conteste d’ailleurs en produisant plusieurs témoignages de clients attestant de la réalité de ses diligences et en faisant valoir à juste raison que si l’agence mentionne 67 mandats obtenus pour la période d’activité de référence, elle n’indique pas le nombre de collaborateurs, ce qui ne permet pas d’apprécier l’insuffisance alléguée.

Dans le même registre, le premier juge a relevé avec pertinence que la SAS JANE reprochait à l’intimée de ne pas avoir obtenu de mandat pendant la période juillet aout alors que l’agence n’en avait obtenu que deux au total sur la même période.

Le grief d’absences fréquentes de l’agent commercial au sein de l’agence n’est pas non plus susceptible de constituer une faute grave, l’appelante admettant elle même que l’agent commercial n’est pas soumis à une obligation de présence et dispose d’une liberté totale dans l’organisation de son travail.

Enfin, la société JANE ne démontre ni même ne prétend avoir alerté l’intimée ou lui avoir adressé un avertissement sur la faiblesse de son activité ou sur ses absences.

En conséquence, le jugement qui a dit que l’agent commercial avait droit à une indemnité compensatrice de fin de contrat mérite confirmation.

Sur l’indemnité de rupture

Au vu des commissions réalisées d’octobre 2017 à octobre 2018 pour un montant de 12.650 €, l’intimée demande que l’indemnité de rupture soit portée à 25.300 €, sur la base de calcul habituellement retenue par la jurisprudence retenant l’équivalent de deux années de commissions lorsque la durée d’exécution du contrat a été inférieure à deux ans.

L’appelante demande pour sa part à la cour de réduire le montant de l’indemnité au regard du préjudice réellement subi et de n’allouer tout au plus qu’un euro symbolique.

Par d’exacts motifs que les débats d’appel ne sont pas de nature à remettre en cause, le tribunal a évalué à 20.000 € le montant de l’indemnité compensatrice due à l’intimée en prenant en compte en particulier les pertes de la part de marché qu’elle pouvait espérer de la poursuite du contrat et la perte des rémunérations acquises lors de l’activité développée, la durée des relations contractuelles, les commissions perçues à hauteur de 12.650 € et le temps nécessaire pour retrouver une autre activité, étant entendu que Mme [N] [M] ne conteste pas avoir eu plusieurs expériences d’agent commercial de quelques mois depuis 2015.

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef sauf à fixer au passif de la société en liquidation, le montant des condamnations prononcées.

Sur les demandes annexes

L’appelante, représentée par son mandataire liquidateur, supportera les dépens d’appel et sera condamnée à verser à l’intimée une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare recevable l’intervention forcée de Me [I] es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SAS JANE LUXURY REAL ESTATE;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à fixer au passif de la société en liquidation le montant des condamnations prononcées à son encontre par le jugement entrepris;

Y ajoutant,

Condamne Me [I] es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SAS JANE LUXURY REAL ESTATE à payer à l’intimée la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Me [I] es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SAS JANE LUXURY REAL ESTATE aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,