RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01178 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JEXO

AV

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MENDE

28 février 2024

RG:21/00450

S.C.I. ASM

C/

S.A.R.L. LOZ-AIRE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 22 MAI 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Mende en date du 28 Février 2024, N°21/00450

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M. Yan MAITRAL, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Avril 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. ASM, Société civile immobilière immatriculée au RCS de MENDE sous le n°

534 551 098, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-paul COMBENEGRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.R.L. LOZ-AIRE, immatriculée au RCS de MENDE, sous le n° 392 966 453, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Luc etienne GOUSSEAU, Postulant, avocat au barreau de LOZERE

Représentée par M^e Nadine BELZIDSKY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Avril 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 22 Mai 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 3 avril 2024 par la SCI ASM à l’encontre du jugement rendu le 28 février 2024 par le tribunal judiciaire de Mende, dans l’instance n° RG 21/00450 ;

Vu l’ordonnance rendue le 18 avril 2025 par le conseiller de la mise en état de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 24/01178) prononçant l’irrecevabilité des conclusions et pièces déposées le 10 octobre 2024 par la SARL Loz-Aire ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 juin 2024 par la SCI ASM, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 25 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 2 avril 2026;

Sur les faits

La SARL Loz-Aire, représentée par son gérant, Monsieur [K] [B], a fait construire un bâtiment à usage de halle commerciale et de station-service sur un terrain, propriété de la SCI ASM, également représentée par Monsieur [K] [B].

La SCI ASM a consenti le 5 juin 2015 à la société Loz-Aire un bail commercial, complété par un avenant du 26 août 2015 précisant que les travaux de VRD et d’aménagement du bâtiment dans lequel est exploitée la station-service, ont été effectués avant la prise à bail commercial du 5 juin 2015.

Par acte du 16 décembre 2015 auquel la SCI ASM a concouru, la société Loz-Aire a cédé son droit au bail à la société […], aujourd’hui dénommée la société « […] (France) SAS ».

Monsieur [K] [B] a cessé d’être le représentant de la SCI ASM.

Par exploit du 9 novembre 2017, la SCI ASM a donné congé à la société « […] (France) SAS », pour l’échéance du bail au 30 juin 2024.

Le bien immobilier de la SCI ASM a fait l’objet d’une mesure de saisie et la société Loz-Aire est intervenue volontairement à la procédure, afin de voir reconnaître l’existence d’une créance au titre des travaux exécutés sur le fonds de la société ASM, au visa de l’article 555 du code civil.

Par jugement d’orientation du 4 octobre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mende a fixé provisoirement la créance de la société Loz-Aire à la somme de 560 494,94 euros dans l’attente de l’obtention par cette-dernière d’un titre exécutoire définitif.

Par arrêt du 25 août 2022, la cour d’appel de Nîmes a constaté notamment que le créancier poursuivant avait fait procéder, en cours de procédure, par dire infirmatif déposé le 28 avril 2021 au cahier des conditions de vente, à la mention de l’existence d’une créance future d’indemnité en fin de jouissance et à la prétention, à ce titre, de la somme de 560 494,06 euros à parfaire et que l’intervention volontaire accessoire de la société Loz-Aire était devenue sans objet, à la suite de cette mention faite au cahier des conditions de vente.

Sur la procédure

Par exploit du 21 décembre 2021, la société Loz-Aire a fait assigner la SCI ASM devant le tribunal judiciaire de Mende aux fins de voir fixer la créance détenue à son encontre à la somme de 560 494,06 euros.

Par jugement du 28 février 2024, le tribunal judiciaire de Mende :

« Dit que la SARL Loz-Aire détient une créance sur la SCI ASM en application des dispositions de l’article 555 du code civil ;

Fixe le montant de la créance de la SARL Loz-Aire sur la SCI ASM à la somme de 560.494,06 euros HT ;

Déboute la SCI ASM de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI ASM aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI ASM à payer à la SARL Loz-Aire une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif. ».

La société ASM a relevé appel le 3 avril 2024 de ce jugement pour le voir annuler ou, à tout le moins, réformer en ce qu’il a :

— dit que la société Loz-Aire détient une créance sur la société ASM en application des dispositions de l’article 555 du code civil ;

— fixé le montant de la créance de la société Loz-Aire sur la société ASM à la somme de 560 494,06 euros HT ;

— débouté la société ASM de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société ASM aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné la société ASM à payer à la société Loz-Aire une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société ASM de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Par ordonnance d’incident rendue le 18 avril 2025, le conseiller de la mise en état de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a :

— prononcé l’irrecevabilité des conclusions et pièces déposées le 10 octobre 2024 par la SARL Loz-Aire ;

— condamné la SARL Loz-Aire aux dépens de l’incident.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la société ASM, appelante, demande à la cour de :

« Déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

« Dit que la SARL Loz-Aire détient une créance sur la SCI ASM en application des dispositions de l’article 555 du code civil ;

Fixe le montant de la créance de la SARL Loz-Aire sur la SCI ASM à la somme de 560.494,06 euros HT ;

Déboute la SCI ASM de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI ASM aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI ASM à payer à la SARL Loz-Aire une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI ASM de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif. »

Statuant à nouveau,

Débouter la SARL Loz-Aire, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident ;

Condamner la SARL Loz-Aire à payer la somme de 6.000 euros à la SCI ASM au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel. ».

Au soutien de ses prétentions, la SCI ASM, appelante, expose que l’article 555 du code civil régit uniquement les cas où les constructions ont été édifiées sur un terrain par un tiers, c’est-à-dire par une personne qui n’est pas avec le propriétaire du terrain dans les liens d’un contrat. L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de ces dispositions légales, à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire. C’est Monsieur [K] [B] qui, sous couvert des deux sociétés qu’il contrôlait comme en étant le dirigeant, a fait réaliser les travaux dont la société Loz-Aire vient demander le remboursement. Les travaux d’aménagement ont été effectués dans le cadre d’un accord qui exclut l’application de l’article 555 du code civil et qui constitue une clause d’accession contractuelle classique dans un bail commercial. La société Loz-Aire soutient d’ailleurs que son droit à indemnité est né avec le congé notifié par la SCI ASM, ce qui revient à reconnaître que le principe de sa demande indemnitaire réside dans le bail.

À titre subsidiaire, la SCI ASM fait valoir que le droit à l’indemnisation du tiers, auteur des travaux, est déclenché du fait de son éviction des lieux. Or, la procédure de saisie immobilière engagée n’a abouti à aucune vente forcée ou volontaire de l’immeuble. Tant qu’une mutation n’est pas intervenue à la suite d’un jugement d’adjudication définitif, la société Loz-Aire n’est pas évincée. En outre, la société Loz-Aire reconnaît qu’elle a quitté les lieux et cédé son bail à la société […], actuellement dénommée […], qui a fait inscrire au cahier des charges de la procédure de saisie immobilière une créance de 1 500 000 euros à titre d’indemnité d’éviction.

La SCI ASM rappelle qu’à supposer la mise en jeu de l’article 555 du code civil fondée, le propriétaire du fonds dispose d’une option entre le remboursement, soit d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit du coût des matériaux et du prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent les constructions.

Enfin, la SCI ASM indique qu’il existe une incertitude sur le financement de certains des travaux revendiqués par la société Loz-Aire. Le montant à fixer de la créance ne peut résulter d’une simple prévision et les rapports entretenus entre la société Loz-Aire et la société […] ne permettent pas d’écarter un paiement de celle-ci pour le compte de celle-là.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

En application de l’article 954, alinéa 6, du code de procédure civile, l’intimée qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement frappé d’appel.

1) Sur la créance de la société Loz-Aire

L’article 555 du code civil dispose que :

'Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.'

En l’occurrence, l’avenant au bail signé le 26 août 2015 stipule :

'Dans le cadre des relations commerciales déjà existantes entre le PRENEUR et le BAILLEUR, les parties ont convenu de réaliser conjointement un projet commercial en vue de développer des activités de sandwicherie, boutique et distribution de carburants et de conclure le bail commercial ci-après visé.

A ce titre, il est ici précisé que le PRENEUR, avant la prise à bail des locaux objet du Bail, a fait réaliser l’ensemble des travaux de VRD et l’ensemble des travaux d’aménagement du bâtiment dans lequel sera exploité la boutique et la station-service, pour un montant total d’investissement d’environ 540.000 euros HT, dans la mesure où les locaux lui ont été livrés brut de béton.

Le BAILLEUR reconnaît en outre que le PRENEUR, avant la prise à bail des locaux objet du Bail, a fait réaliser par son exploitant […], l’ensemble des travaux de second 'uvre du bâtiment dans lequel est exploitée la boutique et la station-service, et notamment carrelage, peinture, électricité, enseignes, aménagement des locaux sociaux, matériels de boutique, y compris chambres froides, matériels de distribution de carburants, et concepts commerciaux, pour un montant total d’investissement d’environ 290.000,00 euros HT.'

La SCI ASM soutient que la société Loz-Aire n’a pas la qualité de tiers, au sens de l’article 555 du code civil, dès lors qu’elle était liée avec elle par un contrat de bail.

Les dispositions de l’article 555 du code civil régissent exclusivement le cas où le constructeur n’est pas, avec le propriétaire du sol, dans les liens d’un contrat se référant aux ouvrages élevés (3e Civ., 6 novembre 1970, n° 69-11.900).

L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de l’article 555 du code civil, à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire ( 3e Civ., 10 novembre 1999, n° 97-21.942).

Les dispositions de l’article 555 du code civil ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol (3e Civ., 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-15.713). Il ne peut s’agir de réparations ou de simples améliorations.

Le bail conclu le 5 juin 2015 contient une clause 'améliorations’ qui stipule que :

'Tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le PRENEUR, même avec l’autorisation du BAILLEUR deviendront à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le BAILLEUR ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur aux frais du PRENEUR.'

Cette clause de style ne régit que le sort des travaux, embellissements et améliorations qui pourraient être effectués, pendant la durée du bail, par le preneur sur des ouvrages déjà existants et non pas celui d’une construction nouvelle édifiée sur le terrain donné à bail dont il est rappelé dans la désignation des lieux loués qu’elle est en phase d’achèvement, lors de la signature du contrat de bail.

C’est de manière pertinente que le premier juge a retenu que la clause d’accession ne concernait que les travaux réalisés postérieurement à la conclusion du bail; qu’il ne ressortait ni des termes mêmes du contrat et de son avenant, ni d’autres éléments extérieurs que les parties aient eu l’intention de soumettre les travaux réalisés, avant la prise à bail, au régime de ce contrat et d’en régler le sort par ce même mécanisme.

En l’absence de clause insérée au bail réglant le sort des constructions réalisées avant la prise d’effet du bail, la société Loz-Aire est bien fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 555 du code civil.

Le droit à indemnisation du tiers évincé n’est pas attaché à la propriété d’un fonds mais à la personne qui a accompli l’acte de planter ( 3e Civ., 13 mai 2015, pourvoi n° 13-26.680). Or, en l’occurrence, la société Loz-Aire a quitté les lieux, à la suite de la cession du bail consentie le 15 décembre 2015 au profit de la société […]. Le départ de la société Loz-Aire est assimilable à une éviction.

L’acte de cession de droit au bail stipule en son article 5.1 que le cessionnaire exécutera aux lieux et place du cédant toutes les clauses, charges et obligations dont l’accomplissement lui incombait aux termes du bail en date du 5 juin 2015 et de l’avenant au bail du 26 août 2015…. L’acte de cession énonce encore que le cessionnaire fera son affaire personnelle en fin de bail de la remise des lieux au propriétaire dans l’état où ce dernier a le droit de les exiger en vertu des stipulations du contrat et de tout état des lieux qui aurait pu être dressé .

Ces clauses ne privent pas le cédant du droit au bail de sa qualité à agir en indemnisation des constructions qu’il a érigées dans la mesure où il détient une créance personnelle sur le propriétaire du fonds, née de son éviction.

La SCI ASM n’est pas en droit d’exiger la suppression des constructions qu’elle a autorisées et donc la remise en état des lieux. Elle ne se prévaut d’aucun obstacle l’ayant empêchée d’exercer l’option prévue aux alinéas 3 et 4 de l’article 555 du code civil alors qu’elle a eu connaissance, dès la délivrance de l’exploit introductif d’instance du 21 décembre 2021, de la volonté de la société Loz-Aire de lui réclamer le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre.

C’est de manière pertinente que le tribunal a considéré que la demande tendant à renvoyer la SCI ASM à l’exercice de son droit d’option était dilatoire, le non positionnemenent de celle-ci étant de son seul fait.

La SCI ASM prétend qu’il existe une incertitude sur le financement de certains travaux revendiqués par la société Loz-Aire qui figure comme maître de l’ouvrage sur les factures de […] et de la société […].

A la lecture des dites factures, il apparaît toutefois qu’elles ont été libellées à l’ordre de la société Loz-Aire. Et, cette dernière a justifié, en première instance, les avoir réglées personnellement et avoir enregistré ces opérations dans sa comptabilité. De plus, les factures dont se prévaut la société Loz-Aire correspondent bien aux travaux d’aménagement du bâtiment servant à l’exploitation de la boutique et de la station-service ainsi qu’aux travaux de VRD qui sont mentionnés à l’avenant au bail du 26 août 2015 comme étant réalisés par ses soins. Ces factures sont cohérentes avec le montant prévisionnel d’investissement de 540 000 euros mentionné au bail.

Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a fixé le montant de la créance de la SARL Loz-Aire sur la SCI ASM à la somme de 560 494,06 euros HT ainsi qu’en ses autres dispositions.

2) Sur les frais du procès

L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SCI ASM aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,